Оценка доли квартиры перед продажей

Оценка доли квартиры, в частности перед её непосредственной продажей, относится к ряду весьма непростых процедур, даже учитывая тот факт, что заниматься этим будут специалисты. Гражданам, которые никогда ранее не сталкивались с подобной необходимостью, и вовсе придётся сложно.

Определение стоимости части недвижимого объекта зависит от цены всей квартиры, независимо от того, будет ли продаваться она полностью или только доля в ней. Для каждого российского региона и населённого пункта это будет не одна и та же сумма, даже когда речь идёт практически об идентичном имуществе. Именно поэтому не стоит сильно полагаться на сравнение с прочими предложениями, так как в каждом индивидуальном случае будут свои нюансы.

399_imageСамой большой трудностью в оценке долевой собственности можно отметить тот факт, что  выделить саму эту часть, как отдельный объект, не столь просто. Одно дело решить вопрос на бумаге, совсем другой – реализовать написанное. Связано это зачастую с тем, что совладельцы устраивают споры относительно того, где начинается и заканчивается имущество каждого из них. Такие обстоятельства, в свою очередь, вынуждают обращаться в суд.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 703-46-52 Москва, Московская область
+7 (812) 309-56-31 Санкт-Петербург, Ленинградская область
+7 (800) 333-45-16 доб. 382 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Влияющий фактор

Собственники долевого имущества часто ошибочно считают, будто оценивать принадлежащую им часть квартиры можно посредством простейших арифметических расчётов, ссылаясь на имеющуюся площадь жилья и стоимость всего объекта. Применяя такие принципы расчета, в итоге выделенная доля имеет либо слишком завышенную цену, либо наоборот, чересчур низкую. Именно поэтому самостоятельная экспертиза редко бывает объективной, поскольку не учитывает прочие факторы.

ocenka-kvartiry-300x225Перед тем, как оценивать имущество, следует взять во внимание тот факт, есть ли у совладельцев зафиксированный документально порядок использования жилой площади. Такое бывает редко, поскольку более чем в девяноста процентах случаев это сделать невозможно. Но и сбрасывать этот пункт со счетов полностью тоже нельзя. Если порядок установлен, это сыграет только на руку совладельцам и гражданину, который решил продать свою долю. Связано это с тем, что подобное положение вещей увеличивает стоимость его имущества.

Установленный порядок подтверждает наличие соответствующего судебного решения или добровольное письменное соглашение между владельцами, заверенное нотариально.

Что также влияет на оценку

Имея на руках подписанное всеми участниками соглашение, следует понимать, что без подписи и печати нотариуса оно не имеет юридической силы и по закону недействительно. Если же документ оформлен по всем правилам, следует обратить внимание на следующее:

  • ocenka-nedvizhimost01Есть ли в квартиру свободный доступ для каждого совладельца. Имеется в виду не наличие конфликтов, а реакция собственников на решение продать долю, что обычно подразумевает под собой вселение нового, постороннего человека;
  • Когда есть согласие на продажу части имущества, его цена будет выше. Если согласия нет и решать вопрос с продажей приходится через суд, стоимость доли будет существенно ниже;
  • Продажа доли даже при наличии соглашения занимает много времени, поскольку найти покупателя на такую недвижимость не так просто. Обычно люди не приобретают имущество без предварительного его осмотра и общения с прочими жильцами.
Кроме того, важно взять во внимание общую площадь квартиры. Если речь идёт о достаточно большом метраже, это будет плюсом в оценивании стоимости такого жилья. Связано это с тем, что при большой площади есть возможность разъехаться в дальнейшем, например, путём размена квартиры.

Весомые нюансы расчета

Возвращаясь к возможности разменять жилье, вполне логично, когда такая процедура проводится с трёхкомнатной квартирой на две других с разными вариациями в зависимости от пожеланий совладельцев. Здесь стоимость доли недвижимого объекта будет заведомо увеличена практически в половину. Если же в долевой собственности находится не одна комната, а две, то можно рассчитывать на очень удачную сделку.

nedviz-e1472147329194Когда часть жилья составляет половину жилой площади двухкомнатной квартиры или одну треть трёхкомнатной, покупатель вправе получить изолированное помещение для проживания. Если же речь идёт о продаже, например, одной пятой в однокомнатной квартире, то найти потенциальных покупателей будет крайне непросто, да и цена такой сделки будет очень низкой.

Не менее важно и то, сколько у недвижимого объекта собственников. Чем их меньше, тем выше стоимость доли каждого. Самым желаемым вариантом будет случай с двумя собственниками, что позволить увеличить стартовую стоимость больше на двадцать процентов. Кроме того, на цену будет влиять и количество проживающих в квартире граждан, зарегистрированных там.

От чего ещё зависит цена

Чем больше проживающих в квартире лиц, тем ниже будет стоимость продаваемой доли в ней. Такая тенденция остаётся неизменной даже, если у недвижимости только два собственника, но помимо них зарегистрировано ещё несколько человек. Разница в цене будет ощутимой, соразмерно спросу на такой объект.

D41515Ещё одним препятствием к установлению выгодной стоимости относится наличие в квартире несовершеннолетних лиц, особенно когда они имеют свою часть в данном имуществе. Разменять такое жилье будет очень сложно, а к любой сделке должны быть привлечены органы опеки, без разрешения которых ничего осуществить невозможно. Таким образом, цена доли будет снижена на сорок, а то и пятьдесят процентов.

Перед тем, как оценить долю в квартире самостоятельно, следует взять во внимание и то, что на конечный результат влияет и категория жилплощади. Если квартира относится к ряду престижного, дорогостоящего жилья, радоваться рано. Потенциальные покупатели, которые могут позволить приобрести разве что долю жилья (притом, что явно предпочли бы отдельную площадь), будут искать варианты дешевле, чем комната в элитном доме.

Кто проводит оценивание

Продаваемый объект недвижимости обычно оценивается специалистами в данной сфере по заранее оставленной заявке. Также можно обратиться к государственным структурам, в соответствии с 252 статьей Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно ней, когда один из совладельцев, имея иную жилплощадь, обладает небольшой долей в квартире, о которой идёт речь, прочие собственники могут её выкупить по решению суда. Разумеется, выселенному гражданину придётся компенсировать его потерю путём финансовой выплаты, соразмерной стоимости принадлежащей ему доли.

1445910015698_bulletinК незначительным долям относятся площади, которые составляют меньше половины квартиры или менее изолированной комнаты. Раньше по закону незначительной долей была признана одна четвёртая жилья, но, в связи с внесёнными изменениями в российское законодательство, на сегодняшний день это площадь должна составлять меньше половины от общей площади жилья.

На территории Российской Федерации проводить оценочный осмотр разрешено только тем оценщикам, которые имеют соответствующую лицензию, допуск, государственное разрешение и являются членами саморегулирующейся организации оценщиков (СРО).

Экспертиза для суда

Достаточно часто случается так, что для продажи доли квартиры приходится обращаться в суд. Основания для этого весьма разные, начиная от конфликтов между совладельцами и заканчивая осложнениями в выделе части имущества в натуре.

404755145Оценка доли в квартире для суда является более строгой, поэтому оценщики подходят к такой процедуре с максимальной ответственностью. Осуществляют экспертизу специалисты оценочной компании с теми же разрешениями, о которых говорилось выше. Здесь возникают затруднения из-за раздела помещений общего пользования (санитарные узлы, прихожая, балкон, кладовые, прочее). Это объекты, которые невозможно фактически разделить, перекрыв полностью доступ к ним кому-либо из владельцев. В каждом отдельном случае, перед тем, как оценить долю в квартире для продажи, будет фигурировать не один десяток особенностей, поэтому предугадать результат заранее нельзя.

Кто имеет право осуществлять оценку для суда:
  • Члены саморегулирующейся организации оценщиков, имеющие свидетельство СРО;
  • Специалисты упомянутых организаций, которые проходили курсы по повышению квалификации не реже одного раза в три года;
  • Сотрудники СРО, имеющие страховку своей профессиональной деятельности.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 703-46-52 Москва, Московская область
+7 (812) 309-56-31 Санкт-Петербург, Ленинградская область
+7 (800) 333-45-16 доб. 382 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)
Читайте также:
Поделиться:
Поставьте вашу оценку:
(голосов: 1, средний балл: 5,00 из 5)
Загрузка...
Добавить комментарий
Войти с помощью: