Самовольная постройка: как признать право собственности

Перед рассмотрением вопроса, как признать право собственности на самовольную постройку, следует определить, что она из себя представляет. В целом самовольными называют объекты, которые были построены на участке земли без согласования с администрацией, и на строительство которых не было дано разрешение. Соответственно, и разрешения на ввод недвижимости в эксплуатацию тоже нет. Подобное явление весьма распространено и считается нарушением закона. Следовательно, придётся нести как минимум административную ответственность. Уголовная грозит в том случае, если незаконно возведённый объект построен с нарушениями и это привело к ухудшению здоровья и угрозе жизни граждан.

Кроме того, к категории самовольного строительства относятся также капитальные перепланировки и переоборудования коммуникационных систем. Последнее особенно опасно без согласования, если речь идёт о многоквартирном доме.

Самовольное, оно же незаконное, строительство — явление весьма не редкое, и многие граждане заинтересованы в том, чтобы узаконить недвижимый объект и оформить его в личную собственность. Это особенно важно, поскольку никто не может получить правоустанавливающие документы на недвижимость, которая не прошла государственную регистрацию и все предыдущие этапы. Иными словами, без узаконивания человек не считается владельцем и не может заключать с объектом никаких сделок. Унаследовать его тоже не получится.

Требования закона

Объекты, появившиеся по самоволью, это не только жилые или нежилые дома или их капитальные реконструкции. Незаконной недвижимостью могут быть бани, амбары, складские посещения или хозяйственные сараи, если собственник земли построил их в разногласии с целевым назначением имеющейся территории. То есть, перед началом строительных работ и их узакониванием, важно обратить внимание на то, к какой категории относится земля. У каждой имеются определённые ограничения в эксплуатации.

Пренебрегая законными требованиями и прохождением длительной и непростой процедуры с государственными органами для законного строительства, некоторые лица пренебрегают и строительными нормами. В итоге это часто приводит к тому, что узаконить объект и признать на него собственнические права становится невозможно. Это в дополнение к таким ограничениям, как невозможность оформить прописку в доме, который построен самовольно, и запрет на все сделки, включая передачу имущества в аренду и полноценное распоряжение ним.

Основным требованием российского законодательства о признании права собственности на самовольную постройку является подтверждение того, что недвижимый объект соответствует всем санитарным, строительным и техническим требованиям, не ущемляет ничьих прав и не представляет угрозы для жизни и здоровья населения.

Что можно сделать?

Существует два основных способа узаконить самовольную постройку и одновременно признать право собственности на нее:

Решение вопроса через суд

Согласование с администрацией

Важно заранее подготовить максимально полный пакет документов, которые подтвердят тот факт, что именно собственник земельного участка выступил инициатором в строительстве незаконного объекта. Помимо этого будет проведён ряд экспертиз для установления соответствия здания строительным, пожарным и санитарно-гигиеническим нормам. Если владельцы соседних участков заявляют, что постройка ущемляет их права, этот вопрос рассматривается одновременно.

Обойтись без обращения в суд и решить всё на уровне местных органов самоуправления можно, если речь идёт о небольших постройках на личной земле, особенно деревянных и используемых под дачное, садовое и прочее некоммерческое хозяйство.

Помимо этого следует подготовить оригинал и копии личного паспорта и идентификационного кода владельца самовольного строительства, справку из похозяйственной книги, свидетельство государственной регистрации прав собственности на землю и документ, на основании которого это право появилось. Также потребуется подготовить кадастровую документацию и прочие бумаги, список которых прилагается.

Какие грозят последствия?

Решение суда относительно узаконивания и установления прав собственности на самовольные постройки может принять совсем нежелательный оборот. При этом не имеет значения, ответственен ли владелец земли за незаконное строительство или получил территорию уже с незаконным объектом. В соответствии с нормами российского законодательства, судебный орган может вынести такие решения:

• Если после проведения все необходимых экспертиз никаких нарушений не установлено и недвижимость соответствует всем требованиям, последует наложение административного штрафа, после чего на строение можно будет получить документы и зарегистрировать права собственности;
• Когда строительство произведено на земле, которая не принадлежит владельцу постройки, это будет расценено, как самовольный захват с незаконным строительством, за что грозит денежный штраф. Оформить собственнические права получиться разве что при условии пользования территорией в течении пятнадцати лет и более или при официальной её аренде;
• Самовольный объект, возведённый на территории, целевая категория которой не позволяет подобных строений, подлежит сносу;
• Здание, которое не отвечает строительным, санитарным, пожарным и прочим нормам, подлежит сносу, если устранить несоответствия не удастся;
• Имущество может быть конфисковано государством или муниципальными органами с привлечением нарушителя к выплате административного штрафа.

Затраты на узаконивание

Признание права собственности на самовольную постройку возможно только при условии, что при осмотре объекта комиссии не выявят никаких грубых нарушений и признают недвижимость не опасной и пригодной для эксплуатации по назначению, если не будет также вопросов к нецелевому использованию земли. Это на самом деле весьма не быстрый процесс, требующий терпения и некоторых финансовых затрат. Стандартно это траты на оформление каких-либо требующихся документов, судебные издержки, а также оплата услуг специалистов, в том числе юридического профиля.

Если земля на владельца самовольного строения не зарегистрирована, то необходимо начать именно с её оформления. Все собственнические права регистрируются в Росреестре, независимо от того, при личной явке в Многофункциональный центр или дистанционно подавалось заявление. За оформление в Росреестре платится государственная пошлина.

Иногда граждане считают, что все затраты неоправданны и не стоят усилий, учитывая и то, что после узаконивания потребуется уплачивать налоги и платить за прочие предоставляемые услуги. Но, скрывая самовольно возведённую недвижимость, человек только усугубляет ситуацию, если не для себя, то для своих родных, которые имеют право наследования.

Соответствие нормам

Каждый владелец имеет возможность самостоятельно оценить свои шансы на узаконивание самовольной постройки и оформление прав собственности на неё. Для этого необходимо оценить ее соответствие следующим законодательным требованиям:

• Земельный участок, на территории которого находится построенный объект, должен обязательно находиться в собственности гражданина, который желает оформить здание на себя;
• Земля должна быть отдельным объектом недвижимости с присвоенным ему почтовым адресом и индивидуальным кадастровым номером;
• Запрет на ущемление и нарушение интересов и прав владельцев соседних участков (захват всей или части территории, которая имеет законного владельца, несоблюдение норм в расстоянии между объектами, факт заграждения проезда или проходных путей);
• Безопасность постройки (заключение выдают лицензированные специалисты государственных комиссий);
• Соответствие всем установленным нормам, которые действовали на момент возведения строения.

Как показывает данный список, все пункты, кроме безопасности, можно проверить самостоятельно. Это позволит не только оценить свои шансы, но и вовремя устранить найденные несоответствия, чтобы поспособствовать желаемому результату.

С кем будут согласовывать решение?

Признание собственнических прав на объект самовольного строительства включает в себя и решение вопросов с местной администрацией, которая ответственна за выдачу разрешений на строительные объекты и ввод их в эксплуатацию. Скорость и сложность процедуры напрямую будет зависеть от того, о какой именно недвижимости идёт речь и на какой земле она находится.

Чтобы уладить вопрос на местном уровне, следует подать соответствующее заявление в органы местного самоуправления, ответственные за градостроение. Разумеется, одним заявлением и прилагаемыми к нему документами дело не обойдётся, поскольку любую собственность нужно будет проверить воочию. Трудности возникают ещё и в связи с оборудованием коммуникационных систем, поскольку их подведение к самовольной постройке тоже незаконно. Даже в самой простой ситуации без штрафа не обойдётся.

Если самовольная постройка расположена на земельном участке, который имеет статус природоохранного, рассчитывать на положительный исход не стоит. Существуют категории земель, которые нельзя ни арендовать, ни приватизировать, поэтому суд может обязать снести объект и обязать к выплате штрафа.

Кто будет задействован?

Помимо местных органов самоуправления и суда, следует знать, какие ещё инстанции будут задействованы в процессе узаконивания самовольной недвижимости. Так, проверять объект и документы на него, это задача специальной сформированной экспертной комиссии. Обычно это государственные специалисты, но, если стороны пришли к соглашению, в ее состав можно включить и независимых должностных лиц.

Стандартная процедура имеет некоторые важные нюансы, а именно:

• Главную роль имеют именно независимые эксперты, которые существенно влияют на решение всей комиссии (привлекаются зачастую по инициативе собственника или подрядчиков, которые проводили строительные работы);
• Вместе с составом специалистов по техническому надзору должна сотрудничать и управляющая компания. Совместно они осматривают исправность инженерных коммуникаций;
• Все специалисты, проверяющие свои отдельные пункты, должны работать самостоятельно, отдельно друг от друга, чтобы итоговая оценка была объективной;
• Проверки включают в себя не только визуальный осмотр и сверку с планами, но и испытания инженерных систем коммуникации.

Документы для оформления

Окончательная легализация постройки, имеющей статус самовольной, с дальнейшей регистрацией прав собственности, подразумевает также подготовку таких документов, как:

• Декларация, подтверждающая наличие построенного объекта на указанном участке земли;
• Технические и кадастровые паспорта, планы с подробным описанием недвижимости;
• Правоустанавливающие бумаги на землю, на которой имеется самовольная постройка.

Что касается декларации, на ней стоит остановиться немного подробнее. Несмотря на то, что ни в одном Федеральном законе нет информации о том, где её можно получить, в ней обязательно следует фиксировать полное описание объекта. На практике же бланк следует взять в налоговой службе при личной явке или на их официальном сайте.

Форма документа унифицирована и едина для всех. Она обязывает указывать наименование и вид недвижимости, её полный почтовый адрес, целевое назначение, кадастровый номер земельного участка, год завершения строительства, полную площадь здания, из какого материала изготовлены наружные стены, какие системы коммуникаций подключены.

Без надобности в узаконивании

Практика показывает, что многие российские граждане оказываются в неприятных ситуациях, потому что не имели представления о том, что строить на своей земле необходимо с чьего-то разрешения. С одной стороны это имеет смысл, поскольку есть перечень ситуаций, когда ничего узаконивать не нужно:

• Строительство помещений вспомогательного характера, которые не являются капитальными (фундамент отсутствует);
• Постройка гаражей на участке, который отнесён к категории сельскохозяйственных земель, а также на землях, предназначенных для некоммерческой деятельности;
• Реконструкция и строительство некапитальных построек, например, навесов, киосков, прочего;
• Капитальный ремонт имеющейся недвижимости, который не затрагивает ее конструкций и переноса несущих стен.

Данный список показывает, что последствий не несет только возведение некапитальных построек и изменение уже имеющихся. В остальных случаях владельцы будут нести полную ответственность, проходя длительные процедуры, чтобы отстоять своё право на имущество. При этом гарантировать то, что это удастся, не может никто. Именно поэтому имеет смысл привлечь к процессу опытного квалифицированного юриста.