Как проходит оценка кадастровой стоимости земли

Кадастровой стоимостью участка земли называют условную денежную расценку территориальных объектов недвижимости, которая применима, в частности, для расчёта налоговых сборов. Все кадастровые сведения сегодня фиксируются в Едином государственном реестре недвижимости, за который отвечает Росреестр. На основании имеющейся там информации, а также с учётом ряда прочих факторов государственные структуры осуществляют объективное оценивание.

К основным нормативным актам, которые регулируют работу Федеральной службы государственной регистрации, картографии и кадастра (Росреестра), можно отметить Федеральный закон № 221 от 24 июля 2007 года, а также № 218 от 13 июля 2015 года. Более того, в соответствии с 66-й статьёй в Земельном кодексе Российской Федерации, на территории страны все работы по кадастровому мониторингу ведутся, ссылаясь на правовые акты оценочной экспертизы. К ним относятся Федеральный закон № 135 от 29 июля 1998 года и правительственное постановление № 316 от 8 апреля 2000 года, в котором отображены правила оценивания земли.

Кадастровая информация касательно стоимости недвижимости считается общедоступной, поэтому узнать её имеет право и возможность каждый желающий. Для этого необходимо знать либо индивидуальный кадастровый номер интересующего объекта, либо его точный адрес.

Для чего проводится оценка

Земельный государственный реестр является систематизированным и упорядоченным перечнем всех состоящих на учёте земельных территорий в пределах Российской Федерации. Для каждого недвижимого объекта имеется индивидуальное описание с сопроводительными документами. Благодаря тотальному учёту, имеется возможность оценить пользование землёй, выявить тенденции и избежать правонарушений. Помимо этого, каждый участок земли является объектом, который становится предметом той или иной сделки (продажа, аренда). Поэтому вопрос цены важен не только для налогообложения.

Чтобы не было разногласий, по инициативе государства проводится плановая кадастровая оценка, так как стоимость можно назвать одним из главных критериев для недвижимости. Благодаря налаженному механизму, цену можно беспрепятственно определить и зафиксировать официально. Это позволяет решить целый комплекс задач:

• На государственном уровне – создаётся единая система налогообложения земли, которая принадлежит физическим, юридическим лицам, муниципальным органам или государству. Таким образом не только упрощаются расчёты, но и можно делать прогнозы касательно пополнения бюджета;
• На субъективном (региональном) уровне – важно при принятии решения об использовании территорий, их приватизации, аренде, продаже, распределении, выдаче разрешений по использованию и прочих факторов рационального использования (касается земель, которые принадлежат муниципалитету);
• На частном собственническом уровне – чтобы проверять правомерность назначенной суммы налогов, определить рыночную стоимость, осуществить ту или иную сделку с отчуждением или арендой недвижимости.

Что имеет значение

Оценки кадастровой стоимости земельного участка не должны превышать рыночную цену одного и того же объекта, но и существенной разницы между ними быть тоже не должно, как в случае с инвентаризационной стоимостью. Тем не менее кадастровая оценка далеко не всегда отображает действительность, поскольку проводится она массово, а не на каждый объект отдельно. То есть, многие особенности конкретного имущества во внимание не берутся. Например, есть два расположенных рядом участка, которые находятся в одном регионе, почти одинаковый адрес (соседние), одинаковое целевое назначение и площадь. Но при этом один участок может практически не использоваться или быть фактически запущенным, а на втором подведены системы коммуникаций, вложены немалые суммы для удобрения земель, чтобы увеличить урожайность, произведены работы по обустройству. Кадастровая цена у них будет одинаковой, притом, что на рынке они ценятся совсем по разному.

Кадастровую оценку земель проводят в каждом отдельном регионе России, основываясь на принятых решениях органов местного самоуправления. По общим правилам периодичность переоценки составляет пять лет, но на деле каждый субъект вправе установить свои периоды, не превышающие эти пять лет. Инициатором кадастрового оценивания является муниципалитет, заказывая работы у лицензированных специалистов.

Лицензированный оценщик рассчитывает цену земель, учитывая такие факторы, как целевая категория, усреднённая стоимость (самый распространённый метод), наличие элементов благоустройства (инфраструктура) и место их расположения.

Процесс

Последовательные этапы в плановом оценивании земли по инициативе государства, то есть, местного муниципального органа, включают в себя:

• Принятие официального решения о кадастровом оценивании;
• Составление списка территорий и распределение их на группы для экспертизы;
• Выбор лицензированного оценщика, с которым администрация заключит соответствующий договор;
• Проведение оценочных работ;
• Подготовка отчётов и предоставление таковых муниципалитету (заказчику) для утверждения;
• Рассмотрение и утверждение отчётов;
• Передача информации Росреестру для внесения сведений в ЕГРН.

При осуществлении расчётов для определения кадастровой стоимости земли специалистами используются методические государственные указания, сформированные и утверждённые Министерством экономического развития.

Отчет

Когда оценку недвижимости проводит независимый оценщик, по итогам своей работы он составляет отчёт. В нём содержится информация о самом объекте, который оценивался, результаты его анализа с выводами, окончательная цена. Процесс проведения работы описывается полностью.

Поскольку отчёт является важным документом, оформляется он исключительно в письменном виде, страницы нумеруются, прошиваются, скрепление заверяется подписью оценщика и печатью организации, от которой он работает. Формулировка текста чёткая, сведения включают в себя также основания, на которых проводилась работа, номер государственной лицензии специалиста, реквизиты юридического лица.

Помимо прочего в документе указывается обоснование стандартов оценивания и перечень бумаг, которые были взяты во внимание в процессе. Как правило, именно на основании отчёта собственник оспаривает кадастровую стоимость через суд.

Как оценить самостоятельно

Формула, по которой определяют цену участка, выглядит следующим образом:

Площадь участка * (Рп + Рс) * К,

где:

Рп – линейная функция, то есть благоустроенность, инфраструктура, в рублях за метр квадратный,

Рс – функция по формату сделки или составляющей территориального значения, в рублях за метр квадратный,

К – показатель переходного коэффициента.

Исходя из приведённого выше, чтобы самостоятельно посчитать, во сколько же государство оценивает вашу землю, нужно обладать рядом числовых данных и к тому же иметь специализированное образование.

Анализ эффективности

Оценивая участок земли, непременно определяют наиболее подходящий способ его использования. Для данного определения учитывается место расположения территории с точки зрения транспортной доступности, ближайших расположенных объектов, перспективы развития инфраструктуры. Не менее важный фактор – рыночная ситуация, то есть насколько разумно вложить денежные средства именно в эту недвижимость, а также характеристики физического плана, обоснованность технологическая. Определяется также, соответствует ли нынешнее использование земель их назначению и высчитывается максимальный уровень дохода, учитывая все риски.

Методы оценки

В современной системе кадастрового оценивания земель как объектов недвижимого имущества, сформированы методические базы, необходимые для обеспечения процесса экспертных работ. Каждая такая методика государственного оценивания утверждается Министерством экономического развития и имеет технические указания, опираясь на методику определения рыночных цен.

В целом же государственный кадастр в первую очередь берёт во внимание классификацию и целевое назначение территорий наряду с их функциональным использованием. Соответственно, для каждого вида может применяться не один и тот же метод.

Применяемые методики
Сравнительный	Используется в большинстве случаев и является основным. Берутся во внимание основные характеристики и сравниваются цены аналогичных участков в данном регионе страны.
Доходный	Применим чаще для муниципальной, государственной собственности и иногда в случаях с сервитутом, когда важно вычислить потенциальную прибыль с участка, которую можно или можно было бы получить.
Затратный	Затрагивает земли, находящиеся в общем пользовании или при установлении сервитута, а также в случае с территориями некоммерческих товариществ, когда на содержание недвижимости и её поддержание в надлежащем виде нужно вкладывать деньги.
Комбинированный	Включающий в себя два или три разных метода.

Получение готовой информации

Посмотреть сведения о кадастровой оценке собственнику проще всего, заглянув в кадастровый паспорт своего земельного участка. Однако, если этот документ был получен больше пяти лет назад, информация о кадастровой стоимости в нём уже неактуальна, поэтому придётся делать запрос в Росреестр. Когда данные нужны просто для ознакомления, посмотреть их можно самостоятельно и бесплатно с помощью доступных официальных онлайн-сервисов:

• Сайт Росреестра – такой вариант подходит, если вам известен индивидуальный кадастровый номер участка;
• Публичная кадастровая карта – возможет поиск и по кадастровому номеру, и по точному адресу объекта недвижимости, при этом можно видеть на карте границы, менять её масштаб.
• Вы можете узнать кадастровую стоимость онлайн совершенно бесплатно, используя виджет ниже. Для этого потребуется ввести его кадастровый номер или адрес. Также есть возможность заказать кадастровый план территории.

Несмотря на то, что данный виджет используется для заказа платной выписки из ЕГРН, перед заказом вы можете совершенно бесплатно узнать кадастровую стоимость объекта.

Что важно знать, так это об одном существенном недостатке публичной карты – она постоянно обновляется, но информация в неё вносится не так оперативно, как того бы хотелось. Это значит, что нужных сведений вы там можете попросту не найти на интересующую территорию. Если же они есть, нет стопроцентной гарантии их актуальности на сегодняшний день.

Действительно свежую информацию вы получаете при подаче запроса непосредственно в Росреестр, обратившись в территориальное отделение лично или направив туда электронный запрос с официального сайта государственных услуг. Можно также сделать это через Многофункциональный центр или с помощью отправки заказного письма, но это дольше.

Периодичность проведения

Для государства актуальность кадастрового оценивания важна по большей мере именно для исчисления налогов. Как правило, изменения происходят в сторону возрастания, соответственно, растёт и размер налогового вычета. Корректирование оценки – это обязательная процедура, подкреплённая законом, и должна проводитЬся с периодичностью не более, чем каждые пять лет.

Кроме того, сегодня существует возможность оспорить кадастровую стоимость участка, если собственник имеет основания считать, что она завышена. Требовать пересмотра можно ныне не только в судебном порядке, но и в досудебном, обратившись в специальную комиссию, которая функционирует при каждом территориальном отделении кадастровой палаты. Однако для оспаривания законом определены временные рамки – просить пересмотра собственник вправе лишь в течение полугода от даты внесения информации в Единый государственный реестр недвижимости. Дата внесения в базу всегда указывается, как и сведения об исполнителе работ.

В состав специальной комиссии входят представители кадастрового органа, организации, которая отвечает за кадастровое оценивание, исполнительных органов местного самоуправления, а также непосредственно оценщик, который определял оспариваемую стоимость земли.

Внеплановая экспертиза ценности

Как уже говорилось выше, вся кадастровая информация, включая стоимость, по каждому земельному участку в обязательном порядке фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости. Данные с оценкой – показатель непостоянный и подлежит изменению после проведения плановой переоценки или по иным причинам, когда инициатором пересмотра цены становится собственник. Например, кадастровая земельная стоимость может быть изменена досрочно, если:

• Изменилась общая площадь территории;
• Поменялся адрес с описанием места расположения объекта;
• На участке появился или исчез водный, лесной природный объект;
• Земля была переведена из одной категории в иную;
• Изменились права владельца;
• Были наложены ограничения.

В подобных случаях инициатором кадастрового оценивания является собственник, который должен подать соответствующее заявление, приложив к нему документы, подтверждающие наличие оснований для этого. Заявление подаётся в территориальное отделение Росреестра.

Стоимость

Так же, как зависит итоговая цена недвижимости от своих индивидуальных особенностей, определяется и стоимость услуг кадастрового оценщика. Имеет значение и удалённость от населённого пункта, и площадь, и уникальность с наличием завершённых или недостроенных объектов. В каждом регионе у лицензированных специалистов есть свой перечень тарифов. В среднем это от двух до четырёх тысяч рублей, если брать города федерального значения. Поскольку зачастую в городах имеется несколько аналогичных организаций, имеет смысл их сравнить, чтобы выбрать для себя выгодные условия.

Далее, после переоценки и внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости, собственнику необходимо получить в Росреестре выписку из ЕГРН с актуальной стоимостью.

Следует знать, если кадастровая цена превышает реальную, вы обязуетесь платить завышенную сумму налога, а значит, ваши права нарушаются. Следовательно, вы можете обратиться в комиссию или сразу в суд для переоценки досрочно. Поскольку на оспаривание даётся всего полгода от даты фиксирования в ЕГРН, важно своевременно интересоваться изменениями, так как вместо вас о ваших интересах заботиться никто не станет, и ничего компенсировать вы уже не сможете.