Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего
Содержание:
Главным правилом сделки с продажей жилплощади, где живут и зарегистрированы дети, является запрет на ущемление их прав. Рассмотрением этого вопроса занимаются органы опеки и попечительства, которые в результате выносят решение. Сотрудники органов опеки не одобряют оформление нового жилья на несовершеннолетнего ребенка отдельно от родителей или если доля собственности в новой квартире для него будет меньше, чем в продаваемой квартире. Поэтому рассмотрим все нюансы детальнее.
Когда сделка возможна
Без разрешения органов опеки продажа квартиры с долей, которой обладают несовершеннолетние, невозможна. Поэтому раньше, чем оно будет получено, разворачивать активную деятельность не стоит. Чтобы получить разрешение, важно удостоверить попечительский совет в том, что доля несовершеннолетнего ребенка в новом жилье будет эквивалентна или больше доли в продаваемой квартире.
Исходя из вышесказанного, продажа квартиры, собственником доли которой являются несовершеннолетние граждане, возможна, если:
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!
- Одновременно с продажей жилья на ребенка будет оформлена равноценная доля в купленной квартире, и он будет её собственником;
- Если покупка нового жилья не планируется, доля для не достигших восемнадцати лет будет предоставлена в любой другой квартире.
Лишить несовершеннолетнего ребенка собственности, то есть, продать квартиру, на долю которой у него есть равные с родителями права, без получения взамен равной или большей доли, нельзя. Если каким-то образом жилплощадь будет продана без согласия органов опеки, сделка через суд аннулируется, и на всех её участников будет возложен штраф.
Оформление документов
Для оформления сделки купли-продажи недвижимости, в которой зарегистрированы дети, можно заранее подготовить следующие документы:
Вид документа | Особенности |
---|---|
Паспорта родителей или официальных опекунов | Оригиналы и копии |
Паспорт или свидетельство о рождении несовершеннолетнего ребенка или каждого из них, если их несколько | Оригиналы и копии |
Свидетельство о браке | Или о его расторжении |
Свидетельство права собственности на жильё | Или другие правоустанавливающие документы |
Кадастровый паспорт и план | Желательно иметь и техническую документацию |
Документы о покупке нового жилья, подтверждающие, что несовершеннолетний также её собственник | Без этих бумаг нельзя получить разрешение попечительского совета |
Выписка из лицевого счёта | Об отсутствии задолженности |
Справка из домовой книги | По месту регистрации в старой и новой недвижимости |
Договор купли-продажи новой квартиры или дома | Если была такая сделка |
Разрешение органов опеки | Письменное |
Нотариальное разрешение на сделку | О продаже от имени детей |
Квитанция об оплате государственной пошлины | Желательно иметь также копию |
Правила оформления
При подаче документов для получения разрешения опекунского совета должны присутствовать оба родителя детей или же их опекуны. Если кто-то из них не имеет возможности присутствовать лично, например, когда супруги в разводе, или второй родитель против продажи доли несовершеннолетнего ребенка, решение будет приниматься через суд. Избежать судебного разбирательства можно, если второй родитель подаст письменное согласие на продажу недвижимости с долей детей, заверенное у нотариуса. Если же второй супруг умер, нужно предоставить свидетельство о смерти.
Органы опеки также оценивают условия, в которых дети живут на данный момент, чтобы решить, будет ли новое жильё лучше или не хуже нынешнего, и можно ли совершить такой обмен. Учитываются не только условия, но и площадь жилья, которая не должна быть меньше.
О намерении продать квартиру необходимо уведомлять в письменном виде. Для этого нужно заполнить заявление в присутствии органов опеки и заверить его у инспектора. Ответственный сотрудник должен провести с родителями разъяснительную беседу о том, что права детей не должны нарушаться и чем это чревато.
Разрешение органов опеки
Можно отдельно отметить случаи, когда органы опеки и попечительства вправе отказать и не выдать разрешение на продажу квартиры, доля которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку.
- Жильё приобретается в рассрочку, при этом происходит продажа всей жилой собственности. При этом ущемляются права ребенка, который больше не будет собственником недвижимости;
- Сделка представляет собой не продажу квартиры, а её дарение;
- Новое жильё не достроено;
- Новая квартира по площади меньше продаваемой;
- В новой квартире или доме нет каких-либо систем коммуникаций, например, воды или электричества.
Положительно на решение органов опеки повлияют следующие факторы:
- Улучшение жилищных условий;
- Улучшенная инфраструктура по новому месту жительства;
- Хорошее экологическое состояние и климатические условия;
- Более высокооплачиваемая работа у родителей и лучший уход за детьми.
Без вмешательства попечительского совета осуществить продажу квартиры можно только в том случае, если несовершеннолетний достиг шестнадцати лет и самостоятельно работает, является индивидуальным предпринимателем, либо вступил в брак.
Завершение сделки
Разрешение органов опеки должно быть выдано через две рабочих недели после подачи заявления. В документе будет чётко указан адрес жилплощади, которая продаётся, и адрес приобретаемого взамен жилья. После этого все проживающие в квартире должны быть из неё выписаны. Последним этапом станет заключение сделки купли-продажи квартиры.
Далее можно проводить сделку по следующему принципу:
- Составление договора купли-продажи;
- Подписание акта приёма-передачи недвижимости;
- Регистрация права собственности;
- Одновременная продажа и приобретение жилья;
- Регистрация собственника по новому месту жительства, в том числе и детей;
- Передача органам опеки копий договоров и подтверждение, что ребенок собственник доли жилплощади, а значит, его права не были нарушены.
Последние изменения в законодательстве могли быть не отображены в данной статье, в связи с этим статья могла утратить юридическую актуальность. В случае возникновения вопросов обязательно обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу через форму ниже.
Обратите внимание:
Добрый день! У меня вопрос в том,что мы продаем квартиру,где 1/3 доля несовершеннолетнего ребенка. И тем самым хотим наделить его долей в частном доме,где проживаем довольно давно. Возможно ли такое? И в каком случаи опека может не дать добро? И если даже будет разрешение,т.е надо будет делать куплю продажу на ребенка? И если только мы по документам оформили дом в собственность на себя и не прошло три года,то надо ли будет платить 13 % государству?
Здравствуйте, Вера!
1. Подавайте документы в органы опеки — всё будет хорошо.
Запрещено проводить сделки, влекущие за собой уменьшение стоимости имущества детей.
Вам нужно выделить детям долю не меньшую чем сейчас и всё.
Органы опеки дадут вам справку.
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_76459/9b84ad600c3e341d901bafef2e52b352dc1b4fe5/#dst100148
2. Дарить можно близким родственникам, даже если дом в собственности менее 3х лет — никаких налогов платить не нужно.
НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/625f7f7ad302ab285fe87457521eb265c7dbee3c/
Мы построили новый дом. Хотим продать старый, но в нём у детей есть доли. Как нам поступить, чтобы опека разрешила продать старый дом (нужны средства на отделочные работы)
Здравствуйте, Ната!
Выделите в новом доме доли детям.
Новый дом оформили уже?
Запрещено проводить сделки, влекущие за собой уменьшение стоимости имущества детей.
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_76459/9b84ad600c3e341d901bafef2e52b352dc1b4fe5/#dst100148
Если не получается в новом доме, тогда можно попробовать выделить доли детям у бабушек.
А потом, как новый дом будет готов, выделить уже в доме.
Обратитесь в органы опеки, объясните ситуацию, и они вам подскажут, как лучше сделать.
Добрый день! Мы продаём в одном городе квартиру в которой есть доля детей, в другом городе бабушка выделила им долю в своей квартире. Какие документы ( оригиналы или заверенные натариусом) нужны от бабушки чтобы опека разрешила нам продать квартиру. Спасибо
Статья 37 ГК РФ запрещает имущественные сделки между родственниками в этом случае. Сама столкнулась с этой проблемой два дня тому назад
Бабушка может выделить долю в квартире своим детям, внукам, правнукам.
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9deaf716ae6188bcfecb901fc9e9f941c551f6d7/
Добрый, Наталья!
Берите все оригиналы документов на обе квартиры и, если есть возможность, вместе с бабушкой идите в органы опеки.
Обязательно техническая документация чтобы была (кадастровый паспорт и план квартир).
Документы на выделение доли обязательно.
Заявления там вам бланки дадут.
какие документы нужны для органов опеки от продавца квартиры , приобретаемой родителями
Здравствуйте, Тома!
В органы опеки нужно подать все документы на новую квартиру — они должны убедиться в улучшении качества жилья для детей.
Список документов:
— выписка из ЕГРН;
— техпаспорт и справка из БТИ о стоимости жилья и степени его износа;
— выписка из домовой книги;
— договор купли-продажи (предварительный).