Оценка кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость определяется путём оценки. Поскольку это официальная цена недвижимости, которая вносится в реестр, то и оценка проводится согласно правилам, установленным в законодательстве. Кадастровая переоценка объектов, которые находятся на учёте в Росреестре, может быть проведена с интервалом в три-пять лет, поэтому часто возникает необходимость переоценки до истечения этого срока при наличии веских обстоятельств.

У заинтересованного субъекта существует два способа для того, чтобы оспорить кадастровую оценку объекта недвижимости – обратиться в комиссию по рассмотрению таких споров, которая создаётся при государственном Кадастре, а также подать иск в арбитражный суд.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 455-12-41 Москва, Московская область
+7 (812) 426-14-65 Санкт-Петербург, Ленинградская область
+7 (800) 500-27-29 доб. 529 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Кадастровая оценка недвижимости

homeloanhome_viПод кадастровой оценкой стоимости недвижимости подразумевается процедура, которая позволяет установить цену объекта по состоянию на дату ее проведения для последующей его регистрации в Росреестре. Оценке подлежат все объекты недвижимости – квартиры, дома, земельные участки.

Оценка проводится в соответствии с законом Российской Федерации, который регулирует порядок оценочной деятельности в стране. После проведения оценки составляется перечень объектов для включения в Реестр. Именно эта дата и считается днём проведения процедуры, от которой исчисляются сроки давности на подачу заявлений о спорах.

Установка точного результата оценки возможна лишь при учёте всех факторов, которые влияют на стоимость недвижимости для определённого региона:

  • Местонахождения недвижимости;
  • Расположение по отношению к населённым пунктам и объектам местного значения;
  • Тип недвижимости;
  • Наличие коммуникаций, транспорта и инфраструктуры, и другие факторы.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной можно определить, как реальное оценивание недвижимости без учёта покупательского спроса и других приоритетов рынка. Все виды недвижимости подлежат налогообложению, поэтому стоит узнать ее кадастровую стоимость, от которой зависит размер налогов. Кроме этого, цели кадастровой оценки можно определить, как:

  • img (1)Фискальные – налог на земельные участки и другое имущество, ставка арендной платы за использование государственного имущества;
  • Информационные – для поддержки фондовых рынков и анализа положения дел в сфере продаж;
  • Изучение эффективного использования земель и городских построек со сверкой с генеральным планом;
  • Проведение сделок с недвижимостью, где требуется наличие оценки от эксперта, которая может базироваться на кадастровой стоимости.

Оценка кадастровой стоимости отражает в ходе работы эксперта денежный эквивалент полезности той или иной недвижимости, наиболее это отражается в целевом использовании земельных участков.

Оценка кадастровой стоимости государством

Согласно требованиям законодательства, оценка недвижимости не может проводиться реже, чем раз в 5 лет, но и не чаще, чем раз в 3 года. Такая оценка базируется на разделении имущества на группы, которые классифицируются в зависимости от типа недвижимости и цели ее использования.

Стоимость земельных участков оценивается, учитывая такие факторы:

  • 3107_logoРыночную стоимость земель определённой цели использования и арендную плату, которая взимается местными властями;
  • Площадь участка;
  • Вид функционального состояния и тип земли;
  • Расположение и наличие дополнительных удобств.

При оценке также учитываются характеризующие недвижимость особенности, которые определены для каждого региона и типа объекта. Кадастровая оценка земли проводится на основе удельного показателя – расчёта стоимости 1 квадратного метра площади участка. В государственном земельном учёте можно узнать эти сведения, которые заносятся при регистрации и переоценке в Кадастр.

Недвижимость оценивается не по конкретному объекту, а согласно методологических основ, показатели которых не могут превышать или быть меньше рыночных на 30%.

Государством оцениваются объекты недвижимости с такими целями:

  • Формирования кадастров и базы данных по каждому типу недвижимости;
  • Разделения территории на зоны;
  • Установления арендной платы и налоговых ставок для всех категорий объектов;
  • Анализа и обоснованных темпов застройки;
  • Выплаты компенсаций в случае конфискации земельных участков;
  • Установления базовых цен на недвижимость в определённом регионе с целью продажи на аукционе, конкурсе;
  • Информирования заинтересованных граждан и собственников;
  • Формирования фондовых рынков.

1361286828_prodazha-zemli-selskohozjajstvennogo-naznachenijaРыночная стоимость недвижимости определяется профессиональным оценщиком индивидуально по каждому объекту на основе данных Кадастра, чтобы не возникало резких различий между этими показателями. Учитываются ценообразующие факторы при наличии дополнительных изменений в имуществе, которые произошли с момента последней государственной оценки.

Отчёт об оценке формируется в 3 экземплярах и направляется заказчику. В случае, если невозможно определить стоимость недвижимости, причина указывается в отчёте с обозначением ее характеристик.

Внесение изменений в текущую стоимость

Повторная оценка недвижимости может потребоваться при наличии веских причин с изменением ее ценообразующих особенностей:

  • Функциональное использование;
  • Перевода в другую категорию собственности;
  • Изменения площади или размера, дополнительные пристройки или капитальный ремонт с перепланировкой квартиры.
В Кадастре также могла быть допущена ошибка при регистрации или оценке данных, поэтому нередко приходится обращаться за переоценкой или внесением изменений в стоимость. Ее можно оспорить в судебном порядке или заказать переоценку на основании заявления.

Методы проведения кадастровой оценки

Объекты, которые содержатся в реестре или подлежат регистрации на основании изменению из юридического статуса или создания, подлежат оценке. Эксперт выбирает методику оценочных процедур самостоятельно согласно целям, которые определены в договоре с заказчиком-физическим лицом или государственным органом.

Официально определены 3 подхода к оценке недвижимости:

  1. 1Сравнительный – сравнение с последними ценами и аналогичными объектами на рынке продаж недвижимости на момент проведения процедуры. Оценщик получает информацию из различных источников – сайтов, ведомостей, отчетов, печатных изданий;
  2. Затратный – стоимость рассчитывается с учётом затрат, которые необходимо совершить для возведения аналогичного объекта недвижимости. Не берутся во внимание при официальном заказе те данные, которые повлияли на ценообразование конкретно запрашиваемого объекта, тогда как рыночная стоимость включает все виды расходов – подведение коммуникаций, обустройство земельного участка, строительные работы и их сложность;
  3. Доходный – данные составляются на основании получения возможных доходов от сдачи объекта недвижимости в аренду или его эксплуатации по прямому назначению.

Чаще всего используется метод сравнения, особенно что касается оценки жилых помещений, а также промышленного значения. Земельные участки могут быть оценены методом затрат или доходов, чтобы определить, какую сумму нужно вложить в данную категорию земель для получения прибыли, и с расчётом этого вывести налоговую ставку.

Оспаривание кадастровой стоимости

avrora-agentstvo-nedvizhimosti-800x450Законодательством предусмотрена официальная возможность оспорить стоимость, которая была определена при занесении данных в Кадастр. Эта процедура обязательно проводится на основании отчёта экспертов, который указывает на наличие несоответствий или ошибок. На основании полномочий владельца, заинтересованное лицо вправе обжаловать и изменить кадастровую стоимость после проведения независимой оценки или заказать переоценку. Этим занимается