Можно ли продать жилой дом без земельного участка?


Земельный кодекс Российской Федерации чётко регламентирует правила и требования относительно вопроса можно ли продать дом или иное строение, не продавая при этом территорию, на которое этот объект находится. В 35 статье говорится о том, что любые постройки, которые находятся на участке земли, подлежат отчуждению только совместно, если право собственности на оба объекта недвижимости принадлежит одному и тому же владельцу.

prodazha-doma-s-uchastkom-05Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что продать дом без земли, имея в собственности оба этих объекта, невозможно. В сделках они всегда фигурируют вместе, несмотря на то, что территория и здание — это разное имущество, имеющее личные кадастровые номера, перечень правоустанавливающих и прочих документов. При этом не имеет значения, к какой категории относится недвижимость и завершено ли строительство. То есть, ни продажа, ни покупка одного только здания невозможна, если земля под ним находится в собственности другого человека. Это обязательное условие, при нарушении которого сделка будет признана недействительной.

Однако продать дом без земельного участка, в некотором смысле, не так уж и невозможно.

Могут ли быть исключения

Поскольку по закону здание не может продаваться без участка земли, а земля – без здания, расположенного на ней, это правило будет длиться столько же, сколько будут существовать эти объекты недвижимости. Проданный дом или иное строение всегда переходит в собственность нового владельца вместе с соразмерной территорией земли. Несмотря на то, что при продаже этих объектов составляются сразу два договора, в договоре купли-продажи постройки всегда упоминается и земля. Если в документах нигде не упоминается участок, это весомая причина для аннулирования сделки и отчуждения имущества.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-87-35 Москва, Московская область
+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область
+7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

16ddb231e50d09b6250f4c3f0f1db360Несмотря на это, четвёртый пункт 35-й статьи Земельного кодекса Российской Федерации упоминает о некоторых исключениях неотъемлемой передачи земли вместе со зданием:


  • Отчуждение доли строения, если выделить ее с землёй не представляется возможным;
  • Изымание земли из оборота.

Исходя из этого, можно сказать, что продажа жилого дома или иного строения не обязательно должна быть вместе со всей территорией. Нынешний собственник имеет право на отчуждение той части территории, на которой находится постройка. Такой вариант подразумевает, что сначала необходимо будет оформить раздел территории на два отдельных недвижимых объекта, каждому из которых будет присвоен новый кадастровый номер.

Бумаги для продажи

Чтобы продать дом без земельного участка или с некоторой её частью после раздела территории, необходимо подготовить список документов, необходимых для сделки, а именно:

  • Оригинал личного паспорта владельца постройки;
  • menaСвидетельство о государственной регистрации прав собственности на здание;
  • Кадастровый паспорт и план, технический план;
  • Бумаги, удостоверяющие основания появления права на недвижимость. Это может быть дарственная, завещание, свидетельство о наследовании, договор обмена, покупки, ренты, прочее;
  • Договор купли-продажи строения;
  • Передаточный акт объекта.

Вместе с этим и аналогичным перечнем бумаг на участок, документы подаются в регистрационный орган. После того, как будет оформлено свидетельство прав собственности на покупателя, продавец полностью теряет свои права на эту недвижимость. До этого момента можно аннулировать сделку с минимальными потерями. После – только через суд, дорого, долго и не всегда успешно.

Важно убедиться, что договор продажи составлен правильно. Для этого имеет смысл обратиться к опытному юристу. Кроме того, для личной подстраховки желательно заверить документ нотариально.

Поэтапный процесс с землей

publication_249102_imgaabc713a99fe935478a4318309b85c93На сегодняшний день существует немало частных организаций, которые предоставляют свои услуги по продаже недвижимости, специализируясь даже на самых непростых случаях. Не имея личного опыта с подобными сделками, целесообразно обратиться к таким посредникам, тщательно проанализировав их репутацию и проверив государственную лицензию на оказываемую деятельность.

Поскольку продажа здания без земли это процедура с определёнными нюансами, необходимо знать ее последовательность и особенности.

Последовательность оформленияПримечания
Выяснение наличия правоустанавливающих документов на землюПри отсутствии, их необходимо в срочно оформить.
Получение бумаг на участокКадастровый паспорт и план, техническая документация. Кадастровая документация не обязательна только в том случае, когда площадь территории маленькая.
Выяснение площади земли, отведённой под зданиеИзмерять следует с помощью соответствующих специалистов, которые выдадут официальное заключение.
Вызов специалистов для земельных работПроцедура межевания, составление плана территории и топографическая съёмка каждого отдельного объекта

 

Будьте внимательны!

Последние изменения в законодательстве могли быть не отображены в данной статье, в связи с этим статья могла утратить юридическую актуальность. В случае возникновения вопросов обязательно обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу через форму ниже.


Обратите внимание:
БезобразноПлохоСойдетХорошоГодится (4 оценок, среднее: 4,75 из 5)
Загрузка...
Комментарии
  • Ольга
    22.04.2020 10:04

    Добрый день! 1/2 часть 2-х квартирного жилого дома приобретена организацией в 1999 году. По ордеру квартира предоставилась для проживания мне и двум детям. В 2014 году квартира оформлена в собственность, в ней проживаем по настоящее время. При оформлении земельного участка в собственность, выяснилось что земельный участок в собственности продавца согласно Свидетельства права на землю от 15.11.1997 года, присвоен кадастровый номер, в ЕГРП участок не зарегистрирован. Согласно ст 35 ЗК РФ мы можем как-то оформить земельный участок на себя? Обращаться в суд целесообразно?

    Ответить
  • галина
    31.10.2018 12:02

    здравствуйте,я являюсь собственником дома а земля на моем отце могу ли я продать дом?

    Ответить
    • 31.10.2018 13:09

      Здравствуйте, Галина!
      Конечно можете продать жилой дом без земельного участка.

      Статья 35 ЗК. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение.
      1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

      Вероятнее всего покупатель захочет купить и землю — дом у вас купит, землю у отца.

      Ответить
Добавить комментарий