Покупка квартиры, если ее собственник несовершеннолетний

В российском действующем законодательстве нет никаких запретов и ограничений для оформления недвижимости или его доли на несовершеннолетнего ребенка. Однако приобретение жилья, собственником которого выступает малолетнее лицо, и покупка квартир с прописанными детьми – это сложный процесс, который несёт для потенциального покупателя существенные риски.

Поскольку ребенок, не достигший восемнадцати лет, по закону считается недееспособным, от его имени могут действовать только его родители, усыновители или опекуны. На это у них должны быть не только законные основания, но и соответствующие разрешения. Стороны должны осознавать, что любое нарушение и ущемление прав несовершеннолетнего делает сделку незаконной, а значит, она может быть аннулирована через суд.

prodazha-doli-nesovershennoletnego-v-kvartire-360x240Можно заметить, что недвижимость, владельцем которой выступает ребёнок, порой продаётся по сниженной стоимости, что как раз объясняется всевозможными трудностями. Но вестись на цену, не взвесив тщательно все особенности конкретной сделки, не стоит. Более того, желательно привлечь к сделке опытного специалиста, нотариуса, чтобы удостовериться в том, что покупка будет юридически чистой.

Сэкономьте ваше время и нервы. Нажмите сюда и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.

Возникновения права

В первую очередь, необходимо обратить внимание, на то, на каких основаниях у ребёнка возникло право на жилье. Несовершеннолетнее лицо может стать совладельцем или единственным собственником в результате:

  • Оформления на его имя договора купли-продажи недвижимости;
  • Участия в приватизации муниципальной квартиры (при этом тоже возможен вариант с единоличным владением, если родители от участия отказались в пользу ребенка);
  • Получения дарственной или завещания;
  • Оформления наследства.

600wПомимо подтверждающего право свидетельства, в котором будет фигурировать имя малолетнего гражданина, его представители обязаны предъявить потенциальному покупателю документ, на основании которого свидетельство получено. При этом следует обращать внимание и на то, прописан ли в продаваемой квартире сам ребёнок.

Самым важным здесь является то, что если у квартиры действительно только один владелец и им является несовершеннолетний гражданин, то никто от его имени продать недвижимость не имеет права. То есть, в любом случае речь о продаже может идти только тогда, когда дети выступают совладельцами. Какие бы основания для продажи не предъявляли его законные представители, насколько привлекательной ни была бы цена такого объекта, категорически не рекомендуется соглашаться.

Осложнение процесса

Для осуществления покупки квартиры или её доли, когда совладельцем является малолетний ребенок, так же, как и в случае с любой другой сделкой, обязательно должны быть разрешающие документы. Без них не стоит даже тратить своё время на переговоры с продавцом. Только разрешение, в частности попечительского совета, гарантирует, что сделка законна и снижает риск последующих судебных исков.

1f726e58zgd3y49ax0bc1419786477Стоит знать, что в некоторых случаях несовершеннолетние дети будут являться дееспособными и могут действовать от своего имени самостоятельно. Это дети, которым исполнилось четырнадцать лет, которые вступили в официальный брак, официально трудоустроены по договору или оформили частное предпринимательство. Только в таких случаях продажа квартиры, единственным собственником которой является ребёнок, будет действительно законной и не потребует привлечения его представителей. На практике же с подобным можно встретиться достаточно редко.

Единственным осложнением покупки квартиры в данном случае является более тщательная защита прав малолетнего лица. В остальном сделка и возможные нюансы ничем не отличаются от стандартной покупки недвижимости.

Ознакомление с документами

При общении с продавцом потенциальный покупатель имеет законное право ознакомиться с документами, касающимися продаваемой квартиры. Это важнейший этап, а в случае с несовершеннолетними собственниками бдительность должна возрасти в несколько раз.

Что должно быть Информативность
Правоустанавливающее свидетельство о государственной регистрации или выписка из ЕГРП, если продавец получил квартиру после 2016 года В дополнение прилагаются бумаги, на основании которых право собственности возникло (договор сделки, завещание, прочее)
Выписка из домовой книги На момент подписания договора все жильцы из квартиры должны быть выписаны
Договор купли-продажи Если какие-либо пункты смущают, их можно согласовать и внести изменения до заключения
Справа, взятая в Бюро технической инвентаризации Поэтажный план, техническая документация, кадастровый паспорт и план
Отдельно взятая выписка из ЕГРП Подтверждает собственника и указывает, есть ли обременения недвижимости
Заверенное нотариусом согласие на продажу квартиры от имени всех совладельцев или супруга При наличии иных совладельцев и если речь идёт о совместно нажитом жилье
Письменное разрешение на сделку от попечительского совета (органов опеки) Самый важный документ в данном списке
Справка из наркологического и неврологического диспансера Гарантия дееспособности продавца

Обременение регистрацией

Happy Family Mother And Baby Daughter In An Empty Apartment WithНеоднозначная ситуация получается, если в продаваемой квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, который не имеет права собственности на эту недвижимость. С одной стороны, для продажи разрешение органов опеки не нужно, с другой – если кто-либо заинтересованный подаст исковое заявление в суд, указывая на то, что ребёнка выписали в никуда, возникнут немалые проблемы и у продавца, и у покупателя. В целом, никто не запретит владельцу продать недвижимость вместе с прописанными в ней гражданами, поэтому на этот пункт тоже стоит обратить особое внимание. Подписывать договор покупки до того, как продавец предоставит актуальную выписку из домовой книги, в которой будет указано, что на момент продажи на жилой площади нет прописанных лиц, не желательно.

Если же вышло так, что новый владелец приобрёл квартиру с зарегистрированным в ней ребёнком, выписать его можно только через суд. При этом суду необходимо предоставить документальное подтверждение того, что малолетнее лицо сразу же после выписки будет прописано по другому адресу. Иным способом от подобного обременения можно избавиться, только если мирно договориться с его  родителями или опекунами.

Решение органов опеки

45f2922793d1a36836696afd8584d9dcПриступая к переговорам с продавцом, следует знать, что согласие органов опеки на продажу квартиры, часть которой находится в собственности несовершеннолетнего ребёнка, может быть получено только после того, как продавец подготовит все остальные документы. То есть, если продавец сразу же показывает это согласие, но при этом у него не готов пакет прочих бумаг на квартиру, то это служит поводом задуматься и не торопиться.

Для убедительности можно попросить показать бумаги, на основании которых попечительский совет посчитал данную сделку законной. Это может быть предварительный договор на покупку нового жилья, бумаги о строительстве частного дома, свидетельство о регистрации по новому месту проживания ребёнка, открытый банковский счёт на имя несовершеннолетнего, куда будут перечислены денежные средства с продажи его недвижимости, прочее.

Сам же разрешающий документ должен иметь подпись главы местной администрации, который ответственен за территориальный институт проживания малолетних лиц. Важно помнить, что без согласия попечительского совета зарегистрировать сделку не получится. Это значит, что даже если договор будет подписан и деньги уплачены, права собственности всё равно останутся за прежними собственниками, а не за покупателем.

Договор и исключения

632393853Когда квартира находится в совместном или долевом владении, участником которого выступает и несовершеннолетний ребенок, договор купли-продажи недвижимости должны подписать абсолютно все участники. Если кто-либо из них не может лично присутствовать, он должен передать полномочия своему представителю через нотариально заверенную доверенность. Что же касается детей, если на момент сделки им исполнилось четырнадцать лет, то они подписывают документы самостоятельно. Если же речь идёт о детях младшего возраста, вместо них документы подписывают их родители, усыновители или опекуны.

Следует вернуться и к вопросу с попечительским советом, чтобы между сторонами не возникало непонятных ситуаций. Не во всех случаях для получения согласия нужно подтверждать переселение ребёнка на новую жилплощадь. Например:

  • Несовершеннолетний с семьей планирует выехать за пределы России, где будет проживать постоянно. Вместо этого органы опеки требуют открыть банковский счёт на имя ребёнка, куда будет переведена оплата за проданную квартиру или долю её, если малолетнему лицу принадлежит только часть;
  • Когда речь идёт о покупке жилья в строящемся доме, требуются документы о том, где будет жить несовершеннолетний гражданин до того времени, как новостройку сдадут в эксплуатацию.

Последовательность перехода прав

5eb17ffab9e613cd2a413758a413d3a7В Гражданском действующем кодексе Российской Федерации чётко зафиксировано, что ни родители, ни усыновители, ни опекуны или какие-либо другие родственники несовершеннолетнего не вправе продавать квартиру, которая досталась ребёнку в наследство или по договору дарения. Если продавец предоставляет в качестве основания для возникновения прав на имущество одно из этих свидетельств, ни о какой покупке квартиры не может идти речи.

Если же с документами всё в порядке, юридическая чистота проверена и никаких подозрений не возникает, можно заниматься непосредственно передачей прав собственности. Она включает в себя несколько последовательных этапов, а именно:

  • Заключение и подписание договора покупки квартиры;
  • Составление и подписание передаточного акта недвижимого объекта (не обязательно, но крайне рекомендуется);
  • Осуществление оплаты согласно условиям договора;
  • Прохождение процедуры государственной регистрации прав нового владельца.

После заключения сделки продавец должен подать соответствующую документацию попечительскому совету, чтобы подтвердить, что права несовершеннолетнего лица нарушены не были.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу.

Читайте также:
Поставьте вашу оценку:
(голосов: 3, средний балл: 5,00 из 5)
Загрузка...