Виды доверительного управления имуществом

Законный владелец какого-либо имущества имеет право на передачу такового в доверительное управление. Как правило, происходит такая передача на имя профессионального управляющего, предпринимателя или иного юридического лица, но также нередки случаи подобных взаимоотношений между физическими лицами. Это может потребоваться при длительном отсутствии собственника имущества, а также в том случае, когда он не имеет достаточного опыта в управлении самостоятельно, соответственно, в эффективном управлении и выгодных сделках приходится сомневаться.

Доверительное управление имуществом полностью урегулировано действующими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Здесь речь может идти не только о получении прибыли, но и в содержании, пользовании имуществом, что также влечёт за собой немало забот.

Передача собственности в доверительное управление осуществляется исключительно на добровольной основе и фиксируется в письменном виде, официальным документом, который имеет юридическую силу. Прежде чем оформлять подобный документ, важно тщательно проанализировать ситуацию и ознакомиться со всеми сопутствующими нюансами, чтобы в дальнейшем не оказаться в ещё более затруднительной ситуации.

Основные правовые особенности

Доверительным управлением является процесс, вследствие которого осуществляется управление тем или иным имуществом от имени законного владельца и в рамках переданных полномочий, ограниченных также определённым сроком. Владелец имеет право назначать управляющим любое лицо, которое, тем не менее, никаких прав собственности, совладения, наследования на переданные объекты не получает, о чём сказано в 209 статье, пункте четвёртом Гражданского кодекса.

Виды доверительного управления имуществом:

• Договор, предусмотренный для этих целей в соответствии с ГК РФ – одной стороной передано уполномоченному лицу управление на указанный срок, где управляющий обязан действовать исключительно в интересах владельца собственности. Оформляется от имени юридического лица;
• Генеральная доверенность – передаёт широкие полномочия от имени доверителя, может быть оформлена между физическими лицами, в частности, используется относительно недвижимости.

Целесообразно составлять и заключать оба вида документов в присутствии и с помощью опытного специалиста, юриста или нотариуса, чтобы уменьшить возможные риски и гарантированно получить правильно оформленную бумагу.

Кто выступает субъектом

Говоря о договоре, заключаемом между юридическими лицами, участниками такового становятся учредители, приобретатели выгоды и доверительные управляющие. В случае с генеральной доверенностью участниками выступают те же лица, но также могут быть любые физические лица, законодательно ограничений никаких нет.

Поскольку составление управленческого документа решение добровольное, принимается таковое исключительно собственником имущества. При составлении такого документа от имени другого лица, такая бумага юридической силы не имеет и является ничтожной.

В качестве учредителя выступает любое физическое или юридическое лицо, включая индивидуальных предпринимателей. Однако в отношении юридических лиц закон предусматривает некоторые ограничения. Например, собственность нельзя передавать в управление унитарным предприятиям, государственным органам, а также органам местного самоуправления.

Говоря о приобретателях выгоды, ими выступают и физические, и юридические лица, в том числе и учредители, устанавливающие управление на своё имя. В качестве управляющего может выступать коммерческое учреждение или субъекты индивидуального предпринимательства.

Что выступает объектом

В качестве объекта в доверительном управлении между физическими лицами чаще становится любая недвижимость. Если же говорить в более широком понимании, объектом может выступать не только недвижимость, но также транспортные средства, ценные бумаги, права распоряжения, имущественные комплексы, а также целые организации в случае с юридическими лицами. Это и движимая, и недвижимая собственность, на которую могут быть оформлены собственнические права.

При этом на законодательном уровне запрещено осуществлять так называемое управление денежными средствами, определяя их, как самостоятельные объекты. Исключения могут быть только в соответствии с законом, например, для кредитных организаций.

В качестве объектов доверительного управления вправе выступать исключительно индивидуальная собственность. Если передаётся имущество, которое находится в совладении, необходимо либо выделить отдельную долю, либо оформлять договор, генеральную доверенность от имени всех собственников.

Прекращая действие договора или доверенности, управляющее лицо обязано вернуть владельцу переданные ему объекты. Это не могут быть аналоги или денежная сумма, эквивалентная их стоимости.

Какова ответственность

Управляющему лицу придётся нести определённую ответственность, регламентированную статьями Гражданского действующего кодекса Российской Федерации. Суть их представлена ниже:

• Если не проявлена должная забота об имуществе в интересах владельца, придётся возмещать все упущенные выгоды за период доверительного управления, возмещать убыток, компенсировать нанесённый ущерб, если нет доказательств того, что он нанесён по причине непреодолимых сил, стихийного бедствия;
• Все зафиксированные обязательства в результате заключения сделок несёт управляющее лицо, соответственно, за нарушение условий также придётся отвечать именно ему, убытки, понесённые второй стороной, при этом компенсируются за счёт временно ответственного лица;
• Задолженность, которая возникает по причине доверительного управления, должны быть погашены в счёт переданного имущества, а если этого недостаточно, взыскание может коснуться личной собственности управляющего, а далее, если и этого мало, на имущество доверителя;
• В договоре, но не генеральной доверенности, можно прописывать пункт о внесении определённого залога управляющим на случай возникновения каких-либо убытков по его вине.

Обязательные условия

Доверительное управление имуществом весьма серьезный шаг, который влечёт за собой юридическую ответственность, немалые риски, целый ряд прав и обязанностей для всех участников независимо от их целей. В связи с этим важно заранее обдумать, какие именно полномочия необходимо передать, что важно зафиксировать, чтобы после не возникало двусмысленного понимания и пробелов.

В документе, будь это договор или генеральная доверенность, в обязательном порядке фиксируется:

• Перечень переданного имущества, основные его характеристики, в частности, если это недвижимость (общая площадь, адрес месторасположения, количество комнат, помещений, целевое назначение, стоимость и так далее);
• Реквизиты физических лиц, наименование и реквизиты юридических, которые выступают участниками (доверителями, управляющими);
• Срок действия документа;
• В случае с договором, если управляющему предусмотрено вознаграждение, его форму и размер важно зафиксировать письменно.

Генеральная доверенность на управление стандартно заключается на три года, договор – максимум на пять лет. На усмотрение собственника имущества это срок может исчисляться и несколькими месяцами или менее того.

Ключевые нюансы

Любой доверительный документ заключается только в письменном виде. Если речь идёт об оформлении договора, он должен быть зарегистрирован в Росреестре, так же, как и при переоформлении прав собственности. Если составлен документ неправильно, не соответствует требованиям, отсутствуют обязательные реквизиты, представлена неправдивая информация, отсутствует регистрация договора или нотариальное удостоверение генеральной доверенности – бумага будет признана недействительной, так же, как и все действия, совершённые по ней.

При соглашении между юридическими лицами на объекты, которые переданы в управление доверителем, ставятся управляющим на отдельный баланс с последующим ведением учёта. Если предусматривается движение денежных средств, открывается также отдельный счёт в банке.

Обращать взыскание по задолженности учредителей управления имуществом на таковое, которое временно передано в управление другому лицу, невозможно. Исключением становится банкротство данного лица. Если платёжная несостоятельность подтверждена, договор или же генеральная доверенность на управление имуществом прекращает своё действие, так как объекты будут включены к общей конкурсной массе.

Залоговое обременение и задача доверенного лица

При передаче в управление имущества, которое находится в залоге, залогодержатель не теряет своих прав и всё так же может взыскивать ему положенное, поскольку в залог передан именно объект, а не его владелец. Представитель должен быть обязательно уведомлен об имеющемся залоге или ином обременении, что подтверждает соответствующий пункт в документах. Если же собственник передал в управление залоговую собственность и не предупредил об этом нюансе доверенное лицо, последнее имеет законное право через суд расторгнуть договор и требовать компенсации в виде годового положенного по его условиям вознаграждения.

Представитель может распоряжаться имуществом только в пределах своих полномочий, которые зафиксированы генеральной доверенностью или договором. Все действия, которые не отмечены в данных документах, даже в случае крайней необходимости будут считаться неправомерными. При этом все финансовые траты, платежи и прочие денежные издержки, которые управляющий несёт в интересах доверителя и от его имени, идут из средств именно доверителя.

Защита прав доверителя относительно его имуществ гарантирована статьями 301-305 Гражданского действующего кодекса Российской Федерации.

Что нужно знать о налогообложении

В том случае, когда плательщик НДС это управляющий доверительный предприниматель, налогообложение осуществляется в соответствии с общими правилами Налогового действующего кодекса. То есть, исчисляемая сумма налога уплачивается непосредственно в государственный бюджет. В данном случае нет никакого специального предписания или нормативного отдельного акта. В налоговом реестре, отчётной документации обязательно проставляется специальная отметка – Д. У. (доверительное управление). Сам же учредитель в это время никаких налоговых обязательств не несёт.

Транспортные и земельные налоги, налогообложение физических лиц также не отличаются какими-либо особыми условиями. В случае с транспортными средствами, они зарегистрированы на владельца, который платит налог в государственный бюджет. При передаче средства в доверительное управление представитель нести обязанности налогообложения не должен. Это же правило касается налогов на земельные участки.

В случае с физическими лицами о налоге чаще всего идёт речь, если была заключена сделка с продажей недвижимости или сдачей таковой в долгосрочную аренду, наём. В данном случае требуемая сумма вычитается из полученной от сделки прибыли.

Особые требования

Для процедур с куплей и продажей ценных бумаг действуют особые требования, о чём свидетельствует 214.1 статья Налогового кодекса Российской Федерации. В ней сказано о том, что доходы предпринимателя должны уменьшаться на понесённый убыток от сделки с продажей, плюс также на сумму вознаграждения представителя, на которого оформлен договор или генеральная доверенность. Кроме этого, для каждого вида ценных бумаг действуют разные налоговые базы.

Прекращая действие доверительного документа, здесь собственность может быть либо возвращена доверителю, либо передана третьим лицам. В результате данного действия с возвратом учредитель не получает доходов без разницы, возникла ли положительная разница между стоимостью объектов на дату, когда прекратил своё действие доверительный документ. В данной ситуации он не обязан уплачивать НДФЛ, а представитель будет выступать, как налоговый так называемый агент, исчисляющий, удерживающий и уплачивающий в казну государственного бюджета требующиеся суммы от имени и в интересах законного владельца имущества. Здесь применимы ставки в размере тринадцати процентов.

Если же доверенное лицо налоговыми отчислениями не занимается, подавать декларации и производить уплаты обязан собственник лично. Управляющий предприниматель плати налог из суммы, которую он получает в виде вознаграждения по доверительному договору.

О прекращении управления

Прекращается действие договора или генеральной доверенности в случае, когда:

• Владелец, передавший управление, умер или ликвидировал юридическое лицо;
• Собственник отказался получать выгоду по условиям договора;
• Доверитель был признан полностью или частично недееспособным гражданином или же отсутствующим безвестно (через суд);
• Доверитель объявлен банкротом;
• Представитель собственника о доверенности или договору отказался от осуществления управления, в том числе и по причине невозможности дальнейшей работы;
• Представитель отказался выполнять обязательства по личным причинам с выплатой или без выплаты вознаграждения в зависимости от условий договорённости.

Если кто-либо из сторон намерен расторгнуть соглашение, о своём намерении необходимо уведомить официально, в письменном виде и не ранее, чем за три месяца до того, как договор будет прекращён. В пунктах договора может быть указан иной срок на усмотрение сторон. Кроме того, копию такого уведомления, все документальные подтверждения их отправка важно сохранить на случай, если дело дойдёт до судебного разбирательства.

С прекращением действия соглашений выполняются все условия, оговоренные текста данных документов. Кроме того, инициатором аннулирования генеральной доверенности или договоров могут выступать вовсе третьи, но заинтересованные лица. Это влечёт за собой рассмотрение ситуации обязательно в судебном порядке. Если поручительство будет признано незаконным, все сделки, действия и прочее также будут аннулированы. Застраховаться от этого можно только грамотно и особо внимательно подходя к составлению и оформлению документов с самого начала.