Перевод участка земли в другую категорию

После ввода понятия «разграничение участков» в Земельный кодекс Российской Федерации, уже на протяжении нескольких лет действует федеральное законодательство относительно права граждан на изменение категории имеющегося земельного участка по назначению. В соответствии с действующими нормами регламентирован порядок, какие территории, в какой срок и на каких условиях можно поменять, а на какие действует запрет.

В целом в земельном фонде имеется семь категорий земельного участка, а именно территории сельскохозяйственного назначения, промышленного, лесного и водного фонда, охраняемые и резервные участки, а также земля населённых пунктов. На каждую категорию имеется своя характеристика в Земельном кодексе, особенный правовой режим и условия для приватизации. Кроме того, все категории имеют разную кадастровую оценку. Некоторые категории земельного участка, например, водный, лесной фонд и резервы могут быть в собственности исключительно государства, которое вправе сдавать их в аренду, без права приватизации.

Государственной собственностью не могут распоряжаться третьи лица, а вот остальные категории земельного участка можно получить на правах собственности, осуществлять с ними сделки и менять их целевую направленность.

Законный порядок

Все вопросы, которые касаются изменения категории любого имеющегося земельного участка, решают органы местного самоуправления. В их ведении находится не только муниципальная, но и частная собственность, за исключением сельскохозяйственных объектов. Последними, а также территориями во владении субъектов, занимаются исполнительные органы Российской Федерации. Смена категории государственного земельного участка — это прерогатива правительства.

Принимая заявление к рассмотрению, и вынося решение о том, чтобы поменять категорию земельного участка, все эти структуры руководствуются лесным, водным, градостроительным законодательством, Конституцией Российской Федерации, рядом соответствующих постановлений, Земельным кодексом и Федеральными законами.

Поэтапная процедура смены категории земельного участка:

• Подаётся заявление с перечнем необходимых документов одному из оговоренных выше ответственных органов, в зависимости от типа недвижимого объекта;
• Запрос рассматривается специально собранной комиссией;
• Ознакомление заявителя с решением комиссии;
• При одобрении вносятся все требуемые коррективы в кадастровые документы и государственную базу;
• При отказе решение можно оспорить через суд.

Как составить ходатайство?

Независимо от того, к какой категории принадлежит недвижимый объект на момент подачи заявления о его переходе в другую отрасль, необходимо грамотно составить соответствующее ходатайство об этом. В данном документе обязательно должны имеется такие пункты, как:

• В какую категорию входит территория;
• На какую категорию владелец желает изменить объект;
• Номер земельного участка по кадастру;
• Основания для того, чтобы поменять категорию;
• Перечень прилагаемых документов.

Рассматриваться ходатайство будет только в том случае, если в нём будут указаны весомые основания и причины для смены категории, с подробным пояснением.

Подробное пояснение должно состоять из:

• Документов, которые подтверждают, что после перевода земля не будет эксплуатироваться вопреки действующим нормам законодательства;
• Планировки будущих объектов строительства, если таковые планируются;
• Результаты проведения экспертизы, которые подтверждают, что изменение категории данного земельного участка не причинит вреда экологии;
• Документы прочих инстанций с разрешением о переводе;
• Прочие бумаги, со ссылками на действующее законодательство.

Весомые основания для перевода

Причины, по которым допускается право изменить категорию имеющегося земельного участка, представлены в виде необходимости:

• Проложить дорогу или возвести здание;
• Законсервировать территорию;
• Усилить защиту и безопасность Российской Федерации;
• Соблюсти межнациональное поручительство;
• Корректировать площадь;
• Присоединить землю к лесному, водному или резервному фонду;
• Возвести промышленный объект на территории.

На практике изменение категории имеющегося земельного участка весьма реально и собственники успешно пользуются такой возможностью.

Если же речь идёт о лесном фонде, поменять его категорию можно при условии документально регламентированного изменения, необходимости усиления защиты комплекса энергетики и сельскохозяйственных угодий России, продолжения использования объекта по его целевому назначению и отсутствии необходимости лесничества в данной территории.

С водным фондом также всё предельно чётко. Поменять его категорию получится, если для данного земельного участка создаётся охраняемый статус, ликвидируется или переносится водный объект, строятся государственные объекты.

Документы и вероятность отказа

Определившись с достаточным количеством оснований для того, чтобы изменить категорию земельного участка на другую группу, следует приступать к сбору необходимых документов. Владельцу понадобится подать следующие бумаги:

• Копия паспорта гражданина России и копия идентификационного кода (для юридических лиц нужна будет справка из государственного реестра);
• Правоустанавливающие документы;
• Информация по переводимому объекту из кадастровой базы;
• Выписка из ЕГРП;
• Результаты проведения экологической экспертизы;
• Письменное согласие владельца земельного участка на его перевод в другую категорию.

При рассмотрении запроса комиссия имеет право отказать в переводе по причине:

• Законодательных ограничений и запретов;
• Выявления несоответствий земельного участка и сведений в документах;
• Отрицательного ответа экологической проверки из-за несоответствия стандартов.

При положительном ответе нужно будет оплатить расходы, идущие на внесения всех требуемых изменений в кадастровые документы и базу. Все прочие финансовые затраты, связанные с переводом земельного участка в другую категорию также оплачиваются собственником.

Период рассмотрения документов

Помимо основательных причин для отказа поменять группу земельного участка на другую категорию у комиссии имеется право и вовсе отказать в рассмотрении ходатайства. Такая ситуация может возникнуть, если ходатайство подано гражданином или иным лицом, не имеющим на это право. Подать запрос вправе только владелец, при наличии у него российского гражданства. Помимо этого отказать в рассмотрении ходатайства могут при подаче неполного пакета прилагаемых к нему документов или неправильном их оформлении.

При отказе владельцу возвращают поданные им бумаги в период не более тридцати дней. В целом комиссии отведено три месяца на принятие решения, после чего в срок не больше двух недель владелец должен быть оповещён о принятом решении.

Порядок и последовательность обращения в инстанции не будет одинаков абсолютно для всех случаев, поскольку переводом земельного участка в другую категорию занимаются разные органы, в зависимости от того, к какой группе объект принадлежит в данный момент перевода. Узнать о том, что именно потребуется для каждого отдельного случая, можно обратившись в местный орган самоуправления, который и сообщит, в чьей компетенции находиться тот или иной объект и что нужно подготовить.

Оспаривание отказа и изменение налоговой ставки

Законодательно предусмотрено право за физическими и юридическими лицами оспорить отказ на изменение категории земельного участка на другую группу. Исковое заявление с документами, копиями всех взаимодействий с отказавшим органом, а также копией отказа, подаётся арбитражному суду по месту нахождения недвижимого объекта. Сделать это необходимо в течение трёх месяцев после получения отказа. Принять иск по истечению этого срока могут лишь при условии, что у истца есть уважительная причина пропуска отведённого времени.

Также не стоит упускать из виду тот факт, что после изменения категории на другую группу, меняется и налоговая ставка. Это связано с тем, что у каждой категории земельного участка есть своё целевое назначение и кадастровая стоимость, от которой и рассчитывается налог. Даже если ставка останется прежней, сумма платежей изменится.

Так, сельскохозяйственные земли или зоны населённых пунктов облагаются налоговой ставкой не более 0,3% от их кадастровой стоимости. Для любой другой категории эта ставка колеблется до 1,5%. Поэтому перевод земель сельскохозяйственного назначения может быть не всегда выгоден в плане налогообложения.