На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

Многих интересует, как приобрести жильё в Москве либо ином городе страны, нужен ли риэлтор для этого или можно справиться своим силами? Рассмотрим пошаговый процесс, как найти, снять квадратные метры, что за инструкция при оформлении необходимой документации, а также что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке в целом.

Когда выгоднее покупать

Желая осуществить покупку квартиры на вторичном рынке, пошаговая инструкция гласит, что нужно учитывать время, когда это лучше всего делать. Так, специалисты утверждают, что наиболее благоприятный период для приобретения недвижимости – это весна и осень. Именно тогда активизируется рынок. А вот зимой, во время праздников, и летом, когда в разгаре отпускная кампания, спрос и предложение на подобные объекты значительно ниже.

Как покупать на вторичном рынке

Разбирая, как купить квартиру на вторичном рынке, важно учитывать, что процедура покупки квартиры у собственника, как самостоятельно, так и через агентства, предполагает от гражданина выполнять некие действия в определённом порядке. Рассмотрим алгоритм, как приобретается вторичка:

• поиск подходящего варианта;
• осмотр квадратных метров;
• проверка реализатора;
• проведение переговоров;
• заключение ДКП;
• регистрация соглашения в Росреестре.

Поиск квартиры

Определяя, как правильно купить квартиру, выделяют два способа, как возможно организовать процесс покупки:

• самостоятельный;
• через риелтора.

Первый предполагает, что потенциальный покупатель сам будет заниматься всей процедурой. Думая, с чего начать покупку квартиры в таком случае для начала стоит изучить рынок недвижимости на наличие в нём предложений. Нужно определить среднюю цену, сколько будет стоить квартира, отвечающая вашим критериям. Просматривать объявления можно в интернете, в газетах или даже на столбах, где их сейчас множество.

Если вы хотите сберечь деньги, важно следить за тем, чтобы интересуемые вас квадратные метры продавал владелец квартиры, а не посредник. Если же имеются финансовые возможности и желание переложить все эти задачи на кого-то другого – можно обратиться в риэлтерское агентство. Его специалисты помогут не только найти подходящий вариант, но и оформить всю сделку до конца.

Осмотр жилплощади

Подходящее помещение выбрано. Дальнейший порядок действий гласит, что необходимо произвести осмотр квартиры перед покупкой. Посмотреть объект рекомендуется очень внимательно. Важно, чтобы квадратные метры соответствовали описанию заявленным требованиям, а также фотографиям, если такие были опубликованы в объявлении.

Обратите внимание, что смотреть квартиру перед покупкой – это стандартная процедура, не требующая дополнительных капиталовложений. Если при просмотре жилья у вас требуют за это дополнительные деньги – будьте уверены, вы попали на мошенников. Хозяину объекта не менее важно, смотрите вы помещение или нет, ведь он заинтересован, его реализовать. Согласитесь, мало кто хочет совершать покупку, предварительно её не видя, особенно когда речь идёт о таком дорогостоящем приобретении.

Проверка продавца

Ещё один момент, на который стоит обратить внимание при покупке квартиры, это владелец имущества. Следует обращать внимание, чтобы при осмотре объекта вам его показывал настоящий собственник. Конечно, при продаже вторичного жилья продавец может также обратиться за услугами риелтора, однако при осмотре квартиры он всё равно присутствует. Он рассказывает всё, что нужно знать покупателю о приобретенной недвижимости, возможно, даёт какие-то советы. Он же будет и подписывать всю документацию.

Мошенники часто создают ситуации, при которых перед покупателем оказывается вовсе не владелец выставленного на продажу объекта недвижимости. В рассматриваемой сделке заинтересованы обе стороны, поэтому каждая из них должны присутствовать на всех этапах её заключения.

Документы на квартиру и сопутствующие

Далее, нужно проверить, чтобы на продаваемый объект имелась вся правоустанавливающая документация. Если мы покупаем жильё, обычно привлекает внимание тот факт что надо, чтобы, лицо, указанное собственником квартиры по документам, совпадало с тем гражданином, который позиционирует себя как ее хозяин. При этом сторона должна предоставить вам именно оригиналы всех материалов. В крайнем случае нотариально заверенные копии. Если продавец отказывается это делать и даёт на ознакомление только простые копии – существует большая вероятность, что вас хотят обмануть. Более подробно о документах читайте здесь.

Проведение переговоров

Убедившись, как безопасно купить помещение, если всем сторонам всё подходит, можно грамотно обсудить нюансы сделки. На этом этапе оговаривается цена вопроса, особенности  и сроки передачи объекта, прочее.

Заключение договора купли-продажи

Правила покупки недвижимости гласят, что грамотно составленная документация является залогом успешной сделки. Поэтому важно уделить особое внимание процедуре составления договора купли-продажи квартиры. Не спешите подписывать бумаги, не прочитав их полностью и не убедившись, что в них прописаны все условия, оговорённые вами с контрагентом ранее.

Регистрация договора в Росреестре

Покупать квартиру – процедура не из быстрых. Помимо всех подготовительных мероприятий, осмотров, переговоров и составления требуемых документов, имущество перейдёт в собственность новоиспечённого владельца только после внесения соответствующих сведений в Росреестр. Для этого подписанное сторонами соглашение потребуется зарегистрировать.

Порядок оформления

Как уже было отмечено, чтобы реализовать вторичное жилье, нужно заключить договор купли-продажи, а также зарегистрировать его, что станет уже заключительным этапом проводимой сделки. Сам документ может составляться в простой форме, только если речь не идёт о продаже долевой собственности. Такая бумага по новым правилам потребует нотариального удостоверения.

Для регистрации соглашения в Росреестр потребуется подать целый пакет материалов, о чём поговорим далее. Сделать это можно лично посетив орган, или же воспользовавшись услугами МФЦ. Второй вариант займёт немного больше времени, однако, он более удобный, так как тогда данным вопросом от начала и до конца займётся сотрудник центра. Кроме того, вам скажут точную дату и время, когда можно будет прийти уже за готовой документацией.

Процесс сделки также предполагает передачу денег. Как это будет происходить, стороны договариваются заранее, часто даже прописывают этот момент в тексте соглашения.

Так, организовать передачу средств можно одним из следующих способов:

• передача денег лично в руки (используется крайне редко, так как речь идёт обычно о довольно-таки крупных суммах);
• перевод средств с одного счёта на другой;
• использование банковской ячейки.

Контрагенты также согласовывают, на чьи плечи лягут дополнительные расходы. Так, к примеру, услуги нотариуса чаще всего оплачивает покупатель, а вот госпошлину за госрегистрацию стороны делят пополам. Хотя ничто не мешает прописать им в соглашении и другие варианты.

Документы

Возвращаясь к шагам, которые необходимо проделать, чтобы гарантировать себе безопасность сделки, нужно остановиться более детально на её документальной составляющей. Начинать нужно с договора купли-продажи. Важно проследить, чтобы в нём были прописаны все существенные условия, а именно:

• данные контрагентов;
• точный адрес, по которому расположен объект;
• подробное описание недвижимости;
• стоимость квадратных метров;
• ведомости о владельце жилья;
• порядок и условия проведения оплаты.

При желании на бумаге можно прописать и другие положения. Например, касающиеся тех же дополнительных расходов.

Обязательным приложением к договору является акт приёма-передачи квартиры.

Чтобы зарегистрировать договор, сторонам потребуется предоставить в Росреестр следующие бумаги:

• паспорта;
• правоустанавливающую документацию на объект;
• доверенность (если одна из сторон действует через представителя);
• заявление;
• выписку из ЕГРН;
• выписку из домовой книги;
• техпаспорт на квартиру;
• справку об отсутствии задолженности;
• согласие супруга (если операцию совершает гражданин, пребывающий в браке);
• разрешение органов опеки (если владельцем имущества выступает несовершеннолетний);
• квитанцию об оплате госпошлины.

Вы можете заказать выписку из ЕГРН онлайн здесь или через виджет ниже всего за 190 рублей! Круглосуточно, всего за 5 минут, вы получите полную информацию об объекте недвижимости по официальным данным Росреестра.

А также в регистрирующую инстанцию потребуется подать несколько экземпляров самого договора.

Правила покупки

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке гласит, что спешить в таком деле не стоит. Как правило, в рассматриваемой сфере встречается множество недобросовестных как продавцов, так и покупателей, желающих наживаться на чужой неопытности либо незнании. Так, покупка помещения должна происходить с учётом следующих моментов:

• Аванс. Часто реализаторы хотят, чтобы предполагаемый клиент выплатил им аванс. Он послужит гарантией того, что покупатель не передумает и всё-таки купит объект. Для последнего же это гарантия, что продавец снимет квартиру с продажи. Авансирование покупки – это нормальная практика, которую давно знает весь рынок недвижимости. Однако, важно, чтобы подобная процедура также была задокументирована.

С этой целью подобное положение прописывается в договоре купли-продажи либо же по данному поводу составляется отдельное соглашение. Сумма аванса может рассчитываться в процентах (наиболее часто берут 5% от общей стоимости жилья) или же быть фиксированной. В документе также важно прописать последствия срыва предполагаемой сделки, а также штрафные санкции за отказ от её совершения.

• Расписка. В случае авансирования, соглашение об авансе – не единственный документ, который придётся составить. Факт передачи денег засвидетельствуется распиской. Её продавец составляет от руки непосредственно в момент получения средств. Если покупатель платит деньги сразу после подписания соглашения об авансе, отдельную бумагу в виде расписки можно не составлять. В таком случае делают соответствующую запись прямо на оборотной стороне соглашения.

Нюансы при покупке квартиры на вторичном рынке

Разбирая подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке, важно отметить, что обращать внимание нужно не только на вопрос передачи денег. Контрагентам также потребуется урегулировать следующие моменты:

• когда продавец и члены его семьи выпишутся из квартиры;
• когда состоится фактическая передача квадратных метров;
• какие вещи останутся в помещении и перейдут во владение покупателя;
• до какого момента реализатор планирует вывезти все оставшиеся вещи.

Все вышеперечисленные нюансы нужно решить ещё до подписания бумаг. Кроме того, на практике встречаются ситуации, когда в процессе оформления документации продавец вдруг поднимает цену. Чтобы такого не случилось, желательно зафиксировать её, к примеру, в предварительном договоре. Настоять на старой цене покупатель с большим успехом сможет, если был подписан договор аванса, и в пользу реализатора была сделана предоплата.

Риски. Как не дать себя обмануть

В сделках с недвижимостью могут обмануть на каждом шагу. Покупая вторичку, рассмотрим некоторые моменты, чтобы не обманули вас лица, настроенные на мошеннические действия.

1. Совершение сделки по доверенности. Мошенники часто обманывают именно путём составления доверенности, объясняя этим отсутствие хозяина квартиры. Следует проверять, чтобы документ был подлинным и нотариально удостоверенным. А лучше, конечно, иметь дело с самим владельцем жилья.
2. В роли контрагента выступает юрлицо. Организации зачастую продают новострой, а вот если продавцом вторички выступает юрлицо – это повод задуматься.
3. Объект приобретался за счёт материнского капитала. В таком случае недвижимость делится на всех членов семьи, в том числе и детей. Выписать их с квадратных метров и продать имущество можно только в том случае, если несовершеннолетние зарегистрированы уже в другой квартире.
4. Владелец жилья – лицо с ограниченной дееспособностью. Важно особое внимание уделить таким ситуациям, так как подобные сделки в дальнейшем могут оспариваться.
5. Недвижимость находится в совместной собственности супругов. Тогда потребуется согласие супруга на заключение подобной сделки.
6. Наличие обременений. Не стоит приобретать имущество, насколько бы оно ни казалось вам привлекательным, если оно находится в залоге, под арестом или же имеются большие неуплаченные долги.
7. Незаконная перепланировка. Если в квартире производятся какие-либо изменения — это должно быть оформлено документально. Если же всё проходило самовольно, есть вероятность, что с последствиями такой перепланировки придётся столкнуться именно вам.
8. Объект находится в долевой собственности. В таком случае другие собственники имеют преимущественное право покупки. Если они делать этого не хотят, потребуется их письменный отказ.
9. Дом пребывает в списке на расселение. Продавать такое имущество запрещено законом.

Покупаемый объект должен быть изучен вдоль и поперёк. Любой настораживающий момент должен привести к тому, что его купля-продажа будет приостановлена, а то и вовсе отменена.

Вопросы ответы

Рассмотрим несколько популярных вопросов, которые возникает во время купли-продажи квартиры.

Как проверить историю квартиры перед её покупкой?

Изначально перед приобретением недвижимости потребуется учесть личность продавца. После этого продаваемой квартирой можно поинтересоваться в Росреестре. Проверка проводится через выписку из ЕГРН, по которой видно определенные ведомости (кто владелец помещения, сколько прописано в нём лиц, характеристики объекта и другое).

Вы можете заказать выписку из ЕГРН онлайн здесь или через виджет ниже всего за 190 рублей! Круглосуточно, всего за 5 минут, вы получите полную информацию об объекте недвижимости по официальным данным Росреестра.

Образец выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, которую вы получите через виджет:

Образец выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, которую вы получите через виджет:

Как обезопасить себя при сделке по доверенности?

Зная, что человек продаёт объект недвижимости по доверенности, учитывайте, что она должна быть нотариально удостоверена. Кроме того, тот, кто приобретает жильё, должен обратить внимание чтобы она была не просрочена. Если срок действия доверенности не указан — срок её действия до года.

Полезное видео

Многие, желая купить недвижимость дешевле, обращаются к вторичке. Однако, процесс приобретения должен быть безопасный, а каждое действие взвешенным и продуманным. Поможет вникнуть в вопрос, как проверить квартиру, представленный ниже видеоматериал.

Заключение

Вторичный рынок пестрит предложениями приобрести квартиру в 2019 году. Однако, при этом важный и нужный шаг, который никак нельзя пропустить в этом случае – необходимость проверять не только интересуемый объект, но и его хозяина, а также всю представленную документацию. Это основные моменты, на что обратить внимание, покупая квартиру просто необходимо. Не забывайте: грамотный и правильный документ поможет защитить в случае необходимости свои интересы в суде.