Правила и нюансы расприватизации квартиры

Предпосылкой для процедуры возврата жилплощади в собственность муниципалитета по собственной воле нынешнего её владельца может являться:

• Тяжёлое финансовое бремя, связанное с необходимостью уплаты налога на недвижимость, высокими коммунальными тарифами, необходимостью содержать общее домовое имущество, проводить капитальный ремонт;
• Подстраховка со стороны государства, связанная с участием в социальных программах, например, право на расширение жилплощади, бесплатное предоставление новой квартиры в случае пожара, перекладывание денежного бремени на госбюджет в случае затопления соседей.

Перед тем как расприватизировать свою квартиру, важно учитывать тот факт, что после оформления данного процесса вы больше не будете являться законным собственником данной недвижимости и не сможете приватизировать её заново. Ваш статус меняется на нанимателя по договору, а значит, ни продать, ни передать в наследство недвижимость вы не сможете.

Но, помимо добровольного снятия статуса приватизированного жилья, отменить договор приватизации могут и в принудительном порядке.

Что такое расприватизация и чем отличается от деприватизации

В действующем российском законодательстве вообще нет понятий расприватизации или деприватизации. На практике эти два понятия не являются синонимами и имеют разное значение:

• Расприватизацией жилья называют принудительный возврат недвижимости в собственность муниципального органа или государства. Такая процедура осуществляется исключительно в судебном порядке, где аннулируется договор приватизации, ссылаясь на нарушение российского законодательства при его заключении или нарушение прав одного из владельцев;
• Деприватизацией недвижимости называют добровольный возврат квартир муниципалитету или государству после предварительной их приватизации. После оформления процедуры переданная назад жилплощадь предоставляется гражданам на основании договора социального найма.

Последствия в обоих случаях одинаковые, но есть особенности, о которых необходимо знать.

При каких условиях возможен процесс

Условия для процесса возврата статуса приватизированной квартиры следующие:

• Единоличное оформление возможно исключительно собственнику жилья;
• В случае когда владельцев у квартиры несколько, обязательно письменное, заверенное нотариусом, согласие каждого из них;
• Необходимо официальное разрешение органов опеки, если среди собственников жилья имеются недееспособные, несовершеннолетние лица.

Добровольная расприватизация квартиры становится невозможной, если приватизированная жилплощадь была вами унаследована, является объектом договора купли-продажи или обмена, обременена арестом или залогом, а также, если после приватизации в квартире зарегистрированы жильцы.

Причины расприватизации

В качестве оснований и причин для расприватизации собственной квартиры в добровольном порядке, то есть для деприватизации, чаще всего служат:

• Сложное материальное положение – содержать частную недвижимость недёшево (налог, услуги ЖКХ, капремонт, замена износившихся внутренних систем коммуникаций, от которых освобождены жильцы муниципальных квартир);
• Обеспечение безопасности – муниципальная жилплощадь защищена от мошенников, и есть гарантии обеспечения новым жильём в случае возникновения аварийной ситуации или в случае признания жилья аварийным;
• Желание расширить жилплощадь в связи с увеличением количества жильцов (например, для многодетной семьи);
• Непростые взаимоотношения в семье (распространённая ситуация, когда человек не желает оставлять недвижимость в наследство неугодным родственникам, предпочитая передать её государству).

Какие нужны документы

Какие именно документы нужны для расприватизации квартиры:

• Заявление, заполненное на бланке по установленному образцу;
• Личный паспорт каждого совершеннолетнего собственника жилплощади;
• Нотариально удостоверенное согласие на деприватизацию от имени каждого владельца квартиры;
• Бумаги, подтверждающие право владеть недвижимостью (выписка из Единого государственного реестра недвижимости, договор приватизации);
• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об отсутствии обременений;
• Технический, кадастровый паспорт;
• Справка из домовой книги о зарегистрированных жильцах;
• Экспликация, поэтажный план;
• Квитанция об уплате государственной пошлины.

Деприватизация квартиры в каждом случае имеет индивидуальные особенности, поэтому могут потребоваться дополнительные документы, например, нотариально удостоверенная доверенность, если кто-либо из совладельцев не может присутствовать лично, или согласие органов опеки, если в процедуре участвуют несовершеннолетние.

В целом оформление очень схоже с процедурой приватизации. Ваше заявление будет рассматриваться в течение месяца, после чего будет заключён договор о социальном найме.

Образец заявления на расприватизацию квартиры можно скачать тут

Пошаговая инструкция

Процесс расприватизации жилья осуществляется только в судебном порядке, в отличие от процедуры деприватизации, которая полностью добровольная. Если подаётся иск с доказательствами того, что приватизация происходила с нарушениями, её аннулируют, и возвращают квартиру обратно в собственность муниципалитета. В качестве нарушений в данном случае может быть ситуация, при которой:

• Участниками приватизации были только совершеннолетние дееспособные граждане, исключив зарегистрированных и проживающих в квартире детей и недееспособных лиц;
• Сделка проводилась под психологическим или физическим давлением (например, родственники вынудили приватизировать жилплощадь пенсионера, чтобы получить его имущество в наследство);
• Из участия в приватизации исключили граждан, которые имели на него право и не писали отказ у нотариуса.

Проведение деприватизации, то есть добровольного возврата квартиры в муниципальный фонд, включает в себя несколько последовательных шагов:

• Сбор всех необходимых документов, включая обновление устаревших бумаг, заказ дубликатов при необходимости, оформление доверенностей, обращение в попечительский совет, если ситуация это предусматривает;
• Подача собранных документов и заявления в местную администрацию и ожидание положительного ответа;
• Подписание договора социального найма с муниципалитетом.

Если расприватизация проходит в судебном порядке, собранные документы подаются в суд вместе с исковым заявлением.

Как оформить передачу квартиры муниципалитету после расприватизации

Расприватизация оформляется, строго ссылаясь на действующие нормы гражданского законодательства РФ. При подаче иска в суд следует учитывать и возможность отказа в его удовлетворении, если прилагаемая доказательная база недостаточна. Именно поэтому важно получить грамотную юридическую консультацию до того, как обращаться в суд.

Если же вы хотите добровольно деприватизировать, а не расприватизировать квартиру, документы подаются в территориальный орган местного самоуправления по решению жилищных вопросов. Для Москвы это Управление Департамента городского имущества.

Также допускается оформление одной коллективной доверенности на одного из собственников, которому остальные доверяют всю процедуру (очень удобно, чтобы не ходить толпой, согласовывая время).

При подаче заявления ответственный сотрудник его регистрирует и даёт вам выписку из журнала регистрации. На практике весь процесс деприватизации занимает не больше двух месяцев.

Обязанности нанимателя после деприватизации жилья

Каждый, кто намеревается расприватизировать квартиру, должен понимать две важные вещи:

• После обратного перевода недвижимости в муниципальный фонд и подписания договора о социальном найме жилья физические лица полностью теряют право собственности – они могут лишь проживать на данной жилплощади и быть на ней зарегистрированными. Ни продать, ни обменять, ни сдать в аренду квартиру будет невозможно, точно так же, как и завещать или унаследовать родственникам;
• Повторно приватизировать эту же квартиру или другую недвижимость по закону будет уже невозможно. Право на приватизацию уже было использовано, и предоставляется оно лишь один раз.

Поскольку после деприватизации и расприватизации собственник становится нанимателем, у него появляются такие же обязанности, какие были у него ранее:

• Своевременно и в полном объёме оплачивать коммунальные счета;
• Следить за состоянием жилья и содержать его в надлежащем виде;
• Соблюдать правила проживания в многоквартирном доме;
• Согласовывать перепланировку помещений и прописку новых жильцов с муниципалитетом.

Когда могут отказать

В деприватизации квартиры могут отказать, если:

• После приватизации жилплощади жильцы сделали перепланировку, и она не узаконена;
• Отсутствует согласие всех совладельцев на возврат квартиры в муниципальный фонд;
• На жилплощади зарегистрирован и проживает недееспособный гражданин или несовершеннолетний ребёнок (исключение – разрешение органов опеки);
• Имеется задолженность по коммунальным платежам;
• Кто-либо из совладельцев жилья умер, и его часть недвижимости была унаследована (когда расприватизация в судебном порядке, аннулируется и договор приватизации, и вступление в наследство);
• Нынешний собственник получил данную квартиру по договору купли-продажи, обмена;
• Жильё находится в аварийном доме, который уже утверждён под снос;
• Квартира расположена в военном городке;
• Недвижимость находится под арестом или заложена в банке;
• На жилплощади зарегистрированы новые жильцы уже после приватизации;
• У владельца имеется в собственности другая жилая недвижимость.

Трудности в процессе возникают из-за того, что в действующем законодательстве нет чётко прописанной процедуры обратной приватизации.

Как расприватизировать квартиру с несовершеннолетним

Чтобы расприватизировать квартиру, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети, следует обратить внимание на некоторые нюансы:

• В случае когда ребёнок имеет только прописку в квартире, но фактически проживает по другому адресу, проблем у вас не возникнет – достаточно представить документы, подтверждающие тот факт, что несовершеннолетний живёт не с вами и выписать его на этом основании;
• Когда же несовершеннолетний ребёнок является владельцем доли приватизированной квартиры, на её деприватизацию требуется получить разрешение от органов опеки, что не так просто, поскольку по факту у ребёнка отнимается имущество;
• Если несовершеннолетнему уже исполнилось 14 лет, согласие на деприватизацию он должен писать сам, а не его представители (опекуны, родители).

Можно ли расприватизировать квартиру без согласия собственника

Расприватизация квартир происходит в большинстве случаев именно без согласия их собственников. Процедуру инициируют либо местный орган самоуправления, либо заинтересованные лица.

Вариантов для открытия подобного процесса стандартно два:

• Незаконная приватизация – сюда относится подлог документов, ущемление прав и интересов жильцов, которые тоже имели право на приватизацию, не написали отказ от неё, но не стали участниками договора;
• Использование жилого помещения не по назначению – например, собственник обустроил в квартире цех, склад, занимается коммерческой деятельностью (устроил массажный салон, парикмахерскую, прочее).

Если суд одобряет иски на расприватизацию, владельцы не только лишаются прав собственности, но также могут лишиться прав проживать в данной квартире.

Расприватизация доли в квартире

Расприватизировать квартиру частично по закону невозможно. Этим и обусловливается обязательное получение заверенных нотариусом согласий на возврат жилья в муниципальный фонд от имени каждого собственника в возрасте от 14 лет.

При этом, если вы приватизировали комнату в коммунальной квартире, она не считается её долей, а значит, и её деприватизация (добровольная передача государству) возможна. Осуществляется она идентично переоформлению всей квартиры.

Расприватизация в судебном порядке

Процесс расприватизации квартиры через суд начинается в двух случаях:

• Оформление приватизации с нарушениями – срок исковой давности три года, после чего добиваться аннулирования договора не имеет смысла;
• Государственный орган отказал в деприватизации неправомерно – в качестве истцов выступают сами собственники квартиры.

В 178 статье действующего Гражданского кодекса Российской Федерации зафиксированы основания для подачи иска о признании договора приватизации недействительным:

• Жилплощадь приватизирована  путём введения в заблуждение или путём угроз;
• Участие в процедуре приватизации недееспособных граждан;
• Нарушение прав зарегистрированных жильцов;
• Нарушение прав несовершеннолетних детей.

Подать исковое заявление вправе государственные органы, попечительский совет, владельцы недвижимости, граждане, чьи права были ущемлены, прокуратура. Иск на признание приватизации недействительной подают в суд по месту расположения квартиры. В заявлении важно указать, на основании каких документов выдвинуты те или иные требования.

Документы, которые прилагаются к исковому заявлению в суд:

1. Договор приватизации недвижимости (копия).
2. Договор о социальном найме жилья (копия).
3. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о собственниках и отсутствии обременений (берётся в Росреестре).
4. Квитанция о том, что государственная пошлина уплачена.
5. Бумаги, которые служат доказательством наличия оснований для аннулирования приватизации (в зависимости от ситуации).

После вынесения положительного решения судом этот документ вместе с сопутствующими подаётся опять местной администрации, если истцами были собственники квартиры.