Предварительный договор купли продажи квартиры

Предварительный договор купли продажи квартиры – это гарантия безопасности, которую получают обе стороны сделки. Пожалуй, на данный момент предварительный договор является единственным полноценным гарантом того, что сделка не нанесет вреда кому-то из участников ещё до её заключения.

В тексте документа максимально полно оговариваются все ситуации, которые могут возникнуть, в том числе связанные с расторжением договора. Пусть бумага и не заставляет никого покупать недвижимость, но она является гарантией того что, скорее всего, дальнейшее сотрудничество состоится.

Зачем составляется предварительный договор? На самом деле он не является обязательным элементом оформления сделки, но если за жилье дается аванс или залог, стороны желают обезопасить себя. Этот документ может стать отличной основой для заключения основного договора. Хотя в предварительном оформлении договора может не быть смысла, если стороны сразу оформляют основной.

Как оформляется договор

Если не знаете, как оформить сделку купли/продажи правильно, лучше обратиться к специалисту. Но если жалко денег, в интернете всегда можно скачать пример уже заключенного документа, и использовать его в качестве шаблона. Правда, нужно внимательно смотреть, чтобы форма не была уустаревшей.

Вот какие пункты должны быть в договоре за 2017 год:

• Продавец и покупатель указывают свои паспортные данные, прописку и т.п.;
• Цель, то есть дальнейшее заключение соглашения о продаже/покупке конкретного объекта недвижимости с указанием адреса, номера квартиры, метража, числа комнат, и общей характеристики многоэтажного дома;
• Указываются документы, подтверждающие право собственности на жилье;
• Указываются условия сделки, а именно: стоимость, сумма задатка, дата подписания основного договора, дата когда продавец должен освободить территорию жилья, кто гасит сопутствующие сделке расходы, возмещение задатка при несоблюдении условий договора;
• Указывается, во скольких экземплярах составлен договор. У каждого участника сделки должна остаться копия, в том числе и у специалиста, который всё курирует;
• Описываются основания для расторжения сделки. Этому пункту следует уделить особое внимание, и привлечь к его составлению юриста, чтобы избежать большинства неточностей, которые возникают, если составление поручили некомпетентному человеку.

Если предварительный договор предусматривает денежные вложения, то соглашение обязательно должно проверяться юристом или нотариусом.

В договоре есть несколько основных положений, согласно которым совершается подписание договора:

• Покупатель хочет получить продаваемую недвижимость, и намерен в дальнейшем подписать окончательный договор;
• Продавца устраивают условия покупателя;
• Покупатель готов пройти оформление договора с авансом, выплатив до 10% от стоимости недвижимости.

Перечень документов

Поскольку процесс заключения предварительной сделки купли/продажи не менее серьезен, чем подписание основного договора на покупку квартиры, желательно хорошо подготовиться, в частности собрать необходимую документальную базу. Во время оформления сделки документы приносят оба участника.

Вот основные бумаги, которые должны быть у покупателя:

• Паспорт;
• Если покупка совершается в ипотеку, справка о доходах;
• Оценочный сертификат на недвижимость;
• Любой документ, подтверждающий личность в дополнение к паспорту.

Иногда банки могут расширить списки требуемых документов, потому следует ориентироваться под те требования, в связи с которыми заключается сделка с конкретным банковским учреждением.

Документы продавца для заключения предварительного договора купли продажи квартиры:

• Документы на недвижимость и свидетельство о государственной регистрации квартиры;
• Паспорт;
• Выписка из ЕГРП;
• Сертификат на квартиру;
• Выписка из домовой книги.

Дополнительные документы для продавца:

• Доверенность, если продавец не сам представляет свои интересы;
• Если продавец находится в браке – разрешение супруга;
• Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети – согласие органов опеки.

Кроме оригиналов, по требованию надо предоставить заверенные ксерокопии документов. Когда собственниками квартиры выступают сразу несколько лиц, форма договора и список документов несколько меняется. Для того чтобы правильно собрать пакет документов и заполнить нужный бланк, потребуется профессиональная помощь. Но заключая подобное соглашение на всякий случай лучше держать под руками все правомерные документы.

Предварительный договор при покупке жилья в ипотеку

Как правило, предварительный договор купли продажи квартиры с задатком заключается, если покупатель оформляет ипотеку на покупку недвижимости. На данный момент, так делает половина людей, которые стремятся получить свое жилье. Банку нужны гарантии, что деньги действительно будут отданы за квартиру, потому потенциальному покупателю придётся хорошо поработать, чтобы заработать на сумму первого взноса и оплатить владельцу недвижимости аванс или задаток.

Но поскольку этот документ имеет немного другую специфику, желательно скачать предварительный договор и ознакомиться с нюансами сделки. Сейчас в сети не проблема найти нужный бланк, даже есть бланки из разных банков, что очень удобно для пользователей сети. Хотя такой же образец можно получить в конкретном банке, ведь потенциальный покупатель в любом случае туда будет ходить.

В нем указаны:

• Предмет, объект и стоимость объекта. Предметом выступают обязательства сторон, объектом – имущество, то есть квартира, а стоимость – это сумма денег которую покупатель берет в банке и отдает продавцу;
• Обязанности и права сторон. Только теперь сторон сделки не две, а три, ведь банк выступает полноценным участником;
• Сроки и другие нюансы. В частности, указывается срок окончательного заключения сделки и срок выплаты предоставленного кредита. Как правило, предварительный договор действует до года, потому сторонам сделки нужно вложиться в этот срок, чтобы её закончить.

Каждый банк использует свои правила в процессе заключения подобных сделок потому, прежде чем что-то подписывать, нужно внимательно изучить все документы.

Риски и гарантии договора с предоплатой или авансом

Поскольку предварительный договор не гарантирует заключение основной сделки, иногда его вообще не заключают. Но только не в том случае если стороны действительно уверенны, что будут продолжать сотрудничество и доведут сделку до логического конца.

Если соглашением предусматривается передача финансов, то в договоре обязательно должен быть пункт, который регулирует как обращаться со средства если что-то пойдет не так, и сделка будет расторгнута. Такой образец предварительного договора купли продажи квартиры можно разыскать на любом сайте, посвященном вопросу сделок этого типа.

Гарантии, которые дает данный документ:

• Продавец уже не сможет продать жилье кому-то другому, пока действует договор. Чтобы провести сделку с другим лицом потребуется расторжение или аннулирование. Если сделка купли/продажи не осуществилась на протяжении срока, указанного в договоре, он перестает быть действительным, и самоликвидируется;
• Если была выплачена сумма аванса, но договор расторгнут, деньги должны вернуться в полном объёме, потому покупатель практически ничем не рискует;
• Другое дело с задатком – если сделку разрывает покупатель, то средства ему не возвращаются, а если её разрывает продавец, то деньги возвращаются в удвоенном размере. Потому этот показатель можно отнести как к категории гарантий, так и к категории рисков, потому что без денег рискует остаться как покупатель, так и продавец, в зависимости от того, кто сделает ход назад.

А теперь плавно перейдем к рискам, если приобретение недвижимости проходит с использованием предварительного договора:

• Как правило, больше всего рискуют те люди, которые пытаются приобрести недвижимость на первичном рынке. Это связано с множеством факторов, в частности, с большим количеством мошенников, пытающихся нажиться за счет наивных покупателей. Лучшее что в этом случае можно сделать – подать иск в суд с требованием вернуть вложенные деньги;
• Всегда присутствует риск не успеть собрать все документы;
• Риск для продавца, заключившего сделку, с покупателем, который ждет одобрения кредита. Банки часто не одобряют сделок и не дают денег, а бесплатно отдавать недвижимость никто не намерен.

Но в любом случае консультация с юристом лишней не будет, а если покупатель дорожит своими деньгами, то лучше нанять специалиста, который будет совершать сопровождение и следить за правильностью составления документов (такая ли форма использована, и так далее), оберегать от факта мошенничества и т.п.

Расторжение сделки

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры можно узнать из множества источников, но как его расторгнуть? Как правило, условия аннулируются по обоюдному согласию. В таком случае каждая сторона остается при своем – покупатель с авансом, а продавец с недвижимостью.

Здесь представлен небольшой список оснований, которые могут послужить причиной для одностороннего расторжения сделки:

• Если продаваемое жилье признают аварийным;
• Если условия для проживания резко ухудшатся (пожар, соседи затопили). Но подобная причина может быть использована только в том случае, если изменение условий произошло после подписания договора. Именно потому, когда составляется шаблон договора, в нем подробно описываются жилищные условия;
• Если изменилась требуемая продавцом цена за недвижимость. Это может быть следствием изменений на рынке недвижимости, так и личной инициативой продавца, который включил в стоимость комиссионные, или без причины потребовал больше денег, чем указано в договоре;
• Если одна или обе стороны не выполняют условия сделки и т.п.

Чтобы заранее урегулировать данный вопрос, в скачанный шаблон документа сторонам нужно внести свои поправки, которые станут объективным основанием для прекращения сотрудничества. Но есть ситуации, когда одна из сторон отказывается расторгать сделку, несмотря на требования своего оппонента. В таком случае, если мирное урегулирование конфликта не принесло плодов, надо обращаться в суд.