Выгодная продажа квартиры с покупкой новой

Практика показывает, что в России большинство сделок с жилой недвижимостью заключается с практически одновременной её продажей и покупной другой взамен. Несмотря на схожесть, это всё же не сделка с обменом, поскольку участвует обычно три, а не две стороны. То есть, собственник, решившийся на отчуждение имущества, ищет на него покупателя, при этом после или одновременно подыскивает продавца, у которого купит другое жильё. По факту, речь идёт о двух разных сделках. Агентства недвижимости именуют это альтернативными продажами.

В отличие от стандартных сделок с продажей или покупкой, две смежные сделки осуществить сложнее. Особенно, когда гражданин намерен выгодно продать квартиру и за полученные от этой продажи деньги приобрести новую. Сложность заключается в том, что если срывается одна сделка, будет сорвана или как минимум отложена и вторая. Кроме того, обе процедуры придётся полностью согласовывать в сроках, что и Holding house keys on house shaped keychain in front of a new hoпотенциальному покупателю, и продавцу иной квартиры может не понравиться, и не исключено, что ждать они не пожелают.

Продажа жилой недвижимости с одновременной покупкой иного жилья должна осуществляться в один и тот же день, с одновременной и регистрацией в Росреестре. Поскольку с 2017 года начал действовать единый государственный реестр недвижимости, сроки оформления сокращены до трёх дней.

Сэкономьте ваше время и нервы. Нажмите сюда и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.

Как определяется цена?

Для того, чтобы спланировать последующую покупку квартиры, необходимо правильно оценить стоимость продаваемой недвижимости, поскольку без этого шага выгодно продать квартиру попросту невозможно. В первую очередь, следует пригласить специалиста по оценке недвижимости. Без этого установить цену своей квартиры нельзя. Соответствующий специалист, который должен иметь государственную лицензию с действующим сроком, после тщательного осмотра жилья выдаст его владельцу оценочные документы, на основании которых можно будет устанавливать ценовой диапазон для продажи.

Чем неспешнее требуется продажа, тем выгоднее она может быть проведена, поскольку за срочность так или иначе приходится цену снижать. Соответственно, чем выше стоимость, тем дольше ищется потенциальный покупатель. Кроме того, важно знать факторы, которые влияют на определение ценового диапазона каждой конкретной недвижимости.

Влияющий фактор Что это значит
Площадь продаваемой квартиры Основной нюанс, который будет влиять на стоимость имущества напрямую. Помимо метров квадратных обязательно учитывается удобство и эргономичность планировки.
Место нахождения многоквартирного дома Имеется в виду не только населённый пункт, но также инфраструктура (система общественного транспорта, удалённость от остановок, метро, наличие вблизи медицинских, дошкольных и образовательных учреждений, магазинов, прочего).
Фактическое состояние жилья Исправность систем коммуникации, давность проведения капитальных и текущих ремонтов. При этом перед продажей квартиры не имеет смысла делать именно капитальный ремонт, так как это абсолютно неоправданно завышает цену объекта, ведь в итоге покупатель всё равно будет делать ремонт на свой вкус. Но текущий косметический ремонт сделать не помешает, чтобы устранить бросающиеся в глаза недостатки.
Время сдачи дома в эксплуатацию Чем старее дом, тем ниже будет стоимость квартир в нём.

Своевременный сбор документов

Следуя стандартному порядку действий при продаже квартиры, важно подготовить полный пакет документов до того, как найдётся потенциальный покупатель. Поскольку покупателю и так придётся подстраиваться под продавца, который одновременно будет покупать другое жильё, вряд ли его обрадует новость о том, что не все документы готовы. Тем более, что они не могут быть уверены в том, что бумаги будут готовы скоро и что с ними всё действительно будет в порядке.

Стандартно для сделки потребуется:

  • Личный паспорт владельца недвижимого имущества (если совладельцев несколько, потребуется паспорт каждого из них). Оригинал и копии должны быть готовы;
  • Свидетельство о государственной регистрации собственнических прав на квартиру или выписка из ЕГРП (если продавец зарегистрировал свои права в период с 15.07.2016 по 01.01.2017). Лицам, зарегистрировавшим право собственности с 2017 года выдаётся выписка из ЕГРН;
  • uslugi-2Бумаги, на основании которых у продавца возникло право владения квартирой (это может быть договор приватизации, купли-продажи, ренты, обмена, дарения, завещание, свидетельство о вступлении в наследство, договор долевого участия в строительстве, акт приёма-передачи, прочее);
  • Кадастровый план и паспорт;
  • Выписка из ЕГРН, желательно расширенная, чтобы у потенциального покупателя не возникало сомнений в юридической чистоте жилья и самой сделки;
  • Справка из домовой книги о том, что на момент продажи зарегистрированных на жилплощади граждан нет;
  • Если речь идёт о совместной собственности или имуществе, нажитом в совместном браке, потребуется письменное, нотариально заверенное согласие на сделку от имени всех совладельцев или второго супруга;
  • Выписки с лицевых счетов о том, что долгов по коммунальным услугам нет;
  • Если совладельцем жилья является несовершеннолетний ребёнок, необходимо получить разрешение органов опеки.

Аналогичный список бумаг должен быть у продавца, у которого будет приобретаться другая квартира взамен проданной.

Правильная презентация

1464956614468427065bПосле установления стоимости продажи квартиры и подготовки всех нужных бумаг для выгодной сделки, важно обратить внимание на состояние помещений и определить, как будет проводиться представление имущества потенциальным покупателям. Не стоит рассчитывать, что всё получится спонтанно. Владелец должен проанализировать все имеющиеся в квартире недостатки и преимущества, чтобы знать, на что обращать внимание покупателя и от чего отводить его интерес.

Важно понимать, что собственник видит свою недвижимость совсем в ином свете, чем покупатели. То, что не заметно глазам продавца, обязательно увидят заинтересованные лица. Именно поэтому все мелкие недостатки следует по возможности устранить. Это может быть приведение квартиры в чистоту, максимальное её освобождение от предметов мебели, чтобы пространство казалось больше, подклеивание отставших обоев, починка неисправных дверных и оконных ручек, замков, смазывание скрипучих деталей дверей, небольшие ремонтные работы с замазыванием имеющихся трещин в стенах и другие малые нюансы.

Впечатление потенциальных покупателей должно оставаться благоприятным, квартира перед презентацией должна быть аккуратной, с вымытыми окнами, полом, без затхлого запаха. Несмотря на то, что всё это устраняется новыми владельцами без особых проблем, покупатель всегда выберет то, что представлено в лучшем свете.

Заключение предварительных соглашений

vzaimozachet-pri-prodazhe-i-pokupke-kvartiry-300x188После того, как потенциальный покупатель найден, а условия оговорены, необходимо обязательно заключить предварительное соглашение. По закону это необязательное условие и в ином случае без него можно было бы обойтись. Однако, так как продавцу необходимо одновременно купить другую квартиру, он должен быть уверен в серьезности намерений покупателя. Аналогично, он должен убедиться в серьёзности продавца, заключив такое же соглашение и с ним тоже.

В заключаемом предварительном соглашении в обязательном порядке необходимо зафиксировать пункт и о внесении аванса, поскольку это дополнительные гарантии. В случае, если потенциальный покупатель отказывается от сделки, аванс ему можно не возвращать по закону, что указывается в тексте соглашения. Соответственно, если сделка не состоится по вине продавца, он обязан вернуть аванс, но уже в двукратном размере. Об этом нужно помнить и заключая соглашение с продавцом квартиры, которая будет куплена после продажи нынешней.

Для больших гарантий предварительное соглашение, как и основной договор можно заверить в нотариальной конторе. Это будет очень кстати, даже если по каким-либо причинам придётся разбираться в суде.

Основной договор и оплата

Без названияПоскольку стоимость недвижимости весьма высока и окружена множеством рисков, основному договору и пункту оплаты важно уделить предельное внимание, чтобы действительно выгодно продать квартиру. С выбором способа оплаты также не нужно торопиться, идя на поводу у второй стороны. Наилучшим вариантом оплаты будет передача денежных средств через банковскую ячейку. Это стопроцентные гарантии для обеих сторон, когда продавец получает деньги самостоятельно по предъявленному договору.

Вторым по безопасности является безналичный расчёт через банковский перевод на расчётный счёт. В таком случае покупатель будет иметь на руках официальный документ, который подтверждает оплату, её сумму и дату. Безналичный расчёт использовать не рекомендуется, так как даже с распиской проблем в случае чего будет много. Но, даже выбрав такой вариант оплаты, обязательно стоит заручиться поддержкой нотариуса.

Необходимо обратить внимание и на срок оплаты. Это важный пункт и при необходимости продавать квартиру, и при ее покупке. Как вариант, перевод денежный средств может быть осуществлён после государственной регистрации прав собственности, поскольку, пока они не зарегистрированы, продавец может аннулировать сделку.

Следует знать при приобретении квартиры

63540Покупка жилой недвижимости весьма непростой процесс, особенно когда происходит одновременно с продажей иного жилья. Здесь можно запутаться в последовательности действий с оформлением предварительных и основных договоров. Не имея опыта в подобных делах, человек может растеряться и не обратить внимания на важные особенности, имея в итоге массу неприятностей и проблем. Как вариант, можно привлечь риелторов, но, во-первых, их услуги стоят весьма ощутимо, во-вторых, это не избавляет покупателя от необходимости контролировать всю процедуру.

Поскольку граждане имеют полную свободу в выборе жилья, полагаться, соответственно, необходимо исключительно на себя в этом вопросе. Зная, на что приходилось обращать внимание, чтобы продать свою недвижимость, легче осматривать и приобретаемую, поскольку обычно скрывают и устраняют одни и те же недостатки.

При этом следует проанализировать, какую именно недвижимость целесообразнее и выгоднее приобрести:

  • В новостройке после завершения её строительства;
  • У собственника на вторичном рынке;
  • На вторичном рынке или в новостройке после ввода ее в эксплуатацию с привлечением ипотеки (актуально при улучшении условий проживания).

Особенности проверки

cd6f213ae0d55bb569187d8ff9691d53До подписания основного договора покупки, квартиру нужно внимательно осмотреть. Во-первых, это документы продавца на его имущество, во-вторых, это само имущество. Важно обратить внимание, что все предъявляемые бумаги должны быть только в оригинале. Если человек не может по каким-либо причинам показать оригинал – от такой сделки лучше отказаться, какой бы выгодной она ни казалась. Мошенников на рынке недвижимости всё ещё более чем достаточно.

Следует посмотреть, как давно продавец зарегистрировал право собственности на квартиру, и на каких основаниях он его получил. Например, если владелец унаследовал жильё в порядке законной очереди, меньше, чем три года назад (до 2016 года) и менее пяти лет назад (с 2016 года), от такого приобретения тоже лучше отказаться. Связано это с тем, что прочие наследники в этих временных рамках имеют право через суд возобновить сроки наследования и аннулировать все сделки с такой недвижимостью.

Независимо от того, предъявил ли продавец выписку из ЕГРН, такую же нужно заказать в Росреестре для полного спокойствия, чтобы наверняка знать, заключается ли сделка действительно с собственником, и нет ли каких-либо обременений объекта.

Внимание на документы

kvartiraСоблюдая порядок и зная, с чего начать процедуру покупки квартиры, стоит также отметить, на что следует обратить внимание при проверке документов. Первое, что проверяется, это паспорт продавца. Имеет смысл взять паспортные данные, чтобы обратиться в Федеральную миграционную службу и по серии и номеру паспорта убедиться, настоящий ли это документ. Также нужно посмотреть на срок действия паспорта, своевременно ли он был поменян, совпадают ли серия и номер на всех страницах, нет ли отличающихся страниц, совпадают ли надписи на печатях с подразделениями, которые их ставили, все ли водяные знаки есть на страницах.

В том случае, когда продавцом выступает несовершеннолетний гражданин, оформляется письменное согласие его родителей или опекунов на продажу квартиры. Подписывать документы за ребёнка будут также родители или опекуны, но если ребёнку исполнилось четырнадцать лет, право подписи принадлежит ему. Если вместо родителей выступают усыновители или опекуны, нужно попросить предъявить решение суда об этом.

Когда вместо собственника выступает доверенное лицо, у него должна быть нотариально заверенная доверенность. Ей проверить также следует особенно тщательно, от первого слова до последней подписи. Обязательно должна упоминаться передача полномочий на продажу жилья, подписания договора и акта передачи, получение денежных средств, а также регистрацию сделки в отделении Росреестра.

Финансовые расчеты

srochnaja-prodazha-kvartir-300x225Порядок проведения расчёта при покупке квартиры предусматривает передачу денежных средств как до момента подписания и заключения договора купли-продажи, так и после, о чём должно упоминаться в тексте документа. Обычно датой передачи денежных средств назначают дату заключения сделки, но это не является правилом, поэтому покупатель с продавцом могут согласовать любой вариант на своё усмотрение, какой будет им удобен.

Процедура передачи денег может происходить в следующих вариантах:

  • Наличными средствами;
  • Безналичным расчётом;
  • Использованием банковской ячейки.

Не рекомендуется проводить оплату первым способом, поскольку она наиболее не защищена и зачастую служит мошенническим схемам. Рискуя подобным образом необходимо составить расписку. Безналичный расчёт это перевод денег на банковский счёт продавца, который осуществляется в его присутствии. Банковская ячейка используется чаще безналичного расчёта и является наиболее безопасной, поскольку покупатель в присутствии продавца кладёт в неё необходимую сумму, после чего продавец по предъявлению в банке заключённого договора самостоятельно открывает ячейку и изымает ее.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу.

Читайте также:
Поставьте вашу оценку:
(голосов: 1, средний балл: 5,00 из 5)
Загрузка...