Как перевести жилое помещение в нежилое

Нередки случаи, когда владельца квартиры интересует, как изменить её целевое назначение. Как правило, это связано с коммерческими планами. Зачастую с такой целью приобретаются квартиры, расположенные в цоколе здания или на первом этаже. Перевод в нежилое помещение — достаточно затяжная процедура, требующая соблюдения ряда требований. Об этом подробнее далее.

Нормативная база

Градостроительным кодексом РФ (ФЗ №190 от 2004 года) регламентированы полномочия органов власти в сфере строительства и реконструкции жилья. Вопросы перевода жилого помещения в нежилое решаются на уровне местного самоуправления.

В ЖК РФ (ФЗ №188 от 2004 года) указывается:

• при каких условиях это возможно — в ст. 22;
• в каком порядке должно происходить — в ст. 23.

Также следует принимать во внимание, что некоторые моменты процедуры регулируются региональными и муниципальными нормативными актами.

Можно ли и насколько сложно

Собственник вправе распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью. Это предполагает возможность её перевода в нежилой фонд. При этом необходимо учитывать, что владение недвижимостью неотделимо от ответственности за надлежащее содержание объекта. Поэтому в ст. 22 ЖК выдвинуты ограничения, не позволяющие изменить целевое назначение:

• после переоборудования не должно быть возможности перехода в жилую часть;
• наличествуют обременения;
• квартира расположена выше первого этажа или под ней есть жилые помещения;
• нахождение в доме социального использования;
• цель переустройства — вести религиозную деятельность;
• несоответствие квартиры существующим требованиям.

Если с этой стороны препятствий нет, то следует также уточнить:

• доступны ли инженерные сети;
• планируется ли реконструировать здание или провести капремонт;
• не является ли помещение частью архитектурного, культурно-исторического памятника;
• не пребывает ли на учёте в органах, в чьём ведении находится гражданская оборона и чрезвычайные ситуации;
• не признано ли состояние здания аварийным, ведь его могут снести.

Провести необходимые мероприятия при таких обстоятельствах окажется значительно сложнее.

Перевод жилого помещения в нежилое: пошаговая инструкция

Чтобы успешно и оперативно пройти достаточно сложную процедуру, нужно взять за правило неукоснительно соблюдать порядок перевода жилого помещения в нежилое. Когда действуешь последовательно, пошагово, придерживаешься отработанного алгоритма — проще достичь поставленной цели.

Пошаговый алгоритм

Вся процедура состоит из пяти последовательных этапов. Начинаем с того, что готовим проект переоборудования, а заканчиваем регистрацией переделанной недвижимости.

Подготовка проекта перепланировки

Как перевести жилое помещение, например, в коммерческое? Для начала уточните, какие различия в технических факторах следует преодолеть. Превращая квартиру в нежилое помещение, понадобится заранее заручиться письменным согласием соседей, если будут затронуты территории общего пользования (п. 2 ст. 40 ЖК).

На подготовку проекта затрачивается, по обыкновению, около двух недель.

Документация

К заявлению, подаваемому для перевода жилого помещения в нежилое, прилагаются оговорённые в п. 2 ст. 23 ЖК документы. Они необходимы, чтобы представители органов местного самоуправления могли изучить правовые и технические аспекты рассматриваемой ими проблемы.

Помимо заявления, обязательно предоставление:

• проекта переделок;
• согласия собственников, которое подтверждается общим протоколом и персональным от каждого, кому принадлежат соседние площади.

По зарегистрированной недвижимости также возможен запрос:

• правоустанавливающего документа;
• техпаспорта;
• поэтажного плана здания.

Обращение за государственной услугой

Так как здание находится в ведении муниципальных властей, то и обращаться с заявкой придётся к ним. Предусмотрено несколько вариантов подачи обращения:

• на личном приёме;
• в МФЦ;
• на e-mail.

Практика показывает, что рациональнее вручать документы самому, придя на приём.

Перепланировка помещения

Наметили вывести помещение из жилфонда? Ожидать решения придётся полтора месяца (п. 4 ст. 23 ЖК), после чего в трёхдневный срок заявителю обязаны сообщить — удовлетворили просьбу или в ней отказано (п. 5 этой же статьи).

По обыкновению, решение содержит пункт, обязывающий провести перепланировку. Выполнять её надлежит, придерживаясь проекта, ранее составленного заявителем.

По завершении переделок полагается пригласить приёмочную комиссию. Она засвидетельствует проведённую перепланировку, составив соответствующий акт. Регулирующий орган обязывается направить этот акт Росреестру (п. 9 ст. 23 ЖК).

Составленный приёмочной комиссией акт признаёт, что перевод закончен, и помещение может использоваться по новому назначению.

Единый государственный реестр недвижимости

Мало переделать квартиру под магазин или офис, нужно ещё передать сведения об изменениях, чтобы они отобразились в ЕГРН. Для этого понадобится передача электронного документа, содержащего подписанный кадастровым инженером изменённый техплан.

Куда обратиться

Когда осуществляется перевод объекта жилфонда в нежилой, необходимо будет обратиться в:

• лицензированную компанию, в штате которой есть кадастровый инженер;
• БТИ;
• управление Госпожнадзора;
• СЭС;
• УК;
• паспортный стол.

Перечень документов

Сделать жилую квартиру, например, магазином, непросто. Понадобится обойти не одно учреждение, чтобы в каждом выдали определённые справки. Нужно будет получить:

• экспликацию с поэтажным планом и техпаспорт с техпланом от БТИ;
• заключение о соответствии нормам пожарной безопасности; для получения понадобится выезд сотрудника Госпожнадзора на место;
• заключение СЭС; также следует выезд сотрудника;
• справку ДЕЗ и заключение о техсостоянии здания в целом — от УК;
• выписку из домовой книги;
• проект переустройства.

Государственная регистрация

Удалось изменить статус жилья? Теперь его нужно без промедления переоформить, т.е. зарегистрировать. В Росреестр (напрямую или через МФЦ) понадобится предоставление квитанции, что уплатили госпошлину, оригиналов и копий:

• удостоверения личности;
• акта приёмочной комиссии;
• нового техплана.

Только зарегистрировав перепланированный объект, становишься его полноправным собственником и сможешь им распоряжаться.

Стоимость и сроки

С продолжительностью перевода определиться проще. Как правило, на всё уходит не более четырёх-пяти месяцев. Сложнее оценить, во сколько обойдётся перевести жилое помещение в нежилое, так как приходится учитывать:

• регион;
• местоположение объекта;
• площадь объекта;
• объём работ, выполняемых ремонтниками при переделке.

Понадобится оплачивать:

• услуги БТИ, нотариуса, лицензированной фирмы-проектировщика, строителей;
• госпошлину при регистрации.

Средние показатели затрат на оформление, доступные по Москве и Московской области, колеблются в диапазоне от четверти до полумиллиона рублей.

Нюансы

Хлопот с переводом жилых помещений в нежилые немало, но они оправдываются. Чтобы старания не оказались напрасными, нужно учитывать некоторые особенности процедуры.

В многоквартирном доме

Затевая переделку жилой квартиры в магазин, нужно заранее выяснить, не затронет ли она жильё соседей. Этого необходимо избежать.

Оптимальный вариант — перевод квартиры в нежилое помещение, под которой никто не проживает. Лучше, если она располагается в цоколе здания, на первом этаже или в подвальном помещении.

Приемлемый вариант — когда под квартирой находятся офисы, магазины, технические помещения. Так намного упрощается получение согласия от собственников, которым принадлежит та или иная недвижимость в здании.

Комнату в общежитии

Для начала переводимое помещение потребуется оформить в собственность, после чего последовательность действий такая же, как и в случае с квартирой в многоэтажке.

Без согласия жильцов

Вариант, по которому помещение будет переведено в нежилое таким образом, лучше не рассматривать. Продемонстрировать согласие собственников помещений в здании необходимо при подаче заявления. Ведь придомовую территорию, которая является общей собственностью, обязательно затронут ваши переделки в виде отдельного входа.

Для частного жилого дома

Осуществить перевод из жилого дома в нежилое здание не так уж и просто. У него может быть несколько собственников, и каждый из них должен дать своё письменное согласие переделать жилой дом в нежилое помещение.

В любом случае для такого переоборудования необходимо наличие правоустанавливающего документа.

В панельном доме

Процесс переоформления квартиры под иное целевое назначение в таком доме сталкивается с практически непреодолимым препятствием. Здесь запрещено расширение существующих проёмов и пробитие новых, установка наружных оттяжек. Это не позволяет сделать новый, отдельный вход с наружной стороны здания, не затрагивающий интересы собственников соседних помещений.

Как перевести часть помещения

Для владельцев долевой собственности осуществление переоборудования жилья под иное назначение запрещено. Ни долю, ни часть квартиры нельзя вывести в нежилую недвижимость.

Когда возможен отказ

При рассмотрении заявления о переводе квартиры в нежилой фонд могут принять решение об отказе. Заявителя оповещают, приводя мотивировки, содержащие отсылку к нормам, установленным в п. 1 ст. 24 ЖК. Отказывают, ссылаясь на то, что:

• не предоставили документы из обязательного перечня;
• не соблюдается необходимое условие относительно исключения доступа в жилую часть;
• предоставленный проект составлен с нарушениями норм законодательства;
• документы подали на рассмотрение органа, чья компетенция не распространяется на принятие необходимого решения;
• в квартире прописаны жильцы;
• имеются обременения, например, ипотека;
• проводилась самовольная перепланировка.

Не в каждом случае решение отказать ставит крест на задуманных планах. Некоторые недостатки можно устранить. Решение властей также позволяется оспорить в суде со ссылкой на п. 3 ст. 24 ЖК.

Судебная практика

Не стоит торопиться с подачей искового заявления, если отказали в переводе жилого в нежилое помещение. Сначала следует разобраться с причинами отказа. Например, проблема с нарушением сроков подачи документов легко решается и без суда.

В судах, как правило, соглашаются с мотивировками отказа. Ведь они основаны на нормах ЖК. Известны анекдотичные случаи вроде того, когда обжаловался отказ, основанный на том, что в обустраиваемый магазин нельзя проделать отдельный вход. Истцы полагали, что нормы, действующие при строительстве и реконструкции зданий, можно не учитывать.

Полезное видео

Пятиминутный сюжет Дума-ТВ рассматривает, как обстоят дела в Москве с переводами квартир в нежилой фонд.

Московская недвижимость настолько дорога, что семиминутный сюжет НТВ рассказывает о человеке, вполне комфортно и со вкусом обустроившемся в двухэтажном гаражном помещении.

Наглядно показано, как перевести гараж в состояние, вполне пригодное для проживания. Однако узаконить такую переделку не позволяется. Перевести гараж в нежилое помещение, например, в магазин, вполне возможно. Это обойдётся куда дешевле, чем переобустройство квартиры.

Семиминутная консультация адвоката связана с недавними изменениями в ЖК, относящимися к переводу квартир в нежилой фонд.

Обращается внимание на необходимость протокола общего собрания собственников в перечне предоставляемых документов.

Заключение

Несмотря на немалые сложности, перевод квартир в нежилые помещения осуществили многие граждане. Дело это хлопотное, но вполне посильное. Процедура регламентирована, разобраться в требованиях органа, принимающего решение, вполне возможно. Есть определённые нюансы, связанные с местными нормативными актами и особенностями объектов недвижимости, которые решено сделать нежилыми. Их также приходится учитывать.