Можно ли продать долю в квартире и как это сделать

В Москве собственность в виде недвижимого имущества часто переходит из рук в руки. При этом с наибольшими затруднениями приходится сталкиваться лицам, решающим, как продать долю жилья. Имеются проблемы даже на уровне законодательного регулирования. Поэтому рекомендуется применить отработанный на практике пошаговый алгоритм, позволяющий без проблем обойти все препятствия на пути к поставленной цели.

Содержание

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 455-12-41 Москва, Московская область
+7 (812) 426-14-65 Санкт-Петербург, Ленинградская область
+7 (800) 500-27-29 доб. 529 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Важные нюансы долевой собственности

Когда владельцы начинают выяснять, можно ли продать долю в квартире, то ответ будет получен только после выяснения ряда конкретных обстоятельств. К примеру, для них немаловажным будет факт, пробыло ли это приватизированное жильё более трех лет в собственности. Тогда при продаже удастся сохранить значительную часть полученной прибыли, воспользовавшись освобождением от уплаты НДФЛ.

Владельцу предстоит перевести свою идеальную долю, выраженную цифрами, в реальную, предстающую, например, в виде комнаты определённой площади, указанной в квадратных метрах.

Понадобится также урегулировать отношения с прочими совладельцами, пользующимися приоритетом на приобретение долей.

Нельзя обойтись без привлечения нотариуса.

Немалые сложности могут возникнуть при малой величине принадлежащей собственности, так как сделку могут отказаться зарегистрировать. Основанием послужит то, что новый собственник не обеспечивается установленным по закону минимумом жилплощади.

Поэтому зачастую совладельцам советуют продавать свои части жилья совместно: по отдельным договорам или единому.

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Поступило выгодное предложение продать доли в квартире, значит, нужно выработать порядок предстоящих действий, чтобы не упустить представившийся шанс. Исходя из практики агентств недвижимости, рационально следовать такому алгоритму продажи доли в квартире:

  1. Выделить её в реальном виде, если ранее это не было сделано. Иначе с покупателем может оказаться не о чём разговаривать.
  2. Предварительно оговорить ключевые условия соглашения. Не исключается вариант подписания преддоговора, дублирующего положения основного, который будет оформлен и зарегистрирован по прошествии определённого периода времени.
  3. Достичь соглашения с прочими совладельцами.
  4. Собрать пакет необходимой документации.
  5. Составить, оформить и зарегистрировать ДКП.
  6. Получить документы из Росреестра.

Определение условий сделки между продавцом и покупателем

Основательно подготовившись к тому, как продать свою долю в квартире, выделив её в квадратных метрах, можно приступать к обсуждению условий с покупателем. Наиболее надёжным вариантом представляется заключение ПДКП с задатком. Это подчеркнёт основательность подхода сторон к предстоящей сделке. В преддоговоре указывается, когда она будет заключена.

Нужно сразу договориться:

  • по стоимости;
  • как будут переданы деньги. Возможно несколько вариантов, наиболее надёжными из которых — арендовать банковскую ячейку или воспользоваться депозитным счётом нотариуса;
  • по оплате госпошлины и т. п.;
  • по предоставлению задатка или аванса.
На этом этапе стороны стараются посредством дополнительных условий обезопасить себя и сделать для контрагента невыгодным отказ от основного соглашения.

Уведомление совладельцев о продаже доли в квартире

Зная, что наверняка можно продать свою комнату, предстоит уведомить об имеющихся намерениях прочих совладельцев жилья. Вручать прочим дольщикам уведомления с предложением выкупить по преимущественному праву обязательно иначе сделку признают ничтожной. Вручить можно:

 

  • лично;
  • заказным письмом;
  • через нотариуса. Такой способ наиболее надёжен, но самими нотариусами не приветствуется.

На предоставление ответа получателю уведомления отводится месяц. Отсутствие ответа означает, что возражений против продажи третьему лицу нет.

Подготовка к совершению сделки

Продажа части квартиры потребует сбора определённого перечня документов, представляемых для оформления сделки. Понадобится предоставление:

  • паспортов лиц, подписывающих ДКП (доверенным лицом дополнительно предоставляется доверенность);
  • свидетельства права собственности или выписки из ЕГРН;
  • правоустанавливающего документа: ДКП, приватизационного договора, свидетельства о наследстве и т. п.;
  • техпаспорта квартиры;
  • справки о зарегистрированных лицах;
  • согласия супруга (-и), если доля приобреталась лицом, пребывавшим в браке;
  • заверенного согласия прочих дольщиков;
  • квитанции, чтобы подтвердить оплату госпошлины.

Регистрация перехода права собственности

Продаваемая долевая собственность должна быть должным образом оформлена и зарегистрирована. Как правило, используются услуги нотариуса, который возьмёт на себя все хлопоты. Можно действовать через МФЦ или напрямую через Росреестр. Приняв документы, регистратор проверит правильность, вернёт оригиналы владельцам, сопроводив соответствующей распиской.

Ожидание новым владельцем документов из Росреестра не займёт более двух недель. Статус их рассмотрения можно отслеживать на ведомственном сайте.

Ответы на частые вопросы

Существующие на сегодня правила продажи, принадлежащей по праву собственности части квартиры, позволяют самостоятельно разобраться в большинстве аспектов. Однако есть отдельные моменты, по которым:

  • чаще всего задаются вопросы;
  • не достигнуто окончательное урегулирование на законодательном уровне.

Разумно уточнить правильность действий сразу, чем, положившись на авось впоследствии раскаиваться.

Нужен ли нотариус

Без нотариального оформления долю квартиры не продать. Участие нотариуса потребуется уже на предварительном этапе, при получении ответов на уведомления, направленные прочим дольщикам. Их потребуется заверять нотариально.

Необходимость нотариального удостоверения отчуждения квартиры в долевой собственности установлена нормой п. 1 ст. 42 ФЗ № 218, принятого в 2015 году.

Более того, присутствие нотариуса желательно на всех этапах столь сложной и щекотливой сделки.

Как продать половину своей доли

Имея в собственности значительную часть большой трёхкомнатной квартиры, владелец может решить расстаться с её частью. Не исключено, что прочие дольщики, не воспользовавшись своим приоритетом для её выкупа, тем не менее станут активно возражать против продажи, чиня различные препятствия. Такие действия с их стороны со значительной долей вероятности могут отпугнуть потенциального покупателя.

Продавцу, оказавшемуся в таком положении, рекомендуют выбирать один из двух вариантов достижения цели:

  1. Придерживаться описанного алгоритма и продать собственность, как и намеревался.
  2. Подписать с потенциальным покупателем взамен ДКП договор дарения или займа.
Второй вариант юридически небезупречен. Недовольные прочие совладельцы смогут обоснованно добиваться признания договора фиктивным.

Как продать долю несовершеннолетнего ребёнка

С немалыми сложностями придётся столкнуться, чтобы продать 1/2 долю в двухкомнатной квартире, когда её совладельцем выступает несовершеннолетний. Это осуществимо при параллельном совершении двух документально подтверждаемых сделок в интересах ребёнка:

  • отчуждения принадлежащей ему части недвижимости;
  • обеспечения адекватной или большей новой жилплощадью.

При этом согласие на сделку, затрагивающую интересы ребёнка моложе 14 лет, должно поступить не только от родителей, но и от органа, осуществляющего опеку. По достижению 14 лет участие в сделке становится самостоятельным, но согласие родителей требуется.

Как продать долю в квартире без согласия второго собственника

При продаже 1/2 доли квартиры второй дольщик не всегда приветствует такое развитие событий. Однако, отказываясь выкупать её по получении соответствующего уведомления, теряет единственную правомерную возможность помешать появлению нового совладельца.

Сложности такого рода возникают, когда в общем владении находится одно — или что случается реже, трёхкомнатная квартира. Поделить пополам такую жилплощадь невозможно, а ужиться на ней не всегда получается.

Каковы особенности продажи долей в приватизированной квартире

Немалые сложности могут возникнуть в связи с продажей доли трехкомнатной квартиры, которую ранее совместно приватизировали. Оптимальная ситуация складывается, если она выделена в виде отдельной комнаты. Тогда особых препятствий возникнуть не должно.

После вручения уведомлений прочим собственникам и нотариального удостоверения полученного ответа (или отказа от него) можно приступать к сбору необходимой документации и подписывать договор купли-продажи доли.

Как оформить продажу доли в квартире между родственниками и в чём разница с процедурой продажи третьему лицу

Особо рассматривается ситуация с частью своего жилья, допустим, в трехкомнатной квартире, где совладельцами (или некоторыми из них) выступают родственники. Им предоставляется приоритет на приобретение.

При осуществлении сделки выдвигается обязательное условие – составить акт, что денежные средства были переданы. Наличие такого документа не позволит признать соглашение фиктивным.

Супругу (-е) в порядке преимущественного права на приобретение долю передавать не позволяется. Это может быть осуществлено посредством заключения:

  • брачного контракта;
  • договора дарения.

Как продать долю в квартире по доверенности

Приходится задуматься, как продать 1/4, к примеру, жилья, которое находится в другом городе, а состояние здоровья не позволяет заняться этим самостоятельно.

Выход заключается в использовании услуг доверенного лица. Доверенность (для такого случая подойдёт единоразовая) удостоверяет нотариус. Дольщик может обсудить основные условия соглашения с покупателем дистанционно, предупредив, что подписывать ДКП будет доверенное лицо.

Направить уведомления совладельцам возможно:

  • почтой;
  • через доверенное лицо или местного нотариуса.

Как продать долю в квартире, полученной по наследству

После смерти наследодателя наследниками нередко выполняется продажа квартиры по долям. Кто-то из них захочет сохранить свою часть, кто-то выразит желание избавиться от неё. Для реализации понадобится предварительно:

  • обзавестись свидетельством, подтверждающим унаследование;
  • зарегистрировать переход собственности, получив выписку из ЕГРН;
  • выделить свою часть недвижимости в виде реальной, желательно, в виде комнаты (или нескольких комнат).
Дальше можно действовать по уже описанному алгоритму. Скорее всего, наибольшие сложности ожидают на предварительном этапе. Согласовывать с совладельцами не так-то просто.

Как продать долю после развода

С распадом незадавшегося брака для многих супругов последним совместным решением становится выгодно продать ранее приобретённую квартиру, где они уже не хотят проживать. Возможно, один из них предпочтёт оставить жилище за собой, выкупив принадлежащую бывшему супругу(-е) часть. Но может и отказаться так поступать. Тогда придётся принимать решение:

  • уживаться с совершенно посторонним человеком (или несколькими людьми);
  • продать объект недвижимости.

Во втором случае также возникают два варианта. Продавать позволяется в целом или по отдельности. Для получения налогового вычета в 1 млн рублей выгоднее продажа двумя отдельными лотами, а не одним. Тогда миллионный вычет полагается предоставить по каждому.

Как платить налог с доходов от продажи доли в квартире

Длительный (свыше трёх-, пятилетнего) период владения недвижимым имуществом освобождает от обязанности заплатить НДФЛ с его продажи.

Ничего не придётся отдавать в госбюджет и в том случае, если от продажи будет выручено менее 1 млн рублей.

Даже нулевой НДФЛ с продажи недвижимости придётся задекларировать. Иначе налоговики будут вправе оштрафовать за сокрытие сведений.

Когда база налогообложения всё-таки присутствует, нужно позаботиться о своих интересах и постараться сделать её уже. Это достигается через запрос налоговой службе на:

  • вычет;
  • затраты, когда-то понесённые на приобретение.

Какой из этих способов сужения базы лучше избрать, нужно просчитывать в каждом отдельном случае. Как правило, через учёт затрат налогоплательщик выгадывает намного больше.

Как продать долю в коммунальной квартире

Когда стремятся продать долевую собственность в коммуналке, чтобы купить себе отдельную квартиру, то это сделать проще, чем в ситуации с частью жилья, не выделенной в реальном виде. Когда жилец коммуналки располагает собственной комнатой, то он вправе ею распоряжаться.

Не забывая, что по новому закону обязывается нотариально удостоверять и сделку, и получение согласия от прочих совладельцев.

Препятствие может возникнуть, если прочие жильцы коммуналки (или хотя бы один из них) не приватизировали свои комнаты. Тогда их собственником выступает муниципалитет, от которого и требуется получить согласие. Что становится невозможным, когда площадь комнаты оказывается менее 15 кв. м. Это минимум на одного человека и муниципалитет не имеет права предлагать такое жильё кому бы то ни было.

Как продать квартиру по долям одному покупателю

Совладельцы могут выставить продаваемые составляющие одного жилого комплекса на продажу:

  • в порядке многостороннего ДКП;
  • по отдельным соглашениям.

Со вторым вариантом мороки побольше, зато он принесёт каждому из продающих немалую экономию за счёт получения налоговых вычетов по 1 млн рублей. При продаже единого объекта недвижимости тот же миллион налоговики предоставят на всех совладельцев. Его придётся поделить сообразно размеру части, находившейся в собственности.

Как приостановить продажу долей

При продаже такого жилья существующая процедура предусматривает возможность приостановки:

  • месячной – при поступлении соответствующего запроса от одной из сторон сделки;
  • трёхмесячной – если существуют у регистратора подозрения, что предоставленные документы не являются подлинными.
Приостановка регистрации предусматривается также до истечения месячного срока, предоставляемого совладельцам недвижимости для ответа на полученное уведомление о продаже одной из частей. Это время даётся дольщикам на принятие решения, воспользоваться ли своими преимущественными правами, чтобы приобрести её самим.

Как выделяется доля при продаже и как её оценить

Когда один из совладельцев недвижимости предлагает остальным в порядке уведомления, купите часть самим или продать третьему лицу, то вне зависимости от полученного ответа далее всем следует поступать в соответствии с установленным порядком.

Для начала понадобится оценить недвижимость. Можно воспользоваться:

  • услугами оценщика;
  • актуальными ориентирами, предоставляемыми местным рынком недвижимости;
  • кадастровой стоимостью.

Выделение соответствующей доли производится с учётом количества совладельцев и общей площади.

Достичь согласия в квартирных вопросах нелегко. Вероятно, что уточнять, какая часть жилья принадлежит собственнику, вознамерившемуся её продать, придётся через суд. Уверенности в том, что решение будет принято достаточно быстро, нет никакой. Значит, готовиться к продаже следует заблаговременно.

Как продать долю в квартире банку

Жилая недвижимость была куплена нынешними совладельцами с привлечением заёмных средств. Они продолжают выплачивать кредитору ипотеку, но один из партнёров решил избавиться от своей части собственности.

Закон позволяет это сделать при условии, что у продающего имеется другое жильё, пригодное для проживания.

Кредитор получит часть жилья взамен оставшегося долга

Для банка-кредитора, у которого недвижимость находится в залоге, пока с ним не рассчитаются по ипотеке, предложение выкупить её часть представляется не самым приемлемым. Теряется источник прибыли, поступления из которого запланированы на многие годы вперёд. В штате нет специалистов по управлению недвижимостью.

Долю меньше минимальной продать нельзя

Когда заходит речь о продаже второй или третьей доли многокомнатной квартиры, то такая сделка представляется правомерной. Иное дело, если продают мизерную часть, совершенно не позволяющую проживать. На такой шаг зачастую идут, к примеру, покупатели, которым нужно оказаться зарегистрированными в крупном городе.

К сожалению, подобные сделки зачастую становились первым шагом для осуществления рейдерского захвата квартиры в целом. Последствия таких действий привели к тому, что Госдума в первом чтении уже приняла ФЗ о микродолях жилой собственности. Хотя закон в силу ещё не вступил, но большинство решений судов по соответствующим делам принимается на основании его норм:

  • не продавать третьим лицам;
  • не регистрировать (прописывать) на жилплощади менее минимальной (8 – 15 кв. м на человека);
  • не допускать вселения, если по части собственности не достигнута учётная норма (в кв.м).

Новый закон позволит дробить только жильё:

  • приватизированное;
  • унаследованное.

Если квартира куплена в ипотеку

Банку-кредитору не с руки возиться с недвижимостью. Для него это непрофильный бизнес. Тем более, с её частью, продать которую намного сложнее.

Выход видится в продаже собственником третьему лицу, которое примет на себя существующие обязательства по ипотеке. Это потребует предварительного соглашения с ним – преддоговора, согласованного с банком-кредитором.

 

Банк-кредитор будет действовать по аналогии с обстоятельствами, когда жильё приобретается с привлечением заёмных средств. Предложит бланк преддоговора – ПДКП и, по сути, выступит третьей стороной в сделке.

Легко ли продать долю в квартире и как найти покупателя

Однозначно ответить, что легко и без проблем, сможет только отъявленный оптимист, который с такими проблемами лично не сталкивался. В агентствах недвижимости, куда обращаются собственники части квартиры, их сразу предупреждают, что путь, который предстоит пройти, далеко не самый легкий. Не все риелторы соглашаются работать с такими предложениями. Ведь зачастую приходится учитывать интересы несовершеннолетних и иждивенцев.

Безусловно, что легче реализовать все доли одновременно, выставив квартиру на продажу в качестве единого объекта или найдя одного покупателя на всё по отдельности.

Полезное видео

Не зная конкретных обстоятельств, не получится правильно проконсультировать собственника, который интересуется, могу ли я продать часть, принадлежащую мне в квартире. Какие при этом могут возникнуть проблемы, включая рейдерский захват, обстоятельно повествуется в девятиминутном интервью. Его брали у генерального директора крупного санкт-петербургского агентства недвижимости.

Советы по процедуре продажи доли квартиры по большей части дают юристы и сотрудники агентств недвижимости:

Ценность таких советов состоит в том, что они:

  • основаны на реальной практике продаж;
  • учитывают, следовательно, последние изменения, внесённые в законодательные акты.
Нельзя забывать, что полученные рекомендации должны быть применимы к конкретным обстоятельствам. Нюансы могут играть большую роль.

Заключение

Затевая продажу доли в квартире третьему лицу, следует заранее настроиться на преодоление значительных трудностей. Не так легко найти покупателя, сложно договориться с прочими совладельцами. Зачастую приходится обращаться в суд, чтобы выделить реальную долю собственности.

Однако практика показывает, что такие сделки совершаются и регистрируются как законные. Главное, соблюдать требования закона и чётко выдерживать предписываемую рациональную последовательность действий.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 455-12-41 Москва, Московская область
+7 (812) 426-14-65 Санкт-Петербург, Ленинградская область
+7 (800) 500-27-29 доб. 529 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)
Обратите внимание:

Читайте также:
Поделиться:
Поставьте вашу оценку:
(голосов: 1, средний балл: 5,00 из 5)
Загрузка...

Добавить комментарий
Войти с помощью: