Оценка кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость определяется путём оценки. Поскольку это официальная цена недвижимости, которая вносится в реестр, то и оценка проводится согласно правилам, установленным в законодательстве. Кадастровая переоценка объектов, которые находятся на учёте в Росреестре, может быть проведена с интервалом в три-пять лет, поэтому часто возникает необходимость переоценки до истечения этого срока при наличии веских обстоятельств.

У заинтересованного субъекта существует два способа для того, чтобы оспорить кадастровую оценку объекта недвижимости — обратиться в комиссию по рассмотрению таких споров, которая создаётся при государственном Кадастре, а также подать иск в арбитражный суд.

Сэкономьте ваше время и нервы. Нажмите сюда и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.

Кадастровая оценка недвижимости

homeloanhome_viПод кадастровой оценкой стоимости недвижимости подразумевается процедура, которая позволяет установить цену объекта по состоянию на дату ее проведения для последующей его регистрации в Росреестре. Оценке подлежат все объекты недвижимости — квартиры, дома, земельные участки.

Оценка проводится в соответствии с законом Российской Федерации, который регулирует порядок оценочной деятельности в стране. После проведения оценки составляется перечень объектов для включения в Реестр. Именно эта дата и считается днём проведения процедуры, от которой исчисляются сроки давности на подачу заявлений о спорах.

Установка точного результата оценки возможна лишь при учёте всех факторов, которые влияют на стоимость недвижимости для определённого региона:

  • Местонахождения недвижимости;
  • Расположение по отношению к населённым пунктам и объектам местного значения;
  • Тип недвижимости;
  • Наличие коммуникаций, транспорта и инфраструктуры, и другие факторы.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной можно определить, как реальное оценивание недвижимости без учёта покупательского спроса и других приоритетов рынка. Все виды недвижимости подлежат налогообложению, поэтому стоит узнать ее кадастровую стоимость, от которой зависит размер налогов. Кроме этого, цели кадастровой оценки можно определить, как:

  • img (1)Фискальные — налог на земельные участки и другое имущество, ставка арендной платы за использование государственного имущества;
  • Информационные — для поддержки фондовых рынков и анализа положения дел в сфере продаж;
  • Изучение эффективного использования земель и городских построек со сверкой с генеральным планом;
  • Проведение сделок с недвижимостью, где требуется наличие оценки от эксперта, которая может базироваться на кадастровой стоимости.

Оценка кадастровой стоимости отражает в ходе работы эксперта денежный эквивалент полезности той или иной недвижимости, наиболее это отражается в целевом использовании земельных участков.

Оценка кадастровой стоимости государством

Согласно требованиям законодательства, оценка недвижимости не может проводиться реже, чем раз в 5 лет, но и не чаще, чем раз в 3 года. Такая оценка базируется на разделении имущества на группы, которые классифицируются в зависимости от типа недвижимости и цели ее использования.

Стоимость земельных участков оценивается, учитывая такие факторы:

  • 3107_logoРыночную стоимость земель определённой цели использования и арендную плату, которая взимается местными властями;
  • Площадь участка;
  • Вид функционального состояния и тип земли;
  • Расположение и наличие дополнительных удобств.

При оценке также учитываются характеризующие недвижимость особенности, которые определены для каждого региона и типа объекта. Кадастровая оценка земли проводится на основе удельного показателя — расчёта стоимости 1 квадратного метра площади участка. В государственном земельном учёте можно узнать эти сведения, которые заносятся при регистрации и переоценке в Кадастр.

Недвижимость оценивается не по конкретному объекту, а согласно методологических основ, показатели которых не могут превышать или быть меньше рыночных на 30%.

Государством оцениваются объекты недвижимости с такими целями:

  • Формирования кадастров и базы данных по каждому типу недвижимости;
  • Разделения территории на зоны;
  • Установления арендной платы и налоговых ставок для всех категорий объектов;
  • Анализа и обоснованных темпов застройки;
  • Выплаты компенсаций в случае конфискации земельных участков;
  • Установления базовых цен на недвижимость в определённом регионе с целью продажи на аукционе, конкурсе;
  • Информирования заинтересованных граждан и собственников;
  • Формирования фондовых рынков.

1361286828_prodazha-zemli-selskohozjajstvennogo-naznachenijaРыночная стоимость недвижимости определяется профессиональным оценщиком индивидуально по каждому объекту на основе данных Кадастра, чтобы не возникало резких различий между этими показателями. Учитываются ценообразующие факторы при наличии дополнительных изменений в имуществе, которые произошли с момента последней государственной оценки.

Отчёт об оценке формируется в 3 экземплярах и направляется заказчику. В случае, если невозможно определить стоимость недвижимости, причина указывается в отчёте с обозначением ее характеристик.

Внесение изменений в текущую стоимость

Повторная оценка недвижимости может потребоваться при наличии веских причин с изменением ее ценообразующих особенностей:

  • Функциональное использование;
  • Перевода в другую категорию собственности;
  • Изменения площади или размера, дополнительные пристройки или капитальный ремонт с перепланировкой квартиры.

В Кадастре также могла быть допущена ошибка при регистрации или оценке данных, поэтому нередко приходится обращаться за переоценкой или внесением изменений в стоимость. Ее можно оспорить в судебном порядке или заказать переоценку на основании заявления.

Методы проведения кадастровой оценки

Объекты, которые содержатся в реестре или подлежат регистрации на основании изменению из юридического статуса или создания, подлежат оценке. Эксперт выбирает методику оценочных процедур самостоятельно согласно целям, которые определены в договоре с заказчиком-физическим лицом или государственным органом.

Официально определены 3 подхода к оценке недвижимости:

  1. 1Сравнительный — сравнение с последними ценами и аналогичными объектами на рынке продаж недвижимости на момент проведения процедуры. Оценщик получает информацию из различных источников — сайтов, ведомостей, отчетов, печатных изданий;
  2. Затратный — стоимость рассчитывается с учётом затрат, которые необходимо совершить для возведения аналогичного объекта недвижимости. Не берутся во внимание при официальном заказе те данные, которые повлияли на ценообразование конкретно запрашиваемого объекта, тогда как рыночная стоимость включает все виды расходов — подведение коммуникаций, обустройство земельного участка, строительные работы и их сложность;
  3. Доходный — данные составляются на основании получения возможных доходов от сдачи объекта недвижимости в аренду или его эксплуатации по прямому назначению.

Чаще всего используется метод сравнения, особенно что касается оценки жилых помещений, а также промышленного значения. Земельные участки могут быть оценены методом затрат или доходов, чтобы определить, какую сумму нужно вложить в данную категорию земель для получения прибыли, и с расчётом этого вывести налоговую ставку.

Оспаривание кадастровой стоимости

avrora-agentstvo-nedvizhimosti-800x450Законодательством предусмотрена официальная возможность оспорить стоимость, которая была определена при занесении данных в Кадастр. Эта процедура обязательно проводится на основании отчёта экспертов, который указывает на наличие несоответствий или ошибок. На основании полномочий владельца, заинтересованное лицо вправе обжаловать и изменить кадастровую стоимость после проведения независимой оценки или заказать переоценку. Этим занимается специально созданная комиссия, которая функционирует при региональном отделении кадастровых органов. Ее заседания созываются только в случае необходимости для рассмотрения дел.

Основанием для оспаривания оценки кадастровой стоимости должны быть чёткие несоответствия в кадастровой стоимости, неверные характеристики объекта с учетом изменившихся данных или новых факторов, а также различие между рыночной ценой более, чем на 30%. Отчёт об оценке независимого эксперта может стать одним из доказательств для оспаривания, однако он необязателен в случае наличия дополнительных веских причин.

Процедура оспаривания оценки

Заявление с претензиями о необоснованной стоимости подаёт заинтересованное лицо в государственные органы кадастра, которые могут выдвинуть встречные требования к исполнителю процедуры. Заявление подаётся вместе с такими документами:

  • Правоустанавливающими — в оригинале и копиях, заверенных нотариально;
  • Паспорт кадастрового учёта на объект недвижимости;
  • Отчёт независимой оценки;
  • Доказательства ошибки в стоимости, которые выражаются в официальных документах.

оценка-эксперта_нормативСпециалисты могут потребовать дополнительные документы в случае необходимости уточнения данных, без подачи полного пакета которых заявителю вправе отказать.

Оспаривание стоимости допускается в течение полугода после официальной оценки, внесения данных в реестр и информирования владельца. Процедура может быть произведена как с обращением в арбитражный суд, так и на месте в госструктуры путём проведения переоценки и исправления сведений.

Новые данные оценочных показателей вносятся в реестр, после чего пересчитывается налоговая ставка и другие суммы, которые зависят от этого. Владельцу выдаётся новый кадастровый паспорт с уточнёнными данными.

Досудебное урегулирование ситуации

В ходе публичной оценки здания или земельного участка может быть выявлено несоответствие стоимости, однако это ещё не повод обратиться в суд. Каждый грамотный специалист способен сказать, что практика рассмотрения в судах подобных случаев показывает, что судебные дела решаются намного сложнее и дольше, чем мирное урегулирование ситуации путём создания специальной комиссии.

Для начала стоит трезво оценить свои шансы и реальное завышение кадастровой стоимости, на основании которого можно ее оспаривать. По факту не всегда налоги, которые от неё зависят, завышены и гражданин имеет право на их снижение.

досудебное урегулирование споровПри наличии веских обстоятельств стоит обратиться к профессиональному оценщику для проведения независимой экспертизы, на основании отчёта которой можно подавать прошение о переоценке. Здания вообще всего оцениваются сравнительным методом, однако с учётом индивидуальных особенностей каждой квартиры, чтобы вычислить ее реальную рыночную стоимость. В отличие от госоценки, где применяются средние показатели цены, рыночная стоимость предусматривает выяснение цифры, которая соответствует действительности для конкретного случая. Учитываются варианты, когда часть площади квартиры или земельного участка реально не используются, не принося таким образом никакого дохода. Кроме этого, можно привести в пример случаи, когда расход на содержание объекта недвижимости превышает доход от его использования. Можно упомянуть плохое техническое состояние здания и другие факторы.

В результате выяснения всех обстоятельств и факторов принимается отчёт об оценке с описанием всех методов расчётов и характеристики объекта недвижимости. Для того, чтобы отчёт был принят в качестве доказательства в оспаривании кадастровой стоимости, необходимо, чтобы он максимально подробно содержал всю информацию. Объем отчёта составляет около 100-200 страниц.

Достоверность отчёта и его полноту может подтвердить саморегулируемая организация оценщиков, которая принимает решение о возможности подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости. Его и необходимые документы заинтересованное лицо подаёт в комиссию для рассмотрения спора о кадастровой стоимости. Комиссия состоит из людей, которые не являются специалистами в данной сфере знаний, поэтому презентовать свою позицию стоит с помощью оценщика как можно более подробно.

В случае отказа заинтересованная сторона имеет право обратится в арбитражный суд за защитой своего права.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу.

Читайте также:
Поставьте вашу оценку:
(голосов: 2, средний балл: 4,50 из 5)
Загрузка...