Продажа квартиры: собираем документы

Сталкиваясь с необходимостью в продаже приватизированной квартиры или её доли, очень часто владельцы не знают, с чего начинать, какие нюансы могут быть в том или ином случае, какие документы и разрешения для продажи квартиры нужны, что нужно сделать, чтобы избежать нежелательных неразберих и проблем. Прежде чем начать вплотную заниматься продажей недвижимости, необходимо собрать чётко установленный перечень документов, которые владелец должен предоставить не только ответственному за регистрацию сделки органу, но и покупателю, чтобы он убедился в том, что продажей жилья занимается действительно собственник.

К тому же, договор купли-продажи также составляется на основании собранных документов, в которых содержаться все необходимые сведения об объекте недвижимости, какие только могут быть. При этом важно учитывать, что комплект бумаг, которые надо собрать, в разных случаях будет немного отличаться. Например, не являются одинаковыми условия продажи и пакет бумаг приватизированной недвижимости с одним собственником и с учётом нескольких владельцев, а также, если квартира коммунальная. Кроме того, следует убедиться, что все документы правильно оформлены, кадастровый и технический паспорт выдан не слишком давно, перепланировки законны.

Сэкономьте ваше время и нервы. Нажмите сюда и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.

Общие требования

Какие же документы нужно подготовить, чтобы продать квартиру без заминки и лишней головной боли? Собственнику требуется собрать и подготовить следующий пакет до момента оформления сделки:

  • Кадастровый паспорт помещения
    Кадастровый паспорт помещения

    документ, который подтверждает право собственности на квартиру – свидетельство, дарственная, завещание, прочее, какие были при вступлении в права;

  • паспорт и его копию владельца и всех совладельцев, если их несколько;
  • выписка о зарегистрированных (прописанных) в продаваемой квартире – справки необходимо взять в Федеральной миграционной службе по месту нахождения недвижимости, перед этим нужно выписать всех зарегистрированных;
  • письменное согласие мужа (жены) на продажу квартиры – заверяется нотариусом в обязательном порядке, нужно, если собственность нажита совместно в браке;
  • свидетельство и копия свидетельства о браке;
  • свидетельство и копия свидетельства о расторжении брака – если супруги в разводе;
  • свидетельство о смерти второго супруга – если имеет место быть;
  • справки о том, что нет задолженности по коммунальным платежам, ипотеке;
  • выписка из налоговой инспекции – нужна в случае, если получение жилья было по договору дарения или завещанию;
  • технический паспорт – оформляется в Бюро технической инвентаризации, дата выдачи не должна превышать пяти лет;
  • кадастровый паспорт и план – оформляется в Росреестре, Кадастровой палате или Многофунциональном центре;
  • договор купли-продажи недвижимости – в трёх экземплярах;
  • акт приёма-передачи – в трёх экземплярах;
  • разрешение банка, если квартира в ипотеке – если закрыть ипотеку в краткий срок владелец не может;
  • квитанция о том, что государственная пошлина была уплачена.

Если квартира коммунальная

174720bcd4b86c33be64b50ef24f72e9Коммунальная жилплощадь не может быть продана единолично, прежде всего, её надо приватизировать. При этом оформить приватизацию раньше должны были абсолютно все владельцы такого жилья по общему решению. Однако согласно с новыми изменениями в российском законодательстве, сейчас для приватизации коммунальной жилплощади согласие соседей не нужно. Иными словами, владелец имеет право на приватизацию отдельно своей комнаты или комнат, а также всех мест, которые считаются общими в пользовании (кухня, коридор, ванная комната, прочие, какие имеются). Важно иметь ввиду, что при расчёте доли приватизации мест общего использования берётся во внимание площадь приватизируемых комнат. Например, если их площадь составляет 30% или 50% от общей площади квартиры, то владелец вправе приватизировать аналогично 30% или 50% кухни, ванной и так далее. Это делается для того, чтобы никто из соседей не мог препятствовать в использовании общих помещений, а в случае таковых выпадов ущемлённая сторона могла на законных основаниях обратиться за помощью в вышестоящие органы.

Также стоит учесть, что какие бы ни были отношения между соседями коммунальной квартиры, в случае продажи приватизированной комнаты первоочерёдное право на её приобретение имеют именно соседи.

Особенности долевой продажи

1435915880_image33060В случае оформления на продажу доли в квартире правила и список (пакет) документов не сильно отличаются от особенностей коммунального жилья. Исключением является то, что надо определить только долю жилья владельца, например, комнату, при этом места общего использования делить не нужно – каждый собственник имеет на них одинаковое право. Чтобы оформить продажу своей доли, в обязательном порядке владелец должен письменно оповестить об этом всех остальных жильцов, какие бы ни были между ними связи. Письмо нужно отправить при этом официально и с уведомлением о получении. Согласие жильцов на это не требуется, такой порядок нужен потому, что даже если собственник доли находит покупателя, он не может оформить с ним сделку в случае, когда эту долю желает выкупить кто-либо из уже проживающих. И хоть согласие на продажу от жильцов не нужно, каждый из них должен написать отказ от доли, которую собираются продать. Без этих необходимых документов продажа будет невозможна в течение одного месяца после оповещения о намерении продать долю. После мнение жильцов уже не имеет значения.

В случае несоблюдения вышеописанного порядка суд может признать сделку купли-продажи недействительной.

Передача полномочий по продаже

Если собственник недвижимости имеет какие-либо причины, по которым не может заниматься продажей жилья самостоятельно, не имеет времени или желания разбираться во всех нюансах и собирать документы для продажи квартиры, он может передать своё право осуществлять все оформления от его имени доверенному лицу. В таком случае у нотариуса нужно оформить на этого человека доверенность. В доверенности обязательно прописываются все действия, которые доверенное лицо будет иметь право совершать от имени владельца квартиры. Сделать доверенность можно как любому физическому лицу, так и риэлтору или самому нотариусу. Услуги последних, впрочем, будут стоить собственнику ощутимых финансовых затрат, но избавят от переживаний по поводу собственной некомпетентности. Доверенность является основанием для сбора и оформления всех необходимых документов доверенным лицом, какие нужны, даёт ему право подписи и самостоятельного принятия решений в интересах доверителя.

Особые нюансы

  1. Следует выделить, что в случае, когда у квартиры несколько собственников, состоящих в родстве, разрешения друг от друга никому не требуются, а если кто-то из собственников против – возможно продать только долю жилья, перечень бумаг при этом тот же;
  2. Чтобы продать недвижимость покупателю при наличии несовершеннолетних детей у владельца, заранее надо получить разрешение органов опеки (комиссия по делам несовершеннолетних), предоставив подтверждение, что у несовершеннолетнего имеется другое жильё и место регистрации;
  3. Продать квартиру в новостройке, которая ещё не была сдана в эксплуатацию, по факту невозможно, поскольку как таковой квартиры нет и получить право собственности невозможно, а значит и права распоряжаться недвижимостью не может быть;
  4. С 1 января 2016 года налог на продажу жилья собственник должен уплачивать только в том случае, если он получил право собственности менее 5 лет назад. Если же ему её подарили или завещали, то этот срок составляет три года, как и раньше. Пакет документов также должен содержать эти сведения;
  5. Квартиру, которая находится в ипотеке, можно продать только по согласию банка, который её предоставляет. При этом, если ипотеку нельзя закрыть досрочно, какой бы ни была причина или условия договора, то и сделку купли-продажи тоже не осуществить.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу.

Читайте также:
Поставьте вашу оценку:
(голосов: 1, средний балл: 5,00 из 5)
Загрузка...