Пример отчета об оценке сервитута земельного участка

Земельным сервитутом являются права граждан временно, с ограниченным сроком, или же на бессрочном основании использовать чужую территорию для определённых целей, которые строго ограничены и зафиксированы в соглашении и нормативно-правовых актах. Он может быть как частным, так и публичным, не имеющим в перечне конкретных имён и фамилий. При этом собственнику земли предусматривается определённая плата за пользование его имуществом. Для этих целей, чтобы определить сумму, и нужна специально разработанная методика правильной оценки сервитута.

Следует понимать, что любой сервитут – это, по сути, обременение для владельца объекта, а также для самого объекта. Соответственно в результате этого владелец может понести прямые убытки или упустить финансовую выгоду в какой-либо области. Поскольку это происходит вовсе не по его вине, все потери по закону должны быть компенсированы соразмерно понесённым потерям, к которым, помимо прочего, относится и ограничение по личному использованию территории.

На законодательном уровне оценка стоимости использования участка по соглашению сервитута сумма убытка должна быть соразмерной утратам. Именно поэтому для всех сторон важно достоверно провести оценку.

Что это значит

Сервитуты накладывают ограничения на земельные участки, при этом не лишая собственника прав владения имуществом. Он и далее вправе самостоятельно им распоряжаться. Тем не менее необходимость в соглашении чаще всего возникает, когда:

• Необходимо обеспечить проход или проезд гражданам через соседскую территорию;
• Нужно проложить кабель или прочие системы коммуникации по соседскому участку (речь идёт о временном сервитуте);
• Необходимо поставить дорожные, межевые, геодезические отметки;
• Прочие частные обстоятельства.

В интересах землевладельца тщательно контролировать отчёты оценки, поскольку его права будут ущемлены некоторое определённое время или вовсе бессрочно, а это, так или иначе, но будет представлять неудобство. Если стоимость сервитута была определена, по его мнению, неправильно, слишком занижена, в его праве требовать пересмотр компенсации, включая обращение в вышестоящие структуры и суд.

Ссылаясь на действующие нормы в Земельном кодексе Российской Федерации, соглашение о сервитуте заключается одним из двух способов:

• В добровольном порядке между землевладельцами;
• По судебному решению или в соответствии с правовыми нормами на уровне местной администрации.

При этом, если речь идёт о прокладывании инженерной сети, такое соглашение должно проходить государственную регистрацию.

Законодательные нюансы оценка сервитута

Если заглянуть в  Гражданский кодекс, в первую очередь стоит обратить внимание на статью 209. Именно ею регламентируется, что владелец после подписания договора свои права собственности не теряет и может точно так же, как и ранее, пользоваться своим имуществом. Одновременно с этим владелец может делать со своим объектом что угодно, не противореча закону и не нарушая права других лиц, в том числе и отчуждать имущество третьим лицам. Это может быть продажа, обмен, дарение, раздел, объединение с другим участком, передача в залог, накладывание прочих обременений и так далее.

Заглянув же в 274 статью Гражданского кодекса, находим отражение прав собственника требовать компенсации по оценке сервитута. Согласно отчёту, требовать платы можно не только с владельцев соседних территорий, но также со сторонних лиц, которые будут пользоваться чужим имуществом. Кроме того, плательщиком может стать и местная администрация.

Чтобы определить соразмерную плату по оценке сервитута, проводится соответствующая экспертиза по утверждённым правительством методикам. На примере ниже в статье можно посмотреть, как именно происходит определение и как может выглядеть отчёт об оценке.

Что будет учитываться

В результате определения ценности земельных участков по сервитуту, сумма соразмерной выплаты бывает единовременная или периодическая. При этом суть единовременной заключается в том, что её размер должен быть эквивалентен размеру соразмерной оплаты на условиях периодических выплат. То есть, сумма одна и та же, но способ компенсации разный.

Методы определения данной суммы включают в себя четыре ключевых фактора, а именно:

• Площадь территории, охваченной сервитутом в соотношении к общей площади всей земли собственника;
• Насколько велики обременения по причине сервитута;
• Как интенсивно объектом будут пользоваться сторонние лица;
• Насколько сервитут влияет и влияет ли на использование и распоряжение землёй.

Оценщики определяют дискретные диапазоны изменений этих факторов от нуля до ста процентов. При этом каждый шаг данной методики равен двадцати пяти процентам. Размер единовременных выплат находится в соотношении с суммой периодических за срок в сорок девять лет. Этот временной промежуток обусловлен тем, что именно данный срок максимально приближен к реальному значению в столь сложном процессе. Сама же оценка сервитута земельного участка и примерный отчёт по ней находятся в компетенции независимого оценщика.

Как выглядит пример в расчётах

Скачать пример отчета об оценке

Примерная таблица отчётов по экспертизе упомянутым выше методом выглядит следующим образом:

Показатели убытка	Низко	Умеренно	Средне	Повышено	Высоко
	0%	25%	50%	75%	100%
Часть площади, охваченная сервитутом	Незначительно в отношении общего размера площади	Меньше половины всей площади недвижимого объекта	Почти половина всей площади недвижимого объекта	Больше, чем половина, выше среднего от всей территории	Почти вся площадь или полностью вся
Уровень ограничения	Малая, почти без ограничения к эксплуатации собственником	Меньше среднего, наличие незначительных препятствий к использованию объекта владельцем	Владельцу невозможно пользоваться недвижимостью так же, как было прежде, до соглашения о сервитуте, но есть возможность пользоваться землёй иначе	Наличие значительных препятствий к эксплуатации территории	Почти полностью или полностью потеряна возможность использовать земельный участок
Интенсивное использование	Обременения возникают очень редко	Обременения возникают из-за сервитута довольно нечасто	Использование сервитута по уровню средней степени интенсивности	Обременения возникают довольно часто из-за сервитута	Сервитутом пользуются постоянно

Что также высчитывается

Так как выше упоминалось, что факторов проведения экспертизы четыре, ниже представлен последний, вместе с подведёнными итогами результатов отчёта:

Показатели убытка	Низко	Умеренно	Средне	Повышено	Высоко
	0%	25%	50%	75%	100%
Влияние на распоряжение землёй	Почти не создаются обременения для заключения любого вида сделок. На рынке недвижимости данный сервитут на объекте чем-то значительным не считается	Рынок недвижимости воспринимает данный сервитут, как незначительное обременение	Имеет непосредственное влияние на распоряжение объектом недвижимости	На рынке недвижимости соглашение о данном сервитуте воспринимают, как наличие существенного обременения	Обременение непосредственно препятствует заключению каких-либо сделок, на рынке это воспринимается значительным негативным фактором
Количество наблюдений	2	1	1	0	0
Подведение итогов	0%	25%	50%	0%	0%
Итого	75%
Сумма факторов	4
Доля стоимости на убыток из-за сервитута	18,75%

Рассматривая эти примерные данные отчёта, можно подвести итог, что на каждый уровень риска значение обозначенного уровня нужно умножить. Сумма значений части убытка по причине сервитута является средневзвешенной в зависимости от числа факторов.

Реальный ущерб

Реальный ущерб на земельном участке, причинённый вследствие сервитута владельцам объектов незавершённого строительства, если права этих владельцев ограничены, будет определён в значении разницы между показателем рыночной цены территории и недвижимого недостроенного объекта без наличия ограничений с той же ценой, но с наличием обременений.

Реальный ущерб, причинённый собственнику застроенного участка, если права ограничены сервитутом, определяют значением разницы аналогично описанному выше. Потери, нанесённые владельцу незастроенной или застроенной территории именно по причине сервитута, если он временный, высчитывается исходя из расхода, ориентированного на прибыль, произведённого владельцем объекта до соглашения, а также затрат, понесённых для улучшения участка, которые из-за наличия сервитута невозможно реализовать совсем или частично. При этом под улучшениями имеется в виду возведение сооружений, зданий, объектов инженерно-технических систем и антропогенные воздействия, направленные на улучшение качества грунта.

Если по причине установления сервитута на землю ухудшилось качество грунта, компенсацию следует определить по размеру затрат владельца на восстановление.

Упущенная выгода

Упущенной выгодой по причине сервитутов называют прибыль, которую владелец территории мог получить в обычной сфере гражданского оборота без нарушения его прав. Рассчитывается упущенная выгода на земельные участки посредством дисконтирования планированной неполученной прибыли за срок восстановления производства.

Прибылью владельца земельного участка, который ограничен сервитутом, служит разница между значением за конкретный временной период от денежных поступлений к финансовым выплатам. Основным признаком для определения соразмерности условий земельной эксплуатации могут служить характер и объём правовых полномочий владельца объекта, обременённого наличием сервитута, размер и форма выгоды, риски и потраченное время, за которое мог бы быть получен определённый доход. Период на восстановление производственного процесса определяется оценщиком в соответствии со строительными нормами и правилами, действующими на тот момент, проектами по организации строительства, в которых установлены все важные сроки, бизнес-планами.

Определяя величину финансового потока, который собственник земли имел бы в обычных условиях, без сервитута, учитывается анализ ситуации на рынке, насколько типичны условия его функционирования и наличие воздействия непредвиденных ситуаций, именуемых непреодолимой силой.

Поэтапный процесс

Оценка реального сервитута процедура довольно сложная. В базовом расчёте используется формула:

Размер рыночной стоимости за один метр квадратный земли х Общую площадь передаваемой под сервитут территории в процентном соотношении к общей площади территории.

Однако для дальнейших расчётов всё намного сложнее и зависит от массы индивидуальных факторов. При этом этапы самой процедуры включают в себя:

• Определение убытка, который примерно понесёт человек, владеющий земельным участком;
• Расчёт упущенной выгоды;
• Определение размера ущерба в плане использования территории собственником.

Когда все составляющие определены, осуществляются подсчёты компенсации в общей сложности. Данное финансовое обязательство будет возложено на того, кто инициировал сервитут. При этом, если речь идёт о временном обременении, владелец территории вправе самостоятельно решить, какой будет размер компенсации, например, заключив с третьим лицом договор аренды. Но такая форма взаимоотношений возможна лишь между частными лицами.

Сам же оценочный отчёт имеет структуру из пяти разделов, в которые входят общие характеристики документа с информацией о сторонах, наименования используемых стандартов, действующих на территории Российской Федерации, используемые для расчётов методы, информация по объекту оценки (площадь, для чего обременяется, на какой срок) и заключение экспертизы. Бумага носит официальный характер, может служить доказательной базой в суде при необходимости, поэтому важно проследить, чтобы на ней были проставлены подпись ответственного оценщика и руководителя организации, к которой он относится, вместе с печатью данной организации.

https://www.youtube.com/watch?v=kNQfgLV9Ce4&t=8s