Золотые правила сдачи квартиры в аренду надолго

Крупные города непрерывно притягивают извне поток рабочей силы и студенческой молодёжи. Даже в Москве гостиничная инфраструктура не способна удовлетворить спрос этих групп населения на жильё, да и стоимость гостиничного номера им не по карману. В таких обстоятельствах существует постоянное предложение со стороны владельцев недвижимости, располагающих избыточной жилплощадью. Для них немаловажно, как сдать квартиру без риска и с достаточной выгодой для собственника.

Что говорит законодательство

Проблема, можно ли сдавать квартиры физ-  и юрлицам, законодателем даже не рассматривается. Владельцы вправе распоряжаться принадлежим им недвижимым имуществом по собственному усмотрению, разумеется, оставаясь в рамках, установленных отечественным законодательством. Регламентируются возникающие при этом ситуации нормами, изложенными в 34-й и 35-й главах ГК РФ.

Что можно и нельзя сдавать

Сдача жилья в наем позволяется только лицу, которому принадлежит право собственности. Или его представителю, получившему от собственника доверенность, удостоверенную нотариусом.

Подтверждением права собственности служат правоустанавливающие документы. Надёжнее всего с этим справится актуальная выписка из ЕГРН. Благо продемонстрировать её заинтересованному лицу можно в электронном формате бесплатно.

Сложности возникают, когда арендатору хотят предоставить жильё, находящееся в долевой собственности. Тогда следует заручиться разрешением каждого из совладельцев.

Проблемы с официальной регистрацией арендного соглашения возникают также ввиду необходимости получить разрешение от:

• всех зарегистрированных (прописанных) по этому адресу совершеннолетних лиц;
• органа, ответственного за опеку – если есть зарегистрированный (прописанный) несовершеннолетний.

Вряд ли кто-то сможет воспрепятствовать собственнику, нарушившему эти условия. Однако ущерб, нанесённый имуществу, своему или совладельцев, недобросовестным жильцом, возместить через суд не удастся.

Обстоятельства приобретения жилого помещения в собственность и состояние, в котором оно находится, могут повлиять на законность предоставления временным нанимателям.

Ипотечную

Речь идёт не о продаже или ином способе передать во владение другому лицу, поэтому запрос банку-кредитору не нужен. Статус находящегося в банковском залоге имущества никак не изменяется, а владелец получает дополнительные возможности поскорее рассчитаться с кредитным учреждением.

Для лица, арендовавшего находящуюся в ипотеке квартиру, выгодно, чтобы плату взимали помесячно. Иначе, перейди залоговое имущество в собственность банка, крайне сложно будет добиваться возврата выплаченных наперёд денег.

Муниципальную неприватизированную

Рассматривая объявления о таком жилье, сдаваемом в аренду, нужно учитывать, что его собственником выступает муниципалитет. Официальная регистрация соглашения станет возможной только в том случае, если он согласится на предоставление субаренды. Вряд ли муниципальным органам нужны эти явно лишние сложности с нанимателями, которым он предоставил жилплощадь. Поэтому согласие они дают крайне редко.

Следовательно, соглашение станет возможным только на неофициальном уровне. Что повышает уровень риска для обеих сторон.

Приватизированную

Такое жильё можете беспрепятственно сдавать:

• будучи единоличным владельцем;
• с согласия прочих собственников.

Служебную

На аренду служебной недвижимости распространяются те же правила, что и муниципальной. Однако есть весьма важный нюанс. Муниципалитет в худшем случае ограничится отказом нанимателю в предоставлении субаренды.

Собственник помещения, предоставленного на время службы, может принять решение о передаче его другим сотрудникам, более нуждающимся в жилплощади.

Поэтому вряд ли стоит привлекать к себе внимание работодателя.

Аварийную или без ремонта

Случается, что люди соглашаются снять находящееся в запущенном состоянии жильё, обязуясь привести его в порядок собственными силами. Такой вариант представляется взаимовыгодным, если собственник не располагает достаточными средствами для проведения ремонта.

Арендуя обветшавшую за время действия договора квартиру, наниматели вправе:

• добиваться, чтобы владелец привёл её в порядок;
• по своей воле расторгнуть соглашение.

Долю жилья

Чтобы сдать, понадобится заручиться согласием прочих дольщиков, так как затрагиваются их интересы.

Комнату в коммунальной квартире

Когда собственник недвижимости намерен предложить в аренду комнату в коммуналке, ему потребуется получить согласие от прочих совладельцев. Ситуация идентична заключению соглашения по доле квартиры.

Кому разрешено/запрещено этим заниматься

В самом общем виде законодательство установило, что нужно для того, чтобы сдать жилплощадь арендатору. Основанием для заключения сделки служит наличие права собственности. Оно ограничивается лишь в той части, где затрагивается аналогичное право других собственников-совладельцев.

Военнослужащему

Не позволят сдать за плату служебное жилое помещение, в котором он временно не нуждается. Например, будучи направленным в долгосрочную командировку или на обучение. Ведь собственником жилья выступает не он. Что касается приватизированной жилой недвижимости, то на законное распоряжение ею никакие ограничения не распространяются.

Госслужащему

Лица, относящиеся к этой социальной категории, также не ограничиваются в праве распоряжаться собственной недвижимостью. Но не предоставленной в качестве служебного жилья.

Физлицу как ИП

Предоставление жилых помещений в аренду – вполне законный бизнес, если его оформили должным образом. Для физического лица рациональнее заниматься этим в качестве индивидуального предпринимателя. Зарегистрировавшись как ИП, можно снизить ставку налогообложения до уровня в 6%. В то время как будучи физлицом, придётся платить 13%-ный НДФЛ. Экономия достигается более чем вдвойне.

Полицейскому

Ситуация идентична положению гос- и военнослужащего. Приватизированную собственность сдавать позволяется, служебную – нет.

Плюсы и минусы для арендодателя

Взгляд со стороны, прежде всего, замечает, как собственник получает без особых усилий немалые доходы. При более пристальном изучении обстоятельств выясняется, что всё далеко не так просто и безоблачно. Возможность сравнительно без проблемного получения прибылей появляется, когда найдено решение, как правильно сдать квартиры в аренду.

Случается, что убытки, нанесённые временным жильцом имуществу, оказываются весьма и весьма существенными. Или расторгнуть неудачно заключённое соглашение становится чрезвычайно затруднительно.

Выгодно ли

Будучи правильно организованной, сдача квартиры внаём не должна обернуться убытками. Когда жилплощадь пустует, на её обслуживание коммунальными структурами всё равно приходится тратиться. И ветшает она быстрее.

При передаче в аренду собственник извлекает хотя бы одно из преимуществ:

• снимает с себя оплату коммунальных расходов;
• обеспечивает присмотр за состоянием жилья;
• получает дополнительный доход. Возможно, он не так велик, как хотелось бы, зато поступает стабильно.

Риски

Чтобы получать преимущества, понадобится сдать жилье проверенным людям и на строго оговорённых условиях. Неразборчивость в этом вопросе и стремление поскорее припасть к источнику прибыли могут обернуться:

• сложностями с взиманием оговорённой платы. Придётся расторгнуть сделку, что не всегда происходит быстро и без проблем;
• проблемами с оплатой коммунальных и прочих услуг, связанных с эксплуатацией жилья. Вносить платежи желательно самому или постоянно контролировать этот процесс;
• порчей и/или кражами имущества, в том числе, принадлежащего совладельцам или соседям;
• нарушением правил общежития;
• применением субаренды, возможно, посуточной и почасовой, вселением непомерно большого количества проживающих. Это быстро приведёт к износу жилья и необходимости серьёзно потратиться на проведение ремонта.

Рисков при заключении арендного соглашения немало. Они возрастают, когда договор заключается в обход официальных путей. Поэтому необходимо придерживаться определённого алгоритма, чтобы уменьшить вероятность их возникновения.

Как правильно сдать квартиру в аренду

Ситуацию, как заключаются договоры аренды квартир, стоит рассматривать как поэтапную. Продвигаясь шаг за шагом, проще не допустить возникновения проблем. Так, намного легче, чем устранять неприятные последствия. Рациональный арендодатель придерживается такой последовательности:

• подготовить, при необходимости, основания, договорившись с прочими совладельцами/дольщиками;
• привести жилое помещение в соответствующий вид. Тогда товар можно показывать лицом, а не предоставлять основания сбить цену;
• подыскать приличного и надёжного арендатора;
• заключить продуманное соглашение;
• получать арендную плату и контролировать состояние собственности.

Кому и как

Пожалуй, наиболее щекотливый момент возникает на этапе, предусматривающем, кому сдавать собственную недвижимость. Удачный выбор обеспечит беспроблемное будущее. Неудачный – обернётся, в лучшем случае расторжением сделки и новыми поисками.

Вести можно:

• самостоятельно, привлекая близких и друзей;
• через посредников.

Оба варианта имеют свои преимущества и недостатки.

Как сдать квартиру без посредников

Многие владельцы жилья не признают более надёжного способа, как сдать квартиру в аренду самому. Самостоятельный поиск может ограничиваться перебором кандидатур из сравнительно узкого круга родственников, сослуживцев и т. п. Вполне возможно, что среди них получится самостоятельно подыскать ответственного и надёжного арендатора.

Сайты

Рамки поиска можно значительно расширить, грамотно размещая объявления:

• на сайтах, специализирующихся на предоставлении таких услуг;
• на досках, которыми пользуются группы, оформившиеся в социальной сети.

Рискованность такого подхода повыше. Придётся самостоятельно оценивать, насколько благонадёжен потенциальный арендатор, что не всегда удаётся с первого взгляда. И находить удовлетворительную причину, позволяющую в благопристойной форме отказаться от заключения сделки.

Официально через агентство

Предоставив согласовывать условия сдачи квартиры в аренду агентству недвижимости, давно представленному на рынке, владелец жилья:

• сэкономит время и избавится от хлопот, связанных с самостоятельным поиском арендатора;
•  не потратится на оплату услуг риелтора, так как деньги возьмут с его клиента;
• повысит уровень безопасности сделки, ведь агентство дорожит своей репутацией и заинтересовано в сотрудничестве с собственниками жилья.

Иностранцам

Многие арендодатели предпочитают заключать соглашения с иностранными гражданами, более платёжеспособными, чем соотечественники. Условия договора с ними не отличаются от стандартных.

Проверить официальность пребывания иностранного гражданина в РФ несложно. Для этого достаточно зайти на сайт МВД. В предоставленных арендатором документах проверяется наличие исправлений. Стоит посмотреть в интернете, соответствуют ли они внешне удостоверениям личности, выдаваемым соответствующим иностранным государством.

Организации (юрлицу)

Как правило, организация проявляет заинтересованность в предоставлении жилого помещения, чтобы обзавестись юридическим адресом и/или открыть офис. Впрочем, иногда юрлица жильё снимают, чтобы сотрудникам, часто и подолгу бывающим по служебной надобности в другом городе, было где остановиться. Такой вариант имеет определённые преимущества перед поселением в гостинице.

Отличий со сделкой с физическим лицом сдача в аренду квартиры организации не имеет.

Законно и безопасно

Проблему, как безопасно сдать квартиры, постоянно приходится решать крупным собственникам жилой недвижимости. Наиболее безопасный вариант состоит в заключении официального договора, основанного на положениях ГК РФ. Тогда права и интересы арендодателя подпадают под защиту, обеспечиваемую компетентными государственными структурами.

Быстро

Зачастую собственник отдаёт предпочтение не столько законности, сколько тому, как быстро сдать квартиры, чтобы источник дохода функционировал бесперебойно.

Ускорить процесс поиска клиента, чтобы недвижимость была сдана арендатору быстрее, позволяет применение некоторых несложных приёмов. Ими пользуются владельцы сдающихся внаём квартир, чтобы сократить простои:

• избавляют арендаторы от оплаты коммуналки. Так и контролировать состояние расчётов по коммуналке проще;
• снижают стоимость ниже уровня средней по местному рынку;
• ведут поиск клиента по нескольким параллельным направлениям. Например, размещают объявления сами и подключают несколько агентств недвижимости;
• подключают к поиску надёжного арендатора родственников, друзей, сослуживцев и знакомых.

Как оформить договор аренды

Большая часть арендодателей, не стремится официально заключить договор. Тем не менее сдавая в аренду квартиры, добиваются оформления значимых условий в соглашении точно, как в типовых официальных образцах. Уделяется внимание не только существенным условиям, но и дополнительным. Это позволяет собственнику обезопасить себя от:

• незаконной регистрации (прописке) на его жилплощади;
• субаренды;
• нанесения ущерба застрахованному имуществу, который будет возмещаться виновным в порядке регресса.

Использование в качестве основы типовых арендных соглашений позволяет достичь большей безопасности сделки.

Обязателен ли

Сдавать жильё по договору рационально. Это позволяет:

• повысить безопасность сделки;
• зарегистрировать соглашение, как законопослушный налогоплательщик, исправно декларирующий полученные доходы.

Отметим, что отчисляют что-либо государству от такой предпринимательской деятельности около 40% российских арендодателей жилой недвижимости. И не все из них заботятся о подписании договоров.

Впрочем, подписывают соглашения и некоторые из тех собственников, что не платят с дохода от аренды НДФЛ и не регистрируются как ИП.

Аренда или найм жилого помещения

Как правило, оформить договор найма жилья рекомендуется с физлицом. А вот с юрлицами, намеренными обустроить офис, рациональнее подписать не договор найма квартиры, а арендное соглашение.

Форма и содержание

Намереваясь заключать договор аренды жилья, который распечатывается на листах А4, стоит заранее продумать его структуру, отобразить существенные и дополнительные, соответствующие конкретным обстоятельствам, условия.

Обязательные разделы

Решая проблему, как правильно оформить сдачу квартиры внаём, в первую очередь прописывают существенные условия сделки. Они относятся к:

• сторонам и предмету. Желательно детально описать состояние жилья и составить перечень имущества;
• размеру и порядку внесения платы за аренду, коммунальных платежей;
• основаниям и последствиям расторжения.

Образец документа

По большей части мы оформляем важные для нас документы по имеющимся образцам. Для арендного соглашения рационально воспользоваться типовым договором.

Скачать образец договора найма жилого помещения (.doc)

В него можно внести дополнения, соответствующие конкретным обстоятельствам.

Для краткосрочной (посуточной) аренды подойдёт такой пример соглашения.

Скачать образец договора краткосрочной (посуточной) аренды (.doc)

Долю квартиры можно сдать в аренду, заключив договор по такому примеру.

Скачать образец договора аренды части жилого помещения (.doc)

На какой срок заключать

Законодатель ограничил на сколько может арендоваться квартира. Предел равен пяти годам. На практике столь длительные сроки не встречаются. Это связано с опасениями арендодателей:

• не заинтересованных в подписании долгосрочных (свыше 1 года) соглашений, которые подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Оттуда сведения передаются в ФНС, что приводит к необходимости заплатить НДФЛ;
• побаивающихся, что подолгу арендуемое жильё позволит временным жильцам претендовать на регистрацию (прописку) и часть собственности.

Поэтому договоры заключают краткосрочные (на 6-11 месяцев), пролонгируемые с согласия сторон. Так, собственникам жилой недвижимости безопаснее.

Нужно ли заверять у нотариуса

Договор, заключенный по случаю аренды жилья, обязательному нотариальному удостоверению не подлежит. Обращаться к нотариусу, смысла нет, если соглашение подаётся на регистрацию в Росреестр.

Нотариальное заверение понадобится, чтобы придать документу юридическую силу, в которой особенно заинтересован арендодатель, если оно не будет регистрироваться Росреестром. Например, как краткосрочное.

Где нужно регистрировать

Не позднее месяца после заключения арендного соглашения нужно подать запрос в Росрееестр на регистрацию, если оно долгосрочное.

Образец долгосрочного договора аренды выглядит так.

Скачать образец договора найма квартиры (.doc)

Пакет документации, прилагающейся к заявлению, предоставляется через МФЦ.

Возможен ли отказ в регистрации

Не зарегистрируют договор аренды, обнаружив что:

• допущены формальные ошибки – в данных сторон, реквизитах, дате и т. п.;
• текст не содержит обязательных разделов, подписей;
• условия не соответствуют требованиям российского законодательства;
• жильё, предлагаемое в аренду, не поставлено на учёт в Росреестре;
• не истёк срок действия арендного соглашения по той же жилплощади.

Указав причины отказа, Росреестр предоставляет участникам соглашения время исправить недоработки.

Как передавать

Оформляя аренду, на заключительном этапе непосредственно передают жильё в пользование нанимателю. Проделать это стоит так, чтобы по максимуму обезопасить интересы арендодателя.

Нужен ли акт приёма-передачи

Рационально оформить акт передачи квартиры в аренду. В нём должно найтись место описи имущества с указанием его состояния. Подтвердить, в каком состоянии находится жильё, позволят:

• видеозапись, произведённая в присутствии обеих сторон;
• фотографии.

Наличие такого документа удобно обеим сторонам:

• нанимателю не придётся доказывать, что он не испортил хозяйских вещей;
• собственник сможет обоснованно требовать компенсации, когда закончится действие договора.

Воспользоваться можно таким бланком акта приёма-передачи.

Скачать акт приема-передачи предмета договора аренды (.doc)

Как оформить поступление денежных средств

Существенное условие арендного соглашения – размер, периодичность и порядок перечисления оплаты. Деньги могут:

• передаваться наличными из рук в руки;
• перечисляться на банковский расчётный счёт.

Как часто передавать деньги, зависит, по большей части, от предполагаемой длительности аренды.

Расторжение договора

Это происходит:

• по соглашению сторон. Предполагается вернуть выплаченные наперёд деньги или позволить проживать до окончания оплаченного периода;
• по инициативе одной из них. Вторую сторону принято предупреждать за месяц до предлагаемой даты расторжения.

Какие ещё документы можно оформить

Возможно, есть смысл в расписках:

• о вручении денежного перечисления;
• подтверждающих состояние жилья во время визита арендодателя.

По каким правилам устанавливается плата

Собственники жилья ориентируются на:

• цены, сложившиеся на местном рынке недвижимости;
• месторасположения дома (удалённость от центра и транспортных развязок, престижность района);
• оснащённость квартиры бытовой техникой и мебелью;
• средства, вложенные в модернизацию и проведение ремонта.

Особняком оговаривается, кем будет оплачиваться коммуналка, включать её в общую сумму или арендаторы будут рассчитываться по платежкам.

Налоги

В России не более 40% лиц, сдающих жильё в аренду, официально платят налоги с полученных доходов.

Платить ли и как

Остальные уклоняются. Можно понять тех, кто сдаёт жильё изредка и ненадолго, лишь бы погасить расходы на коммуналку. Однако среди неплательщиков присутствуют и владельцы элитной недвижимости, приносящей немалую прибыль от аренды.

Ставки

Ставку НДФЛ в 13% вряд ли можно считать завышенной.

Арендодатель, зарегистрировавшись в качестве ИП, станет платить государству всего 6% прибыли от аренды.

Ответственность за неуплату

Злостных неплательщиков не останавливают:

• ни уровень штрафов и пени, установленный ст. 122 НК РФ;
• не высокая вероятность привлечения к ответственности по ст. 198 УК РФ.

Вопросы

Чем, как правило, интересуются лица, решившие сдавать квартиру в аренду? Чаще всего их волнуют следующие проблемы.

В каких случаях требуется доверенность

Чтобы подписывать документы и действовать от имени одной из сторон, не имеющей такой возможности.

Как можно сдать без мебели

Оговорив в дополнительных условиях соглашения. К примеру, что жильцы:

• завезут свою мебель;
• приобретут её в счёт оплаты.

Можно ли сдавать несколько квартир

На законных основаниях – в качестве ИП.

Запретят ли такую деятельность и когда

Такие страхи распространены в среде арендодателей, избегающих платить налоги. Они вызваны пониманием незаконности собственной деятельности.

Запретами положение не изменить, разве что размер оплаты резко возрастёт, как плата за риск.

Советы и рекомендации

Иногда хороший совет оказывается полезнее денег. Рекомендуя, как правильно сдавать квартиру, советы вкратце сводят к трём:

1. Подбирайте порядочных и ответственных арендаторов.
2. Оформляйте договорные отношения с ними.
3. Платите налоги с полученных доходов, чтобы спокойнее спать и обеспечивать себя в старости достойной пенсией.

Полезное видео

Какие правила действуют при сдаче жилья квартирантам, в том числе на длительный срок, обсуждается в 7-минутном видеоматериале.

Каким должен быть правильный алгоритм, позволяющий найти ответственного арендатора, объясняет автор 5-минутного ролика.

Правда, предложенный им вариант договора имеет явные признаки фиктивного.

Личным опытом распоряжения простаивающей квартирой, вполне устроившей долгосрочных квартиросъемщиков, советами и рекомендациями по заключению договора делится в 13-минутной видеозаписи автор из Перми.

Заключение

Наверное, каждый владелец жилой недвижимости, который подписывал договор, мог бы поделиться опытом, как сдать квартиру и не накликать на свою голову лишних проблем. Несмотря на низкий уровень налоговых ставок на доходы от такого бизнеса, весьма значительная часть сделок официально не оформляется.

Положение изменяется медленно, несмотря на значительные риски, с которыми приходится сталкиваться сторонам, избегающим официального оформления аренды жилья.