Предварительный договор купли продажи с задатком

Когда продавец квартиры и покупатель обговорили практически все условия сделки, которые войдут в оформленный договор, то зачастую подписывается соглашение о задатке. Этот шаг призван подтвердить серьёзность намерений сторон. Весьма кстати окажется при подписании договора задатка при покупке квартиры, в котором отражены все требования к такому роду документов.

Суть договора о задатке

Нормативное регулирование осуществляется на основании §7 главы 23 ГК РФ. По сути, соглашение о задатке становится декларацией намерений, подкрепляющей желание к определённому сроку заключить сделку по жилой недвижимости. Достигнув предварительной договорённости, стороны договариваются до окончания срока действия настоящего соглашения заключить дополнительное, которое осложнит отказ покупателя от намеченной сделки.

Такое соглашение о частичной предоплате:

• рассматривается в качестве дополнительной гарантии подписания ДКП;
• позволяет продавцу воспользоваться полученными в счёт оплаты денежными средствами по собственному усмотрению. Они могут быть пущены и на исправление проблем с задолженностью на лицевом счёте;
• способствует успешному согласованию существенных и дополнительных условий ДКП.

В Гражданском кодексе проведено чёткое разграничение такой предоплаты при покупке имущества, в том числе недвижимого, и авансирования. Авансу придаётся куда меньшая юридическая значимость. А его влияние на заключение предстоящей сделки по недвижимости признаётся намного меньшим. Аванс, по сути, не рассматривают как гарантию, что сделка будет непременно заключена.

Обязательно ли составлять договор о задатке при покупке квартиры

Среди документов, необходимых для ДКП жилья, соглашение о задатке не фигурирует. Однако оно служит настолько надёжным и эффективным инструментом гарантирования предстоящей сделки, что его охотно используют.

Дело даже не в размере вносимой наперёд части оплаты, сколько именно в предоставляемых покупателем гарантиях, что он не намерен отказываться от сделки. В знак чего и соглашается заплатить вперёд, как правило, около 5-10% оговорённой стоимости квартиры.

Стороны могут и не сговариваться о частичной предоплате, если не видят в этом необходимости. Обстоятельства могут складываться так, что намного большую заинтересованность в скорейшем оформлении ДКП будет проявлять продавец. Не на всякое жильё выстраивается очередь из жаждущих его приобрести, поэтому об авансировании владельцу приходится помалкивать.

Как верно составить договор задатка на покупку квартиры

Как и всякое соглашение, договор о задатке оформляется в соответствии с определёнными требованиями к форме и содержанию. Допущенная при составлении и оформлении небрежность может обойтись недёшево. Либо документ признают недействительным, либо в нём окажутся лазейки, позволяющие одной из сторон уйти от выполнения принятых на себя обязательств.

Для составления можно воспользоваться помощью третьих лиц, специализирующихся на предоставлении подобного рода услуг. Нотариус или сотрудник агентства недвижимости, давно и успешно представленного на рынке, справятся с такой задачей.

Заняться составлением можно и самостоятельно. Для этого нужно быть уверенным в своей общей грамотности и осведомлённости в том, как следует оформить документ и какие пункты в нём должны присутствовать. Проконсультироваться по этому поводу несложно. В сети немало и выставленных образцов, и видеоматериалов в помощь всем заинтересованным лицам.

Отдав предпочтение самостоятельному оформлению, понадобится тщательно проверить, досконально ли соблюдены все требования. Иначе документ окажется юридически небезупречным. Впрочем, такого рода казусы случаются и тогда, когда соглашения готовятся вроде как признанными профессионалами.

Форма договора задатка при покупке квартиры

Когда при обсуждении сделки с жилой недвижимостью обговорены условия и изучены имеющиеся в распоряжении сторон документы, договор задатка становится механизмом, гарантирующим успешность её завершения. Принимая от покупателя вперёд часть оплаты, собственник квартиры соглашается продавать её именно этому физическому лицу.

В п. 2 ст. 380 ГК однозначно оговорена форма такого соглашения – письменная. Нотариального удостоверения не требуется.

Требуется оговорить в качестве существенных условий:

• сумму;
• обязательства, которые обеспечиваются частичным внесением платы наперёд.

Право подписать соглашение может быть предоставлено доверенному лицу.

Основные пункты договора

Чтобы оформить договор предельно точно, нельзя упускать из виду важных условий. Составлять нужно, придерживаясь существующего порядка, выработанного практикой и необходимость соблюдать стандартные нормы документооборота. Последовательно указывают:

• дату и место подписания;
• участников соглашения в соответствии с данными удостоверений личности;
• суммы полной стоимости объекта и внесённой предварительной оплаты;
• что представляет собой квартира. Описание должно совпадать с тем, которое будет внесено в ДКП;
• прочие пункты основного соглашения;
• когда подпишут ДКП. Это может быть указание даты или условий, при которых сделка станет возможной (оформление договора дарения, получение свидетельства о наследстве и т. п.);
• дополнительные условия, которые важны в конкретных обстоятельствах;
• в чём будет состоять ответственность сторон.

Документ подписывается всеми собственниками выставленной на продажу недвижимости и покупателем.

Скачать бланк договора задатка

Удобно, когда есть шаблон. Для составления соглашения о задатке в 2020 году стоит использовать специально подготовленный бланк. При необходимости в электронную форму документа вносятся какие-то правки. После чего его распечатывают в уже откорректированном виде.

В качестве шаблона можно воспользоваться таким бланком договора задатка.

Скачать бланк договора задатка при купле-продаже квартиры (.doc)

Образец договора о задатке при покупке квартиры

Проблему, как оформить задаток при покупке квартиры, помогает решить имеющийся в распоряжении сторон сделки аналогичный договор залога. Учитывая, насколько важным является для обеих сторон предстоящее подписание ДКП, оформление задатка должно проводиться тщательно и безошибочно. Предварительно просматривается подобранный для договора о задатке образец.

Скачать образец заполнения соглашения о задатке (.doc)

Его можно применить без всяких правок или использовать только как пример. Тогда после скачивания предполагается оформлять документ в соответствии с конкретными обстоятельствами, складывающимися при продаже квартиры.

Предоставление продавцу денежного залога при покупке квартиры рассматривается как весомое заявление покупателя о серьёзности своих намерений. Сумма, оказавшаяся в залоге при покупке квартиры между физическими лицами, становится частью будущей оплаты.

Как правило, на передаче денег в виде частичной предоплаты настаивает и агентство недвижимости, привлекавшееся одной из сторон. Риелторы полагают, что получаемый залог дисциплинирует продавца, связывая его дополнительными обязательствами. Это существенное обстоятельство для покупателя, рассчитывающего использовать ипотеку.

Значимость использования образца соглашения объясняется тем, что в нём содержатся условия, не позволяющие трактовать переданные денежные средства как аванс. Переданные в порядке авансирования денежные средства не считаются столь юридически значимыми для подписания ДКП. И возвратить их в случае отказа от соглашения окажется сложнее.

Передача задатка

Используя договор о задатке, не помешает продумать, как будет происходить передача указанной в нём суммы. Способ, которым будет происходить внесение, необходимо указать в соглашении. И выбрать такой вариант, который устроит обе стороны. Предпочтительнее использовать вариант, к которому стороны договариваются прибегнуть для окончательного расчёта по сделке.

Как правило, арендуют банковскую ячейку. Так, надёжнее, хотя и другие способы безналичного перечисления также достаточно безопасны.

Необходимо понимать, что при внесении задатка наличными, переходящими из рук в руки, риски возникают для обеих сторон. Безналичный способ перечисления более безопасен и легко подтверждается.

Расписка в получении денежных средств за квартиру

В случае подписания соглашения о задатке при покупке квартиры понадобится оформление ещё одного документа, связанного с ним, и подтверждающего сделку. К оформлению расписки о получении задатка за квартиру сложился ряд требований:

• получатель пишет её, используя обычную шариковую ручку;
• исправления, помарки – недопустимы;
• продавец присутствует при написании документа;
• указываются стороны, передавшие/принявшие деньги;
• подчёркивается, что получен задаток и называется его сумма;
• ставится дата и время, когда деньги переданы/получены.

Образец расписки о получении средств

Для оформления расписки к типовому договору задатка при покупке квартиры можно воспользоваться примерным бланком.

Скачать бланк расписки (.doc)

Решившись на покупку квартиры и подталкивая продавца к заключению сделки частичной предоплатой, предлагают ему написать расписку по такому шаблону.

Продавцу, получающему деньги за продаваемую квартиру вперёд, будет ещё проще написать расписку, имея перед глазами стандартный образец заполнения.

Скачать образец расписки (.doc)

Можно ли расторгнуть соглашение о задатке, как и когда

Возможность правомерно расторгнуть договор о задатке на квартиру, что влечёт его возврат, предусматривается п. 1 ст. 381 ГК РФ. Это может произойти вследствие того, что:

• стороны достигли согласия в вопросе отказа от совершения сделки;
• сложились обстоятельства, при которых выполнить принятые обязательства оказалось невозможно.

Прекращение действия соглашения о частичной предоплате должно произойти до подписания ДКП жилья. Его срок известен, так как, по обыкновению, указывается в документе, оформленном при передаче денег. Иначе такой предварительный период длится не дольше одного года.

Судебная практика

Суммы, которые упоминает договор о задатке, подписанный для гарантирования продажи квартиры или дома, нередко становятся предметом разбирательства в отечественных судах. Не всегда предварительное соглашение венчается заключением ДКП, а сторонам удаётся полюбовно договориться о возврате переданных денег.

При соблюдении условий, указанных в п. 1 ст. 381 ГК, возврат выплаченных наперёд сумм практически гарантирован. Однако далеко не всегда ситуация оказывается кристально прозрачной, сказывается действие разных факторов. Неправомерные действия:

• продавца могут обернуться для него необходимостью вернуть полученную предоплату вдвойне;
• покупателя – потерей переданных наперёд денег.

Не возвращают денежные средства и в том случае, если суд не посчитает, что выполнены условия, позволяющие говорить о переданных денежных средствах не как об авансе. Поэтому к оформлению соглашения необходимо подходить с особой тщательностью.

Сложность рассматриваемых в отечественных судах дел по поводу внесения по соглашению частичной предварительной платы за квартиру подтверждается многочисленными апелляциями. Несколько раз принимались решения судебной коллегией по гражданским судам ВС РФ.

Видео: всё о задатке при покупке квартиры

Учитывая, насколько важно правильно составить договор о задатке при покупке недвижимости и какое немалое влияние он оказывает на успешное приобретение, не помешает ознакомиться с мнением экспертов, представленным в шестиминутной видеоконсультации школы недвижимости.

Специализирующийся на материалах о недвижимости видеоканал разместил 16-минутное интервью. В нём дан профессиональный разбор соглашения о предоплате и связанных с ним рисков. Уделено внимание и всем ключевым моментам, связанным с безопасностью совершения покупки квартиры в целом.

Заключение

В обстоятельствах, когда соглашение о задатке неизбежно предшествует заключению ДКП квартиры, нельзя не уделить должного внимания составлению и оформлению документа. Можно привлечь к этому специалиста из агентства недвижимости или нотариальной конторы.

Или самостоятельно найти и скачать бесплатно образец договора задатка при покупке квартиры. Полученный шаблон просмотреть и доработать, чтобы он в большей степени отвечал конкретным обстоятельствам.

Мелочей здесь быть не может, небрежность способна обернуться долгими судебным разбирательством и/или обидной потерей переданных продавцу денег.