Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

По факту рождения в семье второго ребёнка или законного усыновления такового гражданам РФ предоставляется материальная помощь от государства — материнский капитал. Эта поддержка может быть направлена строго на определённые цели, одна из которых — улучшение жилищных условий семьи, покупка или строительство жилой недвижимости. Именно в этом направлении больше 90 % граждан используют свой сертификат.

Сегодня очень актуален вопрос,  можно ли продать свою квартиру, купленную на материнский капитал. Такая необходимость возникает нередко, будь это переезд в другой город, страну или попросту смена жилья на более просторное. Так как российским законодательством закреплено за гражданами право на свободное передвижение и самостоятельный выбор места проживания, никакой привязки к жилью нет. Соответственно, продажа квартиры, купленной с помощью государственной помощи, возможна. Но есть некоторые важные особенности для подобных сделок.

Основные нюансы рассмотрим далее в статье, но в первую очередь следует заметить: если вы купили квартиру менее чем три года назад и стоимость её превышает миллион рублей, сумма налогообложения будет довольно высокой.

Ограничения при отчуждении недвижимости, купленной за материнский капитал

Второй пункт действующей статьи 36 Гражданского кодекса Российской Федерации фиксирует, что можно продать квартиру, купленную гражданами с помощью материнского капитала, лишь после вручения официальной разрешающей бумаги от органов опеки. Обосновывается это тем, что сама программа изначально выдвигает ключевое требование: не важно, какого возраста достигли все члены семьи, каждый из них должен быть обеспечен обязательной долей жилья, приобретённого по сертификату. Под членами семьи в данном случае имеются в виду только законные супруги (гражданские не считаются) и дети.

Таким образом, малолетние лица получают права собственности. За этим строго следит попечительский совет, в компетенции которого удостовериться, что интересы несовершеннолетних не нарушаются. Из этого следует, что продажа квартиры, приобретённой с участием предоставленного материнского капитала, реальна при соблюдении двух факторов:

• Дети не будут лишены своих долей и прав собственности;
• Новая жилплощадь будет по характеристикам не хуже предыдущей (соблюдение этого условия не отслеживается, если семья переезжает за границу).

Если данные требования проигнорировать, заключить сделку без уведомления органов опеки, последствия могут быть крайне неприятными для обеих сторон.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Законно продать жилую квартиру, купленную с использованием материнского капитала, невозможно без согласия попечительского совета. Это дело не одного дня, поэтому позаботьтесь о получении такого разрешения заранее. Если оно будет у вас на руках ещё до прихода потенциальных покупателей, это даст значительно больше шансов быстрее заключить сделку: к ней будет больше доверия.

Первое условие органов опеки — сохранение долей детей — означает, что в новом жилье им должна быть выделена в собственность та же площадь или больше (но не меньше). Если семья выезжает за границу, на детей открываются банковские счета, куда должна быть перечислена денежная сумма, равная стоимости продажи их долей.

Второе условие — соблюдение характеристик жилья — подталкивает граждан к одновременному заключению сделки по продаже своей нынешней квартиры и сделки по покупке новой жилплощади. Предоставив попечительскому совету предварительный договор купли, можно подтвердить тот факт, что интересы и права детей не ущемлены.

Какие нужны документы

Гражданам, которые намерены заключить сделку с отчуждением недвижимости, приобретённой ранее на материнский капитал, важно заранее знать, какие документы в этом случае нужны для продажи квартиры.

Стандартный список документов для органов опеки:

• Собственноручно написанное заявление от имени родителя или усыновителя.
• Личный паспорт заявителя.
• Свидетельство о рождении каждого из детей или паспорта, если детям уже исполнилось полных 14 лет.
• Нотариально удостоверенное согласие на сделку от имени второго законного супруга и взрослых детей.
• Бумаги на недвижимость (выписка о правах собственности из ЕГРН, договор приобретения жилья, прочие).
• Акт об оценочной стоимости жилой площади.
• Выписка с лицевого счёта об отсутствии задолженности по коммунальным счетам

Перечисленные документы для продажи квартиры обязательны для всех. Дополнительные бумаги в случае с материнским капиталом зависят от индивидуальной ситуации. Например, в такой сделке, как фактический обмен квартиры на частный жилой дом, важно предоставить бумаги о том, что он имеет все инженерные коммуникации и полностью пригоден для постоянного в нём проживания.

На практике, если у семьи сложились такие обстоятельства, допускается продажа жилья и покупка меньшего по площади, но при условии, что за детьми будет закреплена та же доля по площади, что и ранее. То есть уменьшаются доли супругов. Наличие весомых обстоятельств для подобной сделки должно быть подтверждено документально.

Когда можно продать квартиру, купленную по материнскому сертификату

Фактически временных ограничений, предусматривающих. когда в действительности можно будет продать свою купленную на материнский капитал квартиру, не существует. Но время владения такой недвижимостью всё равно имеет значение, сказываясь на размере налогообложения. Иными словами, единственными ограничениями, касающимися вопроса, можно ли именно сейчас продать жилье, приобретенное при помощи материнского выплаченного капитала, является выполнение вами требований закона. То есть те же условия — сохранение долей и условия проживания на новой жилплощади.

Наилучший вариант для экономии времени и сил на получение разрешений от попечительского совета — это заключение одновременных сделок с продажей и покупкой недвижимости. В идеале в предварительном договоре о купле следует сразу упомянуть детей в  качестве совладельцев с выделением конкретных долей площади. Если же вы приобретаете большую жилплощадь и при этом используете кредитные средства, следует оформить нотариальное обязательство о том, что детям будут выделены доли по факту полного погашения займа.

Когда реально будет возможна продажа вашей квартиры, купленной с использованием материнского капитала, зависит от оперативности подготовки документов и решения органов опеки. Как только будет получено их одобрение, можно подписывать договор с покупателем.

До выделения долей детям

Иногда продать свою и купить другую жилую квартиру нужно до того, как выполнены обязательства по выделению долей детям, что вызывает ещё больше вопросов. Такие ситуации возникают, когда жилплощадь куплена с помощью не только материнского капитала, но и кредитных средств, ипотеки. Если ипотека была полностью погашена, семье законом отведено шесть месяцев от даты погашения займа, чтобы выполнить свои обязательства по выделению долей несовершеннолетним.

Так как в действующем российском законодательстве нет временных ограничений относительно продажи купленной недвижимости, реализовать жильё, полученное при поддержке государства, можно когда угодно. Здесь даже не имеет значения, получили все члены вашей семьи обязательные доли или нет.

С другой стороны, чтобы оформить сделку законно и не быть привлечёнными к ответственности за мошенничество с семейным сертификатом, разрешение органов опеки всё равно нужно получить. Попечительский совет выдаёт согласие на отчуждение жилой недвижимости до выделения в ней долей, если аналогичные выделены в новом жилье. Кто именно является собственником нового жилья, значения также не имеет. Но нельзя забывать о том, что дети до 14 лет должны быть зарегистрированы там же, где и хотя бы один их родитель.

Важно и то, что на момент отчуждения квартира должна принадлежать лишь одному из родителей в браке. Дополнительное условие — наличие нотариального согласия второго, законного, супруга на продажу недвижимости и выделение долей по новому месту проживания.

В ипотеке

Следующий не менее часто задаваемый вопрос: можно ли без затруднений продать собственную квартиру, купленную ранее с помощью материнского капитала в ипотеку, если она не до конца погашена? Законом подобные сделки не запрещены. Но ответ на данный вопрос в каждом индивидуальном случае напрямую зависит от банка.

Во-первых, важно внимательно перечитать условия ипотечного договора на наличие запрета продажи недвижимости до того, как заём будет полностью выплачен. Если в документе такого запрета нет, второй шаг — получить согласие банка на такую сделку. Без его разрешения законно продать приобретенную в ипотеку квартиру невозможно. Поскольку задействован и материнский капитал, второе важное условие — получение согласия от органов опеки. Можно ли оформить всё без проблем, зависит от соблюдения вами таких нюансов, как:

• Составление нотариального обязательства по выделению долей детям и выполнение его условий;
• Указание подробной информации о новом месте проживания, совладельцами которого дети обязательно должны являться.

Если органы опеки не одобрят сделку, от неё придётся отказаться. Поскольку предварительный договор обычно предусматривает выплату аванса, продавец по закону вам его не вернёт, так как не он стал причиной вашего отказа.

Когда формальности будут соблюдены, следует приступать к этапу решения вопросов с оплатой. Когда квартира находится в не погашенной ипотеке, найденный вами покупатель часть стоимости недвижимости направляет именно на погашение кредита. Таким образом, обременение с объекта снимается. Как вариант, кредитные обязательства могут быть переоформлены на покупателя, если на это согласится банк.

Процедура продажи жилья, купленного на маткапитал

Рассматривая, как продать свою квартиру, купленную на материнский капитал, важно неуклонно следовать нормам закона по обеспечению прав детей. Взамен им должны быть предоставлены равные или лучшие условия, согласованные с попечительским советом. Порядок действий по оформлению продажи квартиры, полученной с помощью материнского капитала, включает в себя:

• Поиск подходящей жилплощади на замену нынешней — аналогичной по условиям проживания или с лучшими условиями. Квартиру меньшей площади разрешено приобретать лишь при наличии особо весомых условий, например болезни члена семьи с необходимостью дорогостоящего лечения, переезда из старого аварийного дома и прочее. Но метры квадратные, выделенные детям, уменьшать нельзя. Вы можете урезать свою долю, долю супруга, доли детей от 18 лет, но не несовершеннолетних детей;
• Заключение предварительного договора с продавцом нового жилья — рекомендуется для быстрейшего получения согласия от попечительского совета и не требуется, если вы выезжаете за границу;
• Обращение с заявлением и документами в территориальный отдел органов опеки, чтобы получить разрешение на сделку с продажей своей квартиры, купленной на маткапитал. Без него вы тоже можете продать недвижимость, но такая сделка незаконна;
• По факту получения разрешения от органов опеки заключить сделку;
• Оформить доли на детей или нотариальное обязательство по их выделению.

Можно ли упростить процедуру, обойдя какой-либо из этапов? Нет. Всё, что реально сделать для ускорения процессов, это следовать закону и своевременно заниматься документальными вопросами.

Риски для покупателей жилья, приобретенного под материнский капитал

Продажа квартиры, некогда купленной на материнский капитал, не только ставит в затруднительное положение продавца, но и несёт немалые риски для покупателя. Именно с этим связан тот факт, что найти желающих на покупку такого жилья часто крайне непросто: многие опасаются подобных сделок и не желают иметь с ними ничего общего. Не безосновательно.

Можно ли в действительности юридически чисто продать недвижимость, когда квартира куплена на материнский капитал? Разумеется, можно. Но для этого её следует отчуждать не торопясь и с учётом всех возможных дальнейших препирательств. На практике мало кто в этом действительно заинтересован, желая попросту побыстрее со всем закончить.

Покупатель же должен понимать, что нарушение интересов и прав детей влечёт за собой плачевные последствия. При этом последствия эти могут нагрянуть внезапно, спустя несколько лет. Если никто из родителей или прочих заинтересованных лиц не подаст иск о нарушении прав в виде отсутствия выдела долей, разрешения органов опеки, это могут сделать сами дети, достигнув совершеннолетия. В таком случае, если подобный иск одобрят, выявив нарушения, сделка будет признана недействительной. Её аннулируют, купленную квартиру придётся вернуть, чем и опасен материнский капитал. Это значит, что купивший её человек лишается жилья и денег, потраченных на его содержание. Можно ли вернуть хоть часть из этого? Да, попытаться стоит, если есть документы за все годы, подтверждающие вложения в эту недвижимость. Тот, кто решил незаконно продать недвижимость, деньги, потраченные покупателем на саму покупку, обязан вернуть либо всей суммой, либо частями, если у него таких денег нет.

Следует помнить, что у детей, достигших совершеннолетия, есть три года для подачи иска о нарушении своих прав и аннулирования сделки.

Ответственность за незаконные сделки с использованием средств семейного капитала

Как уже было сказано, на вопрос, можно ли продать личную квартиру, купленную под материнский капитал, без согласования с попечительским советом, вполне реально ответить положительно. Но это всё же юридически неправильно и незаконно. При выявлении подобного факта родителей могут привлечь к административной ответственности (штраф). Не обязательно иметь врагов со стороны, которые подадут иск. Ситуации бывают разные, совершеннолетние дети могут и сами обратиться в суд, если вы лишите их положенной им доли недвижимости.

На сегодняшний день чётких положений о том, кто должен контролировать подобные сделки, нет. Точно так же нет и чёткой меры пресечения для нарушителей. Несмотря на это, практика знает массу подобных случаев, когда нарушители были привлечены даже к уголовной ответственности за мошенничество с государственными льготами.