Покупка жилья у родственников на материнский капитал

Действующая сегодня государственная программа выплаты семьям материнского капитала направлена на социальную поддержку граждан, у которых есть двое и больше детей, в том числе усыновлённых. Данная льгота имеет чёткую целевую направленность, куда входит и непосредственное улучшение жилищных условий населения, то есть покупка жилья, его строительство или капитальный ремонт.

Получить сертификат на семейный капитал имеют право только граждане Российской Федерации и лишь по факту рождения второго ребёнка (не первого). Получателем выступает чаще всего мать детей, но им может быть и отец, если мать физически не может этого сделать, лишена родительских прав, а также законный представитель несовершеннолетних, если за них отвечает опекун. Более того, если никто из вышеперечисленных лиц не реализовал свои права на маткапитал, то есть родителей такого права лишили, это может сделать и сам ребёнок в возрасте до 23 лет, будучи студентом очного отделения ВУЗа.

Для получения сертификата на полагающуюся государством помощь порядок действий включает в себя:

• Подготовку необходимых документов;
• Личный визит в территориальное отделение Пенсионного фонда;
• Написание и подачу соответствующего заявления с приложением подготовленных бумаг (паспорта, свидетельств о рождении всех детей, решение суда об усыновлении, подтверждение российского гражданства);
• Ожидать рассмотрения в течение месяца;
• Явиться лично в ПФ за готовым сертификатом.

Для реализации данного документа необходимо будет обращаться в Пенсионный фонд повторно, чтобы получить одобрение, поскольку именно эта структура направляет денежные средства по назначению. В связи с этим у многих возникает вопрос, можно ли купить квартиру у родственников на материнский капитал и как это сделать, чтобы ПФ одобрил сделку. Рассмотрим её нюансы более детально.

Условия использования сертификата на жильё

Фактическим приобретением недвижимости, в том числе и у родственников, которое допускается с использованием материнского капитала, считается покупка:

• Квартиры – в данном случае речь не идёт об ипотеке, поэтому действует правило, согласно которому реализовать сумму льготы можно лишь по достижении вторым ребёнком трёхлетнего возраста;
• Частного жилого дома – деньги идут исключительно на частичную оплату дома, но не участка земли (приобрести дачу не получится, это не соответствует целевой направленности программы);
• Части квартиры или дома – комнаты или нескольких.

Помимо этого, к обязательным условиям, при которых возможно использование материнского капитала на покупку жилья у родственников, относятся:

• Нахождение жилой площади исключительно на территории России;
• Российское гражданство у получателя сертификата и его детей;
• Полная пригодность недвижимости к постоянному в ней проживанию (соответствие нормам техническим и санитарно-гигиеническим, соблюдение минимального метража на человека по вашему региону);
• Оформление законной сделки по всем требованиям;
• Обязательный выдел доли жилой площади каждому члену семьи (имеется в виду законным супругам и всем детям).

В данном случае не допускается покупка жилья у несовершеннолетнего или недееспособного, частично недееспособного человека.

Покупка жилья у родственников на материнский капитал

Отвечая на вопрос, можно ли непосредственно купить дом у родителей на материнский капитал или квартиру, сразу отмечаем, что такая сделка допустима. Однако закон при этом запрещает заключать подобные договоры между близкой роднёй, но допускает между дальними родственниками. Порядок действий стандартный:

• Договариваетесь с собственником жилья о его продаже, оговаривая взаимовыгодные условия (сделка должна быть реальной, а не фиктивной);
• Устанавливаете чёткую цену;
• При необходимости, если недвижимость принадлежит не единственному собственнику, получаете нотариальное согласие каждого совладельца на отчуждение объекта;
• Собственник и вы со своей стороны подготавливаете необходимые документы;
• Составляется и подписывается договор;
• Подаются бумаги в Пенсионный фонд;
• Ожидается решение ПФ в течение двух месяцев;
• В случае одобрения сумма по сертификату переводится на счёт продавца.

Все прочие условия сделки, включая порядок оплаты, срок передачи имущества, обращения в Пенсионный фонд оговариваются индивидуально. Также самостоятельно и на своё усмотрение вы решаете, каким образом выделите доли детям (сразу в договоре, через нотариальное соглашение после регистрации прав, через дарственную и так далее).

Можно ли купить родительский дом

Приобретение жилого частного дома под материнский капитал, в том числе у родителей, это обыкновенная сделка, фактически аналогичная решению купить отдельную квартиру. Главный нюанс в ответе на вопрос «можно ли реализовать средства сертификата» заключается в том, действительно ли дом жилой. Для лучшего понимания ответьте на вопрос – можете ли вы прямо сейчас в нём зарегистрироваться? Если нет, значит, Пенсионный фонд сделку не одобрит.

При этом абсолютно не имеет значения, в каком состоянии будет здание, даже если к нему подведены все обязательные системы коммуникаций (отопление, свет, водоснабжение, газ и так далее) и находится недвижимость в чертах города или рядом.

Если вы всё же намерены приобрести такой дом, перед покупкой жилья у родственников на материнский капитал нынешний собственник такового должен заняться переводом объекта и земли в нужное целевое назначение.

Можно ли купить полдома на материнский капитал

Поскольку приобретение дома на материнский капитал у собственных родителей – это вполне реальная покупка, обязательно жилой, а не дачный, также допускается сделка с приобретением части такого жилья. Однако, несмотря на то что подобная сделка возможна, получить от Пенсионного фонда полагающиеся средства достаточно трудно. Не потому, что сотрудники негативно относятся к подобному, а из-за несоответствия приобретаемого объекта недвижимости установленным требованиям. Именно поэтому, чтобы было можно купить хоть дом, хоть его половину на материнский капитал у родителей, столь важно проверить каждый пункт и удостовериться, что оснований для отказа действительно нет.

Даже если дом соответствует всем перечисленным ранее условиям, абсолютно пригоден для проживания в нём и построен на земле с соответствующим назначением и видом использования, при приобретении его части, половины по маткапиталу важнейшим требованием является её полная изолированность от других частей, другой половины, включая и наличие отдельного входа. Купленные полдома после заключения сделки должны принадлежать исключительно супругам и их детям, более никому.

Покупка доли квартиры

В соответствии с 250 статьёй в Гражданском действующем кодексе Российской Федерации вы можете приобрести долю квартиры у родителей или иных, дальних родственников, используя средства материнского капитала, если им принадлежит чётко выделенная часть. Когда покупка квартиры полностью по каким-либо причинам невозможна, граждане вправе заключить сделку о долевом владении. То есть собственник конкретной доли может распорядиться ею на своё усмотрение без чьего бы то ни было согласия, но это касается именно долевой, а не совместной собственности.

Здесь действуют те же правила, что и при покупке доли частного дома, – квартира должна быть полностью для проживания пригодной, а приобретаемая её доля обязательно изолированной. Это значит, купить половину комнаты нельзя, она должна быть отдельной или доля в несколько комнат. Точно так же вы должны быть именно владельцами только купленной доли, а не совладельцами квартиры.

Почему может возникнуть отказ от подобной сделки

Разбираясь с тем, можно ли законно купить у родителей или иных родственников дом, квартиру, нельзя упускать из виду и возможные причины отказа Пенсионного фонда. К ним относятся следующие основания:

• Купленное за материнский капитал жильё находится за пределами Российской Федерации;
• Документы поданы не все или оформлены неправильно, предоставляют недостоверную, противоречащую информацию;
• Недвижимость не соответствует техническим, санитарным требованиям и минимальному метражу на человека по данному региону;
• При покупке доли дома или квартиры эта доля не изолирована от остальной части помещения;
• Не выделены обязательные доли детям или нет соглашения об обязательном выделе;
• Сделка заключена между супругами;
• Выявлен факт фиктивности продажи;
• Истёк срок реализации сертификата.

Кроме того, даже имея на руках семейный сертификат, право на государственную помощь по нему можно потерять в случае смерти ребёнка в возрасте ранее трёх лет, при изменении гражданства ребёнка или отмене права на усыновление, при истечении сроков опекунства и при смерти получателя сертификата.

Как подготовить документы для покупки жилья у родственников за счёт маткапитала

Ответив на вопрос, можно ли купить квартиру у родителей, используя полагающийся материнский капитал, следует перейти к следующему – сбору необходимых документов для Пенсионного фонда. В их перечень входят:

• Личный паспорт получателя сертификата;
• Оригинал самого сертификата;
• Свидетельства о рождении детей;
• Выписка о составе семьи;
• Свидетельство о заключении официального брака;
• Договор купли-продажи;
• Кадастровый паспорт приобретаемого жилья;
• Технический паспорт объекта недвижимости;
• Банковские реквизиты продавца, куда ПФ позже перечислит деньги.

Напомним, что рассмотрение документов может занять срок до двух месяцев, что значит, продавец получит деньги по материнскому капиталу не раньше получения положительного решения Пенсионного фонда.

Договор купли-продажи с использованием средств по сертификату

Структура и правила оформления договора в данном случае ничем не отличается от случая с заключением обыкновенной сделки, но в тексте обязательно указывается, что оплата будет произведена с участием средств материнского капитала с фиксацией конкретной его суммы. Имеет смысл также оговорить и зафиксировать временные рамки, когда покупатель обязуется подать Пенсионному фонду документы, так как от этого зависит, когда продавец получит свои деньги.

Основные пункты договора:

1. Реквизиты сторон (паспортные данные, место проживания и прописки, гражданство).
2. Подробные характеристики покупаемого жилья (адрес, площадь, этажность, сколько комнат, какие системы коммуникации и так далее).
3. Стоимость недвижимости.
4. Обязанности и права сторон.
5. Условия на усмотрение сторон.
6. Подписи продавца и покупателя.

Оформление сделки

Покупка жилья у родственника на материнский капитал включает в себя несколько условно последовательных этапов:

• Поиск подходящего жилья и согласование сделки с собственником;
• Сбор документации для заключения договора и одобрения сделки Пенсионным фондом;
• Составление договора;
• Обращение в Пенсионный фонд;
• Полный расчёт с продавцом;
• Государственная регистрация в Росреестре прав собственности на жильё.

Подводные камни и советы

Сделки с родственниками далеко не так просты и безобидны, как многим кажется на первый взгляд. Судебная практика показывает, что именно между родственными лицами чаще всего возникают конфликты, связанные с приобретением жилья. Поэтому очень важно подходить к оформлению максимально ответственно, внимательно и не торопясь, чтобы по всем пунктам к вам не было оснований придраться позже, даже если ничего не указывает на возможный конфликт.

Кроме того, не каждый собственник, даже если это родная тётя, например, может захотеть столь долго ждать полного финансового расчёта, который наступает через два, а то и три месяца от даты заключения сделки. При этом нет стопроцентной гарантии, что Пенсионный фонд её одобрит. В случае отказа недостающую сумму придётся платить из собственных средств, а их может у вас не оказаться, что потребует в срочном порядке брать кредит или заём у кого-либо.

К сожалению, порядочность продавца, в том числе и родственника, тоже гарантировать нельзя. Он может скрыть тот факт, что в купленной вами квартире имеет право проживать выписанный на данный момент заключённый. В Пенсионном фонде не всегда своевременно обнаруживаются подобные нюансы.

Очень болезненным подводным камнем может стать ваше согласие занизить стоимость жилья в договоре, даже если на руки вы отдаёте сумму больше. Этим вы ничего не выигрываете – делаете услугу продавцу, который заплатит меньше налога, но если он решит аннулировать сделку, то вернёт вам сумму именно ту, что указана в договоре и ничего более вы потребовать не сможете по закону.