Какие документы нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке

В Москве жилье стоит дорого, поэтому приобретение квартиры связано со значительными расходами. Выбирая подходящий вариант, обращайте внимание на разные аспекты. Особого внимания потребует оформление и правовая сторона сделки. Поэтому следует заранее определиться, при покупке квартир, на что нужно обратить внимание в документах, чтобы избежать неприятной ситуации.

Содержание

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 455-12-41 Москва, Московская область
+7 (812) 426-14-65 Санкт-Петербург, Ленинградская область
+7 (800) 500-27-29 доб. 529 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

С большим количеством документации понадобится ознакомиться при покупке квартиры на вторичном рынке. Как правило, продавец сам стремится показать всё, чем можно подтвердить юридическую чистоту сделки. Однако нельзя исключать, что он:

  • не обратил внимания на некоторые обстоятельства, которые могут иметь отношение к существенным или дополнительным условиям соглашения;
  • намеренно пытается скрыть некие факты, которые впоследствии могут осложнить жизнь новому владельцу жилья;
  • затеял мошенничество.

Даже если нужный документ у продавца отсутствует, можно найти легальный способ, как проверить его подлинность самостоятельно. Или настоять, чтобы контрагент побеспокоился и раздобыл нужную справку. Ведь это в его интересах ускорить заключение договора и поскорее.

Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН

Для успешной покупки квартиры, которая оказалась подходящей по характеристикам жилья, надо начать проверку её юридической чистоты с правоустанавливающих документов. Как правило, ознакомиться хотят с документацией, которая на самом деле является правоподтверждающей:

  • свидетельством о праве собственности. Их не выдают с 2016 года. Поэтому у продавца, во владении которого жильё оказалось позднее, такой справки может и не оказаться;
  • выпиской из ЕГРН. Полученное от Росреестра свидетельство должно быть актуальным. Мало ли какие перемены могли произойти после того, как за ним обращались.

Когда предъявляют неактуальную выписку, нужно обратить на это внимание продавца. Пусть запросит новую. Или сделайте это сами, времени на получение электронной формы уйдёт не очень много.

Вы можете заказать выписку из ЕГРН онлайн здесь или через виджет ниже всего за 190 рублей! Круглосуточно, всего за 5 минут, вы получите полную информацию об объекте недвижимости по официальным данным Росреестра.


Образец выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, которую вы получите через виджет:

egrn_vipiska_obrazec

Образец выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, которую вы получите через виджет:

egrn_o_perehode_prav_obrazec

Договор на квартиру

Раз уж нужно проверить при покупке квартиры имеющиеся у продавца правоустанавливающие документы, то предлагается предъявить договор, на основании которого он владеет жильём. Жилище могло быть:

  • приватизировано;
  • куплено у застройщика, что подтверждается соглашением с ним;
  • приобретено на вторичном рынке или обменено;
  • получено путём выкупа пая в кооперативе;
  • подарено;
  • унаследовано;
  • получено при добровольном разделе общей совместной супружеской собственности;
  • присуждено решением суда;
  • приобретено в ипотеку с использованием заёмных средств банка-кредитора;
  • получено с принятием обязательств пожизненной ренты.

Каждый из названных вариантов приобретения жилья подтверждается наличием соответствующего договора. Исходя из его особенностей, понадобится включать в ДКП определённые дополнительные условия. Предварительно же придётся запросить у продавца справки, связанные с правоустанавливающим документом.

Свидетельство о наследстве

Начав выполнение намеченной программы, какие документы проверять, чтобы без риска провести подписание договора купли-продажи квартиры с правоустанавливающих, можно ожидать, что продавец получил её по наследству.

Подтверждением послужит надлежащим образом оформленное и удостоверенное нотариусом свидетельство. Естественно, понадобится посмотреть данные паспорта продавца, чтобы удостовериться, что именно указанное лицо унаследовало квартиру, проживало в ней, продажу осуществляет от своего имени.

Не исключено, что продавец проживал с наследодателем и после его смерти не стал заниматься оформлением свидетельства, не видя в том жгучей необходимости. Однако для заключения ДКП ему понадобится оформить правоустанавливающий документ. Без него сделка окажется невозможной.

Кадастровый паспорт

При рассмотрении понравившейся покупателю перепланированной квартиры какие документы стоит запросить у собственника, так это кадастровый паспорт. Помимо текстовой информации об объекте недвижимости он содержит ещё и графическую – в виде поэтажного плана. Отображение результатов перепланировки подтвердит её законность. Дополнительным подтверждением послужит полученное разрешение.

В перечне, какие документы должны быть в обязательном порядке предоставлены для оформления ДКП, кадастрового паспорта нет. Его могут затребовать дополнительно. Если покупателю показать справку Росреестра не могут, то данные кадастрового учёта можно подтвердить выпиской из ЕГРН. И цели выдачи обеих справок, и их содержание тождественны. Отличается только внешний вид.

Технический паспорт

Просматривая предъявленные владельцем документы при покупке квартиры, стоит ознакомиться с информацией, содержащейся в её техпаспорте. Выдаётся он БТИ. Желательно, чтобы это было сделано сравнительно недавно. Из техпаспорта извлекаются полезные сведения о:

  • техническом плане жилья;
  • инженерных коммуникациях;
  • строительных материалах, из которых были изготовлены стены, перекрытия и внутренняя отделка;
  • дате капремонта;
  • площади комнат и технических помещений и т. д.

Выписка из Домовой книги либо заменяющий её Единый жилищный документ

Особой тщательности перед покупкой жилья требует проверка документов, проведённая с целью выяснить:

  • кто в нём проживает;
  • кем могут быть предъявлены обоснованные претензии на долю жилой недвижимости.

Выписку предоставляют быстро, как правило, в день, когда за ней обратились. С её помощью перед покупкой квартиры можно выяснить:

  • кто из собственников и прочих лиц проживает сейчас, когда поставлен на учёт;
  • когда и насколько прибыл, с какой целью;
  • кто выбыл, куда будет отсутствовать временно/постоянно.

В некоторых городах взамен выписки представляют справки о регистрации. Форму 9 принято именовать справкой о составе семьи. Форма 12 даётся по временно выписанным из квартиры жильцам.

А также альтернативой может послужить ЕЖД, содержащий более обширные сведения.

Когда у продавца есть основания считать, что выписка из домовой книги не отображает в полной мере необходимую ему информацию, то стоит затребовать архивную. В этой справке обнаруживаются данные по лицам:

  • наделённым правом пользоваться такой жилплощадью (или по меньшей мере предъявить такие претензии). Указанное положение должно быть урегулировано до продажи. Иначе впоследствии оно станет немалой проблемой для нового владельца;
  • зарегистрированным на то время, когда квартиру приватизировали. Этот весьма щекотливый момент требует детального и точного прояснения. Упустив из виду, покупатель впоследствии может горько пожалеть об этом, когда столкнётся с обоснованными претензиями на приобретённую недвижимость.

Наиболее точную и достоверную информацию о лицах, которые могут претендовать на проживание и/или долю собственности, можно получить из архивной выписки из домовой книги.

Паспорт собственника квартиры либо доверенность от собственника

В предварительно составленном покупателем перечне, какие документы нужны для проверки, когда квартира приобретается хоть в новострое или через вторичный рынок недвижимости, не может не присутствовать удостоверение личности продавца.

С его помощью выполняется наиболее элементарная проверка регистрации по данному адресу, совпадения паспортных данных со сведениями, приведёнными в правоустанавливающих документах и т. п. Даже то, как выглядит паспорт, может кое-что рассказать о его владельце.

Брачный договор или свидетельство о браке

Особо нужно смотреть, состоит ли продавец в браке или состоял на момент приобретения интересующей жилой собственности. Даже если квартира не относится к совместному имуществу супругов, без согласия второго из них продавец не вправе заключать ДКП.

Прояснить эти сложности помогает предоставление:

  • брачного контракта. В нём будет указано, у кого из супругов имеются права на жилплощадь. Если только у продавца, то ему даже не понадобится предоставлять согласия супруга(-и). Вполне достаточно будет сведений, указанных в брачном контракте;
  • документа, по которому было разделено принадлежавшее супругам имущество. Это может быть достигнутое при разводе соглашение или решение, принятое судом. Его достаточно, чтобы показать отсутствие прав у супруга (-и) продавца.

Без супружеского согласия возможно оформление сделки по жилой недвижимости, которую продавец лично:

  • унаследовал;
  • получил в дар;
  • приватизировал.

В прочих случаях продавцу всё равно придётся для документального оформления ДКП заручиться письменным согласием супруга (-и). Даже если брак между ними к этому моменту, оказался, расторгнут.

Какие дополнительные документы нужно проверить при покупке квартиры

Относящиеся к базовому перечню документы нужно проверить в любом случае. Иначе неполный список не допускается к приёму требованиями по оформлению ДКП.

Однако может возникнуть необходимость проверить и другие документы, надобность в которых возникает только при определённом стечении обстоятельств, сопровождающих сделку с жилой недвижимостью.

Свидетельство о смерти, если супруг скончался

Намереваясь, к примеру, купить квартиру, продавец которой выступает в качестве единственного собственника, запрашивают наличие согласия супруга(-и). Заявление продавца, что он овдовел(-а), нуждается в документальном подтверждении. Ведь в такой ситуации со свидетельством о смерти супруга(-и) могут оказаться сопряжены и другие справки, если происходило переоформление собственности.

Когда личность продавца внушает подозрения, то его заявление о вдовстве тем более следует проверить. Иначе выгодная сделка может оказаться под угрозой срыва.

Состояние лицевого счёта

Когда предстоит покупка квартиры, не помешает посмотреть, как у продавца обстоит дело с задолженностью на лицевом счёте. Сравнительно со стоимостью жилья фигурирующие там суммы вряд ли окажутся значительными. Однако не стоит платить по чужим долгам, если их попытались скрыть.

Как правило, продавец готовится к встрече с потенциальными покупателями. Поэтому готов продемонстрировать актуальную выписку, полученную в ЕРКЦ.

Уведомление об отсутствии коммунальных задолженностей

Собственник знает, документы на квартиру, выставленную на продажу, будут проверяться. Поэтому, как правило, заранее беспокоится, чтобы требуемая документация была приведена в должный порядок. Задержка с заключением сделки из-за долгов по коммуналке или иным услугам, связанным с эксплуатацией жилья, ему не с руки.

Покупатель, не удосужившийся просмотреть квитанции об оплате, впоследствии окажется вынужден:

  • погашать чужую задолженность;
  • долго доказывать, что не имеет к ней никакого отношения.

Не исключается вариант, что квартиру продадут с задолженностью, достигнув по этому случаю договорённости:

  • указать в виде дополнительного условия в ДКП;
  • снизить цену на соответствующую величину.

По обыкновению, жильё с имеющейся задолженностью перед коммунальными службами выставляется на продажу по стоимости, несколько уступающей среднерыночным показателям. Это обстоятельство может быть использовано покупателем по своей выгоде.

Информация об обременениях и арестах

Чего нельзя не проверять при покупке квартиры, даже не вызывающей подозрений, так это выписки из ЕГРН. Этот источник содержит невероятно важные сведения в отношении объекта собственности. В стандартно используемой выписке №1 помещаются данные о наличии/отсутствии:

  • обременений (ареста, залога, ипотеки);
  • притязаний;
  • требований, рассматривающихся в суде.

Упустив из виду такие нюансы, новому владельцу недвижимости долго и мучительно придётся разбираться с последствиями заключённого ДКП.

Справка от психиатра, нарколога и невролога

Крайне редко случается, что от продавца квартиры требуют предъявления доказательств дееспособности. Обычно это связано с неадекватным поведением или преклонным возрастом. Даже если есть справка, подтверждающая отклонения от нормы, физлицо вправе совершать сделки.

Как правило, от продавца с такими проблемами поступают предложения приобрести жильё по стоимости, уступающей установившейся на местном рынке недвижимости. Ведь многие потенциальные покупатели его избегают, побаиваясь, что законность сделки впоследствии будет подвергнута сомнению.

Справка об отсутствии налоговых задолженностей

Как правило, наличие долгов по налогам необходимо проверить, когда предстоит приобрести квартиру:

  • ипотека, по которой ещё не выплачена;
  • пребывающую в банковском залоге.

Узнайте, с каким банком-кредитором предстоит договариваться. Такую справку банковские сотрудники запрашивают сами.

Отказ от доли, когда продаётся часть квартиры

Закон обязывает при таких обстоятельствах продавца разослать прочим дольщикам уведомления. Они наделены преимущественным правом на приобретение. На ответ даётся месяц.

Не доверяя продавцу, не повредит самому посмотреть, как складывается ситуация с вручением уведомлений о предстоящей продаже доли квартиры и предоставлением ответов. Это позволит избежать излишних задержек с оформлением сделки.

Согласие родителя на покупку, если ребёнку 14-18 лет

Особая ситуация складывается в отношении того, какие документы нужно требовать от продавца, когда часть собственности (или вся) принадлежит несовершеннолетнему лицу. Ребёнок, достигший возраста, когда вручается российский паспорт, обязан получать от родителей согласие на сделку.

Не проверив наличие такой справки, покупатель рискует тем, что оформление ДКП придётся отложить.

Договор купли-продажи, подписанный родителем от имени ребёнка до 14 лет

Базовые документы проверены, но покупка недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему россиянину, которому ещё нет 14-ти, затормозится. Так произойдёт, если согласие родителей, выступающих от его имени, не подкрепить справкой, предоставленной органом опеки. Без неё сделку не оформят.

Свидетельство о рождении ребёнка

Интересы несовершеннолетних при продаже жилья защищаются особо. Поэтому удостоверяют, что они зарегистрированы и проживают по данному адресу и запрашивают свидетельство о рождении. Разумеется, если у ребёнка ещё нет российского паспорта, выдаваемого в 14-летнем возрасте.

Когда в сделке с недвижимостью затрагиваются права и интересы детей, к проверке документации необходимо подходить с особой тщательностью и скрупулёзностью. Закон не позволит оставить несовершеннолетнего россиянина без аналогичной жилплощади.

Заявление о регистрации договора при долевой покупке квартиры в новостройке

Продавцу понадобится получить от застройщика согласие на переуступку тех самых прав, которые принадлежат ему по ДДУ. Придётся проверить, в порядке ли имеющаяся у застройщика разрешительная документация. Иначе дальнейшие действия теряют смысл.

В заявлении застройщику продавец указывает что:

  • он выплатит оставшуюся часть долга;
  • расплачиваться станет покупатель, как новый собственник.

Без письменного согласия компании-застройщика справку не получить. Пользуясь ситуацией, она не преминет получить за это свою долю, исчисляемую от суммы продажи квартиры. Как правило, застройщики за согласие на переуступку (справку об отсутствии задолженности) берут 5%.

Договор о долевом участии

После того как справка от компании-застройщика запрошена и получена, стороны сами собирают и проверяют прочие необходимые документы. Продавец должен урегулировать отношения с банком, предоставившим ипотеку для покупки квартиры в новостройке. По обыкновению, банк-кредитор требует рассчитаться по ипотеке.

Между собой продавец и покупатель подпишут соглашение о переуступке прав собственности.

Когда может не быть правоустанавливающих документов

Как ни удивительно, но вовсе не редкость, когда самые необходимые справки на собственную жилую недвижимость продавцу найти не удаётся.

Первое, что нужно сделать – направить запрос в Росреестр на предоставление выписки из ЕГРН. С ней заключение ДКП станет возможным.

Не всегда Росреестр сможет удовлетворить запрос. Ведь квартира могла:

  • не состоять на кадастровом учёте;
  • находиться в собственности со времени, когда федеральный реестр ещё не заработал (до 1998 года).

Тогда придётся обращаться:

  • к муниципальному органу, предоставлявшему жильё;
  • в БТИ.

В конечном счёте можно сослаться на понятие приобретательной давности, зафиксированное в п. 1 ст. 234 ГК РФ. Соблюдая выставленные к владению недвижимостью условия (добросовестность, открытость и непрерывность) 15 лет, владелец вправе стать обладателем права собственности. И зарегистрировать его в существующем порядке.

Полезное видео

Спокойный и обстоятельный восьмиминутный рассказ опытного барнаульского агента по недвижимости пригодится готовящемуся к встрече с владельцем квартиры покупателю. Риелтор поясняет, как правильно отстаивать свои интересы. Особое внимание она обращает на необходимость самостоятельно проверять имеющуюся у продавца документацию.

Не стоит в этом вопросе всецело полагаться на специалистов, подключающихся к оформлению ДКП. Ведь с неприятными последствиями допущенной небрежности придётся разбираться самому.

Заключение

Покупатель вправе запросить у продавца при покупке квартиры солидный перечень документов, чтобы самостоятельно удостовериться в юридической безупречности предстоящей сделки. Чего-то у продавца может и не оказаться. Если он заинтересован продать жильё побыстрее и не прибегая к обману, то постарается упущения исправить.

Не испытывая доверия к другой стороне или её возможностям действовать оперативно, покупатель и сам может проверить подлинность некоторых сведений.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 455-12-41 Москва, Московская область
+7 (812) 426-14-65 Санкт-Петербург, Ленинградская область
+7 (800) 500-27-29 доб. 529 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)
Обратите внимание:

Читайте также:
Поделиться:
Поставьте вашу оценку:
(голосов: 1, средний балл: 5,00 из 5)
Загрузка...

Добавить комментарий
Войти с помощью: