Что такое сервитут земельного участка простыми словами

Если перевести значение юридического термина «сервитут» на простой язык, то мы поймём, что речь идёт о параллельном использовании земли или другого имущества. То есть, собственник никак не ограничивается в использовании недвижимости: он может продать её, подарить, сдать в аренду. Но право проезда, получения из этого участка воды, установки объекта электрообеспечения или строительства дороги, не может ограничиваться. У собственника просто исчезает право запретить использовать землю по всем тем правам, которые даёт сервитут.

Понятие сервитут — это довольно широкий перечень прав для того, кто получает разрешение на использование такой особенности применения земли. Однако в большинстве случаев, все они регулируются и личными, соседскими взаимоотношениями, и деловым взаимовыгодным диалогом с государством и жителями города, села.

Сервитут это …

Сервитут на земельный участок. Что это такое и какие дает ограничения? Как его применять на практике? Собственно, нет ничего в этом нового и необычного. Разве что с появлением защищённой законами, частной собственности на землю, появились и нормы закона для защиты прав собственников в определённых условиях и при конкретных обстоятельствах. По большому счёту такие ограничения вполне логичны, и делегировать законодательные нормы для легализации таких ограничений местной и федеральной власти, необходимо.

Используют такие несколько необычные юридические формы закрепления дополнительного обременения на право пользования достаточно часто. Но если раньше требовалось изъятие земли, выселение собственников, то сегодня во всех этих действиях, нет необходимости.

Вместо того чтобы частично реквизировать земельные участки или «разбавлять» собственность отдельными запретами, собственникам не ограничивают их право на использование земельных участков. Это юридическое определение, известное специалистам в юриспруденции как сервитут, применяют для защиты государственных и частных интересов на землю.

Что такое сервитут

Что такое сервитут земельного участка простым языком? Это право, которое оформляется для частного лица или государства, принять на себя часть распорядительных функций землёй. При этом право продажи участка сохраняется за собственником.

Земельный сервитут разрешает частным лицам и государству для общего блага частично закреплять за собой право использования земли, но по строго определённому назначению.

Что такое сервитут на земельный участок в частном порядке? Условно говоря — это право подойти к берегу речки или добраться до входа в дом, без специального ежедневного разрешения другого собственника. Что такое сервитут на земельный участок для общественных нужд? Это право властей или коммунальщиков через официальное решение, использовать фрагмент земли для общего блага.

Для чего, с какой целью могут быть выдвинуты такие ограничительные меры? Есть исчерпывающий перечень ситуаций, когда собственник земли обязан уступить часть своих прав в распоряжении землёй:

• для свободного доступа и перемещения по территории земельного участка граждан пешком или на авто в том числе, для подъезда к берегу реки, природного озера;
• для установки специальных объектов – знаков, вех, пунктов – в геодезической сети;
• для реализации проектов и обслуживания готовых сооружений для осушения территорий с избыточной влажностью земли;
• для закачивания воды в целях общественных нужд и для доступа к воде домашним животным;
• для перемещения домашних животных;
• для скоса сухой травы (сенокоса) и для выпаса животных по правилам, предусмотренным в конкретной местности и во временные промежутки, которые обусловлены;
• доступ в ограниченные законом периоды для охотников, рыболовов или для разведения рыбы;
• применение земель для энергетической, водопроводной, тепловой сети, сети для телефонной коммуникации, трубопроводного транспорта для газа, нефти, нефтепродуктов.

Законодательство также устанавливает четыре позиции федерального кодекса для обустройства дорог:

• для организации склада материалов;
• для строительств дорог и путей железнодорожного сообщения;
• для проектирования путей сообщения (автомобильные дороги, трубопроводный транспорт, другие коммунальные коммуникации) на местности.

Если расшифровать простыми словами слово «сервитут» на практике, это означает — использование земли с запретом противодействовать обладателю сервитутного обязательства. То есть даже после того, когда меняется собственник, ограничения — не снимаются.

Разделяя участок или передавая его в другие руки, собственник не может избавиться от такого ограничения.

Есть одно исключение из этого правила. Если сервитут не позволяет использовать землю по назначению, её просто изымают из собственности физлица или фирмы. Для реализации такого плана используют порядок, который прямо предусмотрен федеральным кодексом и общероссийским законом.

Для чего он необходим

Как мы отмечали, сервитут это право на бессрочное частичное распоряжение фрагментом (выделенной частью) земли. Основная цель такой нормы в законодательстве – это соблюсти основы и правила соседства с другими гражданами. А также такое ограничение может означать поиск компромисса между нуждами государства и конкретного собственника-гражданина.

Законодательная основа

Право сервитутов в основном указан в статьях действующего основного закона и кодекса по распоряжению земельными ресурсами. Речь идёт о статьях 23 и серии статей 39,23-39-26 ЗК

И также используется специализированное подзаконное законодательство, описывающее технологию использования и выдачи документов с обозначением ограничительных мер по земле.

Отдельная норма Гражданского кодекса регулирует взаимоотношения между собственниками смежных участков. Это статья 274 ГК РФ.

Частично взаимоотношения по этому направлению между собственниками, другими физлицами, юридическими лицами и государством, муниципалитетами, регулирует постановление Верховного Суда. Оно разъясняет права и обязанности сторон. В нём также прописаны процедуры, необходимые для оформления документа и обозначаются границы выполнимых требований и возможного решения конфликтов.

Пример ограничения

Рассмотрим конкретный пример использования земельного ограничения. После сооружения в границах санитарной зоны, без нарушения норм экологического и другого законодательства, построена база отдыха на берегу речки.

Собственники оградили территорию пляжа и потребовали от жителей города прекратить пользоваться пляжем, обосновывая, что доступ к воде не является обязательством.

Закон предусматривает возможность ограничить права на недвижимость и распоряжение землёй для собственников турбазы. Сервитут, который даст возможность свободного доступа на берег реки, могут получить жители города — собственник смежных участков или муниципалитет. Следует отметить, что возможно и судебное ограничение через решение суда, который имеет право изучить материалы и установить линии разграничения.

Виды сервитутов

По нормам земельного законодательства есть несколько видов сервитутных отношений с собственником. Различают частную и публичную разновидность таких ограничительных положений:

• частный – договорённость между владельцами или владельцем и другими гражданами на основании специального договора, а также вид особого ограничения, установленный решением суда;
• публичный – установленный решением власти – всероссийского (федерального) уровня, а также на уровне региона или местной администрации.

Содержание таких ограничительных мер в принципе одинаково — предоставление гарантированного доступа к недвижимости, использование земли для общественных потребностей.

В случае возникновения общественной значимости такие решения поддерживают специальные законы   Российской Федерации, где расписана процедура предоставления сервитутных обязательств.

Важной особенностью такой меры регулирования по использованию земли, является минимальное вмешательство в право собственности. Таким образом, обозначить доступность, пути использования земли для нужд других юридических и физических лиц, можно только с согласия владельца.

Порядок установления сервитута

Порядок установления сервитута прописан законом. Он состоит из нескольких этапов:

• переговорные действия со стороны-инициатора;
• составление текста договора и подписание;
• продолжение процедуры с помощью судебной жалобы или обращения в орган власти;
• принятие судебного решения или решения властей муниципального, регионального или федерального уровня.

Документы

После того как сервитут составлен и подписан в виде договора в добровольном или судебном порядке, документ регистрируется в специальном реестре – Едином государственном реестре недвижимости.

Регистрационные действия в принципе не отличаются от стандартной процедуры визирования и подтверждения прав на собственность. Это необходимо для обеспечения прозрачности его использования. Кроме того, такой ограниченный в применении земельный участок будет указан в общей базе данных, доступной для потенциальных покупателей или пользователей.

Для оформления документов потребуется стандартный набор документации от стороны-инициатора и стороны, которая обязана исполнить ограничительные меры:

• документы на подтверждение права частной собственности;
• паспорта для физических лиц и документы, подтверждающие госрегистрацию, уставные документы для юридических лиц;
• документы, которые необходимы для подтверждения оплаты госпошлины для регистрации;
• другие пакеты документов, включая тексты заверенных нотариально договоров на сервитутное управление землёй.

Плата за пользование

Земля, по которой устанавливают ограничительные нормы, может использоваться на возмездной основе. То есть, собственник имеет право установить чётко обозначенную плату за такое использование его собственности. Этот нюанс подчёркивает, что фактическим собственником частной территории остаётся тот, кто имеет право собственности на землю, а обладатель сервитута имеет только ограниченные возможности по управлению участком.

В вопросе оплатного использования есть различия между плательщиками за такое возмездное частичное использование. Фактически за причинённые неудобства в использовании земли могут платить только две категории лиц:

• государство, муниципалитет, если есть публичный договор и установлена плата;
• частные лица, если это частный договор ограничения использования земли, где также устанавливается платность или бесплатность использования земельного ресурса.

Важный момент этой особенности сервитута – соразмерность платы. Соразмерность может быть установлена через экспертное решение, оценочные данные и комплексное изучение стоимости земли. Устанавливать такой уровень оплаты можно и через суд, как и отменять требуемую собственников, плату.

Срок действия

Срок, на который устанавливается сервитут – это срок, на который действуют законодательные и распорядительные нормы по управлению территорией, участком.

Если речь идёт о бессрочном распоряжении, то и ограничения также будут действовать до существования именно в таком виде, земельного участка.

Закон определяет срок действия сервитутов по категориям:

• публичный – на срок действия решения местной власти, органов власти регионального или федерального уровня;
• частный – по договорённости сторон.

Сроки, как и границы действия, может определить суд.

Прекращение сервитута

Есть несколько вариантов, когда прекращается действие такого документа. Первый – окончание аренды, права собственности на землю в тех границах, в которых составлен ограничительный сервитут. То есть тогда, когда участок изменяется и необходимо установить новые рамки ограничительных мер.

Второй вариант – прекращение ограничительного договора между сторонами.

Третий способ – решение суда, которое установит расторжение договора или ограничений по публичному варианту сервитута.

Судебное наложение сервитутов

Самый неблагоприятный вариант стечения обстоятельств — это судебный способ установить ограничение на пользование землёй. Такое право гарантировано Гражданским и Земельным кодексами.

Иск может подать сторона, которая заинтересована в том, чтобы появился на свет такой документ.

Есть обобщающая судебная практика Президиума Верховного Суда Федерации. В этом, обязательном к исполнению для судов всех юрисдикций документе, обозначены все самые важные особенности судебных споров в этой категории.

Как оспорить наложение сервитута

Для того чтобы получить ограниченный доступ к земле, находящейся в чужой собственности, потребуется подать по этому поводу, иск. Он может быть направлен в суды:

• общей юрисдикции — местные;
• арбитражный суд (по специализации спора).

Судебная практика

Судебная практика говорит, когда речь идёт о принудительных ограничениях, следует помнить, что закон специфически регулирует эту норму. Он позволяет использовать сложный механизм консультаций.

Если ограничения, установленные властями любого уровня, не прошли регистрационные действия, то тот, кто хочет оспорить такие обременения, могут не ожидать такой регистрации. Они имеют право защищать свои права неотложно.

Когда публичный сервитут не установлен решением власти, то инициатор такого ограничения, может подать исковое заявление до вынесения решения судьёй.

Если документ, который устанавливает ограничения принят, то его текст должен быть публичным, опубликованным для общего доступа.

Когда нельзя установить

Единственное исключение – это невозможность эксплуатировать землю по назначению. Тогда используется право на полное отчуждение земли. Собственнику платят компенсацию и получают землю в полное распоряжение. Но в этом случае речь идёт только об общественном, публичном сервитуте и только о строительстве какого-либо объекта. В других случаях такое изъятие проводиться не может, поскольку право на частную собственность выше, чем необходимость установить ограничения на использование территории.

Полезное видео

Юристы говорят, что понять какой-то термин можно только внимательно изучив его природу, происхождение, узнав, как эксперты-правоведы применяют на практике, разъясняют понятие сервитутов в земельном праве. Детальный анализ этого понятия с конкретными живыми примерами можно посмотреть в этом полезном видео.

Эксперт утверждает — рассматриваемое право ограниченного использования земли – это надёжный и хороший инструмент для того, чтобы эффективно регулировать конфликтные ситуации между разными собственниками. Хотя, по мнению эксперта, в действующем законодательстве есть и некоторые недостатки.

Заключение

При желании и необходимости, добиться нужных ограничений на пользование земли, сможет как обычный гражданин, так и государство.

Рассматривая сервитут, понятие и виды этого права на реальное распоряжение чужим земельным участком, можно прийти к очевидному выводу. Такое право позволяет с одной стороны реализовать возможность пользоваться общественными водоёмами, пастбищами, недвижимым имуществом, сооружать необходимые инфраструктурные объекты. В то же время такое ограничение не является чем-то навсегда закреплённым. Государство или частный владелец имуществом могут расторгнуть договор при необходимости или при наступлении новых обстоятельств – завершения сооружения новой дороги, прекращения использования водозабора или демонтажа линии газопровода.

Таким образом, основное фундаментальное право сохраняется именно за собственником – владеть и полноценно распоряжаться частной собственностью. Этот компромисс поможет создать комфортную ситуацию для обеих сторон и выполнить важную социальную функцию.