Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

Из-за регулярного повышения коммунальных тарифов, для немалой категории малообеспеченных граждан оплата услуг ЖКХ становится существенной проблемой. Кроме того, проблемы нередко возникают и у населения со стабильным уровнем доходов по тем или иным причинам. Однако, независимо от обстоятельств, которые возникают у владельцев и квартиросъёмщиков, по закону оплата коммунальных услуг является обязательной и должна осуществляться своевременно, в полном объёме. Невыполнение этого обязательства приводит к возникновению задолженности, начислению штрафов, отключению электричества и газа, исковым заявлениям, а в особо запущенных ситуациях к выселению и изъятию недвижимости.

754598816211375Управляющим компаниям, так же, как и организациям, поставляющим услуги ЖКХ, без разницы, кто именно будет оплачивать счета, для них важно получить положенные деньги. По этой причине никто не станет заниматься поиском прежних собственников, разбираться в сделках с нанимателями и так далее, взыскивать сумму будут с нынешнего хозяина жилья. Кто виноват за возникновение задолженности – в этом вопросе разбираться может разве что суд, но и в этом случае никто не снимет долговые обязательства. В связи с этим сделки с продажей недвижимого имущества придётся проводить с учётом некоторых нюансов.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 703-46-52 Москва, Московская область
+7 (812) 309-56-31 Санкт-Петербург, Ленинградская область
+7 (800) 333-45-16 доб. 382 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Согласование вопроса

210106flПродать квартиру с долгами по коммунальным платежам возможно только предварительно сообщив покупателю о наличии такового и согласовав этот момент с ним. Согласие покупателя должно быть зафиксировано в письменном виде, поскольку устную договорённость доказать невозможно, а риск оказаться в суде будет слишком большим.

Кроме того, в большинстве случаев требуется также согласие от управляющей компании, поскольку по факту происходит переуступка требования, основанием для которой служит заключённый договор о сделке. Сама продажа регулируется требованиями 389-й статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соглашение о переуступке долга целесообразно заверить нотариально. Экземпляр отдаётся в управляющую компанию, у каждой из сторон также должен быть аналогичный. К соглашению прилагается копия правоустанавливающего документа (оригинал предъявляется обязательно) и копия основного договора купли-продажи. Рекомендовано зафиксировать данным документом показания счётчиков на дату перехода собственнических прав. Это не обязательное требование, но для подстраховки лишним не будет.

Документы для сделки

pokupka-kvartiryИнтересуясь, можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами, следует сразу ответить, что закон подобные сделки не запрещает. Однако такая сделка непременно влечёт за собой ряд дополнительных проблем, в частности, что касается требующихся документов. Кроме того, потенциальные покупатели могут опасаться подобного приобретения, сомневаясь в юридической чистоте объекта. Поэтому продавцу придётся постараться выставить всё в лучшем свете, тщательно подготовившись к общению с покупателями.

Документы, которые следует подготовить
Личный паспорт продавца (собственника квартиры) Если вместо него действует доверенное лицо, доверенность должна быть нотариально заверена
Правоустанавливающий документ В зависимости от того, когда было оформлено право собственности, это может быть свидетельство на бланке, выписка из ЕГРП, ЕГРН
Бумаги, на основании которых возникло право собственности Договор купли-продажи, приватизации, дарения, ренты, долевого участия в строительстве, свидетельство о вступлении в наследство, прочее
Технический паспорт Не обязателен, но требуется, если в квартире проводилась перепланировка
Выписка из ЕГРН Подтверждение юридической чистоты, лучше сразу запрашивать расширенную, чтобы потенциальные покупатели видели, что никаких «скелетов в шкафу» нет
Справка из домовой книги Отображаются все зарегистрированные в квартире жильцы, включая несовершеннолетних
Письменное согласие на сделку от имени второго супруга (если недвижимость совместно нажитая) или иных совладельцев Заверяется нотариально
Справка о состоянии лицевых счетов из управляющей компании С суммой задолженности по коммуналке

Решение проблемы с задолженностью

91fe84500a9b504c2ceb5f8a953aa133На практике задолженность за пользование коммунальными услугами может появиться действительно по уважительным причинам, однако ко всем применяются одинаковые меры. Погашение долгов предусматривается в нескольких вариантах:

  • Реструктуризация после подписания соответствующего договора между неплательщиком и управляющей компанией;
  • Оформление кредита в банке под залог недвижимости;
  • Продажей квартиры с долгами по коммунальным платежам (условия оговариваются индивидуально);
  • Прочие методы в зависимости от обстоятельств и возможностей.

В поисках ответа, как продать квартиру с долгом по квартплате наиболее эффективно, необходимо обратить внимание на такой вариант, как погашение задолженности суммой, которую покупатель внёс в качестве аванса. Этот способ подходит, в том числе, и для срочной сделки.

Также можно договориться о том, что сумму долга погасит полностью покупатель, а продавец, в свою очередь, снизит стоимость квартиры на эту же сумму, но данную договорённость обязательно фиксировать документально и при нотариусе. В ином случае покупатель сильно рискует, недобросовестный продавец может отказаться от сделки, оставаясь с квартирой без долгов. Не всегда удаётся отстоять свои права через суд.

Усложнение ситуации

IMG_4520Ссылаясь на 155 статью в Жилищном кодексе Российской Федерации, потребители, несвоевременно или не полностью оплачивающие коммунальные услуги, вместе с задолженностью должны оплачивать ещё и штрафы. Размеры таковых определяет Постановление Президиума ВАС.

В соответствии с Правительственным Постановлением № 354, пунктом 118, по одной услуге ЖКХ долг признаётся на сумму, размер который выше двухмесячной оплаты по нормам. Управляющие компании вправе влиять на должников следующими методами:

  • Начислением штрафов, которые увеличиваются в зависимости от срока неуплаты;
  • Полная или ограниченная приостановка поставки коммунальной услуги.

Отключение и прочие ограничения становятся возможными при трёхмесячной задолженности, поэтому, если собственник решил продать свою квартиру, ему следует контролировать ситуацию. Можно продать квартиру с наличием долгов, но найти покупателя на жилье, в котором отключены услуги ЖКХ, будет гораздо сложнее, и цену придётся снизить существенно.

Если же во время оформления сделки на продавца за долги подадут в суд, это и вовсе приведёт к расторжению любых соглашений. Кроме того, суд может наложить арест на квартиру, что приведёт к тому, что сделка купли-продажи станет вовсе невозможной, пока обязанность по погашению долгов не будет выполнена.

Как оформить сделку правильно

sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry-oformlenie-registracija-1Перед тем как продать квартиру с долгами, продавец и покупатель должны оговорить все нюансы, занося их в договор отдельным пунктом. В первую очередь важно зафиксировать, что долги предыдущего владельца к новому не переходят. Это важно, чтобы чужие обязательства не пришлось выполнять непричастному лицу. Покупателю важно понимать, что претензии управляющая компания может предъявить именно ему, как собственнику квартиры, поэтому обезопасить себя лишним не будет.

Поскольку продать недвижимое имущество с долгом вполне возможно, важно сделать это правильно. В управляющей компании нужно запросить и получить выписку о состоянии лицевого счёта с суммой задолженности, в том числе и по капитальному ремонту. С подписанием основного договора письменно важно уведомить управляющую компанию и организации, которые поставляют коммунальные услуги, о том, что владелец квартиры сменился. К уведомлению прилагаются копии договора купли-продажи и правоустанавливающего документа.

В самом договоре можно зафиксировать отдельный пункт, касающийся переуступки долга, однако с регистрацией могут возникнуть осложнения. Лучшим вариантом будет заключить между сторонами именно соглашение о погашении суммы.

Что ещё важно, в связи с последними изменениями в законодательстве, продать квартиры с долгом по капремонту реально, но при этом данное обременение переходит новому владельцу.

Нюансы и риски покупателя после подписания договора

dogovor-kupli-prodaji-kvartiry-s-ipotekoy-300x200Зная ответ на вопрос, можно ли продать квартиры с долгами, можно сделать вывод, что лучше всего договориться о погашении таковых до перерегистрации собственнических прав. Интересуясь, с другой стороны, как продать неприватизированную квартиру, важно отметить, что такая сделка невозможна, имущество принадлежит муниципалитету или государству. Пока имущество не приватизировано, жильцы не имеют права им распоряжаться на своё усмотрение. Приватизируют же жилплощадь только с согласия муниципальных органов.

По сути, даже если сделка уже оплачена покупателем, особых рисков это для него не представляет. Обязательства официально у него появляются по факту регистрации прав собственности. Несмотря на то, что по закону долг закрепляется не за имуществом, а за владельцем, чтобы не иметь чужих проблем, покупателю лучше проконсультироваться по своей индивидуальной ситуации с юристом, а также получить на руки выписку с суммой долга продавца и заключить с ним определённые соглашения. В случае необходимости это будет на руку новому собственнику, если возникнут споры.

Если же квартиру покупали заведомо с переводом задолженности на нового владельца, это должно быть утверждено нотариально и с согласия управляющей компании.

 

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 703-46-52 Москва, Московская область
+7 (812) 309-56-31 Санкт-Петербург, Ленинградская область
+7 (800) 333-45-16 доб. 382 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)
Читайте также:
Поделиться:
Поставьте вашу оценку:
(ещё никто не голосовал, будьте первым)
Загрузка...
Добавить комментарий
Войти с помощью: