Регистрация сделки купли-продажи

Приобрести законное право на недвижимое имущество можно только после оформления государственной регистрации в учреждении Росреестра. Регистрация сделки купли продажи квартиры в регистрационной палате на законодательном уровне защищает граждан от мошенничества, а сама процедура оформления регулируема федеральным законодательством и Гражданским кодексом Российской Федерации. Ссылаясь на эти документы, обращаться в Единый государственный реестр прав собственности на квартиру следует исключительно после заключения и подписания договора, то есть, после того, как данный документ получит юридическую силу.

Оформленное правоустанавливающее свидетельство на жилье в дальнейшем будет подтверждать имущественные права, которые вместе с интересами владельца защищены от нарушений. Имея на руках документы из Единого государственного реестра, собственник имеет возможность эффективно защищать себя и своё имущество от всесторонних посягательств. Кроме того, эти же документы дают владельцу право распоряжаться своим имуществом законно.

При продаже квартиры закон предусматривает и уплату налогов, размер которых будет зависеть от индивидуальной ситуации и месторасположения объекта.

Всегда ли необходимо

Рассматривая подробнее, следует отметить, что государственная регистрация прав собственности на приобретённую квартиру регулируема 551-й статьёй Гражданского кодекса, пункт первый, и Федеральным законом №122 от 21 июля 1997 года, пункт седьмой. В связи с изменениями, принятыми в Гражданском кодексе в 2013 году, обязательная регистрация договора купли-продажи жилья, в данном случае квартиры, отменена. Если раньше в Едином государственном реестре делали две записи, то на сегодняшний день осталась только одна – утверждающая факт передачи прав собственности.

В 551-й статье также указано, что передача прав на квартиру, которая осуществляется посредством подписания договора купли-продажи, регистрируется в Росреестре обязательно. Сам договор, независимо от того, насколько правильно он составлен, подписан ли, заверен ли нотариально и была ли оплата, юридически является основанием для получения права собственности, но не служит его подтверждением. Иными словами, имея на руках только договор, но не получив государственное правоустанавливающее свидетельство, человек не является владельцем в глазах закона.

Если кто-либо из сторон желает избежать процедуры регистрации (обычно недобросовестный продавец), то ее можно оформить по решению суда.

Последовательность и сроки

Последовательность процедуры оформления регистрации в едином государственном реестре состоит из нескольких этапов:

• Подготовка и сбор требующихся документов;
• Подача заявления и собранного пакета бумаг в Росреестр;
• Получение у ответственного сотрудника, который принимает документы, расписки, в которой будет указана дата, когда процедура будет завершена;
• Явка в Росреестр за обработанными документами.

Следует отметить, что на имущество, полученное после 2016 года, больше не будут выдавать свидетельства. Делается соответствующая отметка в базе данных, и при необходимости подтвердить свои права берётся выписка из ЕГРП.

Обращаться с заявлением можно не только в Росреестр и кадастровую палату, но и в Многофункциональный центр, через сайт государственных услуг или воспользовавшись услугами Почты России.

Оформляются права собственности в течение десяти дней, если не возникает никаких проблем с документами или самой сделкой. При возникновении трудностей оформление может быть затянуто на срок до одного месяца. При этом в некоторых случаях возможно и вовсе получить отказ в регистрации.

Документы для предоставления

Для регистрации квартиры в Росреестр или иной регистрирующий орган, о которых упоминалось выше, помимо заявления подаются определённые бумаги.

Документы в регистрационную палату:

• Оригинал и копия личного паспорта, идентификационного кода;
• Оригиналы бумаг, служащих основанием для получения собственнических прав (договор покупки в данном случае);
• Унифицированная форма заявления, написанного от имени нового владельца недвижимости, содержащее информацию об обеих сторонах сделки, их паспортные данные, гражданство и адреса прописки (можно в печатном виде);
• Кадастровый паспорт квартиры (оригинал, который после будет возвращён владельцу).

Если в единой базе данных Росреестра отсутствует информация о квартире, как об отдельном недвижимом объекте, что порой также случается, сначала нужно будет, чтобы продавец подтвердил свои законные права.

Все поданные оригиналы по завершению оформления будут обязательно возвращены. Чтобы ничего и нигде не затерялось, важно получить при подаче заявления расписку. В неё должен быть указан полный список бумаг, которые заявитель отдал на рассмотрение.

Решения при получении свидетельства

После того, как все вышеперечисленные документы в регистрирующий орган будут переданы, ответственный сотрудник назначит временной период на рассмотрение заявления. В указанный срок необходимо явиться за результатом и документами. Когда это произойдёт, будут внесены все необходимые сведения о квартире и её новом владельце. Получить в дальнейшем внесённую информацию в виде разнообразных выписок можно в любом регионе на территории Российской Федерации, независимо от того, где расположено жилье и где находится его собственник или иное заинтересованное лицо.

Когда речь идёт о квартире, приобретённой в долевую собственность, правоустанавливающие бумаги будут выданы каждому совладельцу с указанием размера его части имущества, разумеется, если оно предварительно было разделено и об этом есть соглашение или упоминается в договоре.

При невозможности самостоятельно явиться в регистрирующий орган за готовыми документами, разрешается отправить вместо себя доверенное лицо. Данный человек должен будет иметь при себе личный паспорт и нотариально заверенную доверенность.

Если в результате проверки поданных бумаг будет обнаружено, что заявитель предоставил неправдивую информацию, он будет обязан заплатить штраф и предъявить настоящие данные.

Государственная пошлина

Изменения, которые произошли в Федеральном законе №221, существенно изменили размер государственной пошлины при сделках с куплей-продажей квартиры. Как показывает практика, тенденция идёт исключительно в сторону увеличения размера пошлины и изымается она при оформлении прав собственности на недвижимость.

Здесь речь идёт не о той пошлине, которую обязан платить продавец за получение прибыли от отчуждения недвижимого имущества, а о пошлине, которую платит новый владелец за предоставление услуг Росреестра. От уплаты не освобождается никто, независимо от того, квартира это, дом, комната или часть жилья. Сумма государственной пошлины при регистрации прав в разных регионах своя, но в целом она колеблется в пределах двух тысяч рублей.

Для юридических лиц и организаций, сумма государственной пошлины намного больше. Если ранее это было пятнадцать тысяч рублей, то сейчас отметка уже достигла двадцати двух тысяч.

Если оформить свои права несвоевременно, придётся платить ещё и штраф, который для физических лицам может достигать двух с половиной тысяч рублей, а для юридических – одного миллиона рублей. Ситуация осложнится, если за время просрочки новый владелец ещё и сделал в квартире незаконную перепланировку.

Что важно знать

Каждый из владельцев перед оформлением собственнического права должен иметь в виду, что:

• Своевременное оформление позволяет избежать не только проблем с государственными органами, но и с мошенничества, а также неправомерных действий с квартирой;
• Поданный список документов должен быть абсолютно полным;
• Квитанция об уплате государственной пошлины обязательна;
• Важно проследить, чтобы при приёме заявления и документов ответственный сотрудник зарегистрировал заявку и назначил точную дату следующего визита;
• Получая правоустанавливающее свидетельство необходимо внимательно проверить, все ли сведения внесены в него правильно;
• Важно помнить о своевременности регистрации и без отлагательств обращаться в Росреестр при обнаружении ошибок в документах или единой электронной базе.

Владелец получит право распоряжаться своим недвижимым имуществом только после того, как все регистрационный работы будут полностью завершены. До этого времени, даже если договор покупки уже подписан и деньги уплачены, все права всё ещё принадлежат продавцу. Именно поэтому целесообразно договариваться об оплате только после того, как регистрация завершится.

Обход очереди и вероятность отказа

Во избежание потери времени в простаивании очередей можно воспользоваться альтернативным вариантом. Например, обратиться в проверенное агентство недвижимости или подать заявление в Многофункциональный центр, если территориальное отделение обрабатывает юридическую документацию. Несмотря на то, что данная услуга в Многофункциональных центрах пока ещё новая, она уже предоставляется в больших населённых пунктах.

Бывает и так, что в регистрации отказывают, считая заключённую сделку невозможной. Основанием для отказа служит:

• Отсутствие хотя бы одного обязательного документа с заявлением;
• Фиктивная информация в поданных бумагах (обнаруживается при глубокой юридической проверке, которая проводится работникам Управления федеральной службы государственной регистрации);
• Обнаружение обстоятельств, по которым продавец не может отчуждать квартиру другим лицам (наличие лиц, которых невозможно снять с регистрации, затруднения с несовершеннолетними, прочее).

Если причину отказа можно устранить, то после этого следует заново обратиться в Росреестр. Если же  сделать это невозможно, то решать ситуацию приходится через суд.