Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего

Автор публикации:
Гончаров Павел Викторович
Практикующий юрист. Стаж более 15 лет
Жилищное, гражданское и трудовое право
Консультант и автор статей сайта.

Продать квартиру непросто, учитывая подготовку документов и решение всех вопросов в процессе сделки. Если долей жилья владеют ещё и несовершеннолетние граждане, это существенно усложняет задачу. Необходимость переезда возникает довольно часто, будь это переезд в другой город или район населённого пункта, расширение жилплощади или другие причины. Российским законодательством разрешена продажа приватизированной квартиры, доля в которой предназначена для несовершеннолетнего ребенка, являющегося собственником. Но это возможно только при выполнении ряда условий и с учётом всех правовых нюансов.


4ea217be81e57edf2444e1e995927977e693a0e4 Главным правилом сделки с продажей жилплощади, где живут и зарегистрированы дети, является запрет на ущемление их прав. Рассмотрением этого вопроса занимаются органы опеки и попечительства, которые в результате выносят решение. Сотрудники органов опеки не одобряют оформление нового жилья на несовершеннолетнего ребенка отдельно от родителей или если доля собственности в новой квартире для него будет меньше, чем в продаваемой квартире. Поэтому рассмотрим все нюансы детальнее.

Когда сделка возможна

Без разрешения органов опеки продажа квартиры с долей, которой обладают несовершеннолетние, невозможна. Поэтому раньше, чем оно будет получено, разворачивать активную деятельность не стоит. Чтобы получить разрешение, важно удостоверить попечительский совет в том, что доля несовершеннолетнего ребенка в новом жилье будет эквивалентна или больше доли в продаваемой квартире.

Исходя из вышесказанного, продажа квартиры, собственником доли которой являются несовершеннолетние граждане, возможна, если:

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-44-79 Москва, Московская область
+7 (812) 467-48-75 Санкт-Петербург, Ленинградская область
+7 (800) 350-83-96 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

  • Одновременно с продажей жилья на ребенка будет оформлена равноценная доля в купленной квартире, и он будет её собственником;
  • Если покупка нового жилья не планируется, доля для не достигших восемнадцати лет будет предоставлена в любой другой квартире.

396322464Лишить несовершеннолетнего ребенка собственности, то есть, продать квартиру, на долю которой у него есть равные с родителями права, без получения взамен равной или большей доли, нельзя. Если каким-то образом жилплощадь будет продана без согласия органов опеки, сделка через суд аннулируется, и на всех её участников будет возложен штраф.

Оформление документов

Для оформления сделки купли-продажи недвижимости, в которой зарегистрированы дети, можно заранее подготовить следующие документы:

Вид документаОсобенности
Паспорта родителей или официальных опекуновОригиналы и копии
Паспорт или свидетельство о рождении несовершеннолетнего ребенка или каждого из них, если их несколькоОригиналы и копии
Свидетельство о бракеИли о его расторжении
Свидетельство права собственности на жильёИли другие правоустанавливающие документы
Кадастровый паспорт и планЖелательно иметь и техническую документацию
Документы о покупке нового жилья, подтверждающие, что несовершеннолетний также её собственникБез этих бумаг нельзя получить разрешение попечительского совета
Выписка из лицевого счётаОб отсутствии задолженности
Справка из домовой книгиПо месту регистрации в старой и новой недвижимости
Договор купли-продажи новой квартиры или домаЕсли была такая сделка
Разрешение органов опекиПисьменное
Нотариальное разрешение на сделкуО продаже от имени детей
Квитанция об оплате государственной пошлиныЖелательно иметь также копию

Правила оформления

homework-300x191При подаче документов для получения разрешения опекунского совета должны присутствовать оба родителя детей или же их опекуны. Если кто-то из них не имеет возможности присутствовать лично, например, когда супруги в разводе, или второй родитель против продажи доли несовершеннолетнего ребенка, решение будет приниматься через суд. Избежать судебного разбирательства можно, если второй родитель подаст письменное согласие на продажу недвижимости с долей детей, заверенное у нотариуса. Если же второй супруг умер, нужно предоставить свидетельство о смерти.

Органы опеки также оценивают условия, в которых дети живут на данный момент, чтобы решить, будет ли новое жильё лучше или не хуже нынешнего, и можно ли совершить такой обмен. Учитываются не только условия, но и площадь жилья, которая не должна быть меньше.

О намерении продать квартиру необходимо уведомлять в письменном виде. Для этого нужно заполнить заявление в присутствии органов опеки и заверить его у инспектора. Ответственный сотрудник должен провести с родителями разъяснительную беседу о том, что права детей не должны нарушаться и чем это чревато.

Разрешение органов опеки

Можно отдельно отметить случаи, когда органы опеки и попечительства вправе отказать и не выдать разрешение на продажу квартиры, доля которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку.

  • Жильё приобретается в рассрочку, при этом происходит продажа всей жилой собственности. При этом ущемляются права ребенка, который больше не будет собственником недвижимости;
  • Сделка представляет собой не продажу квартиры, а её дарение;
  • Новое жильё не достроено;
  • Новая квартира по площади меньше продаваемой;
  • В новой квартире или доме нет каких-либо систем коммуникаций, например, воды или электричества.

organy-opeki-300x225Положительно на решение органов опеки повлияют следующие факторы:

  • Улучшение жилищных условий;
  • Улучшенная инфраструктура по новому месту жительства;
  • Хорошее экологическое состояние и климатические условия;
  • Более высокооплачиваемая работа у родителей и лучший уход за детьми.

Без вмешательства попечительского совета осуществить продажу квартиры можно только в том случае, если несовершеннолетний достиг шестнадцати лет и самостоятельно работает, является индивидуальным предпринимателем, либо вступил в брак.

Завершение сделки

Разрешение органов опеки должно быть выдано через две рабочих недели после подачи заявления. В документе будет чётко указан адрес жилплощади, которая продаётся, и адрес приобретаемого взамен жилья. После этого все проживающие в квартире должны быть из неё выписаны. Последним этапом станет заключение сделки купли-продажи квартиры.

Далее можно проводить сделку по следующему принципу:

  • Составление договора купли-продажи;
  • Подписание акта приёма-передачи недвижимости;
  • Регистрация права собственности;
  • Одновременная продажа и приобретение жилья;
  • Регистрация собственника по новому месту жительства, в том числе и детей;
  • Передача органам опеки копий договоров и подтверждение, что ребенок собственник доли жилплощади, а значит, его права не были нарушены.
Будьте внимательны!

Последние изменения в законодательстве могли быть не отображены в данной статье, в связи с этим статья могла утратить юридическую актуальность. В случае возникновения вопросов обязательно обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу через форму ниже.


Обратите внимание:
БезобразноПлохоСойдетХорошоГодится (5 оценок, среднее: 4,20 из 5)
Загрузка...
Вопросы и ответы
  • Вера
    16.10.2017 08:27

    Добрый день! У меня вопрос в том,что мы продаем квартиру,где 1/3 доля несовершеннолетнего ребенка. И тем самым хотим наделить его долей в частном доме,где проживаем довольно давно. Возможно ли такое? И в каком случаи опека может не дать добро? И если даже будет разрешение,т.е надо будет делать куплю продажу на ребенка? И если только мы по документам оформили дом в собственность на себя и не прошло три года,то надо ли будет платить 13 % государству?

    • Ответ юриста:
      16.10.2017 14:09

      Здравствуйте, Вера!
      1. Подавайте документы в органы опеки — всё будет хорошо.
      Запрещено проводить сделки, влекущие за собой уменьшение стоимости имущества детей.
      Вам нужно выделить детям долю не меньшую чем сейчас и всё.
      Органы опеки дадут вам справку.
      http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_76459/9b84ad600c3e341d901bafef2e52b352dc1b4fe5/#dst100148

      2. Дарить можно близким родственникам, даже если дом в собственности менее 3х лет — никаких налогов платить не нужно.

      НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
      Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
      http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/625f7f7ad302ab285fe87457521eb265c7dbee3c/

  • Ната
    05.10.2017 10:05

    Мы построили новый дом. Хотим продать старый, но в нём у детей есть доли. Как нам поступить, чтобы опека разрешила продать старый дом (нужны средства на отделочные работы)

    • Ответ юриста:
      05.10.2017 12:11

      Здравствуйте, Ната!
      Выделите в новом доме доли детям.
      Новый дом оформили уже?
      Запрещено проводить сделки, влекущие за собой уменьшение стоимости имущества детей.
      http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_76459/9b84ad600c3e341d901bafef2e52b352dc1b4fe5/#dst100148

      • Ответ юриста:
        05.10.2017 12:17

        Если не получается в новом доме, тогда можно попробовать выделить доли детям у бабушек.
        А потом, как новый дом будет готов, выделить уже в доме.
        Обратитесь в органы опеки, объясните ситуацию, и они вам подскажут, как лучше сделать.

  • Наталья
    15.08.2017 07:59

    Добрый день! Мы продаём в одном городе квартиру в которой есть доля детей, в другом городе бабушка выделила им долю в своей квартире. Какие документы ( оригиналы или заверенные натариусом) нужны от бабушки чтобы опека разрешила нам продать квартиру. Спасибо

    • Елена
      21.08.2017 11:20

      Статья 37 ГК РФ запрещает имущественные сделки между родственниками в этом случае. Сама столкнулась с этой проблемой два дня тому назад

    • Ответ юриста:
      15.08.2017 08:30

      Добрый, Наталья!
      Берите все оригиналы документов на обе квартиры и, если есть возможность, вместе с бабушкой идите в органы опеки.
      Обязательно техническая документация чтобы была (кадастровый паспорт и план квартир).
      Документы на выделение доли обязательно.
      Заявления там вам бланки дадут.

  • тома
    21.06.2017 04:55

    какие документы нужны для органов опеки от продавца квартиры , приобретаемой родителями

    • Ответ юриста:
      21.06.2017 06:35

      Здравствуйте, Тома!
      В органы опеки нужно подать все документы на новую квартиру — они должны убедиться в улучшении качества жилья для детей.
      Список документов:
      — выписка из ЕГРН;
      — техпаспорт и справка из БТИ о стоимости жилья и степени его износа;
      — выписка из домовой книги;
      — договор купли-продажи (предварительный).