Договор аванса при покупке квартиры — особенности соглашения

Покупка недвижимости сегодня всё ещё остаётся достаточно дорогим удовольствием, сопряженным с рядом рисков и конкуренцией, как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей. Это побуждает быть предельно осторожным и внимательным, заручаясь какими-либо возможными гарантиями. Одной из них можно назвать аванс при покупке квартиры.

После того, как потенциальный покупатель согласовывает с продавцом стоимость недвижимого объекта, имеет смысл оформить договор аванса и внести его на расчётный счёт продавца. В данном случае аванс служит неким условным обязательством, при котором продавец не продаёт эту квартиру кому-либо ещё, а потенциальный покупатель подтверждает серьезность своих намерений. Сам документ может содержать в себе всесторонние условия для расторжения сделки или не содержать никаких, на усмотрение сторон.

Перед тем, как заключить соглашение, необходимо оговорить следующие нюансы:

• Ориентировочный срок заключения сделки продажи-покупки недвижимости;
• Сроки снятия прописанных жильцов с регистрации;
• Период выселения проживающих лиц в квартире;
• Передаёт ли продавец вместе с квартирой что-либо из её содержимого;
• Каким образом будет происходить оплата;
• Какие дополнительные документы покупатель желает посмотреть;
• Кто из сторон будет нести финансовые затраты при оформлении.

Только после согласования всех нюансов можно приступать к заключению каких-либо соглашений и договоров.

Обязательные пункты

Следует учитывать, что аванс за квартиру, который был внесён, при покупке объекта недвижимости будет засчитан в стоимость квартиры. Все детали должен отображать в себе договор аванса при покупке квартиры. Если продажа недвижимости осуществляется не её владельцем, а риелтором, документ подготавливает данных специалист. В свою очередь потенциальный покупатель должен внимательно прочесть текст документа, чтобы после не было неожиданных и малоприятных сюрпризов. Если какой-либо пункт смущает или нежелателен, покупатель имеет право попросить внести изменения и только после этого подписывать соглашение и вносить аванс за квартиру.

Обязательные пункты авансового соглашения:

• Полный и точный адрес месторасположения квартиры;
• Размер стоимости недвижимости;
• Сведения о сторонах (Ф. И. О., паспортные данные, место прописки);
• Дата, когда был подписан документ;
• На каких основаниях может быть расторгнуто соглашение;
• Наличие санкций за невыполнение условий.

При необходимости и желании сторон можно вносить дополнительные пункты. Так, например, можно обозначить, что в случае, если продавец откажется от сделки, он обязан вернуть аванс в полном размере и выплатить потенциальному покупателю штраф. Если же квартиру передумал приобретать покупатель, аванс может не возвращаться или продавец вправе вернуть его частично.

Дополнительное приложение

Помимо аванса за квартиру будет полезно оформить дополнение к соглашению. Такой документ при продаже имущества должен подробно описывать фактическое состояние объекта недвижимости на дату подписания. Здесь следует указать:

• Что из техники и мебели продавец оставляет покупателю, и в каком состоянии;
• Наличие недочётов и поломок в квартире;
• Описание состояния жилья (застеклён ли балкон, марка санитарной техники, металлическая входная дверь, прочее).

Помимо словесного описания желательно подкрепить данные фотоматериалами. Делается это затем, что бывают случаи, когда стороны договариваются об одном, а после оплаты оказывается, что продавец демонтировал ценные вещи, вынес технику или она оказалась неисправной. Такие нюансы могут натолкнуть на отказ от покупки недвижимости, а в этом случае теряется аванс (полностью или частично, как указано в соглашении).

Не будет лишним кроме соглашения и дополнения к нему оформить и расписку продавца в том, что аванс он получил,  с указанием даты и его размера. Само соглашение фактом передачи денежных средств не является. Это следует помнить. Кроме того, ни в коем случае нельзя выбрасывать платёжный документ, который подтверждает факт оплаты, размер и дату, а также указывает от кого и кому она была произведена.

В случае поднятия стоимости

Случается и так, что после оплаты аванса и согласования стоимости квартиры, продавец оповещает потенциального покупателя о том, что цену на жильё он поднял. Обычно это не столь существенная сумма, но на планы покупателя неизменно влияет. Особенно часто такое случается, когда в сделке участвуют недобросовестные риелторы, которые могут ставить такую накрутку, чтобы увеличить размер своего гонорара без ведома продавца.

Существует несколько вариантов действий в таких случаях:

• Не соглашаться с новой ценой и настаивать на прежних условиях;
• Ссылаться на то, что стоимость была оговорена ранее и аванс внесён. Можно предупредить, что в ином случае придётся обратиться в суд, имея на руках авансовое соглашение, с иском о давлении для заключения сделки на диктуемых неправомерно условиях. Это подействует, если риелтор прокручивает махинации за спиной продавца. Кроме того, это не выгодно и самому продавцу, так как для него это лишние денежные и временные затраты;
• Согласится с новой стоимостью, если квартира приглянулась и цена увеличилась не на много.

При этом, как показывает практика, условия после уплаты аванса склонны менять и сами покупатели, отсрочивая сделку или упрашивая снижения стоимости. Такой ход также является нежелательным, поскольку продавец имеет свои планы на эту сумму, например, приобретая другое жильё. В таком случае это будет вредить и ему, и третьему лицу, с которым он в свою очередь договаривается о покупке недвижимости.

Действия после внесения

Когда соглашение и расписка в получении денежных средств, то есть аванса, оформлена правильно, для обеих сторон снижается риск потери денег и времени. Однако полностью уберечь от рисков не может ни один документ. Если столкнуться с недобросовестной стороной, дело может закончиться и в суде, например, если продавец не станет возвращать аванс при отмене сделки по своей инициативе. Суд, скорее всего, примет решение в сторону пострадавшего, но придется дополнительно потратить свои деньги и время. В связи с этим желательно обдуманно подходить к вопросу с авансом и договариваться о сумме, размер которой, в случае чего, не станет чересчур болезненной потерей.

Кроме того, после того, как авансовое соглашение будет подписано, это не обязывает покупателя прекращать поиски других вариантов. Часто имеет смысл всё же присматриваться и к другим предложениям. Делать это целесообразно потому, что сделка может внезапно сорваться по вине продавца, из-за сложностей в сборе каких-либо документов или жизненные обстоятельства покупателя могут измениться. Кроме того, продавец тоже не прекращает поиск покупателей, хотя бы с той целью, чтобы продать квартиру дороже, если кто-либо предложить больше денег. Впрочем, проверить последний вариант достаточно просто, посмотрев, снял ли продавец объявление о продаже своей недвижимости после того, как внесение суммы произошло, или нет.