Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Заключая то или иное соглашение, стороны изначально определяют сроки его действия, т.е. дата окончания как бессрочного, так и срочного договора аренды понятна. Однако встречаются ситуации, когда приходится расторгнуть сделку раньше времени. Как это сделать, и на какие нормативные акты можно опираться, расскажем в этой статье.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Стоит отметить, что условия досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора прописываются в тексте самого документа. Они могут быть различные и определяются сторонами самостоятельно.

Если же обстоятельства, когда возможно досрочное прекращение договора аренды квартиры или иной недвижимости, не прописаны, правоотношения могут быть прекращены мирно и полюбовно по согласию сторон или в одностороннем порядке через суд.

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке арендатором, описано ниже.

Причины

В нормативах предусмотрены следующие основания для одностороннего отказа от договора аренды:

• владелец не предоставил в пользование то имущество, о котором договаривались стороны;
• собственник создаёт препятствия для использования имущества по назначению;
• если в имуществе обнаружены недостатки, которые не позволяют дальше его использовать по назначению;
• арендодатель не выполнил своё обязательство по проведению ремонта помещения в установленные сроки;
• в случае наступления непредвиденных обстоятельств, в результате которых съёмщик не сможет использовать объект.

Документы

Нормативами не установлены обязательства составлять какие-либо документы для расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Однако, как свидетельствует практика, довольно часто стороны подписывают соглашение о прекращении (расторжении) соглашения об аренде. С его помощью можно задокументировать факт прекращения правоотношений, существовавших ранее, и минимизировать вероятность возникновения взаимных претензий.

В рассматриваемом документе стороны обычно прописывают факт окончания их договорных правоотношений, а также то, что не имеют никаких претензий друг к другу.

Расторжение соглашения без суда

Для расторжения договора аренды во внесудебном порядке нужно обозначить свои намерения в отдельном документе, адресованном контрагенту. В нём нет необходимости просить у арендодателя ликвидировать недостатки, требуется просто указать причины досрочного расторжения сделки.

Если же вторая сторона никак не отреагирует на посланное вами сообщение, реализовать задуманное можно будет в судебном порядке. С этой целью оформляется исковое заявление. Не забывайте также, что за его подачу придётся заплатить госпошлину.

Расторжение соглашения через суд

Определяя, как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, стоит учитывать, что суд рассмотрит обращение только в том случае, если арендатор предварительно обращался к контрагенту с письмом о своём намерении расторгнуть сделку с указанием причин такого своего решения.

Важно понимать, что, подавая иск в суд, всё написанное в нём нужно подтвердить доказательствами. На практике сделать это бывает довольно сложно, так как судья субъективно рассматривает приведённые доводы. К примеру, не посчитают уважительной причиной нерентабельность использования помещения ввиду изменившейся экономической ситуации.

Досрочное расторжение соглашения об аренде по инициативе арендодателя

Для расторжения договора аренды арендодателем в одностороннем порядке необходимо, чтобы арендатор:

• использовал имущество не по назначению либо нарушал оговорённые правила его эксплуатации;
• в процессе эксплуатации значительно ухудшил качественные характеристики объекта, не содержал его в надлежащем состоянии;
• нерегулярно и неоднократно не вносил плату за использование квадратных метров;
• не производил капительный ремонт помещения.

В тексте документа за несвоевременную уплату средств зачастую также предусматривается начисление пени за каждый просроченный день.

Общие положения

Как и в предыдущем случае, расторжение договора аренды по инициативе арендодателя происходит в несколько этапов. Для начала собственник направляет письмо съёмщику, в котором требует устранить выявленные им нарушения. Далее оформляется предложение расторгнуть договор в связи с неисполнением конкретных его положений. Эти два уведомления можно объединить в одном письме.

Если от второй стороны не последует никакой реакции, стоит написать исковое заявление и направиться с ним в суд.

Соглашение об одностороннем отказе

Важно понимать разницу между условием о наличии права у стороны оформления одностороннего отказа от исполнения договора аренды и требования об аннулировании сделки в принудительном порядке. Так, в тексте соглашения должно быть чётко указано, что каждая из сторон имеет право отказаться от дальнейшего исполнения договора в конкретных случаях.

Если же в документе написано, что сторона вправе требовать расторжения имеющейся договорённости, то невыполнение этого положения договора уже является основанием для инициирования судебной процедуры.

Как разорвать соглашение в одностороннем порядке

Априори одностороннее расторжение договора не допускается. Об этом гласят положения Гражданского кодекса РФ, где указано, что отказаться от исполнения своих обязательств стороны могут только в виде исключения.

Кроме того, мы уже определили, что в тексте соглашения обычно отдельно указываются случаи, являющиеся основаниями для окончания договорных правоотношений раньше срока, определённого в документе. При их наступлении всё происходит без суда.

Однако это не означает, что не нужно оформлять никаких документов. Вторую сторону о своём намерении потребуется уведомить письменно. В таком обращении следует указать:

• реквизиты сторон;
• обязательства, которые стороны так и не исполнили;
• сообщение об аннулировании сделки в одностороннем порядке.

Отправляется уведомление на адрес, указанный в соглашении как контактный. При этом нужно убедиться, что досрочное расторжение договора действительно необходимо. Ведь это может предоставить определённые неудобства как одной, так и другой стороне.

Последствия аннулирования

Последствия расторжения договора по инициативе арендодателя такие же, как и при окончании рассматриваемых правоотношений при обоюдном согласии. Так, владельцу возвращается его помещение, а вместе с ним и обязательства по его содержанию (ремонт, коммунальные платежи и т.д.).

Если же такого рода процедура происходит в судебном порядке, последствия могут быть и иными. Их определяет суд исходя из необходимости справедливо распределить расходы между сторонами, понесённые ими в связи с выполнением условий сделки. Особенно это актуально, когда ухудшилось состояние съёмного помещения либо иные существенные обстоятельства.

Полезное видео

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем/арендатором может происходить только в случаях, предусмотренных законом либо самим соглашением. Как правило, чтобы снизить количество судебных разбирательств, стороны предусматривают такие обстоятельства в тексте документа заранее. Однако, даже несмотря на это, случаются ситуации, когда приходится инициировать судебную тяжбу, так как контрагент нарушает отдельные положения соглашения.

Особенно это актуально, когда действия второй стороны нанесли материальный ущерб гражданину либо привели к тому, что ухудшилось состояние имущества, или же его теперь невозможно использовать по целевому назначению. Разобраться детальнее в таких ситуациях поможет размещённое ниже видео.

Заключение

По общему правилу для расторжения соглашения требуется волеизъявление двух сторон. Однако нормативами предусмотрены отдельные случаи, когда подобная процедура может происходить и в одностороннем порядке. Особенно это актуально относительно условий долгосрочного договора. При этом неважно, от какой из сторон исходит инициатива, на то должны быть весомые основания, которые она сможет подтвердить доказательствами. Для начала следует направить соответствующее уведомление контрагенту, а если ответа от него не последует — тогда дело будет рассматриваться судом.