Аренда нежилого помещения: регистрация в Росреестре

Правовые взаимоотношения между собственником объекта недвижимости и нанимателем регулируются договором аренды, который обязательно регистрируется в Росреестре. При этом государственной регистрации подлежит только тот документ, который предусматривает срок найма свыше одного года. Такие сделки чаще всего заключаются между владельцем помещения и юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем, который будет использовать полезную площадь для получения прибыли. Государственная регистрация нужна для того, чтобы у арендатора не возникло нежелательных проблем с законом, чтобы деятельность считалась легальной, с уплатой налогов, а также для защиты прав всех сторон документа.

Разумеется, если нежилое помещение арендует физическое лицо для личных целей, даже в случае долгосрочного пользования, стороны могут обойтись и без договора, на доверительных отношениях оплаты. Однако в случае возникновения конфликтных ситуаций между арендодателем и арендатором они не смогут решить их с помощью государственных органов, поскольку официально между сторонами нет никаких обязательств. Поэтому очень важно знать порядок заключения такого соглашения, на какой срок можно продлить аренду, как происходит регистрация договора аренды нежилого помещения, какой пакет документов нужно собрать и прочие нюансы этого вопроса.

Подготавливаем документацию

Перед тем как зарегистрировать договор, нужно заранее подготовить необходимые документы, перечень которых представлен ниже:

• заявление с прошением государственной регистрации;
• паспорт заявителя (для юридического лица дополнительно свидетельство государственной регистрации предпринимателя);
• кадастровый паспорт и план нежилого помещения;
• договор аренды в двух экземплярах;
• учредительные документы организации (для юридических лиц);
• документы о полномочиях юридического лица (например, приказ);
• заверенное нотариусом согласие второго супруга арендодателя (только для физического лица);
• квитанция о том, что была уплачена государственная пошлина за регистрацию.

В случае, когда одной из сторон выступает гражданин, не достигший восемнадцати лет, список поданных документов дополняется письменным разрешением органов опеки.

Если же одна из сторон не имеет возможности самостоятельно заниматься вопросами государственной регистрации, в этом случае у нотариуса нужно оформить доверенность на другое доверенное лицо.

Перечень этих документов подлежит рассмотрению отделением Росреестра по месту фактического нахождения помещения и последующей государственной регистрации сделки.

Обязательные пункты договора

Порядок заключения договора аренды нежилой недвижимости на срок от одного года предусматривает наличие в нём определённых сведений, в чём можно убедиться, посмотрев образец аналогичных бумаг. К таким сведениям относится описание характеристик объекта недвижимости, который сдаётся в аренду (площадь, цель использования, адрес, стоимость, информация кадастрового паспорта), срок действия договора, сумма ежемесячной платы за пользование помещением и сроки ежемесячной платы, условия и основания проведения ремонтных работ, а также причины досрочного прекращения договора.

В индивидуальном порядке на усмотрение сторон соглашения прописываются права и обязанности, ответственность и порядок разрешения споров, прочие дополнительные условия, форс-мажорные обстоятельства. Также в обязательном порядке договор должен содержать реквизиты и личные подписи обеих сторон, для юридических лиц – с печатями их организаций.

Очередность действий

Государственная регистрация заявлений и договора аренды нежилого помещения происходит после того, как будет подано соответствующее заявление и соблюдён порядок обращения в Росреестр. Этот порядок можно отобразить следующим образом и подлежит беспрекословному исполнению:

Очерёдность этапа	Действие
1	Подача бумаг на рассмотрение  в срок регистрации
2	Проверка поданных бумаг на достоверность
3	Фактическое внесение информации в единую государственную реестровую базу
4	Оформление всех необходимых документов с проставлением штампов на договорах
5	Возвращение бумаг заявителю

При подаче документов заявитель оплачивает единоразовую государственную пошлину с приложением квитанции. Для себя можно сделать её копию. Поданное заявление, оригиналы, копии документов подаются ответственному сотруднику под расписку. При регистрации заявления сотрудник назначит дату, когда заявитель может прийти за своими готовыми документами. Срок оформления не должен превышать одного месяца.

Обратите внимание

Сдать нежилое помещение в аренду владелец может только в случае, если у него имеется свидетельство прав собственности на этот объект недвижимости, зарегистрированный в Росреестре.

В случае же, если у нанимателя возникла необходимость арендовать помещение в здании, которое ещё не сдали в эксплуатацию, стороны могут подписать предварительный договор. Такой документ регистрировать не обязательно, если его срок действия менее двенадцати месяцев. Полноценной юридической силы предварительное соглашение не имеет, это своеобразные обязательства субъективно между собственником и нанимателем. В этом же документе до заключения сделки очень рекомендуется указать срок подачи заявления на регистрацию факта аренды, который подлежит обязательному внесению в государственный реестр.