Доля в квартире: договор купли-продажи

Собственники приватизированных и изначально частных квартир, в соответствии с действующим российским законодательством, вправе самостоятельно распоряжаться данной недвижимостью и совершать с ней сделки с арендой и полным отчуждением. Однако ситуация складывается не так просто, когда речь идёт о долевом владении, и одна квартира принадлежит сразу нескольким гражданам.

Долевая собственность подразумевает под собой, что каждому из владельцев выделена конкретная часть жилой площади, на которую у каждого есть правоустанавливающий документ. Не стоит путать такую форму владения с совместной собственностью, в которой доли участникам не выделены – в таком случае ни о какой продаже доли не может идти речь.

31_5Учитывая все изменения в законодательстве, которые произошли в течение последних нескольких лет, на сегодняшний день каждый владелец части квартиры имеет полное право её продать, не согласовывая своё решение с остальными, но при этом, учитывая, что первоочередное право на выкуп этой части имеют именно они.

Поскольку отчуждение доли недвижимости является такой же реализацией, как и сделки по отношению ко всей квартире, это требует стандартного оформления договора купли-продажи доли квартиры.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 703-46-52 Москва, Московская область
+7 (812) 309-56-31 Санкт-Петербург, Ленинградская область
+7 (800) 333-45-16 доб. 382 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Общий алгоритм действий

Особенности продажи доли квартиры 2017 года ничем не примечательны и сама процедура имеет стандартную последовательность действий, при которой нельзя забывать и о том, что каждая сделка имеет индивидуальные особенности. Алгоритм состоит из следующих шагов:

  • shutterstock_197692442Оценки доли жилья, которая в итоге будет продана её владельцем и последующее определение стоимости сделки;
  • Официального письменного направления уведомления о намерении продать свою долю каждому из совладельцев, указав цену. Это обязательное действие, при этом заявленную цену после снижать нельзя даже для других покупателей. Уведомление должно быть направлено не меньше, чем за месяц до продажи и важно иметь бумаги, подтверждающие факт отправки и доставки;
  • Ожидания в течение месяца ответов от остальных совладельцев – они могут сразу оформить отказ, заверив его в нотариальной конторе, или заключить предварительное соглашение, если намерены выкупить имущество. По истечению месяца, если все совладельцы молчат, их автоматически считают не претендующими и отказавшимися;
  • Поиска потенциальных покупателей, если никто из совладельцев им не стал;
  • Рассмотрения условий и заключения договора купли продажи доли в квартире.

Стандартная документация

Перед фактической продажей и заключения договора купли продажи 1 или 2 доли квартиры, потребуется собрать определённый перечень бумаг.

Наименование документа Примечания
Паспорт собственника доли квартиры Оригинал и копия
Бумаги, подтверждающие право владения (свидетельство прав собственности, выписка из ЕГРН) Оригинал и копия
Информационная выписка из ЕГРН Не следует брать её заранее, так её актуальность весьма ограничена
Документы, на основании  которых у продавца возникло право собственности Дарственная, договор приватизации, покупки, ренты, долевого участия в строительстве, наследования, прочее
Кадастровый план и паспорт Оформить или получить дубликат можно в Росреестре
Технический паспорт и план Актуальную информацию ныне также выдаёт Росреестр
Нотариально заверенное согласие супруга на продажу доли квартиры Если эта доля приобретена в официальном браке и считается совместно нажитой
Справка из домовой книги Лучше сразу взять расширенную справку в федеральной службе, чтобы убедить потенциального покупателя в юридической чистоте
Данный список является примерным. На практике он обычно дополняется некоторыми документами в зависимости от индивидуальных обстоятельств.

Суть договора

gl.-1Договора продажи доли в квартире, образец которых можно посмотреть в следующем разделе, составляются в условно произвольной форме, но с соблюдением обязательных реквизитов. Пункты соглашения стороны могут оговорить и зафиксировать на своё усмотрение, однако есть информация, которая в любом случае должна отображаться в документе.

Структура договора содержит в себе немало пунктов. Стандартно составление начинается с так называемой шапки документа, далее распределяются статусы сторон, после чего переходят к основной части.

Документ не будет иметь юридической силы без полных реквизитов сторон и подробного описания предмета сделки (точного адреса, месторасположения квартиры и доли в ней, её площади). Обязательно фиксируется полная стоимость продаваемой части жилья. Важно зафиксировать именно реальную цену. Несоблюдение этого правила несёт большой риск для покупателя. Продавец больше выигрывает, что также часто служит основой для мошенничества.

Неизменными пунктами договора являются закреплённые права и обязанности сторон сделки, их ответственность в случае невыполнения условий соглашения. Составляется документ в том количестве экземпляров, сколько участников сделки, плюс один оформляется для Росреестра.

Унифицированная форма

Обращаясь к риелтору или нотариусу, у которого всегда есть готовый бланк и образец договора купли продажи доли в квартире, можно заполнить его. Тем не менее, закон не запрещает составлять данное соглашение гражданам самостоятельно.

Пример составления выглядит следующим образом:

 

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ДОЛИ В ЖИЛОЙ КВАРТИРЕ

 

(город, где составлен)                                                                                                           (дата заключения)

 

Продавец, (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, включая место прописки) и Покупатель (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, включая место прописки) заключили данный Договор о таковом:

 

  1. Продавец продал, а Покупатель купил долю квартиры в размере (обозначить размер, площадь), которая находится по адресу: (указать полный адрес, на каком этаже, общую площадь и номер квартиры по кадастру).
  1. Доля квартиры принадлежит Продавцу на основании (свидетельства №, дата или прочий документ и его реквизиты), зарегистрированного Росреестром.
  1. Цена доли квартиры – (обозначить цифрами и прописью с указанием в какой валюте).
  1. Оплата будет осуществлена в срок (указать когда, конкретная дата или временные рамки) на банковский счёт Продавца (указать реквизиты, если выбран другой способ расчёта, например, банковская ячейка, – зафиксировать подробно с описанием условий получения денежных средств).
  1. Продавец гарантирует юридическую чистоту продаваемой доли квартиры, утверждая, что она никому не отчуждена, не находится в залоге или под арестом, она не включена в брачный договор и не находится в споре.
  1. Продавец обязан передать недвижимость Покупателю (указать конкретную дату, сроки или условия, после которых происходит передача), на момент передачи он обязан снять себя с регистрационного учёта по данному адресу.
  1. Прочие индивидуально оговоренные условия.

 

Подпись продавца                                                                                                                     Подпись покупателя

 

Чтобы не нагружать договор, а также избежать возможных конфликтов в дальнейшем, передачу жилья следует зафиксировать актом приёма-передачи, с описанием фактического состояния объекта.

Несовершеннолетний дольщик

prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-sobstvennikomБывает и так, что жилье или его часть продаёт несовершеннолетний собственник или его представитель. Обычно такие сделки сопряжены с дополнительными трудностями, поэтому, если есть такая возможность, лучше не связываться с подобными предложениями. Права несовершеннолетних строго контролируются и защищаются органами опеки и попечительства, которые к сделкам с отчуждением обязательно должны быть привлечены. Сделка будет считаться незаконной и в суде аннулированной, если не будет официального разрешения попечительского совета на продажу доли квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему лицу.

Покупатель, который идёт на сделку с участием несовершеннолетнего лица, должен изначально осознавать весь риск, на который идёт. Даже если сделка проходит, казалось бы, успешно, в течение трёх лет заинтересованное лицо может подать исковое заявление с требованием признать её недействительной. Если для такого иска будут весомые основания, купленную недвижимость придётся вернуть, а это не только неудобства и потеря времени, но и финансовые траты.

Процедура заключения сделок с несовершеннолетними, даже если всё в порядке, всё равно требует больше времени, привлечения нотариуса или иного специалиста юридического профиля. Кроме того, следует знать, что нельзя заключать договор, если продавец не представил доказательства того, что несовершеннолетний сразу же будет зарегистрирован по новому месту проживания.

Препятствующие лица

145864639756f12d7de7289Разобраться с процедурой оформления и регистрации сделки могут помочь специалисты, договора купли продажи доли квартиры скачать можно на многих тематических ресурсах, но всё равно придётся столкнуться с некоторыми нюансами. Иногда оформление сделки затрудняется, если кто-либо из дольщиков или все они препятствует этому. По закону они не имеют права этого делать и никак не ограничат друг друга в правах. Если доля, которая продаётся, выделена и на неё есть отдельный правоустанавливающий документ, её собственник свободен в принятии решений. Однако нельзя нарушать установленные правила. Даже заключённая сделка будет признана недействительной, если продавец направил совладельцам уведомления менее чем за месяц до сделки, сделал это не должным образом, не имеет документов, подтверждающих данный факт, или изменил заявленную в уведомлениях цену для покупателя со стороны.

Говоря о возможных препятствиях, здесь больше имеется в виду человеческий фактор – остальные владельцы долей, или владелец, если это одна вторая продаваемой квартиры, могут создавать негативное впечатление о данной недвижимости, когда потенциальные покупатели будут приходить её осматривать. Даже если обратиться в суд, который удовлетворит все требования продавца, с подобными вредительствами лучше бороться путём мирных переговоров с достижением компромисса. Жилье, в котором кто-то проживает, и без того продать не столь просто, поэтому сперва имеет смысл уладить все имеющиеся конфликты.

Что важно знать о налогообложении сделки

osparivanie-privatizacii-v-sude-300x225После продажи доли квартиры нужно будет оформить соответствующую декларацию формы 3-НДФЛ и уплатить налог. Размер налога составляет тринадцать процентов от стоимости, по которой недвижимость была продана. Однако некоторые исключения всё же имеются:

  • Освобождаются от налога продавцы, которые продали свою долю, принадлежащую им в течение трёх лет (до 2016 года) или не менее пяти лет (для недвижимости, полученной с 2016 года);
  • При владении проданной частью квартиры менее трёх лет, налог начисляется на сделки, стоимость которых более одного миллиона рублей.

Стоит обратить внимание и на то, что когда за один налоговый период человек продал не один, а несколько недвижимых объектов, имеющихся в собственности меньше трёх (пяти) лет, налог начисляется не на каждый объект отдельно, а на всю сумму, полученную от их продажи.

До составления договора о продаже доли жилья всегда нужно оценивать ситуацию, с которой приходится сталкиваться. Решаясь на такую покупку, все существенные нужно полностью исключить все риски. Для продавца такая продажа выгодна с точки зрения налогообложения, поскольку, стоимость такого имущества менее миллиона рублей, особенно, когда идёт речь о продаже двухкомнатной квартиры.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 703-46-52 Москва, Московская область
+7 (812) 309-56-31 Санкт-Петербург, Ленинградская область
+7 (800) 333-45-16 доб. 382 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)
Читайте также:
Поделиться:
Поставьте вашу оценку:
(голосов: 2, средний балл: 3,00 из 5)
Загрузка...
Добавить комментарий
Войти с помощью: