Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Каждое движимое и недвижимое имущество имеет свою цену, которая не всегда такая, как кажется его владельцу. Хотя бывают случаи, когда продавцы сознательно завышают стоимость квартиры при ипотеке. Как правило, это случается по просьбе покупателя, который хочет обмануть банк и получить сумму большую, чем нужно на покупку жилья.

Но так ли верна эта схема как может показаться, ведь в банках работают не дураки, и они прекрасно понимают возможность махинаций. Что же в таком случае угрожает продавцу и покупателю? Риски, естественно, есть, но для начала надо рассмотреть подробнее саму тему и причины, почему покупатели упрашивают продавцов указать в договоре купли/продажи стоимость, не отвечающую реальной.

Понятия рыночной и кадастровой цены

На сегодняшний момент официально различают две цены на недвижимость: кадастровую и рыночную.

1. Рыночная стоимость. Это цена, которую готов заплатить покупатель за недвижимость в условиях рыночной конкуренции. Она считается максимально объективной, так как составляется на основе имеющихся сравнительных данных.

Установить её можно самостоятельно либо обратившись к оценщику. Если обратиться к профессионалу, то владелец недвижимости получит подробный отчет, который предоставляется банку, если нужно взять ипотеку для покупки недвижимости. В ходе оценки берут во внимание:

• Планировку объекта;
• Полезную площадь;
• Состояние коммуникаций;
• Местоположение квартиры, и так далее.

Все названые условия существенно влияют на рыночную стоимость квартиры, потому оценку недвижимости можно совершить самостоятельно, пользуясь здравыми суждениями. Если квартира в хорошем состоянии, находится неподалеку от транспортных развязок, больниц и школы, в комфортном районе, то её стоимость будет высокой.

2. Кадастровая стоимость – это цена, на основании которой устанавливаются налоги на недвижимость. Приятный бонус в том, что она, как правило, ниже рыночной, потому редко искусственно завышается. В этом попросту нет необходимости, потому что по своей природе кадастровая цена на жилье всегда ниже рыночной. Правда, даже если уже были попытки повысить её, все равно разница между рыночной и кадастровой стоимостью немалая.

На кадастровую стоимость квартиры могут повлиять не так много факторов, потому не будет лишним их узнать:

• Согласно индексу региона подсчитывается средняя цена на квадратный метр;
• Срок эксплуатации оцениваемого дома.

Не удивительно, что при таком скудном списке критериев оценки, рыночная стоимость бывает на треть выше кадастровой. Хотя случаются ситуации, когда кадастровая и рыночная стоимость недвижимости сбегаются, но, как правило, это не слишком хорошо, потому что речь идет о старой недвижимости, рыночная цена которой очень низкая. Как же сделать так, чтобы осуществить покупку недвижимости в ипотеку, не выплачивая первоначального взноса?

Первоначальный взнос и зачем он нужен

Выдавая ипотеку, банки редко оплачивают всю сумму, а только какую-то часть, так что покупка осуществляется частично на деньги заемщика. Прежде чем идти в банк покупателю нужно собрать первоначальный взнос по кредиту. Это немалая сумма, потому если время поджимает, а возможность заработать такие деньги отсутствует, покупатели и продавцы недвижимости пытаются осуществить разного рода махинации. Из-за подобных махинаций банк и настаивает на первоначальном взносе со стороны покупателя. Вот парочка причин, почему так происходит:

• Эта страховка от убытков. Таким образом, кредитная организация в очередной раз проверяет ответственность гражданина, подтверждает тот факт, что он действительно купит недвижимость и станет исправно выплачивать заёмные средства;
• Банк проверяет платежеспособность человека. Конечно, при оформлении ипотеки предоставляются специальные документы, но доказать на практике, что человек способен собрать крупную сумму самостоятельно, гораздо нагляднее.

Не удивительно, что банки не спешат рисковать и предоставлять займы в стопроцентном размере рыночной стоимости залоговой недвижимости. Нестабильная ситуация в экономике, постоянные скачки рубля, вероятность что попадётся недобросовестный заемщик, не выплачивающий долг, факт, что возможно квартира подешевеет, и её нельзя будет продать, вернув долг, заставляют быть осмотрительными.

Практика доказывает, что клиенты, которые получили ипотеку без первоначального взноса, не справлялись с выплатами, которые требуют ипотечные кредиты, значительно чаще, чем клиенты, оплатившие 10% взноса. Если человек нерационально распоряжается доходами, то ему нельзя доверить столь крупные суммы. Именно потому, лучший вариант для заемщика – это получить ипотеку в размере 80% или 90%, и это максимальная сумма, на которую можно рассчитывать.

Завышение стоимости недвижимости

Не будем скрывать – такая практика очень распространена, потому что банки отказались давать кредиты, полностью покрывающие стоимость недвижимости. В качестве гаранта клиент должен заплатить первоначальный взнос в размере десяти, а то и двадцати процентов от рыночной стоимости квартиры. Но это большая сумма. Если кредит выдается на 30 лет, то чтобы собрать деньги на первый взнос, потребовалось бы как минимум лет пять, а то и больше.

Естественно, такие сроки мало кого устраивают, потому покупатели всячески хитрят, чтобы осуществить сделку на выгодных для себя условиях. Одним из факторов, которые им в этом помогают, это завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи. Казалось бы, все очень просто – указать в договоре сумму, которая чуть выше той, что покупатель заплатит в реальности.

Естественно, это не совсем законно, но проконтролировать какую именно сумму покупатель отдаст продавцу при оформлении квартиры невозможно, ведь часть средств он может перевести банковским переводом, другие отдать из рук в руки. Если предполагается банковский перевод, то сумма фиксируется, а если нет, остается только верить в добропорядочность сторон.

До 2008 года заемщики повально использовали эту схему, потому что множество банков учитывали рыночную стоимость недвижимости, указанную в договоре, тогда как на самом деле она искусственно завышалась. Теперь банки сами нанимают оценщиков, которые предоставляют не только заключение оценки, но и документы, подтверждающие её объективность.

Схема для обмана банка

Чтобы обманом получить средства в банке, нужно внимательно подходить к каждому шагу. Сейчас банковская система предусматривает риск обмана и очень ревностно относится к документам об оценке. Чтобы не подвести себя и не потерять доверие банковского учреждения, надо работать по такой схеме:

• Правильно подобрать недвижимость. Как правило, покупатели ищут квартиры, которые находятся в собственности уже более трех лет, отдавая предпочтение предложениям из вторичного рынка;
• Далее, надо переговорить с продавцом, ведь это по нему данная схема может ударить больнее всего;
• Надо чтобы владелец квартиры написал расписку, где указывает, что покупатель предоставил ему сумму первоначального взноса. Эту расписку нужно отнести в банк;
• Покупатель дает расписку, что он взял такую же сумму, для того, что быв случае расторжения сделки, каждая сторона осталась бы при своем;
• Если заемщик все делал правильно и ему повезло, в банке одобряют ипотеку. Покупатель отдает за квартиру сумму равную ста процентам.

Естественно, сотрудники банка понимают, что подобная схема не в их интересах, потому у каждого уважающего себя банка есть аккредитованная оценочная компания, а то и несколько фирм, с которыми происходит сотрудничество. Данные компании самостоятельно проводят оценку недвижимости, под которую будет выдана ипотека, и выставляют свою стоимость, что должна практически сбегаться с указанной в договоре цифрой. Если этого не произойдет, то у продавца будут проблемы, поскольку его оценка не является адекватной, и может вызвать подозрение в мошенничестве.

Завышение или занижение стоимости

Несмотря на то, что аккредитованные банком компании редко идут против принципов, иногда такое тоже случается. Риск потерять аккредитацию, а значит и постоянный поток клиентов, все же сказывается на добропорядочности фирмы, позволяя максимально объективно провести оценку недвижимости.

Чтобы избежать неприятностей, банк нанимает собственных оценщиков, которые выполняют две ключевые задачи.

• Во-первых повышают качество оценки, сводя к минимуму риски появления сговора заемщика и оценочной компании, а также реализуют возможность предъявить претензии к независимому оценщику, если возникнут сомнения в честности предыдущей оценки. В этом случае банк имеет на это право, так как является одной из сторон сделки согласно договору купли/продажи;
• Во-вторых, банк понижает стоимость оценочных услуг, так как формирует оптовый заказ, а от постоянного потока клиентов не откажется ни одна компания.

Сделка может осуществляться между банком и оценочной фирмой. Именно этим объясняется необъективная оценка стоимости жилья банковским оценщиком. Если сумма небольшая, банк имеет право выдавать меньшее количество денег заемщику. Но такая схема, скорее редкость, и доказывает, что лучше вообще не брать средства в банке с подобным подходом к клиенту.

А вот попытки ипотечников завысить стоимость недвижимости встречаются часто. Согласно неофициальной статистике приблизительно 30% таких сделок заканчиваются успешно. Но остальные 70%, особенно если махинация вскрывается, теряет доверие банка, следовательно в будущем взять любой кредит или провести другие операции с финансами для них будет довольно сложно.

Следует обратить внимание, что для того чтобы обезопасить сделку кредиторы требуют доказательства платежеспособности человека. Как минимум заемщик должен располагать расчётным счетом, на котором есть сумма достаточная для первого взноса за квартиру.

Объективные причины для завышения цены

Завышение стоимости может быть связано не только с мошенничеством. Давайте рассмотрим, что может стать причиной завышения цены на квартиры:

• Ориентация на верхний порог стоимости объектов. Расчет оценочными компаниями иногда проводится с разной ориентацией на порог цены, потому и получается такой разрыв. Если похожие квартиры стоят: одна, скажем, 4 млн рублей, а вторая 6 млн, оценочная компания учитывает, что жилплощадь, которую хочет купить заемщик будет стоить 6 млн. рублей. Это не ошибка, а просто специфика расчетов;
• Ошибка в документах на квартиру, например, с датой строительства дома или т.п. Такая проблема нечасто встречается, но если происходит, то стоимость жилплощади может быть завышена несознательно, и потому не признается актуальной;
• Изменение на рынке недвижимости. Поскольку ситуация на рынке нестабильна, всегда есть риск что резко произойдет обвал цен. Потому оценке, которая была произведена недавно, уже нельзя верить, так как цена в ней окажется существенно завышенной.

Что грозит покупателю и продавцу?

Идя на завышение стоимости квартиры при ипотеке, риски покупателя более чем существенные. Схема завышения простая, но самое слабое место в ней – это оценка банковскими экспертами. Вот тут все махинации раскрываются, и над покупателем нависает угроза расплаты.

• Можно заказать независимую оценку, которую, тем не менее банк имеет право перепроверить. Если результат окажется негативным это повлечет урезание кредитных средств, или банк может вообще отказать в их выдаче;
• Когда сделка не выгорела, в сторону продавца может последовать претензия о возврате средств, на которые у покупателя есть расписка. Но такие проблемы легко урегулировать, заблаговременно обменявшись расписками;
• Переплата по ипотечному займу для покупателя. Даже если все пройдет успешно, покупателю придется много переплачивать, ведь сумма бралась большая, автоматически завышается процент по выплатам;
• Уголовная ответственность или налоговый вычет. Это высшая мера наказания, но статья о мошенничестве не всех пугает.

Тема актуальна, подтверждением чему может выступить любой специализированный форум. В онлайн-пространстве люди активно обсуждают, как обойти банковские ловушки и получить ипотеку, делятся своим опытом и т.п. Но самый ценный совет – лучше не шутить с законом, а добропорядочно выполнять требования банка, не играя с судьбой.