Покупка квартиры по доверенности — какие риски

Покупка недвижимости на вторичном рынке и так достаточно рисковая, а если покупать квартиру по доверенности со стороны продавца, то эти риски удваиваются или даже утраиваются. Может оказаться, что это не законная сделка, а мошенническая схема, потому выбирая такой вариант недвижимости надо быть предельно осторожными.

Начать с того, что детально ознакомиться со всеми документами. И обязательно хотя бы несколько раз поговорить, а ещё лучше увидеться с настоящим продавцом, чтобы проверить его. На практике это не всегда оказывается возможным. Представитель, если документация оформлена правильно и сделка честная, имеет полное право выступать от имени продавца. Например, настоящий владелец недвижимости проживает в другом городе или даже стране, потому физически не может постоянно присутствовать. Но все понимают, что риски покупка квартиры по генеральной доверенности слишком высоки, чтобы игнорировать правила.

Доверенное лицо совершает финансовые операции и имеет право подписи на документы. Но чтобы быть полностью уверенным в том, что покупателя не обманут, желательно нанять специалиста, который проверит права продажи и будет сопровождать данную сделку.

Покупка квартиры по доверенности

Конечно, предпочтительнее, чтобы такая серьезная сделка как продажа недвижимости проходила с глазу на глаз между продавцом и покупателем, но иногда это невозможно. Ничего страшного ведь проведением любой сделки может заняться доверенное лицо. Чтобы получить такое право, представитель должен вместе с владельцем оформить и заверить у нотариуса доверенность, в которой указываются полномочия доверенного лица. Это важно, потому что по этой доверенности, скорее всего, человек будет проводить госрегистрацию только что проданного имущества.

Другое дело, стоит ли покупать квартиру по доверенности? Дело в том, что риски для покупателя гораздо выше. Но следует уточнить, что и продавец рискует. Потому есть несколько видов доверенностей:

• Специальная. Этот тип документов предусматривает выполнить действия, что были раньше оговорены. Например, операции, которые должен выполнять человек ограничиваются только сбором документов или он ведет сделку от начала и до конца;
• Разовая. Действия доверенности в этом случае ограничены одной единственной операцией, как в принципе, можно было понять из названия. Например, доверенное лицо может только взять деньги у покупателя с целью перевести их продавцу и т.п.

Образцы специальной доверенности можно скачать тут

Образцы разовой доверенности можно скачать тут

Как правило, таким сделкам дают автоматический срок действия – 1 год. Если владелец заинтересован в продлении термина, то он указывает об этом в самом тексте. Но следует помнить, что срок не должен превышать три года.

Что особенно интересно, иногда указывается не одно, а несколько доверенных лиц. Это оправданная практика, которая предусматривает ускорение процесса оформления всей документации, а значит, сделка по продаже недвижимости пройдет гораздо быстрее.

Кроме того, учитывая особенности некоторых случаев, можно составить несколько других видов доверенностей, которые заверяет не нотариус, а другие специалисты:

• Если собственник жилья пребывает в местах не столь отдаленных, то есть мотает свой срок в тюрьме, то доверенность может быть заверена руководителем того исправительного учреждения где лицо отбывает свое наказание;
• Если человек пребывает в учреждении соцзащиты, то доверенность может подписать руководитель этого заведения;
• Когда речь идет о военнослужащих, то при отсутствии нотариальной конторы где-то в ближайшем районе, сделку может заверить командир военной части;
• Если же речь о человеке, который проходит лечение, но является вполне адекватным, то его доверенность может подписать старший врач медучреждения.

Но в любом случае, в первую очередь необходимо убедиться, что доверенное лицо не является мошенником. Это не уберет все риски, но сделает их заметно меньше.

Риски для покупателя

Покупатель в данном случае рискует больше всего. Доверитель хотя бы знает свое доверенное лицо либо нанимает профессионала, а покупатель впервые видит человека и должен отдать ему деньги за недвижимость, которая даже не является его собственностью. Естественно он серьезно рискует.

Именно потому покупка квартиры по доверенности, со стороны покупателей всегда вызывает массу недоверия. Давайте попытаемся разобраться, почему появляется недоверие со стороны покупателя, и в чем заключаются его риски в вопросе подобной сделки:

• Владелец недвижимости может в любой момент аннулировать доверенность и не предупредить об этом доверенное лицо. Исходя из этого, сделка будет признана ничтожной, так как доверенное лицо потеряет свои права. А стороны потеряют время, что не особенно приятно. А если были переданы деньги, то иногда их возврат может стать серьезной проблемой;
• Если доверитель умрет, то доверенность тоже прекращает свое действие. Теперь доверителем может стать только наследник и после того как ступит в права наследования. Кроме того, наследники в обязательном порядке должны известить доверенное лицо в прекращении его полномочий. Правда, закон ничего не говорит о том, в какой форме это извещение должно быть и когда именно его давать. Но если есть какие то сомнения, логично сделать извещение как можно быстрее;
• Если доверитель оказывается недееспособным или неадекватно осознающим ситуацию, например, если его пытаются обмануть мошенники, нотариус не обязан это замечать. Желательно чтобы было врачебное заключение о том, что доверитель адекватно себя осознавал на момент подписания документов. Если этого не будет сделано, доказать недействительность сделки окажется проще простого;
• Представитель, который не совсем вменяем, тоже может стать причиной признания сделки недействительной;
• Добросовестность представителя надо проверять очень тщательно, иначе он может взять деньги и пропасть, тогда покупатель точно не увидит свою недвижимость или же её придётся добиваться через суд.

Конечно, могут возникнуть другие непредвиденные ситуации, но как доказывает практика, именно описанные выше риски чаще всего ожидают покупателя. Если их игнорировать, то можно остаться без квартиры и денег.

Риски для продавца

Продавец тоже сильно рискует, когда доверяет постороннему человеку, например, риэлтору. Но если доверенность разовая и заключается она для того чтобы разобраться с бумажной волокитой, то проблем нет. Но если для покупки квартиры у продавца берётся генеральная доверенность, риски значительно вырастают. Дело в том, что сделки с доверенностью генерального типа подразумевают полную и безоговорочную передачу всех прав на недвижимость доверенному лицу. Если этот человек недобросовестный, то могут возникнуть серьезные трудности.

Самый главный риск для владельца квартиры в том, что доверенное лицо исчезнет за горизонтом вместе с деньгами. Именно потому чтобы минимизировать риск подобной развязки доверители подписывают доверенность на своих близких родственников, хороших знакомы или на риелтора, который провел уже тысячи подобных сделок, и все прошли благополучно. Но полной гарантии нет.

Чтобы обезопасить себя, лучше не составлять генеральную доверенность, а поэтапно составлять доверенности на каждое действие в сделке, регулируя каждый шаг своего доверенного лица. Владелец квартиры так подстраховывает себя. Если что-то пойдет не так, владелец вмешается.

Основания для прекращения доверенности

Распознать мошенничество непросто, но если есть какие-то сомнения лучше все прекратить. Насторожиться следует, если доверенное лицо пытается провести сделку как можно быстрее без учета интересов продавца. Доверитель, по сути, является его работодателем, и потому может диктовать свои условия.

Если доверяете сделку риэлтору, он может запрещать сторонам общаться. То есть вести все переговоры лично. Иногда для этого есть основания, но, как правило, владелец недвижимости хочет хоть раз увидеться с покупателем. Если доверенное лицо этому препятствует, значит требуется внимательнее посмотреть на представителя и узнать побольше о нем или вообще отменить сделку.

Если раньше у представителя были проблемы:

• С законом в похожих делах;
• Он игрок;
• У него есть большие просроченные кредиты;
• Данный человек не отличается адекватностью по медицинским или моральным показаниям.

В общем, прежде чем передавать права на свои имущество и сделки с ним, надо едва ли не под микроскопом изучить представителя, и сможет ли он продавать его. А если есть хоть один из перечисленных выше недостатков, скорее отзывайте доверенность.

Подстраховка

Чтобы не пришлось переживать о том, как вернуть свои деньги за недвижимость или права на квартиру, которые попали в неблагонадежные руки, как показывает опыт, лучше сразу перестраховаться. Способы подстраховки следующие:

1. Всегда оформляйте доверенность у проверенного нотариуса. Хороший специалист если не вычислит мошенника, то сможет оформить сделку таким образом, чтобы все действия, которые выполняет доверенное лицо, были только на пользу доверителя.
2. Используйте схему, о которой мы уже говорили — заключайте новую доверенность на каждый этап сделки. То есть, у представителя будет строго ограниченный список полномочий, а не полная свобода. Это правильное решение, если оформляете сделку с недвижимостью через третьих лиц. Хотя иногда и родственные отношения не являются гарантией добросовестности представителя.
3. Если есть возможность, то в момент передачи денег желательно лично присутствовать, как и при подписании договора купли продажи квартиры ДКП. Тогда покупка квартиры по доверенности станет максимально безопасной. Насколько это вообще возможно.

А ещё лучше – если есть какие-то сомнения, просто поищите другого представителя.

Возможные мошеннические схемы

Многих интересует, можно ли продаваемую квартиру покупать по доверенности? Это так, но никто не застрахован от мошеннических схем, которые серьезно влияют на то, смогут ли стороны защитить свои интересы. Вот несколько самых популярных обманных маневров:

1. Мошенники обманными методами получают документы на квартиру и паспорт продавца. Далее оформляется доверенность по паспорту, хотя мошенники могут привести человека похожего на владельца недвижимости. Как правило, нотариальные конторы набиты людьми, потому мало кто рассматривает фотографии и подробно изучает документацию. Кроме того, сам нотариус может быть подельником. Получив доверенность, мошенники ищут покупателя, говорят ему, что владелец в больнице или т.п., забирают деньги и убегают.
2. Вторая схема о мошенниках-психологах. Они входят в доверие к владельцам квартиры, уговаривают продать недвижимость, выписав доверенность на свое имя. Получив деньги, уплывают за горизонт. В зоне риска одинокие пенсионеры, доверчивые и безграмотные в юридических вопросах люди. В итоге они остаются без средств к существованию и жилплощади.
3. Третий случай, когда продавцы сами выступают мошенниками. Они берут задаточную сумму денег за квартиру, а потом отзывают доверенность, называя её поддельной. Эту схему раскрыть очень непросто, особенно если на документах была неправильная подпись, а у мошенников есть «свидетели».
4. Если владелец недееспособный, мошенниками выступают его родственники. Могло оказаться, что владелец лежит в психбольнице, потому не может выдать доверенность, так как он не осознает своих действий. Такая сделка признается недействительной, если родственник не является официальным опекуном с правом распоряжаться имуществом.
5. Если человек является алкоголиком или наркоманом и в дурмане подписывает документы. Для того чтобы доказать подобное состояние, человек должен стоять на наркологическом учете или нужно найти свидетелей, подтверждающих что в момент подписания доверенности, доверитель был одурманен.

Естественно схем может быть множество. Злодеи не перестают удивлять своей фантазией, потому доверчивость и легкомыслие в таких вопросах как продажа недвижимости надо отбросить.

Квартира в ипотеку по доверенности

Покупка квартиры по доверенности – это стандартная практика, но чтобы все было по закону, нужен правильно составленный договор. Но, по сути, обычный договор и договор по доверенности ничем не отличается. Есть только один пункт, который указывает, что данная документация все же имеет некоторые нюансы – пункт о доверенном лице.

В этом пункте указывается следующая информация:

• Договор будет подписан в присутствии доверенного лица, с уточнением его ФИО;
• Перечисляются полномочия этого человека;
• Указываются реквизиты документа дающего право человеку распоряжаться чужим имуществом;
• Срок на протяжении, которого документ доверенности действует (максимум до 1-3 лет).

Кроме того, к экземпляру договора купли продажи квартиры ДКП прикрепляют и саму доверенность, чтобы покупатель смог свериться с ней. А доверенному лицу выдается экземпляр, который передается доверителю.

Обязательно необходимо обозначить срок действия доверенности. Договор купли-продажи с доверенностью должен быть подписан в общем порядке. После получения экземпляра договора, представитель должен передать его своему доверителю.

Что касается квартиры в ипотеку по доверенности, то здесь могут быть проблемы, так как кредитная комиссия зачастую выступает против выдачи займов без личного присутствия клиента. Опять же, дело в том что есть высокий риск мошенничества. Но оформить ипотеку без присутствия клиента можно в исключительных случаях.

Доверитель в такой доверенности указывает, что может делать его представитель:

• Получать выписки и справки;
• Предоставлять копии нужных документов;
• Составлять заявление на ипотеку;
• Оплачивать необходимые пошлины и сборы;
• Получать свидетельство о регистрации прав собственности;
• Регистрировать договор.

Если банк даст разрешение на подобную сделку, то вам выдадут деньги за квартиру.

Договор покупки квартиры по доверенности

Существуют определенные правила, в соответствии с которыми оформляется покупка квартиры по доверенности. Но среди них выделяются несколько основных правил:

• Сначала оформляется доверенность, и только тогда она оформляется у нотариуса. А когда текст готов в него вписывается информация о доверенном лице;
• Укажите в тексте, какие действия может совершать представитель;
• ФИО доверенного указывается только если человек принимает участие только в заключении самого договора;
• Если поверенный полностью заменяет владельца, на него должна быть оформлена генеральная доверенность. Тогда представитель получает такие же права, как и у владельца недвижимости. В таком случае указывается полная информация о доверенном лице. В частности, его паспортные данные.
• Доверенное лицо должно согласиться со своими обязательствами и подробно ознакомиться с условиями, вписанными в договор.

Документ, как правило, составляется от руки, но это необязательно. Печатный документ имеет больший вес и вносит долю доверия в отношения. Так что отдавать предпочтение следует именно ему.

Доверенность на риелтора

Когда вы обращаясь в профессиональное агентство недвижимости, то поручаете профессионалу представлять свои интересы при сделке купли/продажи жилье. Но доверять даже очень хорошему профессионалу нельзя, ведь несмотря ни на что, сделка довольно сложная и квартира не дешевое имущество.

Но представительство профессионала действительно помогает. Риелтор может организовать процесс от первого разговора с клиентом до окончательного подписания договора. Но чтобы избежать всей суеты связанной с оформлением продажи жилья, риелтору нужно получить нотариальная доверенность.

Правда, в случае с профессионалом никто безвозмездно работать не будет. За каждый шаг ему придется платить. Но в таких сделках как купля/продажа квартиры лучше быть осторожным:

• Подписывайте договор лично;
• Забирайте деньги тоже лично.

Обсудите все условия по оплате и можно начинать сотрудничество.

Оформление доверенности на покупку квартиры

Обычно доверенность оформляют на профессионала, так как считается что именно этот специалист имеет опыт в делах связанных с недвижимостью, и сможет найти хорошего покупателя на квартиру. Кстати, приобретение жилья по доверенности не единственное, что может сделать специалист. Конечно, покупка квартиры входит в компетенцию профессионалов, но продажа гораздо более сложный процесс, ведь заключается он не только в оформлении доверенности, но и в сборе всех необходимых документов.

В содержании доверенности указываются такие пункты:

• Дата когда документ составлялся и срок на протяжении которого он действует;
• ФИО, информация из паспорта и сведения о регистрации сторон;
• Какие действия разрешено проводить риэлтору (передавать деньги, собирать документы, сопровождать сделку);
• Также здесь должна быть печать и подпись представителя нотариальной палаты;
• Подписи сторон сделки.

Необходимые документы

Как правило, чтобы оформить доверенность на родственника или любого другого человека надо принести следующие документы:

• Паспорт доверителя;
• Паспорт доверенного;
• Правоустанавливающие документы на квартиру.

Бумаг немного, но это кажущаяся простота, ведь ответственность за эту сделку действительно высокая.

Цена доверенности

Цена доверенности зависит от её типа и содержания.

• Стоимость специальной доверенности составляет 1500 рублей;
• Генеральная доверенность стоит дороже – 2000 рублей.

Но в любом случае следует учитывать дополнительные расходы, стоимость которых может составлять до 15 000 рублей.

Образец

Доверенность документации имеет стандартную структуру. Стандартные пункты договора купли-продажи жилплощади по доверенности:

• Название документа и предмет сделки;
• Когда где договор заключался;
• Паспортные данные собственника/покупателя, причем все которые есть в документе;
• Информация о доверенном, реквизиты доверенности (которая прилагается к документации сделки и обязательно заверенная у нотариуса);
• Документы, подтверждающие право продавца на продаваемое имущество;
• Полное описание квартиры (включая данные об общей площади и составных частях жилья). Также в этом пункте указывается информация о кадастровом документе. Адрес тоже указывается здесь;
• Если больше никакой информации способной повлиять на деятельность лиц нет, то стороны подписывают договор, тем самым соглашаясь с условиями сделки.

Образец купли-продажи квартиры по доверенности можно скачать тут

Ну и конечно, форма составления данного договора исключительно письменная, а не устная. Образец документа можно посмотреть по этой ссылке.