Чем грозит незаконная перепланировка квартиры?

Незаконная перепланировка жилого помещения — проведение работ, которые приводят к изменению конфигураций объекта недвижимости, без предварительно полученного на это разрешения. Также незаконными эти работы считаются после получения разрешения, но с нарушением жилищного законодательства, строительных норм, санитарных и противопожарных требований. И чаще всего встречаются именно эти два варианта вместе.

На сегодняшний день факты самовольной перепланировки квартиры подтверждаются регулярно. Причиной этому выступает желание сэкономить средства и время, а также убеждённость в том, что о проведённых работах государственные органы не узнают. Последнее убеждение слишком шаткое, поскольку нередко о перепланировке сообщают соседи, по своим причинам (надоедливый шум или личная неприязнь). Кроме того, при совершении любой сделки с жильём незаконная перепланировка, согласование которой не проводилось, станет явной и скрыть её не получится.

Также следует учитывать, что незаконная перепланировка — это не только её несогласование, отсутствие разрешений и несоблюдение установленных норм, но и невыполнение пункта о вывозе строительного мусора.

Что находится под запретом

Для лучшего понимания нюансов, которые неизбежно приведут к неприятным последствиям и ответственности перед государственными инстанциями, стоит выяснить, что относится к понятию «незаконная перепланировка»:

• Изменения, которые привели к ухудшению жилищных условий как для жильцов квартиры, так и для других граждан, проживающих в доме;
• Переустройство жилого помещения в нежилое;
• Нанесение ущерба конструкции многоквартирного дома, несущим стенам;
• Демонтаж вентиляционных систем или их урезание;
• Повышенная нагрузка на несущую конструкцию всего дома;
• Перемещение отопительных систем на балкон или лоджию;
• Подключение подогрева пола от тепловой магистрали подачи горячей воды;
• Несоблюдение требований противопожарной безопасности;
• Изменения, которые привели к объединению жилого помещения с кухней;
• Факт штробления горизонтальных швов под электрическую проводку;
• Обустройство террасы или лоджии на втором этаже и выше;
• Прочие нарушения.

Согласование проведённых изменений после их завершения возможно, однако зачастую оно проходит с некоторыми трудностями, особенно при наличии существенных нарушений.

Возможные последствия

Есть несколько вариантов того, чем грозит незаконная перепланировка квартиры, которые варьируются в зависимости от обстоятельств и степени нарушения:

Меры воздействия государственными органами	Примечания
Выплата штрафа	Размер штрафа колеблется от двух до двух с половиной тысяч рублей для физических лиц
Требование вернуть жилплощади прежний вид	На данные работы даётся чётко установленный срок, в который нужно вложиться. Помещение необходимо вернуть в тот вид, который обозначен в документации Бюро технической инвентаризации
Вторичный штраф и подача искового заявления в суд на собственника квартиры	Если владелец отказался в установленный срок вернуть жилью прежний вид
Продажа квартиры с публичного торга без учёта мнения её владельца	Злостное невыполнение предписаний жилищной инспекции или суда. При этом все жильцы будут выселены, а полученные от продажи недвижимости деньги возвращаются собственнику с вычетом финансовых трат на судебные разбирательства

Выплата штрафа

Самовольная перепланировка любого жилого помещения, согласование которой не проводилось, в соответствии с действующим российским законодательством карается выплатой административного штрафа. Кодексом об административных правонарушениях незаконная перепланировка признается порчей жилого дома, оборудований, систем коммуникаций и пользованием ими не по назначению. Размер административного штрафа для физических лиц будет зависеть от месторасположения объекта недвижимости. Для юридических лиц эта сумма будет в несколько раз выше.

В данном кодексе самовольная перепланировка какого-либо жилого помещения рассматривается отдельными пунктами и статьями. Там же предусмотрены и суммы штрафов в соответствии с тем или иным случаем.

Если собственник квартиры подал исковое заявление в суд, чтобы сохранить сделанную перепланировку, не возвращая жилью прежний вид, и суд удовлетворил этот иск, то это не освобождает собственника от положенной административной ответственности и уплаты штрафа. При этом любое требование к владельцу со стороны администрации не воспрещает ему подать ответный иск для узаконивания проделанных работ с изменением конфигурации объекта недвижимости.

Злостные нарушения

К злостным нарушениям относится неуплата штрафа, предписанного жилищной инспекцией, игнорирование требований вернуть квартире прежний вид или проведение работ, которые не вложились в выделенный на них срок. В таких случаях органы жилищной инспекции подадут на владельца жилого помещения исковое заявление в суд. Это может привести к двум вариантам развития событий:

• Продажа жилплощади с публичного торга. Владелец получит денежную сумму от продажи квартиры с вычетом расходов на судебные издержки, траты инстанций и прочее. Новый владелец получает от государства требование обязательно вернуть жилью прежний вид;
• Выселение из неприватизированной квартиры, полученной по договору социального найма у муниципалитета. Денежная компенсация не предвидится, а новому жильцу, так же как и в первом варианте, необходимо будет вернуть жилплощади прежний вид.

Трудности сделок

Владельцу квартиры не удастся в любой момент и без трудностей совершить какую-либо сделку с объектом недвижимости, в котором была проведена незаконная перепланировка. Продать такое жильё можно, однако при этом собственник теряет немалую сумму, поскольку стоимость такой недвижимости снижена. Если потенциальный покупатель хочет приобрести жильё в ипотеку, банк ни за что не выдаст кредит на покупку квартиры с незаконной перепланировкой, то есть продать недвижимость такому покупателю будет невозможно.

Если изменение конфигурации было незначительным, то продажа жилья вполне возможна. При этом потенциальный покупатель должен быть обязательно осведомлён о нарушениях. Между сторонами подписываются документы, подтверждающие эту осведомлённость. Кроме того, в документе нужно указать, что покупатель согласен вернуть квартире её прежний вид после приобретения или же узаконить их в бюро технической инвентаризации. Разумеется, это немалые расходы, поэтому продавцу придётся снизить стоимость на определенную сумму.

Эта сумма зависит от масштаба изменений и в каждом случае будет разной. В среднем цена уменьшается на пятнадцать-двадцать процентов от рыночной стоимости квартиры.