Договор купли-продажи квартиры: сделка по доверенности

Договора купли продажи квартиры по доверенности — это такая же многосторонняя сделка, как и те, которые заключаются непосредственно между собственником недвижимости и её покупателем. И одной, и другой стороной может быть как физическое лицо, так и юридическое. Аналогично и представителем продавца также может быть юридическое лицо, например, риелтор.

По условиям договора покупки продажи жилья владелец, он же продавец, обязан передать объект соглашения в личную собственность покупателю, который взамен передаёт продавцу запрашиваемую им денежную сумму. Такая сделка должна быть оформлена только письменно и впоследствии обязательно зарегистрирована в Росреестре.

oformlenie-kvartiryДокумент приобретает юридическую силу, как только будет подписан обеими сторонами. Важно до этого момента оговорить и зафиксировать все требующиеся условия, с указанием точных сумм и дат, избегая размытых формулировок. Саму передачу квартиры новому владельцу имеет смысл оформить актом приёма-передачи, в котором будут отображены все характеристики объекта, в каком виде он был передан, с отметкой о том, что стороны друг к другу претензий не имеют.

Поскольку сделки с недвижимостью сами по себе не лишены ряда рисков, к продажам по доверенности следует относиться ещё внимательнее. Это как раз тот случай, когда спешка может стать самой большой ошибкой.

Сэкономьте ваше время и нервы. Нажмите сюда и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.

Сэкономьте ваше время и нервы. Нажмите сюда и закажите комплексное сопровождение сделки с недвижимостью любой сложности от юристов с 20-летним опытом работы.

Разновидности доверенностей

207619mОбстоятельства в жизни каждого человека могут возникнуть самые разные и далеко не всегда заранее предвиденные. К одному из них можно отнести ситуацию, когда собственник квартиры, решив её продать, не имеет фактической возможности самостоятельно заниматься данной сделкой или вовсе не может присутствовать по тем или иным причинам. В соответствии с российским действующим законодательством выход из такой ситуации – оформление у нотариуса доверенности на своего представителя.

По данному документу доверенное лицо получает право совершать ряд действий вместо продавца и, если это указано в доверенности, имеет право подписи. При этом в любом случае представитель должен действовать исключительно в интересах доверителя, а не в своих собственных или чьих-либо ещё.

Чтобы избежать возможных неприятностей, владелец недвижимости должен знать, какие виды доверенности могут быть и какой лучше всего оформить именно ему.

Виды доверенностей Принципиальные особенности
Одноразовые Оформляют, когда вместо доверителя нужно совершить лишь одно конкретное действие, которое обязательно фиксируется в тексте документа.
Специальные Перечисляются схожие по типу действия, которые представитель имеет право совершать от имени владельца квартиры. Обязательно следует указать, с какого периода, и до какого числа доверенность действительна.
Генеральные Предоставляет человеку практически неограниченные права с максимальными возможностями. Оформлять такую стоит очень осторожно и лишь на того, в ком владелец объекта действительно уверен.

Необходимо учитывать, что право на осуществление сделки в полной мере даёт исключительно генеральная доверенность.

Привлечение риелторов

риелтор1Достаточно часто проведение сделки и составление договора продажи квартиры собственник поручает риелтору, который в данном случае является лицом юридическим. Разумеется, более бюджетным вариантом было бы поручить это родственникам, но они обычно недостаточно осведомлены в данной сфере, не имеют времени или желания. Поэтому передача полномочий риелторам — картина весьма распространённая.

Поскольку в сделках с недвижимостью всё ещё часто фигурируют мошенники, выбор риелтора, которому человек выдаст доверенность, должен быть максимально тщательным.

Передача полномочий такому специалисту существенно облегчает жизнь продавцу, поскольку делом занимается профессионал, который сделает всё быстро и правильно, взяв на себя сбор документов, переговоры с потенциальными покупателями, презентацию жилья и все последующие этапы. От собственника не потребуется практически ничего. Но при этом в самой доверенности можно ограничить права риелтора, оставив за собой право на то или иное действие. Все условия согласовываются индивидуально. Как бы ни сложилась ситуация, целесообразно всё же контролировать весь процесс, чтобы снизить риски.

Ключевые особенности в вопросе с документами

critics_shutterstock_15819946_1000Чтобы оформить доверенность на продажу своей квартиры у нотариуса, никаких особых знаний не требуется, процедура весьма проста и не отнимает много времени. При этом даже не обязательно, чтобы представитель присутствовал в нотариальной конторе – нужны лишь его паспортные данные (фамилия, имя, отчество, дата рождения, регистрация) и личный паспорт. Также при себе нужно иметь правоустанавливающие документы, поскольку в доверенности указывается, в отношении какой именно недвижимости есть полномочия у доверенного лица.

Составить договор можно самостоятельно, а можно прибегнуть к услугам того же нотариуса, который выдаёт доверенность. Форма договора у него уже есть. По желанию клиента в неё вносятся все необходимые коррективы, убираются и вписываются нужные пункты.

Кроме того, до заключения сделки важно помнить о причинах, которые могут послужить основанием для расторжения договора, чтобы заранее подстраховаться. Желательно подготовить справку о том, что собственник, он же продавец, полностью дееспособен. Это даст дополнительные гарантии потенциальному покупателю. Какова бы ни была доверенность, следует всегда указывать срок её действия, чтобы не сделать документ бессрочным.

Бланк документа

Образец договора купли продажи квартиры по доверенности практически ничем не отличается от стандартной формы аналогичного документа, где стороны выступают сами за себя.

Шаблон представлен ниже:

 

ДОГОВОР  КУПЛИ_ПРОДАЖИ ЖИЛОЙ КВАРТИРЫ

 

(место составления)                                                                                                              (дата составления)

 

Нижеподписавшиеся Продавец (Ф. И. О., паспортные данные с регистрацией) в лице Представителя (Ф. И. О., паспортные данные с местом прописки), действующий по Доверенности (номер, дата документа), и Покупатель (Ф. И. О., паспортные данные с регистрацией) подписали данный Договор о следующем:

 

  1. Продавец продал, а Покупатель приобрёл в личную собственность жилую (однокомнатную, двухкомнатную, трёхкомнатную выбрать) Квартиру, которая находится по адресу: (полный адрес, этаж), общей площадью (указать площадь).
  1. Объект данного Договора, квартира, принадлежит Продавцу на основании (наименование правоустанавливающего документа, его регистрационный номер и дата).
  1. Недвижимость продана Покупателю за (вписать сумму цифрами и прописью) российских рублей, которые последний уплачивает Продавцу (зафиксировать способ оплаты, дату, условия, оговоренные индивидуально).
  1. Ссылаясь на статью 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, Продавцом гарантируется соответствие квартиры условиям, делающим жильё пригодным для постоянного проживания.
  1. Продавцом гарантировано отсутствие в отношении Квартиры правовых притязаний третьих лиц, обременений, ограничений, арестов, имущественных споров.
  1. Передача Квартиры осуществляется (указать срок или временные рамки, условия) и впоследствии фиксируется актом приёма-передачи.
  1. Дополнительные условия по желанию сторон.
  1. Настоящий Договор был составлен в трёх экземплярах, которые находятся у Покупателя, Продавца и Управлении Росреестра по адресу: (адрес территориального отделения).

 

Продавец в лице Представителя                                                                        Покупатель

(подпись)                                                                                                                        (подпись)

 

Принцип такой продажи

1390730Рассматривая представленный выше пример документа, всё же большое внимание следует уделить и самой доверенности. Сделка с участием представителя весьма рискованная, поэтому требует лучшего понимания и осведомлённости сторон.

Несмотря на то, что полная продажа квартиры возможна лишь по генеральной доверенности, на практике не во всех случаях нужно оформлять именно ее. Например, если собственник намерен участвовать в сделке в большей мере или частично, он может выдать доверенность только на время своего отсутствия и лишь на определённые действия. В остальном же, если подписание договора осуществляется без присутствия продавца, что фиксируется в документе в обязательном порядке, требуется именно генеральная доверенность

Тем не менее, крайне не рекомендуется перекладывать заботы по сделке полностью. Раз уж всё равно придется посетит нотариуса, выписывая доверенность, лучше на месте составить и договор, с использованием стандартного бланка, в который в последствии будут вписаны только реквизиты покупателя. При этом следует убедиться в том, что условия договора без ведома продавца изменены его представителем не будут.

В остальном сделка ничем не будет отличаться от стандартной, в том числе и в 2017 году.

Каковы риски сторон

imgЧтобы избежать плачевных ситуаций, важно обращать внимание на те полномочия, которые собственник квартиры передаёт своему представителю. Все они должны быть зафиксированы в доверенности. Не обязательно, но крайне рекомендуется указать в тексте данного документа и стоимость квартиры, по которой владелец желает её продать с минимальной отметкой, до которой можно снизиться в торгах. Такая мера не будет лишней, чтобы избежать возможного мошенничества со стороны доверенного лица, а способов для этого у него будет не мало.

Важно знать и о том, что представитель, ссылаясь на закон, не имеет права продать квартиру самому себе. Учесть придётся также тот факт, что найти покупателя может быть сложнее, поскольку граждане весьма настороженно относятся к подписанию договоров купли-продажи по доверенности. По этой причине, чтобы быстрее заключить сделку, порой приходится снижать цену. С другой стороны, некоторых граждан это настораживает ещё больше.

Важнейшим нюансом для снижения рисков всё же остаётся указание сроков действия доверенности. При этом последнюю собственник квартиры имеет право отозвать в любой момент и аннулировать, что, в свою очередь, не очень хорошо для покупателя.

В чем проявить бдительность покупателю

Ситуации, когда квартиру продает доверенное лицо, весьма распространены. Причиной служит как проживание собственника в другом регионе или стране, так и различные проблемы, не позволяющие ему самостоятельно совершить сделку. Изучая документ, покупатель должен обратить внимание не только на его обязательные реквизиты, но и на содержание. Нужно изучить следующее.

  • kak-proverit-chistotu-kvartiry-samostoyatelno-360x177Виды сделок, которые уполномочено совершать доверенное лицо. Среди них должна быть купля-продажа. Ее отсутствие делает представителя неполномочным;
  • Круг покупателей. В тексте может содержаться право на заключение договора купли-продажи с конкретным лицом или с их неопределенным кругом. В первом случае, доверенность должна содержать данные о покупателе;
  • Условия, на которых собственник допускает продажу. Речь идет о цене, порядке расчетов, и других существенных для обладателя жилья моментах. Любое отступление от требований собственника рискованно. Если текст содержит указание на то, что доверенное лицо вправе самостоятельно определять условия соглашения, то они определяются в переговорах с ним;
  • Срок действия документа. На момент подписания бумаг и их сдачи в Росреестр полномочия должны быть действительными.

Даже удовлетворяющий всем требованиям документ может быть недействительным на дату заключения договора. Речь идет об отмененных или прекращенных доверенностях (статья 188 Гражданского кодекса Российской Федерации). Чтобы уточнить эту информацию, покупатель должен проверить базу федеральной нотариальной палаты на сайте. Если данных о проверяемом документе нет, то полномочия поверенного действительны.

Права после сделки

Business team standing in row with question mark on grey backgroЗакон позволяет покупателю приобрести жилье при помощи представителя. Чтобы сделка состоялась, продавцу понадобится изучить доверенность на предмет наличия указанных выше условий. Также понадобится проверить документ на предмет возможной отмены. Система государственной регистрации прав на недвижимость не служит полной гарантией того, что вам удастся избежать превышения поверенным своих полномочий.

Такая ситуация возникает в одном из следующих случаев:

  • Нарушение правил гражданского законодательства;
  • Отсутствие согласия доверителя;
  • Нарушение прав лица его представителем.

В этих ситуациях у другой стороны есть право заявить об отказе от сделки, даже если покупка квартиры уже осуществлена, а соглашение было подписано. Расторжение договора купли-продажи квартиры будет невозможным, если у нее были или должны были быть сведения о неполномочном поверенном. Конфликтная ситуация может разрешиться одобрением совершенной сделки доверителем. Если это не произошло, то добросовестная сторона имеет право на возмещение понесенных убытков.

Приобретение жилья влечет крупные расходы. По этой причине стороны сделки стараются использовать все возможные методы проверки, чтобы максимально снизить риски потери своих вложений. Ситуацией, вызывающей опасения у покупателя или продавца, выступает наличие представителя, продающего или покупающего квартиру по доверенности. В ряде случаев они небезосновательны.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу.

Читайте также:
Поставьте вашу оценку:
(голосов: 1, средний балл: 5,00 из 5)
Загрузка...