Как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры при покупке

Покупка недвижимости – небезопасная операция. Это большие деньги, часто – кредит. Как проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно и быть уверенным в результатах проверки? Придётся немного обучиться основам детективной деятельности в сфере информации и немного потратиться.

В большинстве случаев проверить жилье на его госрегистрацию и сопоставить данные о собственниках не так уж и сложно. Нанимать для этого детективов, нет надобности, поскольку первичные данные находятся в бесплатном доступе.

Полученная информация позволит быстро оценить ситуацию, а при необходимости и заказать недорогие платные услуги. Выписки и полные отчёты из госреестров – это проверенные официальные данные, состоянием на текущую дату или за 2019 год, а также с начала постройки здания в Москве или на любой другой территории Российской Федерации.

Зачем проверять юридическую чистоту квартиры

Зачем тратить время, ресурсы и личное внимание на то, чтобы установить отсутствие конфликтов и юридических ограничений на использование недвижимости? Как проверить квартиру перед покупкой и установить достоверность предоставляемых данных? Прежде всего, необходимо себя обезопасить как экономически, так и юридически с помощью несложных действий и небольших временных затрат.

Для этого используется открытый реестр данных — простейшая проверка информации через общедоступные источники. Важная часть проверки — сканирование актуальной информации об объекте, чтобы установить насколько, предлагаемое для покупки имущество соответствует основным правилам честной коммерческой сделки, т.е. для чистоты сделки.

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой

Как проверить квартиры при покупке обычному гражданину, который не является экспертом в сделках по недвижимому имуществу? Как проверить юридическую чистоту квартиры, основываясь на фактах, которые можно установить обычному покупателю при приобретении?

Есть несколько вопросов, на которые будущий владелец должен дать исчерпывающие ответы при покупке самостоятельно, а не только основываясь на информацию риелторов.

Необходимо установить документально, кто является собственником здания. Квартиры при покупке нелишне основательно проверить и понять, на каком основании распоряжается продавец этой квартирой или частным домом:

• используется договор купли-продажи;
• применяется договор дарения;
• есть на руках свидетельство о наследовании по закону или завещанию;
• применяют договор мены;
• есть договор долгосрочной (свыше 20 лет) аренды и т.д.

После этого следует изучить самому чистоту квартиры на владение ею именно продавцом, а не через договора управления или другие распорядительные документы.

Узнайте о приобретении максимум информации, сделайте не только проверку по электронной базе данных, но и закажите полноценный официальный документ, чтобы потом защитить права, как нового добросовестного покупателя.

Какие документы проверять

Чистоту сделки при покупке квартиры подтверждает наличие простых и логических связей между собственниками (собственником) и проживающими в доме. Их количество должно быть одинаковым, а фамилии — совпадать.

Просмотреть желательно и историю собственности. Чем меньше переходов дома или квартиры из рук в руки и, тем более, на основании судебных вердиктов – тем надёжнее право на недвижимость.

Постоянная чехарда с собственниками намекает на то, что есть проблемы не только с юридическим обоснованием прав на владение, но могут быть и прочие негативные факторы. Проверку юридической чистоты квартиры необходимо проводить для того, чтобы убедиться в достоверности данных продавца или понять, что предлагается схема с сомнительной прозрачностью.

К негативным факторам, которые стоит верифицировать перед приобретением, могут относиться:

• аварийное состояние объекта;
• конфликтные соседи;
• проблемы с обогревом или охлаждением дома из-за некондиционных стройматериалов;
• высокая стоимость дальнейшей эксплуатации;
• спорность имущества среди наследников/получателей дарения;
• возможность сноса здания.

Перед тем как покупать дом, следует проверить актуальность информации по реконструкции старых зданий в Москве или другом городе, где осуществляется проект реновации жилья. Просмотрите, есть ли дом в списке. Дело в том, что такие проекты реализуются через принудительное переселение в другое жильё, в том числе на другую этажность и с другим уровнем комфорта, ограниченными возможностями реконструкции.

Нелишними будут проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой в отношении долевого участия других собственников, различных внешних обязательств и вхождения в ипотечные обязательства. Особенно это важно для таун-хаусов, апартаментов и прочей недвижимости, которая номинально входит в перечень жилой, но не всегда такой является по документам.

Если в выписке ЕГРН указано, что недвижимость имеет свои доли, а продавец квартиры является всего лишь дольщиком, а не собственником — взвесьте все риски.

Дело в том, что такие предложения чреваты отказом дольщиков в продаже или другим распоряжением имущества. Вложив немалую сумму, новый владелец доли не получит реального распоряжения имуществом.

Определяющий фактор прозрачности сделки – желание предъявить по требованию потенциального собственника все документы;

• паспорт гражданина РФ;
• кадастровые номера;
• расчётные книжки;
• договора купли-продажи недвижимости.

Если хотя бы часть документов скрывается намеренно, хотя сделка практически завершена, следует остерегаться таких предложений.

О правомочиях продавца

Как проверить продавцов квартир, установить точность данных? Единых рецептов нет, но первое на что обращают внимание опытные покупатели — данные паспорта. Их можно проверить даже онлайн через сайт миграционной службы: соответствует ли информация в паспорте, реальному месту прописки. А также есть открытая информация для поиска недействительных паспортов РФ на том же официальном сайте Росмиграции.

Если среди недействительных паспортов значится документ продавца квартиры – смело расставайтесь с таким предложением, здесь явно заложена преступная схема, которую пытаются провернуть с помощью недействительного документа.

Необходимо также вычитать сведения из ЕГРН по праву владения имуществом. Для полной чистоты сделки с недвижимостью стоит заказать выписку о переходах прав.

Проверка квартир на чистоту также проводится с помощью онлайн-сервиса и бесплатно, без оформления платной услуги. Следует просмотреть сведения о том, кто является сейчас полноправным владельцем по государственной базе данных. Важно, чтобы данные были состоянием на конкретный день, то есть на время заключения сделки или хотя бы за день до неё.

Вы можете заказать выписку из ЕГРН онлайн здесь или через виджет ниже всего за 190 рублей! Круглосуточно, всего за 5 минут, вы получите полную информацию об объекте недвижимости по официальным данным Росреестра.

Образец выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, которую вы получите через виджет:

Образец выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, которую вы получите через виджет:

О прописанных лицах

Если в новостройках могут быть проблемы с завершением строительства, то вторичка преподносит сюрприз в виде многочисленных внезапно появившихся зарегистрированных родственников. Проверка юридической чистоты недвижимости по поводу заселённости недвижимости и наличия потенциальных проживающих, достаточно простая процедура, если сделать запрос.

Необходимо потребовать от продавца расширенную версию справки о зарегистрированных гражданах. Если, кроме владельца имущества, на недвижимости зарегистрированы другие люди, особенно малолетние дети, инвалиды, близкие неработоспособные родственники продавца – это уже вопрос к прозрачности намерений владельца.

Не исключено, что это часть мошеннической схемы, направленной на возможные судебные тяжбы с вымогательством денег. Хотя всё может быть прозаичнее – хозяин квартиры просто пытается переложить ответственность за распределение имущества между законными наследниками на нового владельца.

О притязаниях и судебных спорах

Проверка юридической чистоты квартир перед покупкой на предмет судебных тяжб, банковских и персональных расписок перед кредиторами – важный элемент защиты интересов покупателя недвижимости.

Полные данные об истории квартиры содержит выписка специальной формы из госреестра, которая предлагает объёмный по содержанию, определенный список данных:

• кем построена;
• кому передана в собственность;
• когда была продана;
• у кого сейчас в собственности.

Проверка юридической чистоты квартир по вопросу спорности имущества, даёт однозначный ответ на то, есть или нет тяжбы, есть ли риск потерять недвижимость, хотя формально новый собственник не имеет отношения к афере предыдущего собственника.

Об обременениях и арестах

При покупке квартиры на вторичном рынке важно перепроверить самому наличие арестов или обременений на недвижимость сразу в нескольких открытых онлайн-сервисах.

Первый шаг – это заказ полной выписки по объекту, в состав которой включена информация по возможному адресу имущества или его обременению. По ЕГРН проверяем наличие каких-либо производств по имуществу, в том числе по взысканию долгов, есть ли квартира в списке арестованной недвижимости.

Самый простой и быстрый способ — это заказать выписку из ЕГРН онлайн здесь или через виджет ниже. Круглосуточно, всего за 5 минут, вы получите полную информацию об объекте недвижимости по официальным данным Росреестра.

Ещё один вариант обеспечить тыл при такой сделке – реестр судебных решений или данные базы исполнительных производств. Будущие владельцы могут сами, в стандартной поисковой форме проверить эту информацию.

Комплексный просмотр всей информации, даёт ответ на вопрос о том, может ли квартира создать проблемы для будущего владельца или на ней нет долговых обязательств.

Проверить долги по коммунальным платежам

Проще всего проверить коммунальные долги по квартире лично собственнику. Добросовестный продавец ещё до сделки, представит справку об отсутствии долговых обязательств перед коммунальными службами.

Желательно прийти в управляющую компанию вместе с собственником или его официальным представителем и взять справку о наличии/отсутствии задолженности по квартплате и плате за капремонт, состоянием на день заключения сделки. Это снимет все вопросы и покажет, что никто не прячет информацию от покупателя.

Проверяем законность перепланировки

Перед покупкой квартиры необходимо найти и просмотреть внимательно полный технический паспорт квартиры. Смотрите первые страницы документа – там проще всего найти первичную информацию об объекте.

Если в техпаспорте нет перепланировки – сноса перегородок, переноса коммуникаций – это шанс получить конфликтное имущество.

К примеру, могут попытаться продать перепланированную коммуналку, которую невозможно перерегистрировать на комнату-студию.

Именно поэтому нужно проверить технические документы и сведения, внесённые в ЕГРН по поводу квартиры. Если есть сомнения — попросите предоставить дополнительную информацию или обратитесь в управляющую компанию, где есть оригиналы схем и планов многоэтажки, в том числе поэтажные.

Максимум информации в выписке из ЕГРН

Как узнать историю квартир, которые приобретаются на вторичном рынке? Чтобы получить полную картину о том, кто покупал или строил, кому передавалась недвижимость и на каких основаниях, следует взять выписку по хронологии изменений с самых первых дней, до официального завершения строительства. Простое решение — запрос на получение такой выписки-услуги в онлайн-сервисе. Такая услуга за несколько минут предоставит расширенный перечень полный всех сделок по объекту с 1998 года или с момента постройки, если она была позже этой даты.

В выписках по объекту указано:

• кто собственник с самых первых лет сооружения здания;
• тип постройки и направление эксплуатации;
• этажность (для частного сектора);
• свойства стен, включая используемые в постройке материалы;
• доли по собственности (если они есть);
• запреты на отчуждение и множество другой важной, для будущего собственника информации.

Получить выписку через Росреестр

За несколько минут можно просмотреть данные из Росреестра онлайн, а затем получить на руки полную выписку. Этот способ проверить квартиру на чистоту при покупке, поможет установить самые важные данные для принятия решения. В выписке указаны данные, подтверждающие информацию о нынешнем владельце по конкретному адресу, кадастровый номер здания, основные свойства строения.

Сервис предоставления выписок и общих данных из единого государственного реестра недвижимости поможет в три этапа получить необходимые сведения:

• перейдите по ссылке или воспользуйтесь виджетом выше;
• найдите квартиру по адресу на главной странице сервиса;

• укажите, что необходимо взять – выписку, данные из реестра или выполнить все предлагаемые услуги для проверки вторичного жилья;

• заплатить за услугу и получить на электронную почту заверенный документ.

Вся процедура получения документов займёт в среднем до 10 минут.

Можно ли положиться на нотариуса?

Как проверить квартиру на чистоту сделки, если нет опыта и времени на такую работу? В таком случае следует найти специалиста, который готов включиться в эту работу и сделает её в сжатые сроки и профессионально.

Юридическая проверка сделки купли или реализации недвижимости, зачастую проводится достаточно тщательно и аккуратно. Адвокат — профессиональный юрист, сможет грамотно оформить всю документацию.

Однако следует знать, что стоимость продажи в таком случае будет выше, поскольку необходимо компенсировать услуги по реализации сделки с недвижимостью.

Вместе с тем, обращаясь в нотариальную контору, общаясь с госрегистраторами, работая с реестрами, профессиональный юрист сможет перепроверить грамотность заполнения документов, сверит достоверность внесённых данных.

Адвокат сэкономит массу времени потом, когда придётся вносить правки и даже возможно, обращаться в суд, если будет неверно обозначена у нотариуса фамилия, указанная в свидетельстве на недвижимость. Такие ошибки – формальный повод отказать в признании права собственности за конкретным физическим лицом или юридической фирмой.

Именно поэтому адвокат тщательно проверяет договор приобретения недвижимого имущества на предмет точности данных, соответствия его текста законодательным нормам. Его совет подчас может сэкономить большие деньги и обезопасит от рискованных решений.

Таким образом, документация будет надёжно проверена и верифицирована специалистом в юриспруденции.

Случаи из жизни, когда не была проверена чистота квартиры

Одна из распространённых практических ошибок покупателей недвижимости – чрезмерное доверие к людям. Мошенники, как говорит практика, достаточно хорошо знают психологию человека. Поэтому приятные слова, комплименты, угощение чаем – всё это может быть для отвода глаз, чтобы никто не додумался проверять квартиру на юридическую чистоту сделки.

При этом жулики могут даже попытаться провернуть излюбленный и самый простой приём — арендовать квартиру или объект недвижимости и предложить этот выгодный вариант «покупки» жилья, пытаясь максимально затянуть процесс юридического оформления сделки.

При этом на самом начале разговора с потенциальными продавцами, надо сделать элементарную проверку через ЕГРН или даже просто зайти и полюбопытствовать в интернете об объекте, который может быть «засвечен» в других похожих аферах.

Полезное видео

Как проверить чистоту квартиры перед покупкой? Что необходимо сделать, чтобы покупка не стала плохим сюрпризом? Как получить все необходимые документы и приобрести имущество на вторичном рынке без осложнений с их оформлением? Как провести самостоятельный первичный анализ документации во время приобретения? Обо всём этом смотрите на видео.

Заключение

Сделка по приобретению жилья – сложное решение. Как проверить чистоту сделки? Как обезопасить себя от непредвиденных рисков или хотя бы свести их к минимуму?

Кроме взвешенной цены, удобства расположения, необходимо тщательно проверить историю приобретения. Пробить информацию об этом можно как через адвоката, так и провести своё исследование, которое не займёт много времени.

Важно, чтобы покупаемый дом был чист от долговых обязательств, не числился среди спорного имущества, не был чистый от ипотечного залога, не передавался по расписке.

Немало проблем может возникнуть, если среди жильцов квартиры окажется много социально незащищённых родственников продавца. Решив избавиться от проблемы распределения имущества, продавец сбрасывает эту ответственность на нового собственника. Новый владелец вынужден будет отстаивать только что проданный ему недвижимый объект.

Простейший путь к предупреждению махинаций, недомолвок и прочих неприятностей – заказать выписки по истории владения и взять полный пакет документов из госреестра. Процедура получения через онлайн-сервисы займёт несколько минут. Но зато это позволит достоверно оценить риски и узнать всю информацию о доме или квартире, заранее установить, что может вызвать спорную ситуацию.