Как купить квартиру на материнский капитал — пошаговая инструкция

Собственная квартира чрезвычайно важна для молодой семьи. Молодые семьи в Москве и других городах России в 2019 году занимает вопрос, можно ли купить квартиру, привлекая именной сертификат на маткапитал? Правительственная программа продлена до конца 2021 года. Этим обстоятельством обладателям сертификатов стоит воспользоваться и продумать, как использовать материнские капиталы в 2019 году на покупку квартиры.

Законодательный аспект вопроса

Принятым в конце 2006 года ФЗ № 256 государство значительно усилило уровень поддержки, оказываемую семьям с детьми. Теперь они смогли получить материнский капитал, немалые средства, которые позволяется использовать на определённые цели. В частности, закон разрешил совершать покупку квартиры под материнский капитал.

По данным отечественной статистики 90% владельцев именных сертификатов именно таким образом их и стремятся использовать. Это позволяет решить наиболее важную проблему, стоящую перед молодыми семьями.

Правила, которые применяются в вопросе, как получить такое государственное пособие для улучшения жилищных условий, установлены правительственным постановлением № 862. Его приняли в 2007 году, чтобы способствовать применению ФЗ № 256. В июне 2019-го постановление подверглось коррекции.

Так как средствами распоряжается ПФР, то приходится учитывать действия, принятых им для реализации ФЗ № 256 и правительственного постановления № 862, нормативных актов.

Условия использования госвыплат

Реализуя поставленную задачу, как купить квартиру на материнский сертификат, придётся соблюсти определённые условия.  Без этого перечисления средств от ПФР не дождаться.

Пожалуй, ключевое условие содержится в п. 4 ст. 10 ФЗ № 256. Норма закона защищает интересы детей, требуя, чтобы каждый из них, наравне с прочими членами семьи, получил свою долю общей собственности на жилище. По требованию ПФР это положение должно включаться в нотариально удостоверенный договор.

Прочие обязательные условия относятся к:

• отсутствию жилой недвижимости;
• нахождению объекта недвижимости на российской территории;
• соответствию жилья нормам СанПиН;
• оформлению сделки в отношении единого объекта недвижимости, а не доли. Разве что приобретением доли завершится объединение жилой единицы в собственности семьи;
• форме соглашения, не противоречащей закону;
• указанию в заявлении цели, для достижения которой запрашиваются средства;
• перечню прилагаемой документации.

Требования и последовательность действий

Обязательным требованием в том, как использовать материнский капитал при покупке квартиры, выставляется указание цели, на которую его решено направить, в заявлении, переданном в отделение ПФР. Ограничение заключается не только в том, что наличные на руки не выдаются. Пока ребёнку не исполнилось три года, разрабатывая порядок действий по покупке жилья, нужно учитывать, что маткапитал позволят направить только на ипотеку.

Для прочих случаев последовательность операций такова:

1. Определиться со способом приобретения.
2. Подыскать собственника, согласного на внесение платы с использованием бюджетного пособия.
3. Подписать с ним ДКП.
4. Пройти госрегистрацию права собственности.
5. Подать заявление с прилагающимся пакетом документов в отделение ПФР.
6. Дождаться перечисления денежных средств. Это займёт около одного-двух месяцев.
7. Стать полноправным собственником квартиры.

Придерживаясь проверенного алгоритма, можно гарантированно достичь поставленной цели. И стать с помощью именного сертификата владельцем собственного жилья.

Какое жильё можно купить

В п. 1 Правил, установленных правительственным постановлением № 862, указано, что можно не только купить квартиру на материнский капитал, но и:

• реконструировать жильё;
• построить в том числе, самим.

Какой будет недвижимость, которую пожелает приобрести молодая семья, решать самим владельцам именного сертификата. Дом или квартиру можно подобрать:

• в новостройке;
• на вторичном рынке недвижимости.

Будет при этом использоваться ипотека или нет, зависит от возраста малыша и решения, принятого покупателями.

Покупка квартиры с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Запланировав приобретение квартиры с использованием материнского капитала, позволенное законом для покупки жилья, нужно учитывать:

• что обналичивание сертификата владельцем невозможно. Когда покупаем, придётся поискать продавцов, согласных на отсрочку с перечислением части средств;
• владелец получает разрешение от ПФР только на то, чтобы сертификат использовался для приобретения жилья, ибо раньше его не имел;
• что, осуществив вложения, нужно будет разделить право собственности приобретенного объекта на доли. При этом не должны пострадать интересы детей, включая последующих.

Лицо, вкладывающее маткапитал в 2019 году в приобретение жилья, может использовать опыт семей, ранее его получивших. Чего, безусловно, потребует покупка квартиры с использованием именного сертификата, так это соблюдения проверенного пошагового алгоритма:

1. Получить сертификат в ПФР и заодно уточнить особенности предстоящего использования.
2. Подготовить пакет документов.
3. Найти подходящее жильё, продавец которого не возражает против предложенного способа оплаты.
4. Внести в условия ДКП соответствующий пункт.
5. Оформить и зарегистрировать сделку.
6. Обратиться в отделение ПФР с заявлением на перечисление денежных средств и прилагаемыми документами.

Выбираем кредитную организацию для подачи документов на ипотечный заём

Соблюдая принятый пошаговый алгоритм, при решении купить квартиру за материнский капитал, рассчитывают, сколько денежных средств необходимо привлечь. Хорошее жильё стоит дорого, поэтому стоит задуматься об ипотеке. Для кредитных учреждений столь долговременное сотрудничество с клиентами, обеспеченное залоговым имуществом, выгодно.

Поэтому владельцу именного сертификата стоит подыскать наилучшее из имеющихся предложений. Благо, они представлены в огромном количестве. На страницах профильного сайта https://www.banki.ru/доступны более 1200 предложений банковских ипотечных продуктов. Сбербанк предлагает ипотеку семьям по программе господдержки со ставкой от 6%.

Предоставление пакета документов

Предпринимая пошагово действия для покупки квартиры на материнский капитал, выбираем подходящий банковский продукт. Согласовываем, какие документы нужны кредитному учреждению. К стандартному набору добавляется, естественно, предоставление именного сертификата.

Как правило, банк предоставляет бланк предварительного договора с продавцом. Сделка таким образом превращается в трёхстороннюю.

Поиск угла

Прежде, как использовать материнский капитал на покупку подходящего жилья, придётся приложить немало усилий, чтобы его подыскать. Даже найдя вполне устраивающий объект, не всегда удаётся использовать материнский капитал на покупку квартиры из-за нежелания продавца.

Поэтому не нужно спешить с осмотром, не выяснив предварительно, устроят ли продавца предлагаемые вами условия сделки. Придётся приложить старания, чтобы убедить, что такой способ перечисления денежных средств за покупку совершенно безопасен.

Выход из такой ситуации возможен также за счёт получения жилищного займа. Он будет (частично) погашен перечислением из ПФР.

Оформление сделки

Стандартная процедура заключения ДКП в случае использования материнского капитала для оплаты жилья дополняется внесением в договор соответствующего пункта. Естественно, что при проверке документов понадобится не только наличие именного сертификата, но и свидетельства о браке или разводе покупателей.

В сделке с привлечением средств материнского капитала при покупке жилья затрагиваются интересы и права детей, поэтому к её оформлению подходят с особой тщательностью. Всем членам семьи выделяют доли жилой собственности. Или заверяется нотариально обязательство, что на протяжении полугода это будет проделано.

Пока не поступит перечисление из ПФР, жильё считается:

• находящимся в собственности продавца;
• заложенным.

Предоставление пакета бумаг в Пенсионный фонд

Чтобы частично оплатить приобретённое жильё маткапиталом, нужно согласие ПФР. Заявление сопровождается приложением скопированных:

• удостоверений личности родителей и детских свидетельств о рождении;
• именного сертификата (подаётся оригинал!);
• СНИЛС;
• ДКП или на ипотеку;
• обязательства о выделении долей, если оно не было осуществлено по ДКП;
• банковской выписки, показывающей сумму кредитной задолженности;
• реквизитов банковского расчётного счёта продавца, на который должна переводиться оплата.

Возможные причины отказа

Подавая заявление с прилагающимися документами в ПФР, чтобы позволили использовать именной сертификат на квартиру, нужно предварительно выверить, все ли условия его предоставления соблюдены. Как правило, нечастые отказы случаются из-за:

• признания купленного жилья несоответствующим нормам;
• выявления сотрудниками ПФР явных признаков фиктивности в сделке, заключённой между близкими родственниками.

Сроки выплаты

В случае покупки жилья на вторичном рынке стандартный месячный срок перечисления средств из маткапитала продавцу может затянуться ещё на месяц. Сотрудникам ПФР понадобится дополнительное время, чтобы проверить:

• в каком состоянии находится квартира;
• соблюдены ли права и интересы детей, которые вселяются в неё вместе с родителями.

Как происходит расчёт

Важно, что вложить средства маткапитала в приобретение жилья наличными нельзя. Более того, перечисление из ПФР будет отсрочено. Эти обстоятельства особо оговариваются в ДКП. Как будет вручена или перечислена первая часть суммы оплаты, особого значения не имеет.

Средства из маткапитала поступят со счёта ПФР на банковский расчётный счёт продавца после того, как будет проведена проверка по поступившему от владельца именного сертификата заявлению.

Основные отличия использования пособия в разных ситуациях

Семья, располагающая именным сертификатом, может использовать его на приобретение квартиры по-разному. Когда ребёнку ещё не исполнилось трёх лет – только на получение кредита (ипотеки). Средства могут пойти на:

• первичный взнос;
• последующие выплаты. Нельзя будет оплачивать из них неустойку или штрафы.

Для получения ипотеки можно привлекать в качестве созаёмщиков своих родственников.

Подписание ДКП квартиры за материнский капитал сопровождается оговоркой, что поступление этих средств отсрочено. Дополнительная оговорка касается того, что право собственности на жильё до этого момента принадлежит продавцу. И/или квартира считается заложенной.

Особый порядок установлен для жилья, приобретаемого в новостройке по ДДУ. Готовность должна быть не менее 70%-ной.

Нюансы вложения в кооператив (ЖК, ЖСК, ЖНК) оговорены в п. 11 Правил, утверждённых постановлением правительства № 682.

Покупая жилой дом, следует помнить, что его износ не должен доходить до 50%. А для покупки участка и других сооружений, расположенных на нём, потребуется заключение отдельного соглашения.

Изолированную комнату ПФР купить позволит, но не в:

• однокомнатной квартире;
• специальном жилом фонде.

Такую сделку можно рассматривать как разновидность приобретения доли. Чтобы получить согласие ПФР, покупаемая доля должна отвечать ряду условий, относящихся к:

• изолированности;
• отдалённости;
• пригодности к постоянному проживанию;
• желательному завершению перехода жилого объекта в целом в собственность покупателя.

Правила использования суммы

Рассматривая особенности покупки жилья с привлечением маткапитала, нельзя не учитывать жёсткие правила использования предоставляемого государством пособия.

Важнейшей, законодатель считает особенность рассматриваемых сделок — это непременная защита прав и интересов детей. Семья, приобретающая жильё, используя именной сертификат, обязывается выделять каждому ребёнку долю собственности. Требование распространяется и на тех детей, которые родятся после совершения сделки.

Применение средств маткапитала связывается также с требованиями к состоянию приобретаемой жилой недвижимости в отношении:

• износа;
• пригодности к постоянному проживанию;
• соответствия нормам СанПиН и т. п.

Отдельное правило устанавливает порядок предоставления денег:

• отсроченный;
• безналичным перечислением на банковский расчётный счёт продавца.

Ответы на вопросы

Учитываем, что маткапитал, чтобы он не лежал мёртвым грузом, практически всегда стремятся использовать для решения жилищной проблемы. Это приводит к необходимости принимать решения в достаточно спорных ситуациях.

Посмотрим, какие обстоятельства больше всего порождают вопросов, когда решено купить квартиру за мат. капитал.

Участие в долевом строительстве

Не у всякой компании-застройщика можно купить квартиру, частично оплачивая её приобретение средствами маткапитала. Понадобится ознакомиться с её уставными документами, допускают ли они такой способ. Если да, то смотрим, как можно оперативно распорядиться имеющейся возможностью:

• забронировать квартиру через менеджера компании, обратив внимание, что оплата будет производиться с привлечением средств именного сертификата;
• подписать с компанией-застройщиком ДДУ. В нём должно найтись место упоминанию о выполнении платежей в рассрочку и с привлечением маткапитала;
• зарегистрировать документы, обратившись в Росреестр;
• передать застройщику собственные денежные средства;
• запросить ПФР об использовании сертификата, приложив документы согласно перечню, установленному в п. 9 Правил, принятых постановлением № 862;
• по перечислению из ПФР переоформить документацию в Росреестре.

Важно предварительно проверить, в состоянии ли компания-застройщик справиться со своими обязательствами, аккредитована ли новостройка в банке.

Покупка жилья у родственников

Особых ограничений на то, чтобы потратить мат. капитал таким образом нет. Однако сотрудники ПФР проверяют подобные сделки с особой тщательностью, обоснованно подозревая нехитрую попытку обналичить материнский капитал.

Выявив явные черты фиктивности, когда соглашение о продаже недвижимости подписывалось в качестве средства, как обналичить сертификат, ПФР деньги перечислять не станет.

Покупка доли или комнаты

Имеются особенности в приобретении доли с помощью маткапитала. Как правильно поступить, чтобы ПФР не отказал в перечислении денежных средств?

В совместной собственности на жильё доли должны быть выделены. Только в таком случае одну из них позволяется приобрести с соблюдением обязательных условий, установленных законодательством. В частности, в отношении нотариального оформления.

Можно гарантировать, что ПФР не станет чинить препятствий, если приобретение доли завершит переход всего жилого помещения в собственность.

Удваивание суммы средств

Речь идёт о маркетинговом инструменте, применяемом компаниями-застройщиками. Предлагая довольно дорогие квартиры, они предоставляют скидку, как бы по мат. капиталу. Она засчитывается при составлении ДДУ с лицом, которое желает привлечь средства материнского сертификата.

Покупая такое жильё, маткапиталом вроде бы расплачиваешься в удвоенном размере. Хотя на деле попросту пользуешься снижением изначально завышенной ценой на жильё. Каждая из сторон извлекает собственную выгоду.

Покупка квартиры в рассрочку

Такой вариант, как правило, используется, когда жильё покупается:

• у достаточно близких людей;
• если присутствуют гарантии, что оставшиеся средства поступят своевременно.

Позволяют воспользоваться рассрочкой и некоторые застройщики. Правда, под 10-12% годовых и не более чем на год, редко – до двух лет. Встречаются предложения по беспроцентной рассрочке, но рассчитанные на три — шесть месяцев.

Продажа квартиры, купленной на средства материнского капитала

Владелец недвижимости, купленной на материнский капитал, вправе распоряжаться ею. Следовательно, купленный дом или квартиру впоследствии можно продать, если понадобилось:

• переехать;
• перебраться в жильё большей или меньшей площади (детям стало нужно больше места или они выросли и живут отдельно).

Продажа квартиры через материнский капитал приобретавшаяся, имеет одно ключевое условие: интересы детей не должны пострадать. Поэтому если есть в семье несовершеннолетних до 14-ти лет запрашивается разрешение органа опеки. Сделка должна состояться параллельно с приобретением новой жилплощади (возможно, по обмену). Где дети получат не худшие условия, чем на прежнем месте.

Проблема с выделением доли собственности детям в приобретаемом жильё, как представляется, породит в будущем немало сложных ситуаций. Поэтому при продаже такого жилья может возникать немало сложных для разрешения коллизий.

Полезное видео

Весьма кстати могут оказаться советы нотариуса относительно покупки квартиры с материнским капиталом. Среди них в 9-минутном ролике нашлось место и объяснению, как делится на доли приобретённая недвижимость с учётом интересов детей.

Консультация опытного юриста представлена на специализированном видеоканале недвижимости. Ею могут успешно воспользоваться не только физ. лица, которым предназначается пошаговая инструкция по использованию средств маткапитала для приобретения жилья. Опыт руководителя департамента ипотечного кредитования, кратко обобщённый в 27-минутном видео, пригодится и компаниям-застройщикам. Ведь они заинтересованы в привлечении клиентов, расплачивающихся не только наличными.

Заключение

Проблему, как купить квартиры через материнский капитал, в 2019 году решает немало семей с детьми. Как правило, им нужно обзавестись собственным жильём, а средств пока собрано недостаточно. Поэтому стоит воспользоваться предоставляемой государством возможностью приобрести жилую недвижимость с участием маткапитала. Это существенно снизит нагрузку на семейный бюджет.

Чтобы ПФР не отказал в предоставлении необходимых средств, потребуется соблюсти условия, поставленные законодателем. По большей части они сводятся к тому, чтобы ни в коем случае не были ущемлены права и интересы детей.