Как признать сделку купли/продажи квартиры недействительной

Как оказалось, купить квартиру – это далеко не конец трудностей с обустройством собственного жилья, ведь в любой момент может произойти расторжение сделки. Конечно, так бывает не во всех ситуациях купли/продажи недвижимости, но согласно официальной статистике, от 5 до 15% договоров оспариваются в суде.

Это очень прискорбное явление, потому что новые владельцы уже успевают позаботиться о ремонте в квартире, покупают новую мебель и даже годами живут в честно, или не очень честно, купленном помещении. Даже если с момента покупки пройдет больше года, признать сделку купли продажи квартиры недействительной довольно просто. Как правило, максимальный процент подобных дел рассматривается в первые три года с момента заключения договора.

Сэкономьте ваше время и нервы. Нажмите сюда и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.

Сэкономьте ваше время и нервы. Нажмите сюда и закажите комплексное сопровождение сделки с недвижимостью любой сложности от юристов с 20-летним опытом работы.

Какие сделки считаются недействительными

priznanie-sdelki-s-zainteresovannostyu-nedejstvitelnojС юридической стороны вопроса недействительная – это та сделка, что не имеет силы, потому даже если человек, который приобрел недвижимость, не подозревал о том, что договор можно расторгнуть, он должен вернуть жилплощадь законному владельцу, так как сам там проживает в ней незаконно.

В статьях гражданского кодекса РФ 166-181 об этом рассказано подробнее:

  • Договор можно аннулировать, если он незаконен, аморален или противоречит правопорядку;
  • Недействительной признают мнимую сделку, которая совершается для вида. Например, когда человек продает свою недвижимость родственнику, но не берет денег и т.п.;
  • Если одной из сторон был недееспособный человек;
  • Если квартира продается или покупается несовершеннолетним лицом младше 14 лет и без согласия его родителей;
  • По закону нельзя признавать действительной, сделку, для заключения которой требовалось согласие третей стороны, но оно не было предоставлено. Часто это касается супругов, ведь для продажи имущества требуется нотариально заверенное согласие второго члена пары. Также нельзя продавать квартиру, в которой прописан ребенок возрастом до 14 лет, если не было получено разрешения от органов опеки;
  • images (1)Если распоряжение квартирой ограничено. Например, если на жилье возложен судебный арест;
  • Если продавец на момент подписания договора был в неадекватном состоянии и не осознавал свих действий, например, под алкоголем или наркотическими веществами;
  • Договор оспаривается, если был подписан обманным путем или под давлением.

Это только самые часто встречаемые причины для расторжения договора. Более подробная статистика изложена в ГК РФ.

Оспоримые и ничтожные сделки

юристы в судеРазличают два типа сделок, которые можно признать недействительными – оспоримые и ничтожные.

  1. Оспоримой признается сделка, что была совершена при таких обстоятельствах, которые создают возможность одному из участников обратиться в суд с просьбой её оспорить.

Ключевую роль играет добросовестность участников процесса – если стороны были заблаговременно предупреждены о таком риске, то иск потерпевшей стороны в суде не рассматривается. Если же потерпевшая сторона не знала об утаённых данных, то её иск будет рассмотрен.

Оспоримые сделки часто используются в таких случаях:

  • Для сбыта краденого имущества;
  • Если недвижимость поступила в руки незаконно;
  • Если с квартирой не всё чисто, например, она находится в залоге или арестована;
  • Для продажи квартиры с невыплаченным кредитом.

Риск получить юридические последствия в случае подобных дел высок как для покупателей, так и для продавцов, потому следует внимательно проверять юридическую чистоту недвижимости.

  1. Ничтожные сделки – это неправоспособные дела, для расторжения которых даже не нужно обращаться в суд. Они не имеют никакой юридической силы.

priznanie-sdelki-nedejstvitelnojИх отмена не занимает много времени, поскольку подобные сделки никогда и не считались правомерными. Например, как может считаться осуществлённым договор купли/продажи, если деньги так и небыли выплачены? Правильно – никак. Кроме того, легко отменить сделку если третьи лица продавали квартиру, на которую не имели прав. В таком случае покупатель может подавать заявление в полицию, чтобы найти липового продавца, но не в суд.

Как подтвердить недействительность договора

Прежде чем бежать в суд, нужно подумать, сможет ли человек доказать, что договор был незаконным. Оспаривание сделки купли/продажи квартиры подразумевает серьезную доказательную базу, которую ещё надо собрать. Итак, какие документы могут пригодиться в качестве доказательств:

  • dogovor-pod-ugrozoyЕсли условия договора противоречат закону, надо указать на нарушенный закон. В таком случае лучше нанять адвоката, который и изучит все материалы дела, разыскав ошибку;
  • Из-за недееспособности или ограниченной дееспособности одной из сторон. В таком случае нужно заключение суда, подтверждающее недееспособность человека, которое было выдано до, а не после регистрации и подписания договора. Его копию нужно приложить к документам, которые подаются в суд;
  • Если купля/продажа совершалась от лица несовершеннолетнего. Нужно предоставить его паспорт, или другой документ, подтверждающий личность, и договор без подписи родителей;
  • Если квартиру продали, не согласовав эту сделку с супругой/супругом. Доказать факт этого нарушения очень легко – надо сравнить лишь три даты: приобретения недвижимости, заключения брака, расторжения брака (если такое имело место быть).

Но чтобы окончательно себя застраховать, и не волноваться о том, что сотрудничество может закончиться аннулированием, лучше перестраховаться: оформить страховку, вести видеозапись на всех этапах сделки, чтобы предоставить видеоматериалы в суде. Кроме того, указанный список документов неполон, и лучше доверить его сборы профессионалу, а также нанять специалиста для сопровождения на протяжении всего судебного процесса, пока не будет объявлено решение.

Куда и как обращаться

фемида в зале судаЕстественно, оспорить сделку купли и продажи можно в суде, но в каком именно? Долго думать не в интересах того человека, который хочет оспорить сделку, потому важно не пропустить сроки давности, по которым дела подобного рода рассматривают. Решение суда – это тот документ, на основании которого в ЕГРП вносятся записи, что ранее совершенная сделка является недействительной, потому переданное право на собственность отменяется, и квартира опять переходит в руки продавца.

Теперь что касается того куда именно подавать исковое заявление? Чтобы сделку расторгли, заявление подается в городской или районный суд, в зависимости от адреса квартиры. Это значит, что разбирательство по делу не может проходить в одном конце страны, тогда как недвижимость находится в другом.

Хотя иногда учитываются особые обстоятельства, которые позволяют подать иск по адресу фактического проживания продавца или ответчика. Если в суде пытаются доказать факт мошенничества, связанный с недвижимостью, параллельно нужно ещё написать заявление в правоохранительные органы.

Текст заявления составляется, пользуясь помощью юриста, который точно знает, как именно составить иск, чтобы увеличить шансы на выигрыш дела. Кроме того, в иске в обязательном порядке должны быть:

Без названия (5)

  • Информация о квартире, являющейся объектом сделки: адрес, этаж, количество комнат, площадь и т.п.;
  • Выписка из ЕГРП после того как реализация сделки купли-продажи была совершена;
  • Описание ситуации заключения договора;
  • Основания, опираясь на которые истец требует расторгнуть сделку, признав её недействительной;
  • Свидетельские показания, но с копиями их паспортов;
  • Весь перечень документов, выступающих доказательством незаконности сделки.

Важно верно сформулировать исковые требования. Как правило, иски требуют вернуться к исходному состоянию, до подписания договора. В таком случае ответчику отдаются деньги, иногда неполная сумма, поскольку суд может присудить моральную компенсацию, а истец опять получает свои квадратные метры. Кроме того, истец может отсудить у ответчика круглую сумму на оплату юристов и другие убытки, которые возникли в ходе разбирательства.

Сроки давности для возвращения проданной недвижимости

Прежде чем узнавать, как признать сделки купли продажи квартир недействительными, надо выяснить сроки давности, на протяжении которых подобные иски будут рассматриваться. Если эти временные ограничения были нарушены, то сомнительно, что сделку признают недействительной, или вообще её рассмотрят.

  • img1983304_dobavlennyiy_dolg-300x2001 год – оспариваемые сделки. Отчет ведётся от даты, когда о нарушении стало известно. От этого и зависят сроки давности и то, будет ли суд рассматривать иск;
  • 3 года – ничтожные сделки. Сделки этого характера признаются недействительными, если они были совершены только на бумаге, не имея фактического подтверждения. Например, стороны не обменялись деньгами и ключами от квартиры. Потому подобная сделка просто расторгается, даже без суда;
  • 10 лет – сделки совершенные третьими лицами, не являющимися участниками купли-продажи. Например, когда покупка квартиры была проведена в обход совладельцев, несовершеннолетних детей. В таких случаях отсчет срока давности ведется с того момента, когда истец узнал о незаконных обстоятельствах заключения сделки.

Именно потому, прежде чем идти в суд, нужно узнать, к какой категории сделок относится конкретный иск, в чем поможет разобраться толковый юрист.

Судебное разбирательство

mol2Задавая вопрос – можно ли обратиться в суд самостоятельно, ответ один, конечно можно. Но лучше подстраховаться и нанять юриста. В таком случае шансов на прекращение условий, описанных в договоре, значительно больше.

Защитить свои права в судебном зале не так просто, потому что ответчик гарантировано будет отстаивать свое право на недвижимость, и вполне возможно, не пожалеет денег на хорошего правозащитника. Как оспорить сделку в таком случае? Подключить к процессу и своего специалиста, который поможет собрать необходимые документы, и достойно представит интересы истца в ходе судебного разбирательства.

Обязательно придумать адекватный ответ на встречные действия ответчика. Например, даже если решение было принято в сторону пострадавшего участника сделки, не факт, что ответчик пойдет и не подаст апелляцию. Иногда не учитывается даже то обстоятельство, что виновная сторона купила квартиру незаконно. Если нет документальной базы, доказать этот факт трудно, так что возможен и неблагоприятный исход.

Если все прошло удачно, решение надо показать в регистрационной палате, чтобы были внесены изменения в ЕГРП. Кроме того, с ответчика могут взыскать деньги, тогда судом выдается ещё и исполнительный лист.

 

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу.

Читайте также:
Поставьте вашу оценку:
(голосов: 2, средний балл: 5,00 из 5)
Загрузка...