Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка

Недвижимость в России, как и в любой другой стране, это один из самых важных и ценных сегментов рыночных отношений, который подлежит государственному учёту, контролю и уплате налогов. Поэтому все вопросы, которые касаются недвижимости, строго регулируются российским законодательством. Это та же продажа нежилого помещения, покупка земельного участка, обмен, аренда квартиры, наследие, дарение, прочие действия.

Для совершения вышеперечисленных действий нужно знать стоимость недвижимости, будь то земельного участка, прочей земли, квартиры, дома. От этой стоимости будет зависеть цена, которую собственник имеет право запросить за своё недвижимое имущество. Также от этого показателя отталкиваются банки перед оформлением кредита, а также судебные решения в спорах о разделении имущества. Более того, важнейшим для государства показателем стоимости недвижимости (участка земли, квартиры, дома) является начисление налога.

При этом важно разделять два основных понятия в оценке недвижимости: саму стоимость – объявленную как сумму, выше которой собственник не может продать объект, и цену – выраженную в денежном значении, которая может быть равна или ниже стоимости.

Суть рыночной стоимости

Рыночная стоимость – понятие, пожалуй, знакомое практически всем. Она представляет собой определённую сумму, которая состоит из оценки обмена недвижимости. Иными словами, это наиболее вероятная цена на конкурентном рынке, которую можно дать конкретному объекту недвижимости, земельному участку. При этом, если речь идёт о купле-продаже квартиры, прочего объекта недвижимости, аренде, обе стороны должны быть максимально осведомлены о нём и действовать в своих интересах добровольно.

Ещё одной важной особенностью рыночной стоимости является тот факт, что она устанавливается без учёта налогов и прочих финансовых затрат на оформление сделки.

Суть кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость – понятие сравнительно новое, однако вовсе не вытесняющее рыночную оценку. Устанавливается такая стоимость путём проведения экспертизы (оценки) сотрудниками кадастровой реестровой службы в установленном порядке. При этом учитывается целевое назначения квартиры, дома, земли, хозяйственного земельного участка, прочей недвижимости, а также сдачу в эксплуатацию, площадь.

Иными словами, реестровая стоимость представляет собой государственную оценку с внесением оценки в реестр.

Расчет стоимости квартиры, нежилого здания, земельного участка, прочей недвижимости проводится с целью:

• определить налога на объект недвижимости (земельного участка);
• рассчитать налог в случаях купли-продажи, обмена, аренды квартиры;
• переоформить жильё или земли в наследование;
• оформить имущество в ипотеку или кредит;
• определить цену при обмене равной жилплощади или участка земли;
•  переоформить собственность по договору дарения.

Взаимосвязь и разница

Поскольку рыночная и кадастровая стоимость имеют разное соотношение друг к другу, реестровая цена всё же в некотором смысле отталкивается именно от рыночной цены. Об этом говорит уже тот факт, что при расчёте кадастровой оценки во внимание берётся средняя цена недвижимости по региону, а не между всеми. Разумеется, не в чистом виде, а с учётом законодательных норм и правил кадастра. Точно так же, помимо спроса, реестровая цена теперь учитывается при рыночной оценке.

Разница в этих двух оценках чувствуется в том, что рыночная цена имеет более общие характеристики и сильно зависит от спроса, а кадастровая делает акцент на ценовой политике каждого региона в отдельности. Поэтому не редко случается, что кадастровая цена может быть ниже рыночной, редко выше или равной, а это влияет на налог, который платит собственник. Зачастую такие моменты приходится оспаривать в судебном порядке.

Ещё можно выделить, что разница между рыночной и кадастровой стоимости основана на влиянии спроса с одной стороны и целевого назначения с другой.

В кадастре целевое назначение – очень весомый показатель, например, цена сельскохозяйственного участка земли будет рассчитываться с учётом дохода от неё.

Оценка недвижимости

На сегодняшний день любые действия относительно земельного участка, дачной земли, квартиры, дома, нежилого помещения, прочей недвижимости по закону невозможны без становления её на реестровый учёт и без расчёта кадастровой стоимости. Этими вопросами занимаются государственные органы, а именно Росреестр.

Проводить такую оценку можно один раз в пять лет, но не реже. Это связано с тем, что кадастровая цена, так же как и рыночная, не стоит на месте и постоянно меняется, но быть намного ниже неё она не должна.

Проводится экспертиза комиссией реестрового органа после того, как собственник подаст заявление о становлении на учёт (о регистрации недвижимости). Если все документы вместе с заявлением были поданы правильно и были одобрены, объект недвижимости вносится в список, по очерёдности которого будет проводиться кадастровая оценка. Но и после этого этапа нужно ждать, пока оценка будет утверждена. Только когда данные будут внесены в единую электронную базу государственного реестра недвижимости, собственнику выдадут все его правовые документы.

Обычно оценка проводится в течении тридцати дней после подачи заявления, а в течении последующих десяти дней должны быть утверждены все принятые решения по кадастровой стоимости.

Вы можете узнать кадастровую стоимость по адресу или номеру онлайн и бесплатно, используя виджет ниже.

Несмотря на то, что данный виджет используется для заказа платной выписки из ЕГРН, перед заказом вы можете совершенно бесплатно узнать кадастровую стоимость объекта.

Установление и несоответствия

После того как кадастровая цена утверждена и внесена в базу Росреестра, она становится доступной для всех заинтересованных лиц.

Посмотреть и проверить в дальнейшем, во сколько она изменилась можно несколькими способами:

Способ	Примечание
Сайт Росреестра	Подать запрос можно на официальном портале, выбрав соответствующую вкладку и заполнив форму запроса. Обработка запроса мгновенна
Кадастровый паспорт	Стоимость обязательно вносится в этот документ, который у владельца должен быть
Запрос в реестровый орган	Подать его можно в письменном виде лично в Росреестре, Кадастровой палате, многофункциональном центе. Обработка запроса в течении пяти рабочих дней

В случае, если кадастровая стоимость может быть выявлена ниже рыночной (выше бывает редко, равной тоже) или сведения внесены не верно, имеют отличия от внесённых в паспорт, собственник не согласен с расчётом суммы налога, он имеет право подать заявление в Росреестр для переоценки квартиры, земельного участка, прочей недвижимости.

Если после этого восстановить справедливость не удалось, имеет смысл подать иск в суд и оспорить решение государственного реестра. Суд установит окончательную сумму, сколько стоит оспариваемое имущество.