Нарушение сроков сдачи дома: претензия к застройщику

Поскольку стоимость жилой недвижимости в России весьма высока, большая часть населения ищет способы приобрести жильё с меньшими затратами, и один из таких вариантов – купить квартиру у застройщика до завершения строительства многоквартирного дома. По сути, с юридической точки зрения, такой шаг не является действительно покупкой, становясь участником долевого строительства, подписывая договор, человек вкладывает свои личные средства в работу, в результате чего компания передаёт ему жилую площадь, когда все работы будут завершены и дом введут в эксплуатацию.

Однако на практике часто случается так, что застройщик по каким-либо причинам не успевает сдать дом в эксплуатацию в указанные в договоре сроки, срывая планы участникам, которые вложили деньги в строительство, и которые, так или иначе, несут определённый урон.

Когда такое случается, гражданам стоит воспользоваться своими законными правами и подать официальную претензию застройщику о нарушении сроков сдачи дома. Таким образом, заявитель имеет возможность поторопить компанию застройщика, принуждая их нести ответственность за свои действия, и получить полагающуюся неустойку за каждый просроченный день.

Сама претензия — это жалоба, которая пишется на имя юридического лица, в данном случае застройщика, с определёнными требованиями. Данный документ является досудебным, необходимость подавать иск в суд возникает, когда компания не реагирует на жалобы участника сделки, не даёт ответ или отказывается от своих обязательств.

Требования к составлению документа

Рассматривая вопрос, как написать претензию застройщику, следует знать о том, что существует ряд определённых правил составления данного документа. Если бумагу составить неправильно, досудебная претензия застройщику юридическую силу иметь не будет, а значит, возникнут трудности и при необходимости обращаться в суд.

Правила составления по большей мере касаются реквизитов и информационного наполнения, а именно:

• Обязательно указывать полное и точное наименование юридического лица, которому жалоба подаётся (в договоре долевого участия есть эти сведения);
• Подаётся информация о себе – фамилия, имя, отчество, контактный телефон и адрес проживания;
• Нужно указать точный адрес, месторасположение строящегося многоквартирного дома, о котором пойдёт речь далее (смотреть с воём экземпляре договора);
• Важно сослаться на свои договора с подрядчиками (даты, номера);
• Зафиксировать свои требования, указав, на каких основаниях;
• Указать свои банковские реквизиты, куда нужно перевести неустойку или сделать возврат денежных средств;
• Приложить копию договора;
• Поставить текущую дату, подпись;
• Оформить идентичный второй экземпляр претензии.

Краткий пример документа и основания

Образец претензий застройщику о выплате неустойки, в упрощённой форме выглядит следующим образом:

 

(Полное наименование юридического

лица, кому направляется жалоба, его

почтовый адрес, месторасположение)

 

(От кого поступает претензия,

адрес, телефон для связи)

 

ПРЕТЕНЗИЯ ПО ДДУ

Между (указать наименование застройщика) и мной (свои фамилия, имя, отчество) был подписан Договор долевого участия в строительстве №____ от «___»_______20___года, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации (Росреестре). Заключался Договор в соответствии с законом № 214 ФЗ.

Объект Договора – жилая квартира №___, которая расположена в многоквартирном доме №___, расположенном по адресу: (указать полный адрес).

В соответствии с пунктом (указать номер пункта) заключённого между сторонами Договора, сроки передачи квартиры Участнику от Застройщика, а именно (указать крайнюю дату), истекли. В связи с этим: (перечислить требования, с указанием временных рамок для их выполнения).

 

(текущая дата)                                                                                                                        (подпись заявителя)

 

Интересуясь, как правильно составить претензию застройщику, чтобы получить официальный ответ и результат, не стоит забывать и о том, что именно можно считать весомыми основаниями для ее подачи. Наиболее весомыми причинами являются:

• Нарушения сроков сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию;
• Несоответствия качества, заявленным характеристикам и параметрам, имеющиеся дефекты;
• Нарушения санитарно-гигиенических, строительных, технических нормативов;
• Неправомерное возрастание цены квартиры после внесения взноса;
• Угроза банкротства компании застройщика;
• Несоблюдения гарантий по обязательствам относительно ремонта дома.

Ответ на претензию, если он будет подан, следует обязательно сохранить независимо от того, насколько важным или неважным он показался.

Правила подачи

Претензия застройщику об устранении недостатков и ее образец, который был рассмотрен ранее, важно не только правильно написать, но и должным образом подать нарушителю. Если сделать это не по правилам, например, просто отдать документ какому-то сотруднику, невозможно будет доказать, что претензия действительно подавалась, что важно, если придётся обращаться в суд.

Правильные способы подачи досудебной жалобы:

• Передача документа лично в руки ответственному за приём заявлений сотруднику – важно проконтролировать, чтобы заявление было сразу зарегистрировано, с присвоением ему личного номера (дату, этот номер, фамилию и инициалы ответственного сотрудника желательно записать);
• Можно отправить претензию застройщику заказным письмом, обязательно сделав опись вложений и прикрепив обратное уведомление, чтобы точно знать, что жалоба достигла адресата (уведомление нужно сохранить). Перед тем, как отправить, один экземпляр нужно оставить себе;
• Отправить документ курьером – это быстрее почтовой отправки, особенно если отправляете письмо из маленького населённого пункта, сельской территории.

Если имеются какие-либо сомнения касательно составления досудебной жалобы, неуверенность в своих силах и компетентности, имеет смысл обратиться к квалифицированному специалисту – профессиональному юристу, который самостоятельно составит всю документацию, займётся переговорами и прочими оформлениями. Особенно это потребуется тем, у кого есть претензии не только к нарушенным срокам, некачественным работам, но и кого не устраивает благоустройство квартиры, придомовой территории.

На что рассчитывать участнику

Как и при любой иной сделке с недвижимостью, за нарушение условий договора придётся нести ответственность. В случае с нарушениями со стороны застройщика, он обязан выплачивать участникам процент неустойки за каждый просроченный день. Зная это, застройщики обычно ищут разнообразные пути отступления и идут на всевозможные хитрости. На практике чаще всего они предлагают участникам заключить новый договор, в котором указан продлённый период сдачи дома в эксплуатацию. Здесь следует быть крайне внимательным, если такой документ подписать, никакой компенсации, пени участнику не будет, а его проблемы, связанные с задержкой получения жилья, это остаются его проблемами.

Разумеется, это право каждого – подписывать новый договор или нет, однако последствия важно чётко осознавать.

В ином случае, размер компенсации зависит от того, какова стоимость самого договора, каков срок просрочки и какова нынешняя ставка рефинансирования в Центральном Банке.

Пример расчётов в нынешнем, 2017 году, следующий: если ставка рефинансирования равна одиннадцати процентам, это число делится на триста. В итоге получается 0,0366. Если дольщик физическое лицо, эта цифра умножается на два, то есть, получается в итоге 0,0732. Полученную цифру нужно умножить на количество просроченных дней – это и есть размер полагающейся неустойки. Срок просрочки рассчитывается до тех пор, пока долевое строительство не завершится и квартиры от застройщика не будут получены. Важно иметь в виду, при приемке квартиры по гарантии, а также по качеству важно всё тщательно проверить, и только потом подписывать передаточный акт.

Чего добиваться через суд

Если претензия к застройщику не возымела никакого или желаемого действия, у дольщика есть право подать исковое заявление в суд. Это более серьёзный и действенный шаг, в результате которого застройщика попросту обяжут выполнить требования истца. При этом помимо самой неустойки у дольщика есть возможность стребовать с ответчика дополнительные выплаты, например, покрыть все судебные издержки, компенсировать моральный ущерб, возместить все траты, понесённые из-за несвоевременной передачи жилья участнику долевого строительства. Важно перечислить все требования сразу, иначе после они уже не будут учтены.

Иск о взыскании неустойки, форма которого в принципе унифицирована (бланк есть на месте подачи документов), следует подавать в городской или районный суд. При этом уплачивается государственная пошлина, если цена иска превышает один миллион рублей. Если менее – пошлина не уплачивается.

Разрешено подавать коллективный иск, однако в суде должен присутствовать лишь один истец, которому остальные доверили данный процесс. Такая мера необходима для того, чтобы не откладывать судебный процесс бесконечно из-за неявки того или иного истца.

Обязательно напишите, на каких основаниях выдвинуты все требования. Претензионное письмо, которое подавалось ранее к застройщику об устранении недостатков, досудебное, также важно подать вместе с иском, а также ответ компании на претензию, если был.