Продажа квартиры с прописанными в ней людьми

Государственная регистрация прав собственности на квартиру предоставляет её владельцу возможность самостоятельно распоряжаться данной недвижимостью и принимать решения о заключении всевозможных сделок. Для этого физическому лицу нет необходимости согласовывать с кем-либо свои действия и получать разрешения на них. При этом, существует ряд случаев, когда имущество может быть чем-либо обременено, в связи с чем, появляются некоторые ограничения в действиях. Одним из таких обременений является ситуация, когда на жилплощади, которую нужно продать, прописаны люди, добровольно не желающие выписываться или которых собственник не имеет права принудительно выселить. Особенно усложняется сделка, когда в неё фигурируют несовершеннолетние лица.

pokupka-kvartiry-s-propisannym-chelovekom-02-1В целом, продать или подарить квартиру вместе с прописанными в ней жильцами очень даже можно, однако трудности заключаются в поиске покупателя, который такой недвижимостью заинтересуется. Именно поэтому на практике замечено, что многие владельцы намеренно скрывают от потенциальных покупателей факт наличия зарегистрированных граждан. Действовать подобным образом крайне нежелательно, поскольку продавец рискует оказаться в зале суда с последующим признанием сделки недействительной.

Закон и последовательность

Если возникает необходимость продать свою квартиру вместе с прописанными в ней гражданами, то сделка будет подчинена тем же законодательным актам, которые регулируют все прочие аналогичные сделки. В частности это Жилищный кодекс Российской Федерации, устанавливающий правила взаимоотношений сторон, Гражданский кодекс, отвечающий за нюансы заключения договора, а также закон о приватизации.

Можно отметить, что продать квартиру с прописанным в ней человеком, не запрещено. Однако, если изначально не скрывать от покупателя факт наличия такового, стоимость подобной недвижимости придётся ощутимо снизить.

shutterstock_176127272После того, как жильё будет продано, собственник и зарегистрированные жильцы автоматически лишаются прав владения данным имуществом. При этом не исключена возможность фиксирования в договоре купли-продажи условия, согласно с которым в помещении будет иметь право проживать прописанный человек. С другой стороны, если таких условий не было, новый владелец вправе через суд снять с регистрации всех прописанных в квартире, за исключением лиц, которые относятся к категории не выписываемых. У таковых обычно имеется бессрочное право пользования недвижимостью.

Невозможность выписки

Действующее российское законодательство ставит единые условия, правила и требования для желающих продать или подарить собственную квартиру. Согласно им, снятие зарегистрированных лиц с регистрации до заключения сделки является приоритетной задачей, но чёткого обязательства за владельцем не зафиксировано. Бдительный покупатель непременно потребует от продавца расширенные выписки из домовой книги и ЕГРП, благодаря которым скрыть факт продажи квартиры с жильцами не получится. Покупатель вправе требовать от продавца выписать этих людей, однако это не всегда представляется возможным.

Категории граждан, которых снять с регистрации принудительно невозможно:

  • rebjonok-300x225Люди, которые были прописаны на жилплощади до оформления её приватизации, но участниками таковой не стали;
  • Участники завещательного отказа. Когда срок пользования жильём указан в завещании, или же не указан. Тогда такое право у физического лица считается бессрочным;
  • Лица, находившиеся на регулярном иждивении по договору;
  • Бывшие супруги, не имеющие иного жилья;
  • Участники кооперативов, вносившие паевые взносы;
  • Несовершеннолетние дети, лишившиеся родителей или опекунов (до момента предоставления нового жилья).

Обращение в суд

Если квартиру с прописанным человеком продавать не хочется, чтобы не снижать её стоимость, и этот человек не относится ни к одной из перечисленных выше категорий, есть два варианта решения данного вопроса: договориться с человеком, чтобы он выписался добровольно или подать исковое заявление в суд. Во втором случае иск обычно удовлетворяется, минус только в том, что это дополнительные расходы и потеря времени.

Через суд выписать такого человека может и новый собственник квартиры. Понадобиться только исковое заявление с чётким и подробным описанием ситуации, личный паспорт заявителя,  и документы, устанавливающие тот факт, что у зарегистрированного лица нет права на данное имущество.

В целом можно отметить следующий порядок действий:

  • image-1Определение законных оснований для снятия жильца с регистрации и подтверждение факта добровольного его выселения;
  • Подача искового заявления в территориальное учреждение арбитражного суда (по месту жительства);
  • Приложение к заявлению списка подготовленных документов, включая договор приобретения квартиры, свидетельство о вступлении в брак или его расторжении и показания свидетелей.

Кроме того, если с прописанным человеком нет связи длительное время, он давно не проживает в оговоренной недвижимости и не оплачивает коммунальные счета, это является весомым основанием для выселения через суд.

Какова ответственность?

Поскольку продать квартиру можно вместе с прописанным в ней человеком, многие владельцы этим активно пользуются. Однако далеко не все соглашаются с тем фактом, что покупатели опасаются таких покупок и для заключения сделки с ними нужно существенно сбросить цену на недвижимый объект. Желая осуществить сделку и не потерять в прибыли, владельцы часто намеренно скрывают факт наличия зарегистрированных в помещении лиц.

Happy couple moving houseРазумеется, после заключения сделки новый владелец практически сразу узнает о том, что приобрёл квартиру с обременением. Если это не доставляет ему существенных неудобств, он может самостоятельно заняться выпиской нежелательного жильца. Однако если выписать человека по закону невозможно и он претендует на проживание в квартире, то судебного разбирательства не избежать. В таком случае у продавца будут немалые проблемы с судебными тяжбами. Однако даже если его вина будет доказана, никакой административной и, тем более, уголовной ответственности нет.

Чтобы можно было как-то выйти из такого положения и снизить риск возникновения подобных ситуаций, имеет смысл действовать не самостоятельно, а обратившись к опытному риелтору. Его услуги стоят немало, однако таким образом можно провернуть сделку законно и без последующих неприятностей.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу.

Читайте также:
Поставьте вашу оценку:
(голосов: 2, средний балл: 5,00 из 5)
Загрузка...