Договор найма жилого помещения

Сегодня каждый владелец жилой недвижимости вправе распоряжаться ею на своё усмотрение, если это не противоречит действующему российскому законодательству. При этом собственниками могут выступать как физические, так и юридические лица, которые могут сдать своё жильё частично или полностью в наём или аренду. Эти два понятия с юридической точки зрения не идентичны, кроме того, существуют разные формы сделок.

Понятие найма и аренды

Наём жилого помещения осуществляется в соответствии со статьёй 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также должен отвечать нормам, установленным жилищным законодательством, учитывая особенности региональных законодательных актов.

Сделка с передачей недвижимости во временной пользование обязательно оформляется в виде договора жилого найма помещения. Аренда применила в частности под ведение коммерческой деятельности. Условия стороны могут устанавливать самостоятельно, однако важно учесть, что только физические лица могут быть и нанимателями, и наймодателями, в то время как юридическое лицо может выступать только арендодателем (наймодателем). Кроме того, в данном случае сделка между физическим и юридическим лицом исключает сделки поднайма (субаренды).

Независимо от видов найма жилья сделка может иметь возмездный характер (помещение предоставлено на условиях оплаты), консенсуальный (когда одна из сторон несёт обязательства по предоставлению жилья) или взаимный (возникновение прав и обязанностей у обеих сторон).

Договор найма

На территории Российской Федерации выделено две разновидности договора о найме жилья между физическими лицами и (или) с участием юридических:

• Наём муниципальной (социальной) жилой недвижимости, когда в любом случае собственником является юридическое лицо;
• Соглашение между двумя частными лицами, именуемое коммерческим.

В первом случае, как правило, вопросов о том, что это за сделка, не возникает, а во втором часто бывает путаница.

Несмотря на то что в Гражданском действующем кодексе Российской Федерации все правила и требования к социальному и коммерческому найму зафиксированы, есть и общие положения, которые должен учитывать каждый договор аренды жилого помещения:

• Статья 671, пункт первый — что представляет собой данный документ;
• Статья 674 — форма заключаемого соглашения;
• Статья 675 — нюансы при переходе собственнических прав от одного лица другому при действующей сделке найма;
• Статья 678 — обязанности, возлагаемые на нанимателя;
• Статья 680 — положения о временных жильцах;
• Статья 681 — как осуществляется ремонт объекта договора;
• Статья 685, пункты от первого до третьего включительно — субаренда.

В Гражданском кодексе РФ статья 672 является единственной, в которой можно найти ответы относительно социального найма квартиры или комнаты.

Структура, понятия и содержание

Частный договор найма жилого помещения является обязательным, однако многие граждане пренебрегают им, не желая оформлять сделку официально и платить налог. С одной стороны, это удобно и выгодно, с другой — очень велики риски для обеих сторон и никакой защиты — со стороны государства, если вы окажетесь обмануты. Не регистрируются договоры найма жилого помещения, если они заключаются на срок менее одного года.

Посмотрев шаблоны, которых сегодня в сети великое множество, каждый может составить свой договор аренды жилья самостоятельно. В данном случае унифицированной формы и бланков нет. Используя образец договора найма жилого помещения, вы можете вносить любые дополнительные пункты или убирать имеющиеся, однако не рекомендуется ограничивать текст только реквизитами, описанием жилья и суммой оплаты. Важно зафиксировать в документе, кто обязуется оплачивать коммунальные счета. Несмотря на то что в соответствии со статьёй 678 Гражданского кодекса это должен делать наниматель, стороны вправе договориться иначе или разделить коммунальные платежи на двоих (спектр для раздела большой, сюда входит электричество, Интернет, отопление, водоснабжение, газ и прочее).

Если сделка долгосрочная, имеет смысл зафиксировать, кто будет отвечать за ремонт арендуемого помещения. Стандартно за капитальный отвечает собственник, а за текущие — наниматель, но, опять же, разрешено оговорить свои условия.

Сроки договора найма жилого помещения ограничиваются пятью годами, в отличие от ситуации с муниципальной жилплощадью. При этом владелец вправе прописать особые условия касательно проживания, например запретить содержать домашних животных или проживать с детьми.

Нюансы

В качестве нюанса следует сразу выделить отдельный вид — наём жилого помещения, которое относится к специализированному жилому фонду. Он осуществляется по правилам, зафиксированным в четвёртом разделе Жилищного кодекса, действующего на территории Российской Федерации. Некоторые отдельные положения можно найти также в третьем разделе, в пятом пункте 100-й статьи.

Данный вид договора найма жилого помещения распространяется на недвижимость, предназначенную для отдельных категорий населения, и выдаётся по особым правилам. В данном случае, по Жилищному кодексу, речь идёт о таком жилье, как:

• Служебное, в соответствии со статьёй 93;
• Общежития, в соответствии со статьёй 94;
• Маневренный фонд, статья 95;
• Дома, относящиеся к системе социального обслуживания граждан, статья 96;
• Временное жильё для поселения переселенцев (вынужденных) и для граждан, признанных беженцами, в соответствии со статьёй 97;
• Жильё, выдающееся для обеспечения социальной защиты отдельной категории населения, статья 98.

Важно отметить, что использовать жильё как помещение специализированного фонда допустимо исключительно после того, как оно будет официально к таковому отнесено и будет соответствовать определённому перечню требований. Подобные решения принимаются муниципальными и государственными органами.

Шаблон

Шаблон документа выглядит следующим образом:

Образец

Унифицированной формы для договора жилого найма нет, поэтому его можно составить самостоятельно, включив в документ те пункты и условия, которые необходимы именно в вашей сделке.

Образец готового документа можно посмотреть по ссылке можно скачать по тут.

Договор социального найма

Ссылаясь на часть первую статьи 672 в Гражданском кодексе, муниципальный и государственный жилой фонд подразумевает передачу жилья гражданам по договору социального найма. Поскольку сегодня такой недвижимости мало, в очереди приходится стоять долго. При этом попасть в эту очередь может не каждый желающий, а только лица с российским гражданством, отвечающие ряду требований, и когда в ситуации что-либо меняется в лучшую сторону, с очереди снимают.

После того как в Российской Федерации стал функционировать Жилищный кодекс, был утверждён типовой договор аренды, полностью и подробно регулирующийся законом. Со своей стороны, положения Гражданского кодекса ориентируется на нормы жилищных положений субсидиарно. Чтобы не вникать в суть слишком глубоко и не запутать самих себя, вам следует знать, что социальный наём урегулирован полностью гражданским и жилищным российским законодательством.

По условиям сдачи социального жилья владелец, он же муниципалитет или государство, передаёт физическому лицу (далее — нанимателю) жилое помещение из учётного фонда. При этом наниматель имеет право проживать в предоставленной ему недвижимости, обязуясь оплачивать коммунальные услуги, но не имеет права полноценно распоряжаться таким имуществом. Впрочем, в дальнейшем можно оформить приватизацию.

Образец договора социально найма жилого помещения можно скачать тут

Договор коммерческого найма

Договор найма жилого помещения между физическими лицами или между юридическим и физическим лицом в литературном наименовании является коммерческим, то есть приносящим прибыль. Однако российское законодательство не содержит в себе такого понятия вовсе, поэтому приходится ссылаться на статью 671 Гражданского действующего кодекса РФ, первый пункт с общими определениями.

Гражданское законодательство в целом рассматривает коммерцию как предпринимательство. По сути, в аренду можно передавать недвижимость для ведения коммерческой деятельности, но речь идёт о нежилом помещении, даже если оно в жилом многоквартирном доме. Жилплощадь, которая не переведена в нежилой фонд, использоваться для предпринимательской деятельности по закону не может. В случае с передачей объекта жилищного фонда речь идёт о найме, где нанимателем может быть исключительно физическое лицо.

В качестве наймодателя может быть и юридическое лицо, и отдельный гражданин, который имеет документы, удостоверяющие его право собственности на недвижимость. Эти документы дают ему право распоряжаться ею и заключать сделки с другими людьми. Важным отличием между коммерческим и социальным договорами является то, что для коммерческого не важно, какое гражданство у нанимателя и есть ли оно вообще.

Образец договора коммерческого найма можно скачать тут

Договор поднайма жилого помещения

Сдача жилой квартиры в поднаём между частными лицами довольно не распространённая сделка, но имеет место быть. На практике такие договора больше касаются квартир, которые находятся в социальном найме, то есть принадлежат муниципалитету или государству напрямую. Разумеется, чтобы наниматель имел право заключить подобное соглашение, ему необходимо разрешение собственника, в данном случае – государственного органа. Это возмездная сделка, и вся ответственность за поднаём лежит на первом нанимателе, независимо от того, что разрешение даёт владелец. При этом последний одобряет также жильцов и лиц, которые могут зарегистрироваться в квартире, если поднаём долгосрочный.

Образец договора поднайма жилого помещения можно скачать тут

Регистрация договора

Если сроки договора найма жилого помещения превышают один год, то есть когда сделки являются долгосрочными, они подлежат государственной регистрации. В ином случае регистрировать их нет необходимости. На кого возлагаются обязанности по регистрации – прописывается в условиях договора индивидуально, так же, как и кто будет нести финансовые траты, связанные с этим. По умолчанию всё это ложиться на собственника.

Поскольку заключается договор на возмездной основе, считается, что собственник получает прибыль, а значит, должен уплачивать налоги. Бегая от данной обязанности, он нарушает закон и должен это осознавать, поскольку любой конфликт с соседями или асоциальное поведение квартирантов спровоцирует явку государственных органов и о незаконной сделке может стать известно, а это штраф.

Какой будет сумма налогообложения, зависит от того, кто является арендатором. Юридические лица в данном случае не платят в разы больше, чем физические (граждане), как в других сделках, поскольку изымаются единые ежемесячные тринадцать процентов от арендной платы. Соответственно, размер налога непосредственно зависит от того, сколько платит наниматель по условиям договора найма, аренды жилых помещений.

Однако стоит учитывать, что данная налоговая ставка может быть увеличена в том случае, если плата за наем жилого помещения превышает сумму минимальной заработной платы в несколько раз. Размер повышенной ставки — семнадцать процентов.

Договор аренды

В законодательстве, действующем сегодня, не выделены отдельные соглашения для коммерческого найма квартир, то есть аренды. Поэтому такие сделки осуществляются по общим правилам, зафиксированным в Гражданском кодексе. По сути, структура ничем не отличается, меняется лишь вид использование и назначение. При этом арендующим лицом может быть предприниматель или организация, которой, например, требуется снять жильё для своих командировочных сотрудников.

Структура, понятия и содержание

Перед составлением договора аренды квартиры необходимо посмотреть готовый пример такого документа и составить для себя простой список того, что именно вы хотите включить в документ.

Стандартная структура документа:

1. 

   Кто выступает сторонами, подписывающими контракт.

2. Описание объекта сделки и места его расположения (желательно расписать максимально подробно в отдельном акте приёма-передачи).
3. На каком основании арендодатель владеет данной недвижимостью и имеются ли совладельцы.
4. Какова сумма ежемесячной оплаты (чёткий размер, который не меняется).
5. До какого числа каждого месяца и каким образом будет производиться оплата.
6. Чем собственник разрешает пользоваться нанимателю в сданной квартире (имеет смысл, если сдаётся комната, а не вся жилплощадь).
7. Кто платит за коммунальные услуги.
8. Когда владелец имеет право приходить проверять состояние жилья (обычно не чаще, чем раз в месяц, назначается конкретный день, время).
9. Кто, помимо самого нанимателя, будет проживать с ним в квартире.
10. Порядок компенсирования нанесённого ущерба, если такое случится.
11. Иные условия, на усмотрение сторон.

Акт приёма-передачи, о котором упоминалось, не является обязательным документом, но относится к очень рекомендованным, поскольку только с его помощью можно доказать, что именно и в каком состоянии было на момент сдачи жилплощади в наём.

Образец акта приёма-передачи можно скачать тут

Нюансы

В соответствии с договором и действующим законодательством сделка может быть расторгнута досрочно, независимо от того, заключается она на полгода или на пять лет. Инициатором вправе выступать и арендодатель, и наниматель. Сообщить о преждевременном прекращении сделки сторона обязана в письменном виде, официальным заказным письмом не менее чем за десять дней до расторжения контракта.

Более того, есть основания, на которых собственник по закону может расторгнуть соглашение в одностороннем порядке:

• Квартиросъёмщик не платит в течение двух месяцев и более;
• Наниматель нанёс жилому помещению существенный ущерб, отказываясь компенсировать понесённые владельцем убытки в полном объёме;
• На арендованных квадратных метрах ведётся предпринимательская деятельность или жильё иным способом используется не по назначению.

Инициатором расторжения сделки может быть квартиросъемщик, если помещение оказалось непригодным для проживания (как пример — неисправность систем водоснабжения). Однако в данном случае всё зависит от того, был ли акт приёма-передачи и что в нём написано.

Шаблон

Шаблон документа выглядит следующим образом:

Образец

После того, как все условия между сторонами оговорены, или заранее договор аренды можно составить на своё усмотрение. Особых требований к нему нет, главное – это соблюдение всех реквизитов.

Образец аренды жилого помещения можно скачать тут

Договор субаренды

Преимущественно используется между юридическими лицами. Суть договора заключается в том, что арендатор сдаёт в субаренду квартиру арендодателя и разницу от сделки получает в свой карман. Очень важно в первоначальном соглашении оговорить этот момент, саму возможность субаренды, так как владелец может её, как разрешить, так и запретить. При этом даже если пункт есть, согласие собственника должно быть оформлено отдельно, а перед этим арендатор обязан заранее уведомить его официально о своём намерении. Если эти условия соблюдены не будут, субаренда незаконна и всё может завершиться в зале суда.

Стоит отметить и тот факт, что срок субаренды не может быть дольше самой аренды. То есть, вы можете заключить сделку на меньший или на будет автоматически расторгнута, когда ваша сделка с собственником себя исчерпает.

Образец договора субаренды жилого помещения можно скачать тут

Регистрация договора

Как упоминалось, регистрировать краткосрочный договор аренды не обязательно и штрафы за отсутствие регистрационной отметки здесь не предусмотрены. Если же сделка подписана более, чем на один год, она всё равно будет являться законной без государственной регистрации. Стороны вправе самостоятельно решать, но должны помнить, что регистрация – это ваша дополнительная правовая защита. Оформляется таковая в любом отделении Росреестра или через Многофункциональный центр. При этом, поскольку сделка подразумевает получение прибыли, владельцу придётся уплачивать налоговый сбор.

Акт приема-передачи

Передаточный акт в найме и аренде является очень значимым документом. Несмотря на то, что он не обязателен и заключается на усмотрение сторон сделки, без него невозможно доказать, в каком состоянии и что именно было передано, если возникнет конфликт и придётся обращаться в суд.

Акт приёма-передачи полезен для обеих сторон и защищает их от неправомерных посягательств, с гарантией защиты интересов. Собственнику следует максимально подробно описать в документе, в каком именно состоянии он передаёт помещение, какие есть неисправности, если они есть, что исправно, какая техника стоит (вплоть до названия и моделей, так как указав просто «стиральная машина», можно обнаружить просто «стиральную машину», но не вашу, и доказать что-либо не получится).

Для арендатора это также своеобразная гарантия того, что собственник не будет выдвигать несуществующие претензии к состоянию помещения и обвинять в подмене имущества или воровстве, что сегодня не такая большая редкость.