Сделка купли-продажи недвижимости через нотариуса

В 2019 году владельцы недвижимости из Москвы, продавая принадлежащие им площади жилья, нередко используют нотариальные сделки купли-продажи квартиры. Такой выбор объясним, хотя нотариальное заверение и не является обязательным для всех соглашений с недвижимостью. Но прибегают к нему для большей безопасности, хотя за услугу и приходится платить дополнительно.

Сделка купли-продажи квартиры через нотариуса

Привлечение нотариуса при продаже квартиры в оговорённых законом случаях сделок с недвижимостью обязательно. Однако зачастую бывает, что продавец согласился с предложением другой стороны, чтобы оформлением продажи недвижимости занимался сторонний специалист. Понятно, что московская квартира стоит немалых денег и сделка чрезвычайно важна для её участников. Привлечение профессионала позволит избежать обидных недочётов в соглашении. При этом получается ещё и обеспечить дополнительные гарантии безопасности.

Что это значит

Порядок проведения сделок по недвижимости через нотариуса предусматривает, что специалист:

• установит подлинность волеизъявления участников;
• проверит, действительно ли они заключают соглашение свободно и по доброй воле;
• идентифицирует стороны;
• детально разъяснит, в чём состоит заключаемое соглашение, и к каким последствиям оно приведёт.

Когда свершилась продажа квартиры через нотариуса, выданный им акт в достаточной степени обеспечит защиту интересов и прав участников соглашения.

Какие законы регулируют подобные сделки

Столь крупная сделка, как покупка квартиры, основывается на положениях ГК РФ. В ст. 163 приведены нормы, которыми регламентировано нотариальное удостоверение. А в ст. 165 – как сторону, уклоняющуюся от него, или госрегистрации сделки, или исполнения принятых обязательств, можно принудить к выполнению.

Работает нотариат, основываясь на профильном законе № 4462-1, принятом в 1993 году. Обстоятельства, когда оформление купли требует нотариального удостоверения, изложены в п. 1 ст. 42 ФЗ № 218 от 2015 года. Подписанный в мае 2019-го ФЗ № 76 вступает в силу 31 июля. В ст. 5 содержится правка, которую внесли в п. 1 ст. 42 ФЗ № 218. Она исключила обязательность нотариального удостоверения, когда в сделке по жилой недвижимости участвуют все владельцы долевой собственности.

Нужен ли нотариус

От конкретных обстоятельств зависит, нужно ли заверять договор купли жилой недвижимости. Никто не ограничивает в желании проведения продажи квартиры у нотариуса. Оформляя, он может:

• удостоверить ДКП;
• выдать доверенности, если одна из сторон или обе решат действовать через представителя;
• принять на депозит денежные средства, которыми покупатель обеспечит выполнение оплаты;
• передать запрос на госрегистрацию права собственности в Росреестр;
• проконсультировать по сущности договора и объяснить, какими будут его последствия;
• разослать уведомления по поводу предстоящей продажи доли прочим совладельцам квартиры;
• подготовить проект соглашения;
• внести данные по нему в нотариальную ЕИС.

Исходя из этого перечня, стороны ДКП могут решать, в каком объёме им стоит воспользоваться услугами нотариата. Разумеется, за исключением обстоятельств, когда без них обойтись не позволяется.

Когда обязательно нужно обращаться к нотариусу

Законодатель указывает, в каких случаях ДКП жилья не заверить нотариально нельзя. Соглашение оформляется именно таким способом, когда затрагиваются интересы:

• несовершеннолетнего собственника;
• иждивенца по договору пожизненной ренты.

С 31 июля 2019 года нотариус не нужен для ДКП, когда совладельцы долей совместно продают квартиру. Однако он по-прежнему необходим, когда продают одну из долей.

Порядок оформления

При оформлении квартиры через нотариуса соблюдается определённый порядок. Сторонами соглашения составляется своеобразная пошаговая инструкция, соблюдение которой позволяет ускорить заключение договора купли-продажи. Когда нужно продать квартиру с помощью нотариуса, уточняется пошаговый алгоритм. Заключительным шагом становится подписание ДКП, после чего продаваемая жилплощадь регистрируется в Росреестре. Схематично последовательность действий представляется так:

• определиться с существенными и дополнительными условиями;
• возможно, отразить их в преддоговоре. Его составляют в таком виде, чтобы потом практически продублировать в основном соглашении;
• собрать необходимую документацию по предложенному перечню;
• предъявить документы и оплатить госпошлину;
• получить обратно оригиналы документов;
• подписать ДКП;
• дождаться завершения регистрации в Росреестре.

Необходимые документы

Для покупки квартиры приходится собирать весомый пакет документации. Оказывающий услуги нотариус при покупке жилья предложит покупателю явиться с оригиналами:

• паспорта;
• пребывающему в браке – свидетельства о браке. Оно понадобится, чтобы оформить согласие супруга (-и) на предстоящее приобретение;
• использующему ипотеку – подтверждающих документов из банка-кредитора;
• намеревающемуся оплачивать через банковскую ячейку – договоры её аренды.

Перечень затребованной при покупке квартиры документации выглядит очень скромно, если сравнивать с тем, который нотариус затребует от её продавца.

Ему понадобится предоставление:

• паспорта и/или свидетельств о рождении несовершеннолетних собственников;
• пребывавшему в браке на момент приобретения жилья – свидетельства о браке/разводе. Оно понадобится, чтобы оформить согласие супруга(-и) на предстоящую продажу;
• на несовершеннолетнего собственника в возрасте до 14 лет – согласия, выданного органом опеки;
• от продающего долю или комнату в коммуналке – подтверждения отказа использовать своё преимущественное право от прочих совладельцев;
• правоподтверждающего документа;
• техпаспорта жилья;
• справки по зарегистрированным людям (прописанным);
• подтверждения, что нет задолженности по жилищно-коммунальным и прочим услугам, связанным с эксплуатацией жилища.

Возможны и другие запросы по документации. Например, лицу, вызывающему сомнения в собственной дееспособности, предложат подтвердить её путём предоставления медицинской справки из психоневрологического или наркодиспансера.

Как составляется и подписывается договор

Предваряя подписание договора купли-продажи квартиры через нотариуса, проводят консультацию. К этому моменту сторонам требуется:

• достичь согласия по всем моментам, относящимся к соглашению;
• подготовить пакеты документации, предоставляемые на проверку.

Нотариус определит, в какой день состоится подписание сделки.

Как правило, нотариусы не принимают составленные кем-то ДКП, не желая тратить своё время на проверку их юридической чистоты. Подготовкой документа занимаются помощники.

В день оформления от сторон понадобится личное присутствие. При невозможности его обеспечить (или иной причине отсутствия) оформляют доверенность на третье лицо. Состоящим в браке понадобится обеспечить присутствие супруга (-и). Нотариус:

• проведёт проверку дееспособности сторон;
• огласит текст соглашения;
• проверит предоставленную информацию;
• удостоверит распечатанный на бланке специального образца и подписанный сторонами договор, поставит гербовую печать.

После подписания ДКП жилья необходимо его зарегистрировать. Это может быть проделано покупателем:

• самостоятельно, избрав один из возможных способов;
• через нотариуса.

Особенности регистрации в Росреестре

После подписания договора купли-продажи через нотариуса требуется обязательная регистрация сделки с недвижимостью В ЕГРН.

Подают документы в Росреестр на регистрацию при посредничестве МФЦ или напрямую через управление федеральной структуры. Во втором случае оформление относительно недвижимого имущества пройдёт на пару рабочих дней быстрее.

Значительно ускорить процесс, сократив его до одного-трёх рабочих дней, возможно, доверив его проведение нотариусу. Им формируются в электронном виде нужные документы и направляются для получения электронной выписки из ЕГРН. Понадобится только немного погодя созвониться с нотариусом, чтобы узнать, когда можно получить распечатанную и оформленную в подходящем виде версию.

Сколько стоит нотариальное оформление

Во сколько обойдётся нотариально заверенный ДКП зависит от региона, где происходит оформление. Нотариус руководствуется тарифами своей региональной нотариальной палаты. Ориентировочно расходы просчитываются по таким параметрам:

• при стоимости объекта до млн руб – 3 000 рублей + 0,4% от стоимости;
• от 1 млн до 10 – 7 000 + 0,2%;
• сверх 10 – 25 000 + 0,1% (но не более 0,1 млн).

Помимо этого, заверенный договор потребует расходов, связанных с сопутствующими техническими и юридическими услугами. Здесь расценки устанавливаются самим специалистом. Ознакомиться с ними можно на предварительной консультации. Тогда и получится определиться со сравнительно точной суммой общих расходов.

Кто оплачивает

Как расплачиваться с нотариусом, предоставляющим услуги, предстоит договариваться самим сторонам. При обязательном оформлении расходы, как правило, несут пополам. При добровольном выборе платить по обыкновению приходится стороне, настоявшей на использовании услуг нотариуса. Хотя и здесь возможны варианты.

Можно ли занизить сумму сделки, чтобы меньше заплатить нотариусу

Когда оформляется купля-продажа квартиры, то доход нотариуса зависит от её стоимости. Поэтому вряд ли он проявит заинтересованность согласиться с её занижением в договоре. А о реальной стоимости жилья на рынке специалисту приходится иметь представление, чтобы не лишать себя доходов.

Не заинтересован нотариус в занижении и, соответственно, в сужении базы налогообложения, ещё и потому, что возлагает на себя ответственность за юридическую чистоту сделки. Рисковать приходится не только кошельком, но и самой возможностью в дальнейшем заниматься делом, готовиться к которому пришлось несколько лет. Поэтому заметно занизить в ДКП стоимость квартиры нотариус согласится вряд ли.

Продавец также может не проявить заинтересованности в получении части оплаты в обход закона. Ведь НДФЛ с продажи тогда придётся платить всё равно, но по кадастровой стоимости, взятой с коэффициентом 0,7. Игры с законом могут оказаться не стоящими свеч.

Риски и гарантии

Любой разумный человек заранее стремится просчитать риски, с которыми связано приобретение или продажа недвижимости. Существуют они и при обращении к услугам нотариуса, сопровождающего оформление сделки на определённых этапах. В чём видится опасность:

• не исключается (ничтожно малая!) вероятность, что в подготовленный текст соглашения вкрадутся ошибки, и оно не пройдёт госрегистрацию;
• процедура предполагает, что стороны остаются наедине со специалистом и не смогут получить необходимую консультацию. Возможен и сговор одной из сторон с ним;
• де-факто недвижимость передаётся покупателю после подписания соглашения. Отсутствует акт приема-передачи, что делает возможным ухудшение реального состояния собственности;
• продавец рискует, согласившись на проведение расчётов до подписания ДКП и внесении соответствующий формулировки в договор. Специалист, оформляющий сделку, таким образом, самоустраняется от ответственности за передачу денежных средств.

Как видим, риски невелики и устранимы при грамотном подходе к совершению сделки.

Что касается извлекаемых преимуществ, то их перечень выглядит шире:

• проводится проверка дееспособности сторон, правовых аспектов и присутствия обременений или ареста, наложенного на объект недвижимости;
• снижается практически до нуля вероятность признания соглашения недействительным;
• прибегнув к перечислению платы за жильё на депозит нотариуса, обеспечивается её безопасность;
• оформляются необходимые документы;
• юридически грамотно составляется текст соглашения;
• сокращаются затраты времени на проведение сделки и её регистрацию;
• убытки, понесённые сторонами по вине нотариуса, могут быть взысканы ввиду обязательного страхования его ответственности.

Разумеется, за все полученные преимущества приходится платить. И не забывать, что всё равно нужно скрупулёзно вычитывать документы, которые предстоит подписать. От ошибок никто не застрахован. Как не исключается и вероятность злого умысла.

Что ещё делает нотариус в сделке

Чтобы продажа недвижимости протекала скорее, и при этом исключались проблемы юридического характера, возможно привлечение специалиста на разных этапах сделки. Это потребует, естественно, дополнительных расходов, но повысит уровень безопасности и избавит от излишней нервотрёпки. Какие услуги можно получить:

• известить совладельцев долевой собственности о предстоящей продаже своей части недвижимого имущества;
• оформить согласие супруга (-и) на проведение сделки;
• получить актуальную выписку из ЕГРН, что позволит убедиться в отсутствии разного рода препятствий к совершению сделки в виде обременений, ареста, возможных претензий на собственность;
• проверить дееспособность контрагента;
• оформить доверенность;
• перечислить на предоставленный депозит средства, которые затем будут переданы продавцу;
• выполнить электронную регистрацию перехода права собственности.

Ответственность нотариуса

Нотариальное сопровождение сделки купли-продажи квартиры приносит массу дополнительных преимуществ сторонам. Более того, ошибки, допущенные специалистом при выполнении своих должностных обязанностей, как и нанесение им материального ущерба сторонам, участвовавшим в соглашении, подлежат возмещению. Различие наблюдается только в том, из какого источника будут предоставлены денежные средства пострадавшим.

При оформлении специалистом, работающим в государственной нотариальной конторе и допустившим ошибки, расплачиваться будет госбюджет.

Специалисту-частнику придётся возмещать нанесённый клиентам ущерб:

• привлекая личные средства;
• прибегнув к механизму, предусмотренному договором страхования профессиональной деятельности.

Полагая действия нотариуса противоправными, обжаловать их можно в региональной нотариальной палате. Провинившегося привлекут к дисциплинарной ответственности.

Понеся материальный ущерб вследствие действий привлечённого специалиста, придётся взыскивать его в судебном порядке.

Можно ли принести нотариусу свой договор купли-продажи

Законодательство позволяет оформить покупку жилой недвижимости, требующую нотариального удостоверения в виде ДКП, составленного самостоятельно или с помощью третьих лиц. Однако вероятность того, что в нотариальной конторе захотят возиться с предоставленным текстом, крайне невелика:

• чем выискивать допущенные кем-то недочёты и замаскированные лазейки, проще воспользоваться собственными готовыми шаблонами подобных документов, имеющимися на каждый случай;
• зачем зря отказываться от дополнительного заработка, ведь предоставленные услуги технического и юридического характера полагается оплачивать дополнительно.

Поэтому намереваясь использовать только свой вариант ДКП квартиры, придётся поискать специалиста, который согласится на это. Причём выяснять понадобится у самого нотариуса, который может и дезавуировать заверения, данные помощниками. Такое случалось неоднократно даже в практике агентств недвижимости, располагающих и квалифицированными юристами, и немалым опытом сопровождения сделок. Надёжнее будет предварительно уточнить, чтобы не тратить понапрасну ни усилий, ни времени, ни денег.

Полезное видео

Ознакомиться с тем, как проходит оформление сделки, которое осуществляет нотариальная контора, позволяет трёхминутный видеоролик.

Просматривая такой же длительности материал, посвящённый тому, как покупать жильё (дом) при наличии нотариально оформленного договора, нужно принять во внимание дату его выпуска. В нём не могли быть учтены изменения, обусловленные вступлением в силу ФЗ № 76 от 2019 года.

В рамках юридического практикума по оформлению сделок с жилой недвижимостью представлено пятиминутное интервью с нотариусом. Специалист подробно и аргументировано излагает, чем рискуют стороны, решившие не пользоваться преимуществами нотариального удостоверения ДКП жилой недвижимости.

Желая вникнуть во все детали оформления сделки по недвижимости, можно просмотреть материалы вебинара, проведённого специализированной юридической компанией.

Заключение

Законодатель оговорил случаи, когда полагается оформить сделку по жилой недвижимости с нотариальным удостоверением. Отметим, что заключение такого рода соглашений, в которых фигурируют значительные для обеих сторон суммы, по сути, не оставляет иного рационального выхода, кроме, как оформить его в нотариальной конторе.

Ведь нотариальное оформление сделки купли жилья существенно снижает уровень риска. Задействуются мощные правовые механизмы, защищающие права и интересы сторон. Это стоит понесённых расходов. Хотя каждый вправе самостоятельно принимать решение, пользоваться услугами нотариуса или нет.