Расселение из ветхого и аварийного жилья

Федеральная программа относительно переселения граждан из ветхого, а также аварийного жилья, условия в котором стали причиной перевода недвижимости в нежилой фонд или было вынесено решение о его сносе, является едва ли не самой сложной в истории жилищного права. На сегодняшний день закон всё ещё не имеет чётких нормативных актов, которые позволяли бы решать подобные вопросы быстро и без затруднений. Поэтому, зачастую людям приходится проживать на непригодной жилплощади даже после того, как решение о расселении собственников вынесено официально.

Ссылаясь на закон, можно отметить, что в Жилищном кодексе Российской Федерации нет упоминаний относительно ветхого и аварийного жилья. Однако, поскольку такое понятие существует и сталкиваться с ним приходится довольно часто, есть некие неофициальные методические рекомендации по данному вопросу.

Следует понимать, что здание признается ветхим только тогда, когда его износ составляет как минимум семьдесят процентов. Но сам по себе износ не всегда является причиной для расселения собственников, поскольку для такого решения необходимо распоряжение о сносе объекта недвижимости. Что касается аварийного жилья, то для переселения граждан необходимы условия, при которых недвижимость представляет опасность здоровью и угрозу жизни людей.

Основания для признания нежилым

Правительственные постановления определяют условия, при которых объекты недвижимости признаются нежилыми и для проживания. На эти факторы влияют два основных аспекта, при которых произошло:

• Ухудшение объекта недвижимости по причине износа со снижением уровня безопасности, прочности и надёжности конструкции здания;
• Ухудшение показателей окружающей среды, в связи с чем становится невозможно поддерживать условия и соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической станции.

Расселение собственников из жилья производится по следующим причинам:

• Квартира или дом имеют статус аварийного объекта и принято решение о его сносе или реконструкции;
• Несоблюдение норм санитарной безопасности;
• Нахождение здания на территории оползней и прочих природных катаклизмов при невозможности их предотвратить;
• Расположение жилья в зоне техногенной катастрофы;
• Расположение дома рядом с линиями электропередач и промышленными предприятиями;
• Повреждённые взрывами, землетрясениями, пожаром здания при невозможности их восстановить;
• Недопустимый уровень шума от автомагистрали и прочих объектов.

При этом основанием для переселения не выступает отсутствие горячей воды и канализации для домов с одним или двумя этажами, а также отсутствие лифта в пятиэтажном многоквартирном доме.

Пошаговый процесс

У собственников есть права, согласно которым они могут обратиться в местный орган самоуправления с соответствующим заявлением о проведении экспертизы дома и получения статуса аварийного или ветхого с целью временного переселения на период реконструкции или постоянного расселения, если будет принято решение о сносе. Принимает такие решения специальная межведомственная комиссия, которая проводить работу по:

• Проверке заявления и прилагаемых документов к нему;
• Установлению перечня дополнительных необходимых бумаг, если таковые будут нужны;
• Определению состава экспертных специалистов для непосредственной проверки недвижимого объекта;
• Оценке работы комиссии;
• Составлению акта обследования, на основании которого принимается решение о дальнейшей судьбе жилья и его собственников;
• Принятию решения, которое окончательно должно быть утверждено местной администрацией или иным самоуправляющим местным органом.

К заявлению о расселении необходимо приложить документы, подтверждающие права собственности на недвижимое имущество, заключение о признании жилья аварийным или ветхим, а также акт, в котором описано фактическое состояние строения со всеми выявленными недочётами.

Официальное решение

До того как можно будет говорить о расселении собственников из аварийного и ветхого жилья, нужно дождаться официального решения межведомственной комиссии, а оно может быть таким:

• Признание здания пригодным для проживания, в котором все условия отвечают установленным требованиям;
• Необходимость в проведении реконструкции, капитального ремонта, перепланировки;
• Признание жилья несоответствующим установленным нормам и непригодным для проживания в нём;
• Признание здания аварийным или ветхим с постановлением о его сносе.

В результате всех проведённых экспертиз и проверок решение будет документировано. Один экземпляр данного решения будет выдан заявителю, как этого требует порядок и действующий закон. Далее, основываясь на решении межведомственной комиссии, будет выдано официальное распоряжение администрации населённого пункта, согласно которому с объектом недвижимости проводятся соответствующие действия, а собственников отправляют на расселение.

Порядок оповещения граждан о принятом решении устанавливает срок в пять дней после того, как оно будет утверждено окончательно.

Чего ожидать

После принятия решения относительно переселения собственников, распоряжение следует прочесть очень внимательно. Если в нём остаются какие-либо неясные моменты, желательно явиться за их разъяснениями в выдавший распоряжение орган лично.

Стоит учитывать тот факт, что после признания многоквартирного дома аварийным или ветхого и принятия решения о его сносе, расторгаются все заключённые ранее договора аренды, найма и социального найма. Делается это либо по согласию сторон, либо по судебному решению.

Закон определяет факт расселения собственников жилья как вынужденную меру, а не как форму улучшения условий проживания. Исходя из этого, местная администрация имеет законные права выселить граждан из аварийного дома принудительно, если добровольно они не согласны. Кроме того, площадь нового жилья при расселении не должна быть меньше той, которая была. Однако при этом владельцу предоставляется право выбрать подходящую жилплощадь из предложенных вариантов. Также можно выбрать, будет ли владельцу предоставлена новая квартира или будет выплачена выкупная цена за предыдущую. В выкупную цену входит не только стоимость объекта недвижимости, но и траты, которые возникают при расселении, включая временную аренду жилья.

На что претендовать

Гражданам полагается благоустроенная квартира по площади равная предыдущей, и располагающаяся в том же населённом пункте. При этом существует некоторый нюанс, который заключается в том, что площадь предполагается общая, а не жилая. То есть, на практике можно столкнуться с весьма неожиданным результатом. Кроме того, учёт количества комнат актуален только тогда, если это коммунальная квартира. В ином случае закон не защищает права собственников на сохранение количества жилых комнат, и обращаться с жалобами попросту бессмысленно. Результата это не принесёт.

Выселение из аварийного, ветхого жилья не даёт никакого приоритета в продвижении по очереди на улучшение условий проживания. Можно отметить и тот факт, что у каждого региона Российской Федерации имеется своя собственная программа относительно расселения собственников аварийной недвижимости. Это значит, что данная программа включает в себя и очередные списки граждан для переселения. Региональная программа может также содержать свои условия в интересах населения.

Правила выкупа

Вопросы переселения граждан из ветхого и аварийного жилья подымались неоднократно на законодательном уровне, с целью урегулирования данного вопроса. Практика показывает, что чёткий регламентированный порядок расселения собственников попросту необходим и должен включать в себя получения жилья не только в пользование, но и в личную собственность граждан.

На данный момент передача жилья при расселении происходит по договорам социального найма, а для малоимущей семьи это и вовсе некий льготный некоммерческий наём. Суть его заключается в том, что договор подразумевает не только квартплату, но и регулярное взыскание платежей за аренду.

Сейчас вопрос стоит и о возможности выкупа земельного участка под признанным нежилым строением. Этот нюанс также остаётся в интересах собственников, которые имеют права реализовать полагающиеся им доли по рыночной стоимости. Впрочем, такая возможность пока находится на стадии обсуждения и такой порядок ещё не установлен. Тем более, если речь будет идти о земле, существует риск открыть большую сферу и обеспечить все условия для коррупционных и мошеннических действий, чего в России и без этого сверх нормы.

Распоряжение администрации

Официальное распоряжение городской администрации или иного уполномоченного органа местного самоуправления, в котором прописано решение о дальнейшей судьбе жилья и его собственников, это главный документ в расселении граждан. В нём чётко, подробно и последовательно указывается весь порядок и условия, поэтому прочесть его необходимо крайне внимательно. Там же обозначен и срок исполнения распоряжения.

По решению администрации, при сносе или переводе жилья в нежилой фонд и расселении собственников, полученную новую жилплощадь фактически могут увеличить, а могут оставить такой же, но уменьшить её нельзя.

Что же касается возмещения стоимости предыдущего жилья вместо получения нового, полагающаяся сумма зависит не только от того, сколько на данный момент стоит квартира, но и от расходов при переезде, а также затрат при оформлении необходимых для этого документов. Если же владелец аварийного, ветхого жилья не согласен ни на один предложенный вариант, вопрос будет решаться в судебном порядке, и суд, скорее всего, постановит денежную компенсацию в размере, который определит сам.

Отказ от предложенной жилплощади

Обстоятельства, повлиявшие на признание дома ветхим или аварийным, при предоставлении нового жилья значения не имеют. Право находиться в очереди по улучшению условий проживания при этом никто не может отменить, если такая процедура была оформлена заранее.

Закон предусматривает предложение трёх вариантов жилья для расселения собственников последовательно. Если ни один из них гражданам не подошёл, то такая ситуация считается несогласием сторон  и дело может быть передано в суд.

Обоснованной причиной для отказа от предлагаемой недвижимости, будь это квартира или иное имущество, может служить исключительно невыполнение условия относительно пригодности для постоянного проживания. Также обмен должен быть равнозначным. К примеру, расселение не считается равноценным, если предыдущая квартира была с центральным отоплением, а новое жилье отапливается печкой.

При доведении дела до суда ответственная комиссия будет проверять объект недвижимости на соответствие всем законодательным требованиям, условия которых должны быть выполнены, а права граждан не нарушены.