Продажа унаследованной квартиры, в собственности менее 3 лет

Действующее российское законодательство устанавливает, что унаследовать можно любое имущество наследодателя, включая недвижимость. Однако совершать с ним последующие сделки, в том числе и продажу, разрешено только после официального вступления в наследство по закону или завещанию и регистрации прав собственности. При нарушении этих условий любые сделки в суде будут признаны незаконными и их аннулируют.

После регистрации прав собственности продажа квартиры, полученной по наследству, требует подготовки определённого пакета документов, в который входят правоустанавливающие бумаги, подтверждение оплаты коммунальных услуг, согласие супруги или супруга, технические и кадастровые документы, прочее. Кроме того, правила меняются в зависимости от того, как скоро оформляется продажа наследуемого имущества. Если прошло менее трёх лет — сделка возможна, однако она будет несколько усложнена в плане налогообложения.

С другой стороны, покупка такого имущества остаётся не лишённой рисков, поскольку в течение трёх лет после наследования собственности на неё могут претендовать объявившиеся наследники. Это также становится причиной, усложняющей процесс оформления сделки.

Законодательные изменения

Приступать к продаже наследуемой собственности можно лишь после окончания всех оформлений и формальностей. В ином случае такая квартира вряд ли привлечёт хотя бы одного потенциального покупателя. Недвижимость на сегодняшний день стоит весьма дорого и на подобные риски попросту никто не пойдёт. Тем более учитывая, что закон защищает права наследников, даже вовремя не вступивших в свои права.

В случае продажи жилплощади, которая унаследована по завещанию или закону менее трёх лет назад, владелец обязан уплатить подоходный налог. При этом в соответствии с последними изменениями в российском законодательстве, этот же налог возложен за продажу объектов собственности, которые унаследованы с 1-го января 2016-го года, если их продают до истечения не трёх, а пяти лет. То есть, срок увеличен. Подоходный налог и налог на наследство – не одно и то же. Так, если человек продаёт недвижимость, полученную по закону или завещанию, через пять лет после того, как он ее унаследовал, то от подоходного налога он освобождён.

Со стороны потенциального покупателя важно убедится, что подобная покупка ничем не обременена, на неё не могут претендовать другие наследники, и имеются их письменные отказы на этот объект собственности. Кроме того, важно получить письменное согласие супруга на продажу такой квартиры. Это существенно снизит риск возникновения судебных разбирательств.

Вопросы налогообложения

При продаже квартиры, наследуемой менее трёх лет назад, вопрос о налогах весьма существенен. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации способ получения квартиры не имеет весомого значения, поэтому налог начисляется по общему принципу. При этом существует парочка правил:

• В случае заключения сделки с продажей, наследуемой по закону или завещанию собственности, после владения ней от трёх лет по закону начислить подоходный налог не имеют права;
• Срок права собственности будет отсчитываться не от даты оформления свидетельства, а от даты смерти наследодателя, то есть от момента, когда открыли наследство.

Законодательные изменения, относительно того, что налог будет изыматься по новым правилам при продаже квартиры, полученной по закону или завещанию, касаются только имущества, полученного в 2016-м году наследства и в более поздние сроки. В случае незаконных начислений на имущество, унаследованное ранее, необходимо сразу же разобраться в ситуации. Это может быть ошибка невнимательного сотрудника или грубое нарушение, требующее разбирательства в суде.

Кроме того, нужно знать, что изменения ни в коем случае не касаются собственности, которая получена по дарственной или договору пожизненной ренты.

Сделка ранее срока

Ситуации, при которых нужно срочно продать наследуемую квартиру, полученную по закону или завещанию, возникают очень часто. По сути, никаких запретов на сделку относительно такого имущества нет, было бы согласие всех правообладателей. Главная загвоздка именно в налоге. Это значит, что граждане обязаны подать соответствующую декларацию в налоговую инспекцию с достоверной информацией.

В Налоговом кодексе Российской Федерации указано, что налогообложение подобных случаев касается только, если сумма продажи превысила один миллион рублей. При этом подоходная ставка составляет тринадцать процентов от суммы для российских граждан и тридцать процентов для граждан других государств.

Когда налог не изымается:

• Право собственности на объект наследуемого имущества получено как минимум три года назад;
• Стоимость жилья меньше, чем один миллион рублей;
• Владельцем выступает инвалид первой или второй группы, инвалид детства, пенсионер.

Чтобы избежать уплаты налога, имея на то обоснованную причину, нужно подать соответствующее заявление налоговой инспекции, приложив к нему подтверждающие документы.

Долевая продажа

В случаях, когда продажа наследуемой квартиры полностью невозможна, например, не все совладельцы дали на это согласие, по закону можно продать только свою долю. Однако стоит учитывать, что остальные совладельцы имеют первоочередное право выкупа этого имущества. В подобной ситуации порядок действий будет таковым:

• Письменное официальное уведомление совладельцев о продаже своей доли имущества, с указанием её стоимости и условий;
• Если такая покупка совладельцев не интересует, они должны оформить письменный отказ от неё;
• В случае препятствий продаже, владелец доли имущества имеет право по истечению месяца со дня вручения уведомлений продавать свою часть любому другому покупателю без каких-либо негативных последствий для себя. Отказ совладельцев будет принят автоматически.

Согласие прочих наследников играет немаловажную роль. При этом налог на продажу доли собственности будет насчитан не на стоимость всей квартиры, а на её проданную долю. Стоит помнить, что если нарушить указанный выше порядок, совладельцы вправе оспорить сделку в суде, и решение будет в их пользу.

С 2016-го года внесено изменение, согласно которому наследуемое в долевой собственности жильё, полученное по закону или завещанию, подлежит обязательной продаже. Если наследники в течение шести месяцев не решат этот вопрос мирно, квартиру продаст государство, выставив её на аукцион. Денежные средства будут разделены между наследниками поровну.

Общий перечень документов

После регистрации прав собственности на наследуемый объект недвижимого имущества, при желании его продать, нужно подготовить заранее требуемый пакет документов. Его перечень не зависит от того, в какой срок осуществляется сделка, менее трёх лет в собственности жильё или более. В типичный список бумаг входят:

• Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки;
• Свидетельство прав собственности;
• Договор купли-продажи;
• Выписка из ЕГРП, подтверждающая владельца квартиры и отсутствие обременений;
• Свидетельство принятия наследства;
• Кадастровый паспорт и план;
• Техническая документация из Бюро технической инвентаризации;
• Справка из домовой книги (подтверждение совместного проживания детей, супруга, прочих лиц);
• Справка, подтверждающая отсутствие задолженности за коммунальные услуги;
• Согласие органов опеки, если в сделке фигурирует несовершеннолетний.

На продажу квартиры, полученной по закону или завещанию, обязательно потребуется согласие всех её совладельцев. Согласие супруга нужно только тогда, когда объект недвижимого имущества считается совместно нажитым.

Чтобы покупка наследуемой квартиры была безопасной, имеет смысл запросить у продавца расширенную выписку из ЕГРП.

Подача декларации

Как уже упоминалось, в случае истечения минимального срока владения унаследованной квартирой по закону или завещанию на её продажу налог не начисляется. Если же прошло менее трёх лет после вступления в права собственности, обязательна подача налоговой декларации. Подать её нужно до тридцатого апреля следующего года после продажи квартиры. Допускается предоставление информации, как в бумажном виде, так и в электронном.

Бланк декларации, формы 3-НДФЛ, нужно взять в налоговой инспекции любого отделения. Также его можно самостоятельно скачать с официального государственного ресурса налогового органа. Если владелец жилья один – подаётся одна декларация. Если имеются совладельцы – каждый подаёт документ отдельно.

В декларации указывается процентная ставка налога, о которой говорилось выше, сумма, идущая в государственный бюджет, источник доходов, налоговый расчёт. Дополнительно к декларации подаётся копия договора, по которому проводилась покупка квартиры, копия свидетельства прав собственности на проданный объект недвижимого имущества, а также копии бумаг, которые подтверждают перечисление денежных средств.

Покупка жилья, переданного некогда по наследству, всегда требует повышенной осторожности. Чтобы такая покупка не стала причиной возникновения проблем, нужно убедиться в том, что сделка юридически чиста.