Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего

Продать квартиру непросто, учитывая подготовку документов и решение всех вопросов в процессе сделки. Если долей жилья владеют ещё и несовершеннолетние граждане, это существенно усложняет задачу. Необходимость переезда возникает довольно часто, будь это переезд в другой город или район населённого пункта, расширение жилплощади или другие причины. Российским законодательством разрешена продажа приватизированной квартиры, доля в которой предназначена для несовершеннолетнего ребенка, являющегося собственником. Но это возможно только при выполнении ряда условий и с учётом всех правовых нюансов.

4ea217be81e57edf2444e1e995927977e693a0e4 Главным правилом сделки с продажей жилплощади, где живут и зарегистрированы дети, является запрет на ущемление их прав. Рассмотрением этого вопроса занимаются органы опеки и попечительства, которые в результате выносят решение. Сотрудники органов опеки не одобряют оформление нового жилья на несовершеннолетнего ребенка отдельно от родителей или если доля собственности в новой квартире для него будет меньше, чем в продаваемой квартире. Поэтому рассмотрим все нюансы детальнее.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 703-46-52 Москва, Московская область
+7 (812) 309-56-31 Санкт-Петербург, Ленинградская область
+7 (800) 333-45-16 доб. 382 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Когда сделка возможна

Без разрешения органов опеки продажа квартиры с долей, которой обладают несовершеннолетние, невозможна. Поэтому раньше, чем оно будет получено, разворачивать активную деятельность не стоит. Чтобы получить разрешение, важно удостоверить попечительский совет в том, что доля несовершеннолетнего ребенка в новом жилье будет эквивалентна или больше доли в продаваемой квартире.

Исходя из вышесказанного, продажа квартиры, собственником доли которой являются несовершеннолетние граждане, возможна, если:

  • Одновременно с продажей жилья на ребенка будет оформлена равноценная доля в купленной квартире, и он будет её собственником;
  • Если покупка нового жилья не планируется, доля для не достигших восемнадцати лет будет предоставлена в любой другой квартире.

396322464Лишить несовершеннолетнего ребенка собственности, то есть, продать квартиру, на долю которой у него есть равные с родителями права, без получения взамен равной или большей доли, нельзя. Если каким-то образом жилплощадь будет продана без согласия органов опеки, сделка через суд аннулируется, и на всех её участников будет возложен штраф.

Оформление документов

Для оформления сделки купли-продажи недвижимости, в которой зарегистрированы дети, можно заранее подготовить следующие документы:

Вид документа Особенности
Паспорта родителей или официальных опекунов Оригиналы и копии
Паспорт или свидетельство о рождении несовершеннолетнего ребенка или каждого из них, если их несколько Оригиналы и копии
Свидетельство о браке Или о его расторжении
Свидетельство права собственности на жильё Или другие правоустанавливающие документы
Кадастровый паспорт и план Желательно иметь и техническую документацию
Документы о покупке нового жилья, подтверждающие, что несовершеннолетний также её собственник Без этих бумаг нельзя получить разрешение попечительского совета
Выписка из лицевого счёта Об отсутствии задолженности
Справка из домовой книги По месту регистрации в старой и новой недвижимости
Договор купли-продажи новой квартиры или дома Если была такая сделка
Разрешение органов опеки Письменное
Нотариальное разрешение на сделку О продаже от имени детей
Квитанция об оплате государственной пошлины Желательно иметь также копию

Правила оформления

homework-300x191При подаче документов для получения разрешения опекунского совета должны присутствовать оба родителя детей или же их опекуны. Если кто-то из них не имеет возможности присутствовать лично, например, когда супруги в разводе, или второй родитель против продажи доли несовершеннолетнего ребенка, решение будет приниматься через суд. Избежать судебного разбирательства можно, если второй родитель подаст письменное согласие на продажу недвижимости с долей детей, заверенное у нотариуса. Если же второй супруг умер, нужно предоставить свидетельство о смерти.

Органы опеки также оценивают условия, в которых дети живут на данный момент, чтобы решить, будет ли новое жильё лучше или не хуже нынешнего, и можно ли совершить такой обмен. Учитываются не только условия, но и площадь жилья, которая не должна быть меньше.

О намерении продать квартиру необходимо уведомлять в письменном виде. Для этого нужно заполнить заявление в присутствии органов опеки и заверить его у инспектора. Ответственный сотрудник должен провести с родителями разъяснительную беседу о том, что права детей не должны нарушаться и чем это чревато.

Разрешение органов опеки

Можно отдельно отметить случаи, когда органы опеки и попечительства вправе отказать и не выдать разрешение на продажу квартиры, доля которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку.

  • Жильё приобретается в рассрочку, при этом происходит продажа всей жилой собственности. При этом ущемляются права ребенка, который больше не будет собственником недвижимости;
  • Сделка представляет собой не продажу квартиры, а её дарение;
  • Новое жильё не достроено;
  • Новая квартира по площади меньше продаваемой;
  • В новой квартире или доме нет каких-либо систем коммуникаций, например, воды или электричества.

organy-opeki-300x225Положительно на решение органов опеки повлияют следующие факторы:

  • Улучшение жилищных условий;
  • Улучшенная инфраструктура по новому месту жительства;
  • Хорошее экологическое состояние и климатические условия;
  • Более высокооплачиваемая работа у родителей и лучший уход за детьми.

Без вмешательства попечительского совета осуществить продажу квартиры можно только в том случае, если несовершеннолетний достиг шестнадцати лет и самостоятельно работает, является индивидуальным предпринимателем, либо вступил в брак.

Завершение сделки

Разрешение органов опеки должно быть выдано через две рабочих недели после подачи заявления. В документе будет чётко указан адрес жилплощади, которая продаётся, и адрес приобретаемого взамен жилья. После этого все проживающие в квартире должны быть из неё выписаны. Последним этапом станет заключение сделки купли-продажи квартиры.

Далее можно проводить сделку по следующему принципу:

  • Составление договора купли-продажи;
  • Подписание акта приёма-передачи недвижимости;
  • Регистрация права собственности;
  • Одновременная продажа и приобретение жилья;
  • Регистрация собственника по новому месту жительства, в том числе и детей;
  • Передача органам опеки копий договоров и подтверждение, что ребенок собственник доли жилплощади, а значит, его права не были нарушены.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 703-46-52 Москва, Московская область
+7 (812) 309-56-31 Санкт-Петербург, Ленинградская область
+7 (800) 333-45-16 доб. 382 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)
Читайте также:
Поделиться:
Поставьте вашу оценку:
(голосов: 4, средний балл: 4,00 из 5)
Загрузка...
Вопросы и ответы
  • Вера
    16.10.2017 08:27

    Добрый день! У меня вопрос в том,что мы продаем квартиру,где 1/3 доля несовершеннолетнего ребенка. И тем самым хотим наделить его долей в частном доме,где проживаем довольно давно. Возможно ли такое? И в каком случаи опека может не дать добро? И если даже будет разрешение,т.е надо будет делать куплю продажу на ребенка? И если только мы по документам оформили дом в собственность на себя и не прошло три года,то надо ли будет платить 13 % государству?

    • Ответ юриста:
      16.10.2017 14:09

      Здравствуйте, Вера!
      1. Подавайте документы в органы опеки – всё будет хорошо.
      Запрещено проводить сделки, влекущие за собой уменьшение стоимости имущества детей.
      Вам нужно выделить детям долю не меньшую чем сейчас и всё.
      Органы опеки дадут вам справку.
      http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_76459/9b84ad600c3e341d901bafef2e52b352dc1b4fe5/#dst100148

      2. Дарить можно близким родственникам, даже если дом в собственности менее 3х лет – никаких налогов платить не нужно.

      НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
      Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
      http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/625f7f7ad302ab285fe87457521eb265c7dbee3c/

  • Ната
    05.10.2017 10:05

    Мы построили новый дом. Хотим продать старый, но в нём у детей есть доли. Как нам поступить, чтобы опека разрешила продать старый дом (нужны средства на отделочные работы)

    • Ответ юриста:
      05.10.2017 12:11

      Здравствуйте, Ната!
      Выделите в новом доме доли детям.
      Новый дом оформили уже?
      Запрещено проводить сделки, влекущие за собой уменьшение стоимости имущества детей.
      http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_76459/9b84ad600c3e341d901bafef2e52b352dc1b4fe5/#dst100148

      • Ответ юриста:
        05.10.2017 12:17

        Если не получается в новом доме, тогда можно попробовать выделить доли детям у бабушек.
        А потом, как новый дом будет готов, выделить уже в доме.
        Обратитесь в органы опеки, объясните ситуацию, и они вам подскажут, как лучше сделать.

  • Наталья
    15.08.2017 07:59

    Добрый день! Мы продаём в одном городе квартиру в которой есть доля детей, в другом городе бабушка выделила им долю в своей квартире. Какие документы ( оригиналы или заверенные натариусом) нужны от бабушки чтобы опека разрешила нам продать квартиру. Спасибо

    • Елена
      21.08.2017 11:20

      Статья 37 ГК РФ запрещает имущественные сделки между родственниками в этом случае. Сама столкнулась с этой проблемой два дня тому назад

    • Ответ юриста:
      15.08.2017 08:30

      Добрый, Наталья!
      Берите все оригиналы документов на обе квартиры и, если есть возможность, вместе с бабушкой идите в органы опеки.
      Обязательно техническая документация чтобы была (кадастровый паспорт и план квартир).
      Документы на выделение доли обязательно.
      Заявления там вам бланки дадут.

  • тома
    21.06.2017 04:55

    какие документы нужны для органов опеки от продавца квартиры , приобретаемой родителями

    • Ответ юриста:
      21.06.2017 06:35

      Здравствуйте, Тома!
      В органы опеки нужно подать все документы на новую квартиру – они должны убедиться в улучшении качества жилья для детей.
      Список документов:
      – выписка из ЕГРН;
      – техпаспорт и справка из БТИ о стоимости жилья и степени его износа;
      – выписка из домовой книги;
      – договор купли-продажи (предварительный).