Перевод участка земли в другую категорию

После ввода понятия «разграничение участков» в Земельный кодекс Российской Федерации, уже на протяжении нескольких лет действует федеральное законодательство относительно права граждан на изменение категории имеющегося земельного участка по назначению. В соответствии с действующими нормами регламентирован порядок, какие территории, в какой срок и на каких условиях можно поменять, а на какие действует запрет.

В целом в земельном фонде имеется семь категорий земельного участка, а именно территории сельскохозяйственного назначения, промышленного, лесного и водного фонда, охраняемые и резервные участки, а также земля населённых пунктов. На каждую категорию имеется своя характеристика в Земельном кодексе, особенный правовой режим и условия для приватизации. Кроме того, все категории имеют разную кадастровую оценку. Некоторые категории земельного участка, например, водный, лесной фонд и резервы могут быть в собственности исключительно государства, которое вправе сдавать их в аренду, без права приватизации.

Государственной собственностью не могут распоряжаться третьи лица, а вот остальные категории земельного участка можно получить на правах собственности, осуществлять с ними сделки и менять их целевую направленность.

Законный порядок

Все вопросы, которые касаются изменения категории любого имеющегося земельного участка, решают органы местного самоуправления. В их ведении находится не только муниципальная, но и частная собственность, за исключением сельскохозяйственных объектов. Последними, а также территориями во владении субъектов, занимаются исполнительные органы Российской Федерации. Смена категории государственного земельного участка — это прерогатива правительства.

Принимая заявление к рассмотрению, и вынося решение о том, чтобы поменять категорию земельного участка, все эти структуры руководствуются лесным, водным, градостроительным законодательством, Конституцией Российской Федерации, рядом соответствующих постановлений, Земельным кодексом и Федеральными законами.

Поэтапная процедура смены категории земельного участка:

• Подаётся заявление с перечнем необходимых документов одному из оговоренных выше ответственных органов, в зависимости от типа недвижимого объекта;
• Запрос рассматривается специально собранной комиссией;
• Ознакомление заявителя с решением комиссии;
• При одобрении вносятся все требуемые коррективы в кадастровые документы и государственную базу;
• При отказе решение можно оспорить через суд.

Как составить ходатайство?

Независимо от того, к какой категории принадлежит недвижимый объект на момент подачи заявления о его переходе в другую отрасль, необходимо грамотно составить соответствующее ходатайство об этом. В данном документе обязательно должны имеется такие пункты, как:

• В какую категорию входит территория;
• На какую категорию владелец желает изменить объект;
• Номер земельного участка по кадастру;
• Основания для того, чтобы поменять категорию;
• Перечень прилагаемых документов.

Рассматриваться ходатайство будет только в том случае, если в нём будут указаны весомые основания и причины для смены категории, с подробным пояснением.

Подробное пояснение должно состоять из:

• Документов, которые подтверждают, что после перевода земля не будет эксплуатироваться вопреки действующим нормам законодательства;
• Планировки будущих объектов строительства, если таковые планируются;
• Результаты проведения экспертизы, которые подтверждают, что изменение категории данного земельного участка не причинит вреда экологии;
• Документы прочих инстанций с разрешением о переводе;
• Прочие бумаги, со ссылками на действующее законодательство.

Весомые основания для перевода

Причины, по которым допускается право изменить категорию имеющегося земельного участка, представлены в виде необходимости:

• Проложить дорогу или возвести здание;
• Законсервировать территорию;
• Усилить защиту и безопасность Российской Федерации;
• Соблюсти межнациональное поручительство;
• Корректировать площадь;
• Присоединить землю к лесному, водному или резервному фонду;
• Возвести промышленный объект на территории.

На практике изменение категории имеющегося земельного участка весьма реально и собственники успешно пользуются такой возможностью.

Если же речь идёт о лесном фонде, поменять его категорию можно при условии документально регламентированного изменения, необходимости усиления защиты комплекса энергетики и сельскохозяйственных угодий России, продолжения использования объекта по его целевому назначению и отсутствии необходимости лесничества в данной территории.

С водным фондом также всё предельно чётко. Поменять его категорию получится, если для данного земельного участка создаётся охраняемый статус, ликвидируется или переносится водный объект, строятся государственные объекты.

Индустриальные земли можно изменить, когда перевод в другую категорию необходим для восстановления территории или по причине невозможности ее использования по назначению.

Документы и вероятность отказа

Определившись с достаточным количеством оснований для того, чтобы изменить категорию земельного участка на другую группу, следует приступать к сбору необходимых документов. Владельцу понадобится подать следующие бумаги:

• Копия паспорта гражданина России и копия идентификационного кода (для юридических лиц нужна будет справка из государственного реестра);
• Правоустанавливающие документы;
• Информация по переводимому объекту из кадастровой базы;
• Выписка из ЕГРП;
• Результаты проведения экологической экспертизы;
• Письменное согласие владельца земельного участка на его перевод в другую категорию.

При рассмотрении запроса комиссия имеет право отказать в переводе по причине:

• Законодательных ограничений и запретов;
• Выявления несоответствий земельного участка и сведений в документах;
• Отрицательного ответа экологической проверки из-за несоответствия стандартов.

При положительном ответе нужно будет оплатить расходы, идущие на внесения всех требуемых изменений в кадастровые документы и базу. Все прочие финансовые затраты, связанные с переводом земельного участка в другую категорию также оплачиваются собственником.

Период рассмотрения документов

Помимо основательных причин для отказа поменять группу земельного участка на другую категорию у комиссии имеется право и вовсе отказать в рассмотрении ходатайства. Такая ситуация может возникнуть, если ходатайство подано гражданином или иным лицом, не имеющим на это право. Подать запрос вправе только владелец, при наличии у него российского гражданства. Помимо этого отказать в рассмотрении ходатайства могут при подаче неполного пакета прилагаемых к нему документов или неправильном их оформлении.

При отказе владельцу возвращают поданные им бумаги в период не более тридцати дней. В целом комиссии отведено три месяца на принятие решения, после чего в срок не больше двух недель владелец должен быть оповещён о принятом решении.

Порядок и последовательность обращения в инстанции не будет одинаков абсолютно для всех случаев, поскольку переводом земельного участка в другую категорию занимаются разные органы, в зависимости от того, к какой группе объект принадлежит в данный момент перевода. Узнать о том, что именно потребуется для каждого отдельного случая, можно обратившись в местный орган самоуправления, который и сообщит, в чьей компетенции находиться тот или иной объект и что нужно подготовить.

Оспаривание отказа и изменение налоговой ставки

Законодательно предусмотрено право за физическими и юридическими лицами оспорить отказ на изменение категории земельного участка на другую группу. Исковое заявление с документами, копиями всех взаимодействий с отказавшим органом, а также копией отказа, подаётся арбитражному суду по месту нахождения недвижимого объекта. Сделать это необходимо в течение трёх месяцев после получения отказа. Принять иск по истечению этого срока могут лишь при условии, что у истца есть уважительная причина пропуска отведённого времени.

Также не стоит упускать из виду тот факт, что после изменения категории на другую группу, меняется и налоговая ставка. Это связано с тем, что у каждой категории земельного участка есть своё целевое назначение и кадастровая стоимость, от которой и рассчитывается налог. Даже если ставка останется прежней, сумма платежей изменится.

Так, сельскохозяйственные земли или зоны населённых пунктов облагаются налоговой ставкой не более 0,3% от их кадастровой стоимости. Для любой другой категории эта ставка колеблется до 1,5%. Поэтому перевод земель сельскохозяйственного назначения может быть не всегда выгоден в плане налогообложения.