Как рассчитать кадастровую стоимость квартиры?

Кадастровая стоимость недвижимости, в частности жилой квартиры, на сегодняшний день это единственный возможный параметр, применяемый при расчёте налога на гражданское имущество. Поскольку речь идёт о деньгах, собственникам следует знать, как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры, каковы принципы исчисления налогов по ней и что можно предпринять, если с этими цифрами владелец не согласен. Такие знания помогут ему полноценно пользоваться своими правами и ориентироваться в ситуации, если свою недвижимость нужно будет продать.

В российском действующем законодательстве всё ещё одновременно применяют несколько характеристик стоимости недвижимых объектов, разных между собой и применимых на практике в разных целях. Так инвентаризационная стоимость определяется при технической инвентаризации и ныне не имеет ничего общего с налогообложением и определением цены объекта на рынке. Рыночная стоимость определяется между участниками сделок и в работе лицензированных оценщиков. Кадастровая же обычно максимально приравнивается к рыночной цены и выше инвентаризационной, определяется она государственными органами.

Самый простой и быстрый способ узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу – это воспользоваться виджетом ниже. Информация предоставляется абсолютно бесплатно. Введите адрес в поле поиска и получите информацию об объекте, в том числе и кадастровую стоимость. Для этого выберите объект и перейдите на вкладку “Подробности”.

Несмотря на то, что данный виджет используется для заказа платной выписки из ЕГРН, перед заказом вы можете совершенно бесплатно узнать кадастровую стоимость объекта.

kadastrovaya-stoimost

Сэкономьте ваше время и нервы. Нажмите сюда и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.

Перечень принципов проведения работ

Планируя продажу своей квартиры, на одном из начальных этапов необходимо определить её оптимальную стоимость, ориентируясь на рыночные цены в том же регионе. Как вариант, можно использовать рыночные отчёты, изготовленные профессиональными независимыми оценщиками.

Кадастровая же стоимость определяется по принципам, которые кардинально отличаются от данной процедуры и имеют следующие характеристики:

  • 19349fc21c238180b39580bc2065c399В формировании кадастровой оценки жилья применяют сведения, полученные в результате проведения комплексной кадастровой работы, проводимой кадастровыми инженерами в соответствии с заказом исполнительного органа власти каждого субъекта Российской Федерации;
  • Суть комплексной кадастровой работы заключена в том, что оценка проводится не каждого отдельного объекта, а в отношении большой группы схожих объектов, которые находятся в чертах кадастрового квартала или нескольких таких кварталов;
  • В ходе выполнения комплексной кадастровой работы индивидуальные особенности каждой отдельной квартиры не учитывают, что говорит о том, что оценка не слишком объективна.

Насколько часто государственные органы проводят кадастровую работу, зависит от региона, далее в статье можно узнать об этой периодичности боле детально.

Влияющие факторы

754276464012313Расчетом кадастровой стоимости квартиры сегодня занимается Федеральная служба картографии и кадастра и далее обрабатывается в Росреестре. Такая финансовая оценка имущества необходима для определения размера ежемесячных платежей при аренде недвижимости, для налогообложения, при делении имущества между несколькими собственниками, наследниками, супругами, а также в рассмотрении споров касательно рационального установления кадастровой стоимости.

Интересуясь тем, как определяется кадастровая цена, следует знать о существовании определённой схемы таких вычислений. Данная схема включает в себя анализ факторов, влияющих на итоговую сумму, а именно:

  • Экономическую ситуацию в стране и конкретном регионе, где расположена квартира, включая площадь населённого пункта, уровень заработной платы по месту;
  • Социальную корректировку цены, учитывая показатели каждого конкретного населённого пункта;
  • Принадлежность квартиры к тому или иному виду (жилой или нежилой это фонд, в частной или юридической собственности этот объект недвижимости находится);
  • Инфраструктура места расположения многоквартирного дома;
  • Коэффициент, вытекающий из характеристик данного вида недвижимого имущества.

Также учитываются факторы технической оценки, например, год возведения здания и применяемые при этом строительные материалы.

Формирование налоговых обязательств

456.jpg.1090x726_q85_crop_detailКогда кадастровая стоимость государственными органами определена, информация внесена Росреестром в единую базу, налоговая служба, на её основании, осуществляет расчёты налоговых вычетов с каждого собственника. Поскольку формирование кадастровой оценки имеет особенности, о которых говорилось выше, налоговые расчёты несколько усреднены, то есть реальную стоимость жилья они не отражают.

Анализируя показатели кадастровой цены по всей территории России, можно отметить, что иногда они превышают реальную рыночную стоимость.

Если такое происходит, последствия не очень приятные:

  • Завышается сума налога, которую владелец жилого помещения обязан регулярно уплачивать (часто собственники квартир в старых домах обязаны платить столько же, как и владельцы жилья в элитных новых домах);
  • Завышаются цены на жильё вторичного рынка, поскольку продавец обычно ссылается на кадастровую стоимость.

Соответственно, те владельцы, которые обнаружили завышение кадастровой стоимости своей квартиры, зачастую обращаются в суд с требованием пересмотреть оценку. В связи с этим был утверждён порядок проведения данной процедуры, предложив населению два варианта решения этого вопроса, о которых также можно узнать далее в статье.

Самостоятельные вычисления суммы налога

Имея на руках актуальную информацию о государственной оценке своей жилой или нежилой недвижимости, можно самостоятельно рассчитать налог на квартиру по кадастровой стоимости. Для получения результата можно использовать, например, онлайн калькулятор, но при этом нужно учитывать, что он берёт усреднённые показатели и результат может быть выдан некорректный.

Самостоятельные расчёты имеют определённую последовательность действий. Алгоритм расчёта налогов:

  • 64222Получить информацию о том, какова нынешняя кадастровая стоимость квартиры (для самостоятельных расчётов не обязательно получать официальный документ);
  • Посмотреть в документах на квартиру общую площадь жилья или вымерять её самостоятельно с помощью рулетки.
  • Рассчитать удельные показатели, разделив кадастровую цену на квадратуру данной недвижимости;
  • Из общей площади вычесть 20 метров квадратных, за которые по закону налог платить не нужно;
  • Оставшуюся цифру умножить на удельный показатель;
  • Умножить полученный результат на размер действующей в регионе налоговой ставки (посмотреть этот показатель можно на официальном сайте Федеральной налоговой службы).

Как часто переоценивается имущество

С 2017 года нет отдельного понятия государственного кадастра недвижимости, поскольку он теперь объединён с единым государственным реестром прав собственности на недвижимое имущество и именуется новая база ЕГРН. Определяется кадастровая стоимость квартиры профессиональным оценщиком, уполномоченным на проведение подобной процедуры. Инициатором данной деятельности оценщика выступают региональные и муниципальные органы власти. Сам же процесс полностью урегулирован Федеральным законом №135, принятым ещё в 1998 году, с поправками и изменениями к нему.

Ссылаясь на данный Закон, следует отдельно отметить периодичность проведения кадастровой переоценки wpid-1865недвижимости:

  • Раз в пять лет для каждого административно-территориального субъекта Российской Федерации;
  • Раз в три года в каждой территориальной единице, исключая населённые пункты федерального значения;
  • Раз в два года в населённых пунктах федерального значения (Санкт-Петербург, Москва, Севастополь).

Говоря о том, для какой же недвижимости нужен этот самый расчёт кадастровой цены, можно ответить – практически для каждого отдельного объекта.

Особенности расчета

В первую очередь, отвечая на вопрос,  как рассчитать кадастровую стоимость квартиры, следует заметить, что сделать это самостоятельно не получится. Несмотря на то, что собственник может обладать азами этой самой оценки, владеть всей необходимой информацией, проведя самостоятельные подсчёты, результат будет не более, чем просто для себя, так как такими данными нигде нельзя будет воспользоваться – они не официальны. Показатель кадастровой цены должен быть определён исключительно специалистом.

Кроме этого, в ЕГРН все изменения вносятся только на основании официальных документов, а не личных убеждений граждан и не с их слов. Тем не менее, не будет лишним знать, какие именно показатели учитывает профессиональный оценщик при кадастровой экспертизе:

  • Person Hands With Pen And Calculator Over ReportСреднюю стоимость одного метра квадратного квартиры в данном населённом пункте или по региону;
  • Год возведение многоквартирного дома в эксплуатацию;
  • Месторасположение жилья (регион, инфраструктура, этажность);
  • Общую площадь помещения;
  • Прочие сопутствующие показатели.

Важно отметить и то, что кадастровая стоимость каждого недвижимого объекта, не только квартиры, обязательно фиксируется в её кадастровом паспорте. Однако, со временем информация теряет свою актуальность, а на практике далеко не все владельцы каждые пять лет (три или два года в зависимости от места проживания) меняют кадастровый паспорт.

Что конкретно следует учитывать

Исходя из вышесказанного, определяют кадастровую стоимость независимые профессиональные оценщики, а утверждают таковую уже государственные органы. В каждом регионе Росреестр заключает соответствующие договора с оценочными компаниями, которые в дальнейшем и проводят все нужные процедуры. Если дело доходит до суда, ответственность за неправильно рассчитанную стоимость будут нести эти компании и Росреестр.

Сведения о кадастровой оценке являются открытыми в доступе, ознакомиться с ними может любой желающий, зайдя на официальный сайт Росреестра.

Конкретизируя факторы, которые имеют непосредственное влияние на размер стоимости квартиры по кадастру, следует отметить, что именно подразумевают под таким показателем, как инфраструктура:

  • 901Удалённость от центральной части населённого пункта;
  • Наличие рядом железнодорожных вокзалов и остановок общественного транспорта, метро;
  • Размещение вблизи магазинов, развлекательных центров, парков;
  • Удалённость от ближайшего детского сада, школы, высшего образовательного учреждения, медицинских учреждений.

Также берётся во внимание экологическая обстановка района, средний уровень заработной платы в местности, состояние жилого дома и самой квартиры, подведённые системы коммуникаций.

Изменения в расчетах

Чтобы не путаться в принципах исчисления кадастровой стоимости и особенностях начисления налогов на недвижимое имущество, не следует ссылаться на действующие ранее правила. Так, например, ещё недавно сумма налога определялась в зависимости от инвентаризационной стоимости, за которую несёт ответственность Бюро технической инвентаризации. Такого понятия, как кадастровая оценка не было вовсе, а инвентаризационная основывалась лишь на стоимости недвижимого объекта, как отдельного предмета (цена строительных материалов, работ, площадь, срок введения дома в эксплуатацию).

Однако пока не все приняли к сведению, что эта методика оценивания перестала быть столь актуальной уже несколько лет назад и на сегодняшний день считается устаревшей.

Расчет-налога-на-квартиру-по-кадастровой-стоимости-300x200Цена по кадастру рассчитывается более индивидуально, учитывая намного больше факторов, включая экономическую ситуацию на территории Российской Федерации и в отдельных её регионах. Даже притом, что проведение плановых оценок не столь объективно, как того бы хотелось, кадастровая стоимость наиболее приближена к рыночной цене.

Что же касается налогообложения, сейчас идут постепенные переходы на новую схему расчётов, в виде ежегодного возрастания суммы отчислений, которое ориентировочно должно остановиться к 2020 году.

Как получить готовую информацию

Для получения официального документа, с подтверждением актуальной на сегодняшний день кадастровой стоимостью, которую посчитали специалисты, нужно заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Вариантов заказа такого документа несколько:

  • Accountant working at the officeОбратиться лично в территориальное отделение Многофункционального центра или непосредственно Росреестра, независимо от места проживания и своего нахождения (срок ожидания готового ответа от одного до трёх дней, а через Многофункциональный центр до пяти дней);
  • Обратиться в Росреестр через их сайт или портал предоставления государственных услуг (придётся зарегистрироваться, но зато не нужно никуда ходить и стоять в очередях, при этом запросить готовую выписку можно в электронном виде);
  • Направить запрос заказным письмом с уведомлением по почте (самый длительный способ, когда документ нужен не срочно);
  • Обратиться в специализирующуюся частную компанию (самый дорогостоящий, но быстрый вариант).

Независимо от того, какой из вариантов будет выбран, результат будет один, документ выдадут идентичный в каждом случае. Если после ознакомления с информацией удалось определить, что кадастровая оценка квартиры завышена и должна рассчитываться заново, можно обратиться с требованием о пересмотре такой стоимости.

Возможность оспаривания

Основная цель оспаривания кадастровой стоимости заключается в приведении ее в соответствии с реальной рыночной оценкой жилого помещения. Это позволит существенно уменьшить налоговые платежи за имущество.

В настоящее время законодательство допускает два варианта оспаривания показателей кадастровой стоимости:

  • 1_b1a9f5f7768eЧерез уполномоченную региональную комиссию по рассмотрению споров о кадастровой оценке недвижимости;
  • Через судебные органы, путем подачи иска о приравнивании показателей кадастровой и рыночной стоимости жилого помещения.

Если оспаривание кадастровой стоимости предпринимают юридические лица, для них установлено обязательное правило о прохождении двух указанных этапов рассмотрения жалобы. Для граждан обращение в уполномоченную комиссию является необязательным этапом, допускается прямое обращение в суд.

Чтобы оспорить кадастровую оценку квартиры необходимо представить в судебный орган доказательства, что она не соответствует реальной рыночной стоимости. Для этого потребуется получить отчет независимого оценщика о рыночной стоимости недвижимости или провести кадастровые работы в отношении квартиры при помощи кадастрового инженера.

Если представленные документы свидетельствуют о явном несоответствии кадастрового и рыночного показателей стоимости жилого помещения, суд выносит решение о признании кадастровой стоимости квартиры равной рыночному показателю. Данное решение будет распространяться только на конкретный спорный объект недвижимости, для всех остальных квартир в многоквартирном доме прежняя кадастровая стоимость сохранит свое юридическое значение до момента соответствующего оспаривания.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу.

Читайте также:
Поставьте вашу оценку:
(голосов: 1, средний балл: 5,00 из 5)
Загрузка...