Сделка с продажей квартиры: оформление договора

 При намерении заключить сделку с продажей квартиры многие граждане, сталкивающиеся с этим впервые, очень рискуют, подходя к данному вопросу без должной ответственности и осведомлённости. Независимо от того, кто будет заниматься оформлением – сам владелец недвижимости или риелтор – важно знать как минимум последовательность действий и значимые нюансы заключения договора.

Сам же процесс, в целом, нельзя назвать слишком сложным, если жильё не имеет существенных обременений, однако, не владея базовой информацией, человек может наделать много ошибок, которые часто становятся фатальными, поскольку мошенничество на рынке недвижимости никуда не делось.

Более того, составляя договор купли продажи квартиры своими силами или принимая в этом частичное участие, необходимо понимать, какие именно пункты в нём должны быть, а какие в данном случае не столь важны. При этом до этого этапа следует правильно определиться со стоимостью сделки и подготовить целый ряд требующихся документов, а это требует определённого времени и сил. Без должной подготовки потенциальные покупатели попросту будут не заинтересованы связываться с таким продавцом.

Определение стоимости и границ торга

Пункт о стоимости квартиры является едва ли не самым важным в договоре на покупку квартиры. Цена учитывается при налогообложении, а также станет камнем преткновения при возможных судебных разбирательствах, если что-либо пойдёт не так. От этой же суммы рассчитывается и сумма вносимого задатка, если о таковом договариваются стороны.

Стоимость недвижимости, по которой владелец желает её продать, определяется только после того, как лицензированный специалист проведёт соответствующую оценку и выдаст официальный акт об этом. Имея такой документ на руках, а также ориентируясь на среднестатистическую стоимость аналогичных объектов в данном населённом пункте и личные обстоятельства, человек устанавливает цену своей квартиры. Слишком завышать её не рекомендуется – покупателя искать придётся долго, но и занижать излишне тоже не следует – это вызовет подозрения о юридической не чистоте и мошенничестве.

Что влияет на стоимость	Примечания
Площадь жилья	Это основная характеристика при определении цены. Кроме общей площади берётся во внимание удобство и рациональность планировки помещений, этажность, наличие балкона, лоджии.
Местонахождение многоквартирного дома	Имеется в виду не только регион и населённый пункт, но также район и инфраструктура. Под инфраструктурой подразумевается наличие вблизи административных учреждений, дошкольных и образовательных учреждений, поликлиники или больницы, транспортных остановок, дальность от центра, экологическая обстановка.
Фактическое состояние квартиры	Дата последнего ремонта, внешнее состояние, исправность систем коммуникации (водопровод, электричество), чистота квартиры и другие нюансы (подклеенные обои, заделанные щели, починка замков, петель на дверях и прочее).
В каком году дом сдан в эксплуатацию	Чем старее дом – тем ниже стоимость квартир в нём.

Важнейшие документы

Следуя алгоритму оформления сделки с куплей-продажей квартиры, следует понимать, что подготовка необходимых документов – это шаг не менее важный, чем определение стоимости сделки. Если нет хотя бы одного из обязательных документов, сделка продажа будет невозможной, и даже заключенный договор будет признан недействительным.

Стандартный список бумаг на продажу квартиры включает в себя:

• Личный паспорт продавца недвижимости (если есть совладельцы, требуются паспорта каждого в оригинале и копиях);
• Правоустанавливающая документация (свидетельство прав собственности, выписка из ЕГРН);
• Бумаги, на основании которых права владения возникли (например, договор долевого участия в строительстве, приватизации, ренты, купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство, прочее);
• Кадастровый паспорт и план (получить можно в Росреестре);
• Технический план и паспорт (не обязательны, но лучше подготовить заранее);
• Выписка из домовой книги о зарегистрированных в квартире лицах (на момент подписания договора все должны быть выписаны);
• Если жилье является совместно нажитым в браке, требуется письменное согласие второго супруга на продажу, заверенное нотариусом (имеет смысл, чтобы основной договор купли и продажи квартиры содержал в себе пункт с подтверждением данного согласия);
• Выписки из лицевого счёта о том, что коммунальной задолженности у собственника нет.

Предварительная договорённость

Следующим шагом, после определение стоимости квартиры, подготовки документов и поиска потенциального покупателя, до того как типовой договор купли и продажи квартиры будет заключён, является определение условий и подписание предварительного соглашения. Такой документ не является обязательным, но играет роль некой гарантии того, что стороны серьёзно настроены и основная сделка состоится.

По соглашению оговариваются сроки заключения основного договора, прописывается цена квартиры и прочие пункты на усмотрение сторон. Если покупателем был внесён аванс, это также важно зафиксировать. Следует понимать, что, помимо гарантий, с подписанием предварительного соглашения и у продавца, и у покупателя появляются определённые права, а также обязательства. За их нарушение придётся нести серьёзную ответственность.

Помимо соглашения, пока основной договор представляет собой только проект, все финансовые операции, любая передача денежных средств должна быть зафиксирована дополнительными документами. Чтобы снизить риски для обеих сторон, все бумаги, утверждающие соглашения сторон, целесообразно заверять у нотариуса. У него же можно попросить предоставить бланк договора купли продажи квартиры.

Основной договор сделки

Договора купли продажи квартиры образец 2017 года имеют точно такой же вид, как и раньше. Существенных изменений в соответствующих законодательных актах не произошло. Риелторы, нотариусы и прочие смежные специалисты в любом случае имеют собственный шаблон данного документа, который отличается разве что реквизитами, характеристиками недвижимости и наличием пунктов, оговоренных продавцом с покупателем.

Простой пример и образец заполнения можно посмотреть ниже:

 

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОЙ КВАРТИРЫ

 

(место составления)                                                                                                              (дата подписания)

 

Продавец, (Ф. И. О., дата его рождения, паспортные данные, с местом регистрации) и Покупатель (Ф. И. О., дата его рождения, паспортные данные, с местом регистрации) подписали данный Договор о следующем далее:

 

1. Продавец продал, а Покупатель приобрел жилую квартиру, которая расположена по адресу: (полный адрес, этаж, общая площадь и номер недвижимости по кадастру).

2. Жилая квартира принадлежит Продавцу на основании (свидетельства №, дата или иной документ с его реквизитами), который зарегистрировал Росреестр.

3. Стоимость квартиры – (вписать цифрами и прописью с указанием валюты).

4. Оплата Покупателем осуществляется (указать сроки, конкретную дату или временные рамки) на банковский счёт Продавца (реквизиты, если выбран иной вариант расчёта, к примеру, банковская ячейка, – зафиксировать подробно с описанием условий получения денежных средств).

5. Продавец предоставляет гарантии юридической чистоты продаваемой квартиры, удостоверяя, что она никому не передана в собственность, не находится в залоге, не под арестом, не включена в брачный договор и не находится в имущественном споре.

6. Продавец обязуется передать квартиру Покупателю (конкретная дата, срок или условия, когда происходит передача), на момент передачи он обязуется снять себя с регистрационного учёта из данной квартиры.

7. Другие особые условия.

 

Подписи обеих сторон

Чего стоит остерегаться

Случается и так, что квартира реализуется не достигшим совершеннолетия владельцем либо его уполномоченным лицом. Как правило, подобные сделки связаны с дополнительными проблемами, по этой причине, в случае если имеется подобная вероятность, лучше всего покупателю найти другой, более безопасный вариант. Продавцу же придётся приготовиться к длительной и утомительной процедуре.

Полномочия не достигших совершеннолетия граждан защищаются органами попечительства, которые к подобным сделкам с отчуждением жилого имущества обязаны быть привлечены. Сделка будет расцениваться, как противозаконная и её аннулированной, в случае если попечительский совет на неё согласия не давал.

Покупатель, который всё же заинтересован в сделке с участием несовершеннолетнего лица, должен первоначально оценить возможную угрозу и риски для себя. В том числе и в случае, если сделка проходит благополучно, не стоит забывать о том, что в течение трёх лет заинтересованные субъекты способны подавать исковые заявления с требованиями признать продажу незаконной. Если такие иски удовлетворяются судом, новый собственник, может лишиться квартиры и денег, вложенных в неё, оставшись фактически на улице.

Нюансы с передачей денежных средств

Процесс, оформление сделки с куплей-продажей жилплощади предполагает передачу большой суммы денежных средств. По этой причине покупателю и продавцу необходимо побеспокоиться о безопасном методе оплаты. В данном случае лучшим вариантом считается безналичный расчёт на банковый счёт либо использование банковской ячейки. Последний вариант не только снижает риск мошенничества, но и обеспечивает совершение оплаты по предоставлению подписанного договора в банке.

Если деньги были спрятаны в банковскую ячейку, последующий этап данной сделки — подписание необходимой документации, в частности самого договора купли продажи квартиры 2017 года. Уже после его подписания, поскольку регистрировать сделку не обязательно (перерегистрируются только права собственности в Росреестре) продавцу становятся доступными средства. Вариант с ячейкой самый надёжный для обеих сторон, поскольку покупатель не передаёт деньги в никуда, когда ему ещё ничего не принадлежит, а продавец уверен, что деньги точно есть, и он может их взять, выполнив свои обязательства. Кроме того, данный способ безопасен ещё и тем, что в случае с безналичным расчётом есть риск, что продавец, получив деньги и пользуясь своими правами, попросту аннулирует ДКП (договор купли-продажи).

Платить ли налог

После того, как форма договора купли квартиры определена, а заполненный образец подписан, покупатель должен зарегистрировать на себя право собственности в Росреестре, а продавец – заплатить налог, поскольку продажа недвижимости – это получение определённой прибыли.

По заключению сделки продавец обязан подать в налоговую службу декларацию 3-НДФЛ и отдать тринадцать процентов от стоимости своего жилья. При этом если сумма сделки менее одного миллиона рублей, от налогообложения продавец освобождается. Не нужно платить налог и тем, кто продал квартиру, которая находилась в собственности как минимум три года.

Однако важно учитывать, что когда собственник в течение одного отчётного налогового года заключает сразу несколько сделок, то налог начисляется не на каждую сделку отдельно, а на общую полученную сумму. Это важный нюанс, о котором нельзя забывать, чтобы не попасть в неприятную и не выгодную для себя ситуацию.

Стоит понимать, что в сфере недвижимости много рисков. Не прибегая к помощи специалистов, можно скачать договор купли и продажи квартиры, тем более, что в 2017 скачать можно практически любой текст договора. Также можно посмотреть, как выглядит аналогичная сделка, образец договора купли стандартного объекта недвижимости, и сравнить его с другими образцами. Однако только отсутствие спешки, бдительность и осведомлённость помогут в столь не простой для новичка сделке.