Надо ли платить налог при продаже квартиры

Автор статьи
Гончаров Павел Викторович
Практикующий юрист. Стаж более 15 лет
Жилищное, гражданское и трудовое право
Консультант и автор статей сайта.

Когда осуществляются сделки по недвижимости, трудно избежать сакраментального вопроса, какие с продажи квартиры налоги установлены. Многие сомневаются, нужно ли платить налог с продажи жилья, которым владеешь давным-давно. Других заботит, понадобится ли платить налог с продажи квартиры унаследованной или подаренной. По понятным причинам каждому хотелось бы продать квартиру без налога, сэкономив немалые деньги.


Содержание:

Ставка налога

Исчисление налога с продажи квартиры в 2019 году не подверглось переменам. Физлицами подоходный налог с продажи платится, как и прежде, 13 процентов. Эта норма установлена п. 1 ст. 224 НК. Несомненно, важно продающему, какая сумма облагается. Исходя из самого названия ясно, что облагается налогом при продаже полученная прибыль. Следовательно, из неё нужно вычесть цену, за которую осуществил куплю этого же объекта несколькими годами ранее.

Облагаемая НДФЛ сумма не будет равна всему полученному доходу также в случае использования налогового вычета.

Требуется немаловажное уточнение, что налог 13%-ный установлен только для соотечественников. В п. 3 ст. 224 физлицам-налоговым нерезидентам РФ ставку подоходного обложения установили равной 30%.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-44-79 Москва, Московская область
+7 (812) 467-48-75 Санкт-Петербург, Ленинградская область
+7 (800) 350-83-96 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Что облагается налогом

Уточним, как определяется величина уплачиваемого НДФЛ с продажи квартир. В определённых ситуациях платить налог при продаже квартиры нужно обязательно. Однако существующее налогообложение после продажи квартиры:

  • применяется с учётом особых условий;
  • относится только к полученному доходу;
  • позволяет уменьшать налоговую базу.

Продавцом может выбираться более выгодный вариант из двух, позволяющий сократить величину выплат за счёт:

  1. Вычета из базы обложения.
  2. Понесённых в своё время расходов в связи с приобретением.

Тогда заплатить государству понадобится с существенно меньшей базы.

От НДФЛ полностью освобождаются

Особенности освобождения физических лиц от подоходного налога при продаже квартиры рассматриваются в ст. 217.1 НК. В п. 2 указано обязательное условие, при несоблюдении которого получатель дохода должен платить. Таковым является достижение определённой длительности периода владения недвижимым имуществом. Если он оказался меньше, то нужно заплатить.

Не придётся решать проблему, какой налог нужно отдать государству, когда наличествует одно из обстоятельств, предусмотренных в п. 3. Государству не платит, продав жильё, физическое лицо, которое владеет им более трёхлетия, когда недвижимость:

  • унаследована от ближайшей родни или подарена ею;
  • приватизирована;
  • передана по соглашению, обязывающему до конца жизни содержать иждивенца.

При других обстоятельствах п. 4 увеличивает срок до пятилетнего.

Лица, которые владеют недвижимостью на протяжении времени менее названных сроков, при продаже относятся законом к числу тех, кто должен платить НДФЛ.

Исключения из правил

Существенным моментом для определения обязательности уплаты физлицами налога на доход с продажи квартиры становится исчисление периода, с начала которого она стала собственностью. Если он достиг минимально предельного уровня, то НДФЛ с продажи недвижимости платить не понадобится.

Отправную точку находим, рассматривая выписку из ЕГРН. Она неприменима для отсчёта срока, определяющего обязательность подоходного обложения с продажи недвижимости в 2019 году при некоторых обстоятельствах.

Стоит обратить внимание на эти исключения, позволяющие несколько сэкономить.

Отсчёт длительности пребывания недвижимости во владении ведётся по-другому в таких случаях:

  • по унаследованному – от дня, когда умер наследодатель;
  • по кооперативу – со дня, когда выплатили последний пай или подписали акт передачи;
  • по объекту сданному в эксплуатацию до 1998 года и отсутствующему в реестре – со дня, указанного в имеющихся документах;
  • по выкупленному у нескольких совладельцев – от дня, когда зарегистрировали изначальную собственную долю;
  • по достраивавшемуся дому – со дня, когда он был зарегистрирован в новых внешних границах.

Определение срока владения недвижимостью

Когда не удалось найти лазейку в виде исключений, то начисления налога с квартиры, приобретённой сравнительно недавно, избежать не удастся. Когда имеется дата официальной регистрации, отсчёт от которой, до дня продажи не доходит до установленного трёх- или пятилетнего минимума, то надо платить.

Подсчёты ведутся по календарным месяцам. Минимум, позволяющий не задумываться, сколько придётся отдать по обложению, установленному на прибыль, будет равняться 36 или 60.

Продажа квартиры, приобретённой до 2016 года

Чтобы определиться какой налог с продажи квартиры в 2019 году потребуется перечислить в бюджет, необходимо знать дату регистрации квартиры в собственности. Не понадобится вовсе платить налоги, когда квартира, которую намечено продавать в Москве или иной объект жилья, была приватизирована, а со времени регистрации прошло более 36 месяцев.

Не придётся выплатить с проданной недвижимости тринадцать процентов прибыли (ставка НДФЛ), которые обязан отдавать государству продавший, в ещё нескольких случаях. Например, не выплачивается подоходный налог, если продаёте недвижимость, которую купили и зарегистрировали как собственную не меньше 60 месяцев назад.

Не будут подвергаться подоходному обложению прибыли, когда единицы жилья, бывшие в собственности свыше 36 месяцев, подарил или передал наследникам кто-то из родни. Не устанавливается облагающаяся подоходным налогом сумма, если объект приватизировали, зарегистрировав более трёхлетия назад. Такие существуют исключения из подоходного налогообложения.

При меньшем времени, прошедшем от даты регистрации, полученные доходы подпадают под обложение. Однако продавец получает прибыль полностью, использовав положенные льготы. Они предусмотрены ст. 220 НК.

Величину облагаемого дохода позволяется сократить за счёт налогового вычета или расходов на эту же недвижимость, как ранее купленную. Расчётную величину обложения можно сократить, аргументируя ранее оплаченными за неё средствами.

Продажа квартиры, зарегистрированной после 1 января 2016 года

Не исключено, что налоги с продажи квартиры в 2019 году физическому лицу не присудят, ведь прошедший со времени регистрации период может оказаться больше минимального 36-месячного.

Если же налог платить всё-таки придётся, то необходимо принять в расчёт ещё кое-какие обстоятельства. Они могут оказывать немалое влияние на размер налога. В п. 5 ст. 217 НК рассмотрен порядок налогообложения в ситуации, когда полученная прибыль оказывается меньше кадастровой стоимости жилья, помноженной на понижающий показатель 0,7. Тогда выплачивать требуется, исходя не из полученной прибыли, а из кадастровой стоимости, к которой применили указанный понижающий коэффициент.

В таких обстоятельствах значимость использования налогового вычета либо затрат, вошедших ранее на приобретение жилья, существенно возрастает.

Срок владения в 3 года остаётся

Понадобится выплатить налог с продажи недвижимости безусловно, когда срок пребывания в зарегистрированном владении  составляет менее 3 лет.

Аналогично сохраняется необходимость отдать государству налог на продажу квартиры, что была:

  • приобретена;
  • подарена лицом, с которым не находишься в ближайшем родстве или досталась от него как наследнику.

Это требование действует, когда прошло со времени регистрации квартиры менее 5 лет.

Теперь при расчётах учитывается кадастровая стоимость недвижимости

С проданной недвижимости, зарегистрированной менее 36 месяцев назад, физическому лицу, возможно, придётся заплатить государству, не с полученного дохода. Государство озабочено наполнением бюджета, поэтому потребует заплатить налог по-другому. Обложение проводится по кадастровой стоимости объекта. Эта норма будет применена с соблюдением следующих условий:

  • применением понижающего параметра – 0,7;
  • величине дохода меньшей, чем полученная по применению коэффициента сумма;
  • наличию соответствующих данных на начало года, когда проводили госрегистрацию и объект признали принадлежащим нынешнему продавцу.

Когда региональными властями не заключался специальный договор с оценщиком, чтобы он провёл необходимые операции, то подоходный назначается с полученной прибыли.

Вовсе не понадобится выплачивать в ситуации, когда величина налогового вычета оказывается не меньше фигурирующей в выписке из ЕГРН, а равна ей или больше. Однако за продавцом сохраняется обязанность подавать декларацию при продолжительности владения недвижимостью ниже минимальной трех-, пятилетней.

Если продаваемая квартира была подарена или досталась по наследству

Расчёт длительности периода пребывания в собственности для уплаты налога с продажи квартиры в 2019 году прямо связан с тем, насколько близкими были родственные отношения с дарителем или наследодателем.

При близких — льготный срок, освобождающий от тягот налогообложения, берётся как трёхлетний. Иначе – как пятилетний. Точкой отсчёта становится дата вступления в право собственности. В случае дарения это будет день, когда недвижимость зарегистрировали в ЕГРН как поменявшую собственника. При наследовании – день, когда зарегистрировали смерть наследодателя.

При меньших сроках оплата НДФЛ с проданной недвижимости остаётся обязательной.

Сумма госпошлины, уплаченной физлицом, получившим объект недвижимости от дарителя или наследодателя, невелика в сравнении с доходами, полученными при продаже. Поэтому если придётся отдавать государству НДФЛ, то рациональнее прибегнуть для уменьшения его базы к налоговому вычету. Это даст большую выгоду, чем применение льготы в виде учтённых расходов на приобретение.

Что насчёт нерезидентов

Не признают налоговыми резидентами российских граждан и иностранцев, которые на протяжении года прибывают на территории РФ непрерывно меньше 183 дней. С них взимается в результате продажи имущества при отсутствии льготы по срокам владения 30% прибыли.

Естественно, что нерезидентам налог надо выплачивать. Спорно, устанавливать ли условия для них, хуже, чем для резидентов. Пока НДФЛ с проданной недвижимости оплачивается нерезидентами, как и раньше.

В отношении льготных сроков, позволяющих нерезидентам освободиться от этого бремени, ситуация с 2019 года изменилась. Они теперь устанавливаются для всех физлиц, включая и нерезидентов.

По-прежнему нерезиденты лишены возможности использовать для снижения базы, с которой приходится платить государству, продав недвижимость:

  • налоговых вычетов;
  • затрат, вошедших на покупку.

Продажа и покупка квартир в одном и том же году

Человека, который расстаётся с жильём, чтобы на полученные деньги в том же году купить новое, беспокоит, что немалая сумма налога существенно скажется на его возможностях для приобретения недвижимости. Даже когда нет льготы, чтобы не платить НДФЛ при продаже квартиры, то прибыль берётся в меньшей сумме.

Ведь доход от продажи квартиры полностью или частично использовался для приобретения нового жилья. Значит, полученная ранее прибыль существенно уменьшилась. Более того, стоимость покупки может оказаться выше суммы ранее полученной прибыли.

Если разница всё-таки показывает получение дохода, то его величину позволяется понизить, воспользовавшись предоставляемыми государством преференциями. Речь идёт о не запрашивавшихся ранее налоговых вычетах:

  • по купленному – в 2 000 000 рублей (ранее не применялся вообще либо полностью – с 2014 года);
  • по проданному – в 1 000 000 рублей (не применялся в текущем году).

Во втором из случаев более рациональным представляется использование варианта с предыдущими затратами.

Имущественный вычет в 2 млн руб. при покупке квартиры

По налоговому вычету за продажу квартиры сумма ограничивается пределом, вдвое более низким, чем по полагающемуся покупателю. Продал квартиру, на получение вычета рассчитывай в каждом году, когда это делаешь. А вот при покупке на то, как получить налог с двухмиллионным уменьшением его базы, можно надеяться только раз в жизни. Впрочем, сумму позволяется разнести по нескольким приобретаемым объектам, чтобы использовать полностью.

Понадобится наличие нескольких условий, чтобы уточнить наверняка есть ли право на использование вычета. Его дадут при покупке недвижимости:

  • находящейся в пределах РФ;
  • налоговому резиденту;
  • по предоставлению задокументированных подтверждений уровня доходов и законности сделки.

Приобретение, осуществлявшееся с привлечением заёмных средств, позволяет добиваться вычета при условии, что они предоставлялись российскими кредитными учреждениями.

Вычеты при продаже одной и покупке другой квартиры, если ранее вычетом в 2 млн гражданин не пользовался

В обстоятельствах, возникающих при продаже квартиры в 2019 году с длительным периодом со времени регистрации, сопровождающихся совершением купли новой, отдавать НДФЛ вовсе не приходится. При длительности же периода менее трёх-(пятилетней) продавец сможет добиться только уменьшения:

  • вычетов;
  • затрат, произведённых при подписании соглашения и покупке.

Зафиксированы случаи, когда налоговая служба заявляла о невозможности одновременного предоставления обоих вычетов. Такая позиция представляется необоснованной, когда речь идёт о сделках в рамках одного налогового интервала.

Продажа доли квартиры

Ведение расчёта по базе налога от продажи недвижимости в 2019 году, от которой придётся отталкиваться дольщику, чтобы заплатить, несколько отличается от стандартного случая. В соглашении, составлявшемся на недвижимость, когда совершались приобретение и оформление дольщиками (семьёй), как правило, указывают понесённые расходы, приходившиеся на каждую из долей.

Учёт покупательной стоимости квартиры при продаже доли

Когда отсутствует подобное упоминание, полагается в 2019 году налог с проданной доли определять, проведя несложные подсчёты.

Величина расходов, понесённых дольщиком, устанавливается умножением всех выплаченных им за приобретение денег на принадлежащий ему процент (долю). С какой суммы понадобится рассчитываться с государством, узнаем, отняв полученный результат от величины прибыли с проданного имущества.

Учёт имущественного вычета в 1 млн при продаже доли квартиры

Возможна ситуация, когда некоторым лицам принадлежит доля квартиры до трёх-, пятилетнего периода со дня регистрации. Остальным, дольше владевшим собственностью, вовсе не потребуется ничего отдавать государству с полученного по её реализации дохода.

Особым образом проводятся расчёты в отношении 1 миллиона рублей, уменьшающего базу обложения. Именно столько, 1 млн, может предоставляться вычет при такой разновидности владения жильём.

Как его будут начислять, зависит от избранного совладельцами способа реализации недвижимости:

  • долями, отдельными объектами – для каждого начислят сумму вычета полностью. Такой порядок установлен в двух письмах ФНС несколько лет назад;
  • сообща, выставив в качестве обособленной единицы – поделят, придерживаясь пропорционального подхода к дольщикам.

При ведении подсчётов непозволительно забывать о стоимости, установленной оценщиком. Когда 7/10 от неё окажется больше суммы, полученной продававшим, как базу обложения будут использовать показатель, указанный в выписке из ЕГРН.

Когда подавать декларацию и платить налог

Полезно своевременно задаться вопросом, как оплатить налоги с продажи квартиры. Это поможет оказаться в стороне от обоснованных претензий со стороны компетентных государственных органов. Законодатель установил срок, когда нужно задекларировать доходы – до 30.04 следующего года.

Необязательно нужно платить налог именно до этой даты. Установлен полуторамесячный интервал между декларированием и уплатой. В декларации приводятся с указанием кодов:

  • расчёты обложения (даже нулевого). Код доходов по объекту – 1510, по доле — 1511;
  • запрос на получение 901 (применяется к вычету имущественному) или учёта затрат, направленных в своё время на приобретение (903);
  • факт реализации недвижимости.

Срок уплаты налога с продажи квартиры

Подача деклараций по уплате налога от продажи квартиры заканчивается апрелем года, наступающего за тем, когда совершили сделку.

Государством уплата налога рассматривается как обязанность гражданина. Без подоходного налога пополнение федерального бюджета окажется более скудным. По установленному порядку уплачивается налог к 15.07 года, следующего за тем, когда был получен доход.

Сколько будет уплачиваться, зависит от конкретных обстоятельств. Ничего не потребуется уплатить, доказав в декларации наличие нулевого обложения. Когда же НДФЛ присутствует, то он должен быть непременно уплачен продавцами жилья.

Документы, прилагаемые к декларации

Декларирование по форме 3-НДФЛ сопровождается заявлением по вычету и перечнем документов, копии которых прилагаются:

  • паспорта;
  • правоустанавливающей справки;
  • ДКП;
  • подтверждения оплаты;
  • подтверждения затрат по приобретению.

Возможно потребуется дополнить перечень:

  • договором дарения, чтобы подтвердить его факт для получения льгот;
  • кадастрового паспорта;
  • отдельного пакета документации – по запрашиваемому покупателем двухмиллионному вычету.

Способы предоставления

Подать налоговикам декларацию с прилагающим пакетом документации предпочтительнее лично. При посещении управления можно будет сразу прояснить какие-то неясные моменты.

Однако никого не обязывают к выбору именно такого способа задекларировать прибыль от реализованной недвижимости.

Налогоплательщик вправе предпочесть и другие варианты подачи:

  • почтой;
  • онлайн, воспользовавшись личным кабинетом на официальном сайте ФНС. Многие предпочитают пользоваться удобством электронного декларирования;
  • через третьих лиц, получивших доверенность.

Принимая предоставленный пакет документации, в налоговой сделают соответствующую отметку на втором экземпляре, который остаётся у физлица. Не помешает прямо здесь сразу выяснить, по каким реквизитам следует перечислить деньги. Такие сведения размещаются также сайтами:

  • госуслуг;
  • ИФНС.

Последствия: не заплатили налог при продаже квартиры и/или не предоставили 3-НДФЛ в налоговую

Разобравшись дома вместе с близкими или получив помощь специалиста, чтобы узнать, как считается и сколько составляет подать государству, законопослушные граждане подают декларацию и платят, что положено с продаваемой недвижимости.

Однако обстоятельства могут сложиться по-всякому. Поэтому стоит учитывать, какие взыскания могут применяться к забывчивым и злостным неплательщикам. Как правило, налоговики ограничиваются взысканием штрафов и пени.

Штрафуют по истечении месяца просрочки на сумму, соответствующую 5-30% от той, что полагалось перечислить. Со злостного неплательщика могут брать и 40%. Исчисление пени ведётся ежедневно:

  • в первом месяце просрочки – по 1/300 от ключевой ставки Банка России (с июля 2019-го равна 7,5%);
  • со второго – по 1/150.

Когда полагалось перечислить в бюджет государству налоги с проданного жилья, то отказ или предоставление ложных сведений могут обернуться ответственностью по ст. 198 УК. Предусмотренные ею меры воздействия состоят в присуждении:

  • штрафов в 100 000 – 250 000 рублей;
  • штрафа, равного годовой-двухлетней зарплате;
  • ареста, доходящего до полугода.
  • Могут и свободы лишить на период с продолжительностью до годичной.

По недоимке, признанной крупной (на сегодня это составляет сверх 900 000 рублей), уголовное наказание применяется более жёсткое.

До такого дело доходит нечасто, но затевать с государством рискованные игры с неуплатами податей гражданам явно не стоит.

Как рассчитать налог от продажи квартиры

При выполнении расчётов налога с продажи квартиры в 2019 калькулятор не помешает. Впрочем, любой продающий вычисляет, как умеет, многократно перепроверяя появляющиеся на дисплее цифры. Это позволяет без проблем рассчитываться с государством в лице налоговой службы.

При подсчётах налога при продаже квартиры может пригодиться специальный онлайн-калькулятор. Имея под рукой такой калькулятор налога, проще вести подсчёты, сколько потребуется отдать государству с продажи квартиры в 2019 году.

Приступая к тому, как рассчитать налог с продажи квартиры, важно определиться с ключевыми моментами, определяющими протекание процедуры:

  • наличием преференций, вроде достаточно длительного периода пребывания недвижимости в зарегистрированном владении. Это обстоятельство освободит от выплат, но декларировать полагается всё равно;
  • соотношением между величинами прибыли, полученной продающим и 0,7 от стоимости, проставленной оценщиком. Этим обстоятельством будет обусловлен выбор базы обложения;
  • возможностью уменьшить базу обложения, избрав один из имеющихся вариантов.

Тщательно прояснив указанные моменты, можно переходить к исчислениям. Пренебрежение к этим важнейшим особенностям может довольно дорого обойтись налогоплательщику.

Расчёт налога с продажи квартиры. Пример

Стоит рассмотреть варианты, как рассчитывается база обложения по проданной физическим лицом собственности с учётом:

  • вычета;
  • предшествующих затрат ;
  • кадастровой стоимости.

Составим расчёт по жилью, которое продающий в июле текущего года оценил в семь млн руб. Приобреталось оно три года назад за четыре млн при аналогичной кадастровой стоимости.

Придётся перечислить государству при использовании налогового вычета:

(7 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 780 000.

Считаем базу через разницу и смотрим, сколько придётся отдать:

(7 000 000 – 4 000 000) х 0,13 = 390 000.

Разница составит 390 000. Второй вариант ровно вдвое предпочтительнее первого.

Проведём расчёты по жилой недвижимостью, по которой оценщик указал стоимость в 4 500 000 рублей. Куплена была тремя годами ранее за два млн, а продали в текущем году – за три млн. Невооружённым глазом видно, что налоговую базу постарались занизить. По кадастровой оценке она должна составить:

0,7 х 4 500 000 = 3 150 000.

С использованием вычета получается:

(3 150 000 – 1 000 000) х 0,13 = 279 500.

Подсчёты через затраты дают другой результат:

(3 150 000– 2 000 000) х 0,13 = 149 500.

При разнице в 130 000 рублей понятно, что идти по второму варианту прибыльнее, чем по первому.

Полезное видео

Не подлежит сомнению, нужно ли платить налоги от продажи квартир. Однако все продающие заинтересованы в минимизации таких отчислений.

Наиболее насыщенные деталями и обстоятельные видеоматериалы предлагаются в сети пользователями из Сочи:

  • советы специалиста из агентства недвижимости, изложенные в ролике 27-минутной продолжительности;
  • 20-минутный рассказ консультанта по инвестициям в недвижимость, рекламирующего свои услуги.

Такое совпадение представляется совсем не случайным. Ведь сочинская недвижимость продаётся по ценам, явно превышающим среднероссийские. Потому и отчисления с продаж оказываются куда более весомыми. И стремление снизить их вполне объяснимо.

Коротеньких видео с советами по тем или иным аспектам налогообложения продающихся жилых объектов в сети немало. Как правило, они размещаются компаниями, предоставляющими услуги по сопровождению в соответствующей сфере деятельности.

Заключение

Раз затевается продажа квартиры, не помешает проследить изменения в отечественном законодательстве, надо ли платить налог и как избавиться от него или обоснованно сузить посущественнее базу обложения. Нужен ли налог в таких обстоятельствах, дискутировать бессмысленно. А важное изменение 2019 год принёс для нерезидентов. Правом на получение вычетов они по-прежнему не наделены, но льготами в связи с должной длительностью периода владения при продаже пользоваться смогут наравне с российскими налоговыми резидентами.


Обратите внимание:
БезобразноПлохоСойдетХорошоГодится (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Добавить комментарий