Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение

Многие предприниматели, желая иметь собственный объект недвижимости для коммерческой деятельности, а также сократить расходы, связанные с ежемесячной арендной платой, осуществляют перевод жилого помещения в нежилое. Чаще всего необходимо перевести в нежилой фонд квартиру, которая находится в многоквартирном доме.

Владельцы жилых объектов недвижимости неизменно сталкиваются со следующими вопросами: с чего нужно начать, какие будут нужны документы, есть ли какая-либо пошаговая инструкция. Весь процесс регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации, в котором чётко прописаны все правила и требования. Несмотря на то, что за последнее время перевести квартиру в нежилой фонд стало проще на государственном уровне, в некоторых нюансах всё же необходимо ориентироваться, чтобы не тратить время напрасно.

Перевести в нежилой фонд разрешат не каждый объект недвижимости в многоквартирном доме, да и не каждому желающему гражданину. Трудности могут возникать при подготовке документов и во взаимоотношениях с соседями, что также стоит рассмотреть.

Основные требования

Прежде чем изучать порядок перевода квартиры в многоквартирном доме, стоит обратить внимание на ряд требований. Без их соблюдения данный процесс будет невозможен:

• Гражданин, который подаёт заявление на перевод квартиры многоквартирного дома в нежилой объект недвижимости, должен быть единственным его владельцем и иметь соответствующее документальное подтверждение (свидетельство прав собственности, дарственная, завещание, договор купли-продажи);
• На момент перевода из квартиры должны быть выписаны все проживающие и погашены кредиты. Не должно быть ареста жилплощади и других законных претендентов на неё;
• В квартиру должен быть отдельный вход с улицы;
• Все системы инженерно-технической инвентаризации должны быть в свободном доступе для государственных сотрудников;
• Жилой объект недвижимости должен находиться на первом этаже. Если это второй или третий этаж, обязательное условие для получения разрешения перевода – все помещения под квартирой должны быть нежилыми;
• Перевод возможен только для всей квартиры. Нельзя перевести в нежилой фонд только несколько комнат;
• Жилплощадь должна находиться в исправном состоянии.

Когда могут ответить отказом

Пошаговая инструкция перевода объекта недвижимости в нежилой фонд предусматривает соответствие вышеперечисленным пунктам. Также следует обратить внимание на причины для отказа в переводе. Отказ государственных органов на законных основаниях может последовать, если:

• Подать документы на рассмотрение в организацию, которая некомпетентна в таких вопросах;
• Поданы не все требуемые документы;
• Предоставлена недостоверная информация;
• Проведена перепланировка квартиры без разрешения на это и не была узаконена после.

Любой отказ выдается заявителю в письменном виде, как требует инструкция. В этом документе должна быть изложена причина отказа и его в обязательном порядке необходимо сохранить, особенно если собственник не согласен с данным решением. В этом случае необходимо обратиться повторно в ответственную организацию с просьбой пересмотреть решение. Если причиной отказа стала нехватка документов, то их нужно оформить, если незаконна перепланировка –  узаконить.

Перепланировка жилплощади

Когда возникает необходимость перевести объект недвижимости в статус нежилого помещения, обычно перепланировки не избежать. Это связано с тем, что обязательным условием для этого процесса является наличие отдельного входа в квартиру с улицы. Вместе с документами подается проект помещения, на котором уже отмечен вход. Делать перепланировку до получения разрешения на перевод не желательно.

Для начала собственнику нужно пригласить специалистов для проведения экспертизы, в результате которой будет выдан акт о состоянии конструкции многоквартирного дома и технических характеристиках квартиры. Также указывается, возможна ли перепланировка и не приведёт ли она к разрушению несущей конструкции.

Получив на руки необходимые акты и заключения, можно составлять проект недвижимости с отдельным входом. Собственник может оформить его самостоятельно, если имеет необходимые навыки. Если же нет, следует обратиться к специалистам в строительной сфере, которые составят проект с учётом всех нюансов и расчётов. После его потребуется заверить в архитектурных, пожарных, санитарных и прочих инстанциях.

Подготовка документов

Для перевода квартиры многоквартирного дома в статус нежилой недвижимости владельцу помещения нужно собрать следующий пакет документов:

Наименование документа	Примечание
Паспорт заявителя (собственника жилья)	Предоставляется оригинал и копия
Свидетельство прав собственности на квартиру	И прочие правоустанавливающие бумаги (договор дарения, завещание)
Технический паспорт и план	Выдаёт Бюро технической инвентаризации
Кадастровый паспорт и план	Выдаёт учреждение Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости
Выписка из домовой книги	Действительна один месяц. Содержит сведения о том, что сняты с регистрации все проживающие
Акт пожарного надзора	О соответствии нормам пожарной безопасности
Заключение санитарно-эпидемиологической станции	О соответствии всем санитарным положениям
Акт о техническом состоянии	Можно оформить в управляющей компании

Собранные документы подаются на рассмотрение межведомственной комиссии, которая и принимает решение, разрешить перевод или выдать отказ. После эти документы и справку о стоимости квартиры после её перевода, выданную в бюро технической инвентаризации на основании разрешения, подают для приватизации нежилого фонда.

Получать ли согласие соседей

Нередко соседи выступают против перевода жилплощади в нежилой фонд, в связи с чем возникает вопрос: каково влияние соседей на сам процесс?

Согласие соседей на перевод квартиры в нежилой фонд не нужно во всех случаях. Оно необходимо только, если речь идёт о совместной собственности. Их мнение учитывается, если протестующие граждане являются совладельцами квартиры или собственник хочет перевести в нежилой фонд не только свою квартиру, но также лестницу, площадку, лифт, крышу, подвал, прочие помещения, которые считаются общими в пользовании. Это особенно актуально в том случае, когда собственник желает при перепланировке сделать пристройку к дому.

Сложность процесса в том, что для этого нужно получить согласие каждого собственника квартиры в многоквартирном доме, даже если кто-либо из них не проживает в нем. Арендаторы не вправе действовать от имени арендодателя. В таком случае можно обратиться в товарищество собственников жилья, если оно имеется, и решить вопрос на общем заседании.

• Согласование отдельного входа в нежилое помещение
• Расчет арендной платы за нежилое помещение
• Как сдать нежилое помещение в аренду?